1、华润(大连)星海湾项目整合传播 策略提案,发展商：大连华润置地 品牌整合：Flamingo 红鹤沟通 提案日期：2007年6月14日,不谋全局者，不足以谋一域； 不谋万事者，不足以谋一时。,【使命】,这是一个充满欲望与征服的时代我们既要面对物竞天择的市场，又要面对步步进逼的对手 我们既要独善其身，修生养性，又要知微察幽，胸罗万象 我们既要抵制诱惑，又要循循善诱 我们既要抵制欲望，又要制造欲望 更重要的是，我们要在功利与人心之间作一场无声的较量 理性研究市场，感性洞察人性 在市场、竞争对手和人心之间 开始一场心理暗示的游戏,1、华润置地（大连）品牌认知度、美誉度、影响力对项目的推动力如何形成？2
2、、价格标杆和价值标杆的品牌形象如何树立？3、如何实现项目的价值最大化（地块价值最大化与客户价值最大化？4、星海国宝在星海湾以及东北亚区域的地位和影响力对项目价值产生的压力如何化解？5、区域众多的高端项目的差异化如何形成？6、针对购买人群（岛内、岛外）对海的不同价值观如何针对性诉求？,【我们面临的问题】,时代主题：全球化/海权时代中国主题：财富/滨海经济动脉 大连主题： 城市“外交”、海岸线经济大连在东北三省中重要的战略发展意义大连城市史大连楼市史大连与海大连与星海广场、星海湾华润与大连传播与销售,【本案的前提】,Part1：分析 宏观背景分析 区域及项目价值分析 目标客群分析Part2：策略
3、整体策略概述 华润置地品牌策略 大连星海湾项目品牌策略 整体传播策略Part3：创意项目品牌形象调性 品牌DNA（案名、定位、SLOGAN） VI系统延展 品牌个性（大创意概念发想） 创意执行Part4：策略执行 分阶段广告执行计划,目录 Contents, 宏观背景分析 区域（大连）价值分析 华润置地品牌价值分析 星海湾项目价值分析 目标客群分析,大约距今300多年前，一名俄罗斯男子在波罗的海芬兰湾东端的涅瓦河三角州区域用斧头建造了一个木屋，在随后的50年，他用余生以此地为中心，创立了横跨亚欧大陆的沙俄帝国此人就是彼得大帝，此城就是圣彼得堡。以此为标志，世界进入了海权时代。,【 1.1.1
4、海权时代】,地球夜景图：发光的海岸线,绝大多数历史学家认为：公元1500年前后是人类历史的一个重要分水岭，从那个时候开始，人类的历史才称得上是真正意义上的世界史。在此之前人类生活在相互隔绝而又各自独立的几块陆地上，没有哪一块大陆上的人能确切地知道，地球究竟是方的还是圆的，而几乎每一块陆地上的人都认为自己生活在世界的中心。 人类征服大海的欲望与生俱来！ 正是因为对于大海所天生具有的征服欲，世界历史因为这些伟大的航海家而改写（从葡萄牙的恩里克王子直至发现美洲大陆的哥伦布）可以说，世界经济一体化的进程是从人类征服大海开始的。 21世纪是海权世纪，大海神奇的魔力将全世界的资源吸引到了大陆和海洋的边界地
5、带，形成了新世纪令人瞩目的海岸线经济。 摘自中央电视台大国崛起,中国经济的的腾飞从沿海城市开始 27年前，深圳特区的设立使得“珠三角”经济带迅速崛起，成为我国经济开发开放的“第 一高地”。 17年前，上海浦东“引擎”轰鸣，带领“长三角”这列经济快车在世界的经济舞台风驰电掣般迅跑。2006年，中国经济开放第三波的发力引擎环渤海经济圈的崛起将成为实现中国持续发展战略的第三增长极,【 1.1.2 环渤海经济圈的崛起 】,【1.1.3 大连在环渤海经济圈的位置】,大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地
6、的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。大连是环渤海经济圈中，除北京，天津之外，最为重要的中心城市，在中国经济第三波的开发开放中，将直接带动辽宁、吉林、黑龙江东北三省经济发展。中国开发开放环渤海经济圈的政策导向和经济重心的转移，成为国际上观察中国经济发展战略部署的风向标，大量外资进驻与房地产价格飞速上扬，有力的反映了市场对包括大连在内的环渤海经济圈的良好预期 。,环渤海经济圈核心城市 “奥运在北京，观光在大连,【1.1.4 大连的历史机遇】,世界聚焦大连,北方香港北方之珠东北之窗服装之城足球之城国际会展平台 全球环境500佳城市之一 北中国滨海城市群核心城市, 宏观背景分析 区域（大连
7、）价值分析 华润置地品牌价值分析 星海湾项目价值分析 目标客群分析,大连市是一座三面环海的半岛城市。它位于辽东半岛南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海湾，素有“京津门户” 之称；北面背依东北大陆，腹地辽阔，堪称“东北之窗”。 由于具有海洋气候特点，她冬无严寒、夏无酷暑。尤其是夏天，大连成了令人向往的避暑胜地。 2001年6月5日联合国授予大连为中国唯一、亚洲第二个“世界环境500佳”城市。江泽民称大连为“北方明珠”，国家旅游局局长给大连定位“浪漫之都”。,【1.2.1 大连城市价值分析】,1.2.1.1 宜居的城市,景观多/中小型的广场多。建筑和这些景观有机地溶为一体
8、。居住区/商业区/工业区/旅游区的规划也比较合理。每一区域的连接必有绿化园区做为过渡，基本上自成一体又互相联系。城市交通比较合理。交通以两条主干道贯穿东西，辅道以单行道为主，有效的解决了旅游城市的交通问题。建筑特色鲜明。建筑大概因为她年轻的历史（受日本和欧洲的影响），多是古典和新古典。城市规划主要包括“日本棋盘系统规划”和“俄罗斯巴洛克轴线规划”两部分。,殖民地历史、优越的地理位置、政府的倾力打造 赋予了这座城市独特的魅力,1.2.1.2 独特的城市规划与建筑,作为中国东北亚地区唯一一个拥有海岸线城市，也是一个拥有独特历史文化与优越自然环境的一个外向型的城市，其城市建设必然牵系着整个东北亚地区
9、的整体发展；这也就意味着这个城市的房地产市场必然是备受整个中国的房地产市场关注的市场，这个市场的高端住宅的居住导向也将是北中国临海居住至高点。,1.2.1.3 北中国临海居住至高点,1.2.1.4 房地产市场层面（开发层）,环渤海经济战略的提出，使大连成为地产开发热点城市 大量外地品牌开发商的涌入（万科、鲁能、华润）， 本土地产品牌的崛起（万达、亿达、正源），一场品牌化的硝烟正风起云涌。2007年，大连地产进入了品牌主导消费的时代。,城市先天的自然环境宜居城市 历史赋予的城市魅力古典与现代的气质 滨海城市所具有的开放性与包容性国际化 本土经济的迅速发展， 宜居城市的强大吸引力， 东北亚大量外地
10、购房者纷踏而至，整体提升城市购买力。城市顶级高端居住成为新的市场需求。,1.2.1.5 房地产市场层面（需求层）,城市的居住水平，很大程度上反映了城市的综合实力，对于大连市政府来说，华润星海湾项目是什么呢？它是大连的名片！ 它是政府的形象工程！ 它是大连观光旅游的一个重要的形象窗口 它是链接星海广场、星海湾（大连海生活）的一个按钮 它是大连“海”生活的至高体验 它代表了星海湾甚至是大连的居住新标准,【1.2.2 对于大连市政府来讲，华润星海湾项目是什么？ 】, 宏观背景分析 区域（大连）价值分析 华润置地品牌价值分析 星海湾项目价值分析 目标客群分析,【1.3.1 华润价值分析品牌背景】,华润
11、置地实力：中国地产蓝筹股，中国地产20强企业 城市分布：华润的地产项目已经进入中国的16个城市。 成功的项目作品：北京凤凰城、北京翡翠城、北京橡树湾、深圳万象城等。 品牌认知：华润置地在北京、深圳、上海等一线城市已形成较强的品牌认知度，但在大连及东三省城市，消费者对华润品牌的认知更多层面地停留在华润的雪花啤酒品牌上，对其在地产业的品牌建树尚未形成普遍认知。核心优势：成熟专业的“都市综合体”类型项目开发和运作的经验。,作为华润置地在大连开发的第一个项目，也是华润全国高端产品线中具有战略指导性意义的项目，这个项目不仅仅是对于华润置地本身具有非常的意义，对于大连整个高端市场都会产生深远的影响。 通过
12、华润星海湾项目的成功运作，将为大连豪宅市场树立了一个新标准，不仅奠定和提升了华润置地地产在大连市场的领导地位，更将使华润置地品牌在中国房地产界的影响力有一个质的飞跃！,【1.3.2 华润价值分析星海湾项目】,它代表了华润置地的品牌形象！ 它代表了华润置地强大的专业运作能力！ 它开拓了华润置地在大连房地产市场的领导地位！ 它将提升华润置地品牌在中国房地产界的更高影响力!,【 1.3.3 对于华润置地而言，星海湾项目是什么？】, 宏观背景分析 区域（大连）价值分析 华润置地品牌价值分析 星海湾项目价值分析 目标客群分析,【1.4.1 星海湾价值分析大连名片星海湾】,世界聚焦星海湾,亚洲最大喷泉广场
13、星海广场国际顶级会展中心大连国际展览中心国际顶级时装盛世大连国际服装节国际顶级金融论坛达沃斯国际游艇俱乐部大连富人聚居区域,总体来说，作为高档住宅，其户型设计其功能与空间的布局还是比较合理的，但没有某个部分可以彰显出豪宅的品质，整体感觉比较中庸。,星海湾顶级富人居住区的一部份 采用现代欧式风格立面， 大堂领先设计 9栋楼共800余户,面积在160500平方米 主力户型设定在190270平方米,【1.4.2.1 星海湾价值分析代表性楼盘“大连明珠”】,星海湾顶级富人居住区的一部份 产品以小高层和高层为主 从产品的规格和尺度上看该项目属于经济型高档住宅,与大连明珠比邻。其规模与大连明珠接近，以小高
14、层和高层住宅为主。 目前第三期已经开盘。,【1.4.2.2 星海湾价值分析代表性楼盘“壹品星海”】,大连高端居住的代表性楼盘 星海湾区域居住价值的提升者 在过去的很长一段时间承担起了大连高端居住标准的旗帜与标杆。,【星海国宝】,【1.4.2.3 星海湾价值分析代表性楼盘“星海国宝”】,全球化海权时代， 谁将执掌大连新城市价值标杆？,它是整个星海湾新的标志性建筑！ 它再次提升了整个星海湾的居住价值！ 它的出现使星海湾广场真正成为了大连的新兴富人区； 它为星海湾广场的豪宅树立了新的标杆； 它将成为整个星海湾景观体系最为核心的一部分！ 它的高端综合体形态满足了区域对顶级豪宅区域对顶级配套的需求！,【
15、1.4.3 对于星海湾而言，华润星海湾项目是什么？ 】,【1.4.4 星海湾项目概况】,位于大连明珠与壹品星海的正南边，紧邻星海广场与海滨浴场，拥有第一线海景。,华润星海湾,五星级酒店,五星级酒店公寓,低密度一线海景豪宅,一线海景国际商业街,华润星海湾：一线海景低密度顶级豪宅居住区与城市高端综合体,【1.4.5.1 星海湾项目同步全球八大湾区顶级海域生活】,“四大梦想” 用城市证言尊崇,梦想之一：华润制造， 标准之梦梦想之二：世界焦点，城市之梦梦想之三： Dream House，居住之梦梦想之四： 五星级体验，尊崇之梦,【1.4.5.2 星海湾同步全球八大湾区顶级海域生活】,“六大特质” 不可
16、复制的Dream -House,不可复制的历史机遇。不可复制的品牌动力。不可复制的海域生活。不可复制的国际品质。不可复制的身份荣耀。不可复制的价值体验。,城市价值： 大连在东北三省（北中国）核心居住价值 板块价值： 星海广场星海湾 品牌价值： 华润置地品牌实力 环境价值： 一线海景，亚洲最大广场（星海广场） 配套价值： 高端综合体（五星级酒店、酒店式公寓、商业、游艇俱乐部） 产品价值： 低密度住宅高配置酒店、公寓、商业 服务价值： 五星级酒店物管服务体系 投资价值： 国家宏观调控地段稀缺景观稀缺产品稀缺,“八大价值体系”同步全球顶级海域生活,【1.4.5.3 星海湾项目同步全球八大湾区顶级海域
17、生活】,【1.4.6 对于居住者而言，华润星海湾项目是什么？ 】,它是星海国宝的升级版！ 它是星海湾新的地标建筑！ 它是东北亚顶级富人区！ 它是同步全球的顶级海域生活方式！,【1.4.7 世界级的湾区住宅】,纽约长岛,日本东京湾,美国棕榈湾,布里斯班NOOSA湾,马来西亚BURAU湾,香港浅水湾,【1.4.8 湾区物业何以让富人趋之若鹜？ 】, 湾区物业四大表征：亲水的湾区条件和得天独厚的景观资源； 其次湾区物业的低密度、高绿化率，居住于此从容而自在； 三是有理、有序、有情的国际化高尚人文社区； 四是旅游度假胜地。,【1.4.9 世界的湾区物业，财富中坚阶层的身份象征】,从比尔盖茨、查尔斯王子
18、到李嘉诚，这个世界上最显赫的人都选择了住在湾区，也必定要与湾区发生关系！因为湾区住宅，是财富与梦想完美融合的典范！它以世袭传承的尊荣地脉，藏风聚气的灵境自然，海纳百川的从容气度以及高贵典雅的人文景致，暗合了财富阶层对人生境界的绝高要求！,不仅是房子，更多的是身份的标识与人生境界高度的需求！, 宏观背景分析 区域（大连）价值分析 华润置地品牌价值分析 星海湾项目价值分析 目标客群分析,大连本地客户、大连移民、外地客户（东北三省：黑龙江、吉林、辽宁） 客群分布解析：由于大连房地产高端市场客户需求有一定的特性（长期拥有临海居住的经验，使他们对于海没有特别的感觉，相反比较排斥临海居住），所以仅靠大连的
19、市场消化能力，已经不足以完成本项目的销售。纵观国内目前房地产市场，虽然国家出台了一系列遏制房价过快增长的政策，但是由于房地产投资回报相对稳健保值，市场仍是一片赤红，一线城市更是成了投资热点；大连与其它一线城市如北京、上海、广州相比，在城市综合竞争力上，与之无法抗衡，所以无法广泛的吸纳全国其它地方的投资人士。但是大连作为东北三省的中心城市，且又滨海，居住环境和生活环境与东北其它城市相比，优势明显，且同属于大东北区域，生活习惯大致相同，除了满足他们需求良好的居住生活环境之外，又离故土不会太远，所以，黑龙江、吉林、辽宁东北三省是我们目标客群的主要分布区域。,【1.5.1 主要目标客群分布】,东北人素
20、以豪爽，义气、大方等性格著称，同时，又比较爱面子、爱攀比、不甘居为人后等。从东北人的这一性格特征和心理出发进行沟通，这是我们致胜的重要手段，所以在营销推广战略上，我们通过广告宣传、公关活动、营销事件等一系列的营销手法，营造本项目非凡的价值，满足他们的爱面子，尚虚荣的心理需求，从而达成我们的销售。,【 1.5.2 东北三省客户性格特征】,本项目20000元/平方米的价格属性，已决定了项目的高端性，对应的客户群体也将是东北三省金字塔顶端的成功人士、民间财富持有者、大连有密切商务往来的外籍人士等，所以，他们应该是这一部分人： 东北三省的企业家； 商务高端人士； 民间资本持有者； 与大连有密切商务往来
21、的日本、韩国、台湾等境外人士； ,【1.5.3 客群定位分析】,他们是生活的宠儿，财富的拥有者视野开阔，具有更为国际化的判断力钱不是识别他们唯一的标志他们占有欲极强征服欲极强 对特权的占有、美好事物的占有、对资源的占有他们拥有更大的野心，希望成为众人瞩目的焦点在他们周围，形成了一定的“圈子”，形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相当，趣味相投,他们 有视野、有张力、有主张、有判断、有野心 有征服一切的欲望,【1.5.4.1目标客户洞察】, 跟他们有密切关系的一些符号,个性私人会所，顶级豪华餐厅 宝马、奔驰、凌志 劳力士、欧米茄、卡地亚 Louis Vuitton 、 Giorgio Armani
22、、 Boss、Versace他们是新奢侈主义的倡导者和实践者,新奢侈主义：区别于传统对于奢侈品的认识，新奢侈主义认为未来奢侈品将告别非必需品而追逐必须品（即成为彰显身份不可或缺的一部分），强调用智慧和知识来对待和使用各种原材料，更讲究创造性，并彰显个性。新奢侈主义关键词：时间、注意力、空间、闲适、环境、安全,【1.5.4.2 目标客户洞察】,资料来源：大中华别墅奢侈品频道,他们对精神价值的关注超过使用价值 他们买的不是房子，而是一种感觉 一种高于生活的体验，一种诠释身份的标签,价格不是最重要，感觉是最重要的素质可能没有期望的高认为房子不仅是生活居所，更是一种身份的象征决策的过程可能会比较短看似
23、理性的外表下藏着一颗感性的心 骨 子里强烈的优越感与征服欲,【1.5.4.3 目标客户洞察】, 整体策略构想 华润置地品牌策略 星海湾项目品牌策略 传播组合&传播计划,策略构想： 根据项目的营销时间节点规划及项目顶级豪宅的属性和定位，在项目启动前期以华润的企业品牌为主导，在项目品牌建立之后以暗线形式与项目形成价值链接。,2.1.1 整体策略构想,策略出发点： 品牌气质的传递是整个品牌沟通中的先遣部队 ，也是最关键的一环，特别是对于高端项目来说，没有品牌高度与价值的建立而直接进入产品功能卖点的诉求，将会使品牌陷入与对手短兵相接的肉搏战中，而一旦我们进入肉搏战，在没有品牌高度的支撑的局面下，我们的
24、产品很可能被市场淹没，陷入僵局，进退两难。,“华润置地品牌前置策略”,制造关于征服“海”的欲望，以神秘、高调、奢华的项目形象入市，勾起目标客户对本项目的好奇心和探寻过后极度想拥有、想证明自我的欲望。,华润置地品牌,华润星海湾品牌,品 牌 目 标,构建华润置地品牌强大的品牌背景支持平台，展示企业实力与专业，增加客户购买信心。,2.1.2 品牌目标：, 整体策略构想 华润置地品牌策略 星海湾项目品牌策略 传播组合&传播计划,2.2.1 华润置地品牌背景,华润置地实力：中国地产蓝筹股，中国地产20强企业城市分布：华润的地产项目已经进入中国的14个城市。成功的项目作品：北京凤凰城、北京翡翠城、北京橡树
25、湾、深圳万象城等。品牌认知：华润置地在北京、深圳、上海等一线城市已形成较强的品牌认知度，但在大连及东三省城市，消费者对华润品牌的认知更多层面地停留在华润的雪花啤酒品牌上，对其在地产业的品牌建树尚未形成普遍认知。核心优势：成熟专业的“都市综合体”类型项目开发和运作的经验。,作为成熟的房地产运营商，华润置地（大连）凭借敏锐的洞察力和强大的资金实力，成功取得星海湾、万象城及开发区三个项目，总建筑面积180万平米，总投资150亿港元。星海湾项目：位于星海广场西侧，具有一线海景，为该区域最后一块可供开发的土地。为星海湾区域规模最大的综合性社区，社区里面有高端商业、五星级酒店以及高层海景住宅和低密度住宅产
26、品。万象城：位于大连天津街，原大连VIVO百货原址，是以大型购物中心为核心的集大型购物中心，公寓为一体的大型、地标性都市综合体。开发区项目：是以大型高档滨海社区为主的综合住宅项目，将以全新的模式对其进行综合开发建设，以高品质住宅为主，配以齐全的商业、体育、休闲娱乐设施，并充分发掘该地天然优势，将完善的配套 设施及优越的自然环境相结合，为大连开发区打造出最具性价比的楼宇产品和最适宜居住的大型社区。,2.2.2 华润置地大连战略布局（三大产品线）,2.2.3 华润置地（大连）品牌构建,华润置地是谁华润置地做什么华润置地与其它竞争对手最大的不同在哪里？,2.2.3.1 华润品牌SWOT分析,S1、强
27、大的企业背景、实力 S2、地产专业性 S3、城市综合体专业运营商 S4、大规模土地储备 S5、国际化的团队和视角,O1、大连的地产消费趋于品牌化 O2、大连城市高度的宜居性 O3、高端项目需求增加 O4、综合性强的高端项目缺乏 O5、国家宏观调控对土地的限制,W1、华润置地品牌在当地认知度低 W2、高端居住缺乏实操案例 W3、品牌印象固化（华润啤酒）,T1、消费者需要强势品牌形成溢价空间 T2、竞争品牌众多，市场竞争激烈,Strength,Weakness,Opportunity,Threat,2.2.3.2 华润品牌核心优势分析,从华润置地的核心优势在于业态丰富、时尚便捷的“都市综合体”社区
28、营造。在 大连整个地产行业看来，项目操作的“高整合性”的也是其他竞争品牌无可比拟的核心优势点。在整个大连市场范围来看，缺乏高端水准的，专业性强的都市综合体项目。,核心优势关键词“整合力”,2.2.3.3 华润置地（大连）品牌传播概念,企业实力 & 核心优势,专业的地产运营水准,概念诠释：开发商在进驻大连的初期阶段，以与大连一同创建高端生活区为己任，通过雄厚的企业实力与强大的专业优势，提升大连高端地产水准，为大连创建真正整合的高端生活区的标杆和准则。传播调性: 实力、专业、使命感,整合高端资源，创建大连新居住标杆。,2.2.3.4 支持点,集团品牌优势,品牌实力优势,地产专业优势,华润置地所属的
29、华润集团是中国内地和香港最具实力的多元化企业之一，总资产约1,500亿港元；,华润置地是上市公司十强，是内地最具实力的综合型房地 产公司之一；150亿元资金的投入大连，成功地连续拿到大 连的三个有价值的地段。,华润置地的产品项目目前已经遍及中国15个城市，且有“凤凰城”、“翡翠城”、“橡树湾”、“万象城”等成功的项目开发、运作的经验与成熟的项目运作体系，以及缔造“都市综合体”的专业强项。,2.2.3.5 “品牌概念”与“项目传播”的关联性,延展原则： 承接品牌的传播概念，并结合各项目的具体特点与个性进行具体诠释。,品牌传播概念：整合高端资源、创建大连新居住标杆。,华润星海湾项目特点：顶级海域豪
30、宅延展方向：整合顶级资源，创建大连豪宅居住标杆。(偏重豪宅气质，傲气的)万象城项目特点：延展方向: 整合国际时尚生活元素，改变大连经济力学结构。（偏商业化的，高姿态的）开发区项目项目特点：延展方向：,2.2.3.6 华润置地品牌传播口号：汇聚非凡，共筑大连携手大连，共筑城市梦想（备选）, 整体策略构想 华润置地品牌策略 星海湾项目品牌策略 传播组合&传播计划,2.3 星海湾项目品牌策略,策略关键词：海域生活 湾区物业征服海统御海拥有海对话海,2.3.1 产品定位语,Option2：东北亚一线湾区物业,Option1：同步全球 顶级海域生活,项目传播策略概念,2.3.2,享有顶级资源的大连海景豪
31、宅标杆,传播调性,神秘、高调、奢华,2.3.3 华润星海湾品牌价值体系：,以客户需求为导向提升项目的精神价值感（满足富豪新奢侈主义的价值需求）,以全球化视野提升项目的城市价值感 （海权时代、环渤海经济圈、滨海城市、世界级湾区物业）,以大连的城市号召力提升项目的区域价值感 （沿海开放城市、全球环境500佳城市、宜居城市）,以产品导向满足客户对新奢侈主义的物质价值感 (基于居住之上的身边标准匹配), 整体策略构想 华润置地品牌策略 星海湾项目品牌策略 传播组合&传播计划,2.4.1 华润星海湾整体传播计划一览,08年4月10月,07年 808年3月,07年612月,阶段1：华润品牌大连落地,阶段3
32、：项目开盘强销,阶段2：华润星海湾项目 高调神秘亮相（形象预热）,世界顶级海域生活体验,1、华润中国行大连站 a、百万市民置业大调查 b、华润置地体验之旅 c、华润大连观发布 d、 大连观华润发布 （报纸、软文杂志、网站、户外）,1、公关活动(海、陆、空)2、立体广告攻势,华润置地品牌形象亮相项目品牌信息初步告知,1、8月临时售楼处亮相 2、9月达沃斯论坛 3、10月大连秋季房展 4、12月项目奠基仪式,1、项目正式售楼部开放 2、开盘 3、样板间开放,1、项目形象概念展示馆 2、达沃斯酒会 3、项目奠基仪式 （公关活动软文新闻报道杂志）,神秘高调亮相（制造欲望，吸引关注）,树立专业、实力的企
33、业形象,项目顶级高端 形象建立,华润置地 品牌建立,客户量积累 达到开盘条件,2.4.2 品牌传播步骤,第一阶段：华润品牌落地阶段（制造事件、制造影响力） 时间：2007年6月2007年12月 阶段目标：华润置地大连品牌建立 传播策略：两线策略群众路线：通过大众的事件和传播，全民认知华润置地品牌上层路线：针对高端的活动事件，为华润星海湾项目的神秘高调路线进行铺垫。 第二阶段：项目品牌推广阶段（营造神秘感，圈层营销） 时间：2007年12月2008年5月 阶段目标：华润星海湾项目顶级豪宅品牌形象建立 传播策略：两线传播 大众传播：通过大众媒体建立项目形象及口碑 小众传播：通过圈层营销达到项目的销
34、售目标,2.4.3.1 品牌推广第一阶段推广原则：,根据项目的营销和工程时间节点（8月份完成报规，明年五月份拿到预售许可证，十月份进行销售），今年项目的主要目标是制造项目的影响力，为后期的销售奠定形象和品牌基础,以华润置地品牌为主，项目形象概念为辅“公关主导，广告配合”的总原则,传播步骤：,Step1：对话市民洞察开展品牌体验 Step2：建立品牌印象 Step3: 确定品牌地位,品牌建筑博物馆开放,大连百万市民置业大调查,华润置地体验之旅,华润大连观发布,2.4.3.2 品牌推广第一阶段推广步骤：,2.4.3.2.1 公关事件一：“华润中国行”之大连百万市民置业大调查,事件主题：“居住创想大
35、连”时间：2007年9月-10月活动目的：让地产品牌能够在大连以最短时间、最大程度获取市民认知与好感。活动内容：通过与媒体（以报纸和网络为主）及大连社科院合作的方式，在报纸和网络上大幅刊发对大连市民置业的有奖调查。在吸引公众对本次活动参与的同时，将开发商“携手大连，共筑大连梦”的传播口号深入人心，达到品牌传播的目的。媒体配合：大连主流平面媒体（报纸）、网络,2.4.3.2.2 公关事件二：“华润中国行”之华润置地体验之旅,事件主题：体验华润 共享生活时间：2007年11月活动内容：从“百万市民置业大调查”参与的客户中以奖励的形式抽出获奖者参与华润置业体验之旅分批抽出华润置业（北京、成都、香港、
36、曼谷、上海）体验之旅，展示品牌强大的产品运作能力、企业的资金实力，为大连项目树立良好的品牌榜样。媒体配合：大连主流平面媒体（报纸）、网络特别说明：本次体验之旅抽取的客户将是项目未来的品牌口碑传播者，除抽取客户参与以外，还将组成媒体体验团、专业人士体验团到华润全国的品牌项目进行参观。为项目的口碑传播（软性）建立窗口。,2.4.3.2.3 公关事件三：华润大连观发布,时间：2008年2月活动内容：前期进行的全民大调查为华润对大连有了一个直观的判断，通过大调查华润了解了大连市民的置业导向，同时又通过“华润置业体验之旅”让大连市民充分的了解华润的实力与华润全国的品牌项目，至此，华润的大连观初步形成，并
37、就“共同推动城市发展”的指导方向，推出华润大连观一书，将华润置地对大连城市形态、建筑理念、人文环境等各层面的思考以及对在大连的企业理念及角色定位进行详细的阐述。为后续在大连市场的拓展作指导性的思想概述。地点：在华润置地品牌展示馆，以酒会的形式举行。参与人员：邀请地产行业人士、大连主要企业主、地产传媒界人士参加。媒体配合：报纸、网络、杂志软文持续推广（2008年3月-5月）：大众类报刊软文角度：提炼出书中与市民息息相关话题，进行摘录和探讨。引发大连市民对城市生活的思考，树立华润置地品牌的形象。专业类杂志软文角度：提炼出书中与城市规划、建筑形态等行业相关的问题，确定华润置地在大连地产界的角色和地位
38、。,一线公司项目联动推广（集团整合其它区域优势项目品牌力量）大众媒体传播品牌形象户外广告政府宣传媒体报道房展会及其它公关活动公司网站宣传华润置地品牌传播“软文库”的建立其它,2.4.3.3 华润置地品牌传播渠道,2.4.3.4 品牌推广第二阶段：华润星海湾品牌推广阶段,为了能够在今年内能够让市场形成对本项目关注，在进行开发商品牌打造的过程，也将有计划有步骤的以神秘高调亮相的形式，一定程度的曝光项目的调性，勾起业内外关注。,神秘高调亮相阶段 大形象建立阶段 开盘热销阶段 持续热销阶段,大事件，营造神秘感，圈层营销,神秘高调亮相阶段：项目调性概念展示阶段 时间规划：2007年8月2007年12月
39、营销节点：项目临时售楼处对外开放、大连秋季房交会大形象建立阶段:项目形象初步释放阶段 时间规划：2007年12月2008年3月 营销节点：项目奠基仪式开盘热销阶段：同步全球顶级海域生活正式启航 时间规划：2008年3月2008年8月 营销节点：正式售楼处开放、项目开盘仪式持续热销阶段世界顶级生活体验峰荟 时间规划：2008年8月2008年11月 营销节点：海景奢华样板生活体验活动,2.4.3.4.1 传播步骤,2.4.3.4.2 公关事件一：品牌建筑博物馆开放（临时售楼处）,开放时间：2007年8月造型：造型上与用具有鲜明概念的建筑外形，使其更具记忆度和神秘感。目标群体：包括业内和业外。主要功
40、能：品牌展示：“华润置地品牌建筑设计展示”的内容，概念化的内部装饰和展示系统。突出专业感和神 秘感。地产业沙龙：除展示区以外，另设一个别致的讨论区，并可定期邀请业界的人士到访一同讨论建筑、地产行业相关的课题。客户资料收集：来访客户可填写客户资料表，经审核符合受邀条件的客户将受邀参加华润置地推广星海湾项目时举行的贵宾活动。软文持续推广（2007年9月-11月）：大众类报刊软文角度：报道华润置地品牌博物馆独特的建筑造型，以及内室特别的建筑展示概念，正面引导华润置地在地产业界的专业性及企业实力。专业类杂志软文角度：从专业角度把建筑展示的部分资料和内容在专业杂志上进行刊登和评论分析。营造业界对其首个华
41、润置地大连项目的期待感。,2.4.3.4.3 公关事件二： 10月房展会神秘高调亮相同步全球顶级海域生活即将开启！,开放时间：2007年10月目标群体：包括业内和业外。 参展形式：以概念诉求为主，主要是进行调性的传播。现场仅仅进行项目的形象和销售信息预告。不出现项目具体产品内容。通过巧妙的场景布置，营造顶级项目形象。主要功能：品牌展示：结合“华润置地品牌建筑设计展示”的内容，项目高调神秘亮相。客户积累：进行意向性的客户登记，收集客户资料 发布信息：初步释放项目顶级海域生活即将开启的信息，为项目造势。,2.4.3.4.4 公关事件三：华润星海湾奠基仪式东北亚“御海”征集令华润“星海湾”号即将启航
42、！,时间：2007年12月活动内容：豪华邮轮海上体验与项目的奠基仪式结合，邀请参与嘉宾在奠基仪式后，参加华润“星海湾”号的启航仪式，在海上来共同体验征服海的感觉。（同时在豪华邮轮上举行小型的项目产品推荐会）地点：豪华邮轮上参与人员：邀请地产行业人士、大连主要企业主、地产传媒界人士参加。媒体配合：报纸、网络、杂志软文持续推广（2008年3月-5月）：大众类报刊软文角度：制造神秘感，勾起欲望专业类杂志软文角度：神秘、高调、突出顶级至尊享受,豪华邮轮,私人游艇,2.4.3.4.5 公关事件四：华润星海湾开盘仪式“星海湾海域上空飞行特技表演暨项目开盘仪式”,时间：2008年10月活动内容：邀请国内飞行
43、特技俱乐部在项目开盘时在星海湾海域上空进行飞行特技表演，邀请东北亚知名企业家、项目目标客户现场观看。营造项目的开盘的轰动效应，强化项目一线临海的位置特征。地点：本项目设立的观礼台参与人员：邀请地产行业人士、大连主要企业主、地产传媒界人士参加。媒体配合：报纸、网络、杂志软文持续推广（2008年3月-5月）：大众类报刊软文角度：专业类杂志软文角度：,海岸飞行表演,嘉宾专席,海岸生活,贴标赞助,高端社交圈,沙滩时尚酒会,与高端一线品牌互动, 华润置地品牌形象广告 星海湾项目品牌DNA(案名、slogan、视觉调性),3.1 华润置地品牌形象广告,海洋篇,广场篇,足迹篇,3.2 星海湾项目品牌DNA(
44、案名、slogan、视觉调性),案名及slogan,1、奠定华润品牌口碑 项目作为华润地产首度进入大连创建的第一件作品，因极其优越的地段位置和先天质素，无疑将使业界人士以及大连市民翘首以盼，而此项目因之而具有深重的品牌价值涵义为华润大连的长远发展建立基准线，并成为高端物业的代表作。2、突破区域市场品牌体系 华润是在现有豪宅的基础上做进一步的提升，需要区别于区域内其它豪宅打品位牌、精工牌、景观牌的表征特点，通过建立与目标人群完全对位的高端形象，形成鲜明的价值衡量体系，从而突破此前由“星海国宝”确立的区域品牌制高点，建立更具前瞻性和国际意义的口碑。3、深化区域市场价值结构 在其它项目已经初步形成豪
45、宅区域的背景下，需要为项目不断添加附加值，通过建立明确区别于区内其它豪宅的价值传播体系，建立真正新奢侈品的物业形象。 故本案需要从品牌主张、传播主题、项目调性、终端包装等诸多层面极具主动地建立项目的价值解释系统，与区域内项目形成本质性差异。,一、案名创作策略初衷,二、关于品牌价值感建构的两条路径,1、产品综合体实力路径“整合系统”物业组合： 五星级酒店+海景豪宅+高级酒店式公寓+海岸线商业+会所； （HOTEL+HOUSE+APARTMENT+SHOPPING+CLUB）传播方式： 以项目整体面目出现，建立属于富人住区全方位的价值体系，注重整合服务 体系。目标： 打造顶级富人住区和海域湾区高尚
46、生活圈，契合消费者生活样式，塑造具有全球价值感、国际化氛围的豪宅品牌，满足休闲、生活、身份和物业投资等多重需求。,2、强打拳头产品路径“新奢侈品”和阶层意识形态建筑产品： 以最先入市销售及最具产品力的“海景豪宅”为主角，其它产品形态以此为中心建构新奢侈品价值体系；传播方式： 以主要销售对象为传播载体，全力建立与顶级吻合的品牌形象，注重形象及所购买产品对身份的可炫耀性和圈层竞争属性，对习惯通过象征性消费来定位自我的阶层属性的目标消费者施加强大心理攻势。目标： 集中最优势力量，突破区域品牌固化现状。建立具备国际竞争力湾区物业，满足客户象征性身份需求，在亚洲范围内成为“新奢侈品”的代表作。,高调：霸
47、气、张扬、权势、高品位度、深刻本质事实 奢华：奢侈、艺术、国际、高品质感、深度文化内核 神秘：从容、贵气、高阶层感、深厚象征意味调性配比：高调（4）观念主张 奢华（4）生活品质 神秘（2）文化意象,三、品牌调性描述：,1、“星海”不可用。因为周边项目已将这两个字的组合占用，重复使用，将很难使项目具有独占性和区别性。2、“湾”不宜做案名后缀。因为 “星海湾”已成为大连广为熟知和广泛传播的区域地名，在使用上将使“湾”与“湾”拗口且缺少明显特征。3、“岛”、“洲”、“滩”不宜再做案名后缀。或与项目地段型态缺少关联，或缺少文字的品质感，或别的传播案名正在使用，将很难达到品牌目标。4、在气势和气质上均能
48、超越“国宝”带来的意象。,四、案名创作几个潜在的约束,案名方案一,五、案名方案,海中心,Ocean Center,1、海对应项目海域特征，具备汉语大气意境。在现代人观念里，“海”是指“大洋靠近陆地的部分”；而在古人心目中，“海”是天下的尽头，是方向的代名词，古书中有“四海犹四方”的说法。“海”是广大的，因此，它又可以指称具有“大”或“多”的意义特征的事物；可称“连成大片的很多同类的事物”，如“人海”、“火海” ；可指“大的容量、口气”,如“海碗”、“海量”之“海”。值得注意的是，“海”还可以表示“国外的”，如“海棠”、“海枣”之“海”。与此相应，“海内”指中国之内，“海外”指中国境外；显然，“
49、海”的这种用法表明，人们似乎把“海”看成了中国与外国的分界线。,2、海中心独特性 看似巧妙的组合，构成一个非常独特的案名，催化出“1+1 2”的语义效果，寓意社区倡导的一种融汇中西的海域生活形态，思想观念与建筑风格是海纳百川，代言世界的方向和受世界所注目的中心地位。地标性 “中心”乃颇具指向性的实体语词，指代项目“湾区物业综合体”的特征，区别于周边项目。 “中心”的包容性与路径一倡导的产品综合实力极吻合，易于打造具备整合价值的中心地标。 而“海中心”意象指向“海的中心”。关联性 “海中心”一方面具备独特性特征与内涵，一方面与实体特征相吻合，而在“持重大气”的品牌力度上，与华润实力品牌相吻合，具有极大的宽度和包容性，超越“一品”、“国宝”等周边项目。通过建立项目产品和价值体系，能完全解决区域中心标杆欠缺的问题，有助于提升客户心理价位。,
