1、高层住宅呼之欲出谈房地产行业应对土地集约化的解决之道如果我们从城市运营的高度来解析房地产市场，土地政策的适时出台对行业的影响应当是首当其冲的， 这些年，政府及相关部门对房地产行业的引导态度也一直是很明确；城市建设用地应以挖掘城市内部潜力为主，集约利用城市土地。而事实上，我国土地资源的特点以及当前经济发展对土地资源的需求，也决定了我国必须要改变土地利用方式，走土地资源集约化道路。国土资源部土地调查结果显示，到 2004 年国家的 总建设用地为 4.73 亿亩，但与房地产开发有关的城市建设用地才为 5100 万亩。而在上海、北京等一些一 线城市的建设用地已经占到了城市用地的二分之一左右，在这种情况
2、下利用外延来扩大城市规模的想法显然不太现实。对于支撑城市运 营战略的房地产行业，在这样一场内部功能大换血的全新格局下，出路又在何方？房地产行业发展到至今已经有十六、七个年头了，从最初的计划改制取消福利分房到如今市场竞争的欲演欲烈，从沿海城市房产市场的日臻成熟到触角向内地城市的逐步延伸，可以说，几乎是 经历了一个脱胎 换骨式的蜕变过程。 应对系列土地新政的出台，为房地 产市场发展进行理性把脉，显然，随着城市可供使用的开发建设面积日益减少，开发商必须要更新观念，利用好存量土地，充分挖掘再利用的潜力，实现城市的增容扩能和带动旧城的更新。不少地方都进行了有益的探索，也取得了显著的成 绩。像海南三 亚就
3、对上一 轮房地产热带来的大片闲置地进行了“ 二次开发” ，盘活土地达 15000 多亩。从长远的眼光来看，土地的集约化将带来住宅空间的立体化，小高层、高 层才是未来城市住宅发展的大势所趋。事实上，近几年高层的普及力已不再是风雨欲来，在城市中建高层住宅也不再是十分稀奇的事，在北京、广州、上海等不少大城市都出现了二、三十层的高层住宅，有的甚至是超过 100 米的超高层住宅，在一些地价昂贵地段， 还经常出现塔式住宅相互拼凑成塔群住宅的情况。从城市的总体规划来看，建筑的空间布局应该是高低错落的，高层的兴起对于提升区域住宅开发水平，提高百姓居住品质，强化城市窗口形象都有着强劲的推动作用。目前中国的现实情
4、况是，有限的土地资源决定了高层住宅有它的生存空间，宜建一些高容积率的住宅来缓解土地的压力，像大连市政府去年颁布大连市规划建设设计有关规定明确提出多层住宅不应超过 5 层，这也在一定程度上迫使开发商为了保证自己的利润而潜心研究高层、小高层。政府也希望多建高层、小高层，这 在很大程度上会提升城市的整体形象，相信随着我国国民经济的飞速发展，房地产市场应对城市化、集约化的格局将会有一个良性的释放， 优化老百姓的生活品质高层、小高 层，作 为一个全新的平台必将成为居住的主流。高层：衢州住宅风向标近几年，衢州市房地产基本上呈现着一个良性发展的轨迹，市场供需两旺、运转有力，随着经济总量的不断增大，城市建 设
5、的快速 发展，以及考 虑到国家土地资源稀缺的现实，在市区，越来越多的高 层住宅竞 相涌现、 鳞次栉比，成为城市整体空间中最靓丽的一道风景线。存在即合理，开 发商进行高层住宅项目的开发是有着利益的考虑的，而 发展到至今，随着高层住宅在衢州市的大范 围渗入，普通的老百姓及购房者也开始津津乐道，叹之不疲！相对于前些年高层住宅被人们所唾弃的局面，特别是由于非典的出 现，更是被批判的一无是处， “死穴”“穷途末路”一度成为人们憎恨高 层 建筑的语言武器，到如今，这种转变可以说是天壤之别，无疑，高层住宅在衢州迎来了全面发展的又一春。针对这种情况，笔者拟对衢州市的高层住宅作一全面的阐述。目前，衢州市参与开发
6、建设小高层、高 层住宅的项目有很多，据市政规划的要求，满 足城市总体形象高低起伏的宗旨，整个格局基本上呈点状分布，南城的经济开发区有城市假日和米兰春天，西区九华路上的文景苑，市中心的贝林南湖世家，此外，还有在城北靠近衢江新安路上的金豪 世通华庭 ，可以说，围绕整个市区东西南北中，都遍布着 这种物业形态。高 层住宅作 为高品质居住的代名词，发展的如此之迅速是值得欣慰的，也充分的 满足了广大衢州市民的喜好和实际需要。从高层物业的纯度来看，目前，市 场上真正能以 纯高层的姿态面市的项目只有世通华庭一个，据悉，该项 目总建筑面积达 280000 平方米，共二十六幢，分三期开发，全力以打造衢州首席 纯高
7、层景观社区为开发的终极目标，在市民中的反响及口碑极好。特别是在前一段 时间， 该项目于一期竣工交房之 际，策划 进行了一个庆典活动，极大的提升了楼 盘的知名度，也 让 广大市民对高层住宅的优势有了进一步的了解。从建筑的角度来看，高层住宅的建材品 质要求更高。在整体设计规划、立面风格、户型布局及 设计、内部配套、新材料新技术的运用等方面都要优于低层或多层，起点高、功能丰富和配套先 进 是高层住宅项目开发的精义所在，此外，其独栋建筑的高密度特点，也使高 层住宅在观景性方面更具优势。在景观的利用方面，许多开 发商在结合高层住宅本身的特色之外，也做了许多有益的探索和实践。当然，从市政的角度来看，高层对
8、于城市外在形象的提升、城市整体规划的完善方面也是不言自明的。衢州市的高层住宅由于普及面还不是很广，相对于一些大城市，其市场的成熟度也有待提高，而对于广大衢州市民来 说，整个居住的理念和对住宅的寄望也亟需加以引导和给以提升。代表着未来住宅发展变革的主流高层住宅，必将为衢州市城市住宅的升级搭建一个良好的平台。高层住宅：向主流产品迈进随着城市建设的快速发展，土地资源的日渐稀缺， 发展高层住宅已成为市场发展的必然趋势。这在一些大的城市已经发展得相当成熟，而近几年，在房地 产整体格局兴旺的大背景下，高 层住宅在一些二、三 线 城市也相继得以涌现，其开发量与日俱增，且一出现就倍受消费者青睐和追捧，一度极为
9、火爆。 这种火爆的背后，当然不是空穴来风，也不可能是开发商的一厢 情愿，而是源于市 场强有力的消费支撑。事实上，在发达国家城市中，高 层建筑始 终是主城区房地产市场的主宰。那究竟这种高层住宅魅力何在呢？首先从景观性来看，无疑高层的景观视野会比一般的多层更开阔，而且考虑到整体空间尺度的规划和日照、采光等方面的规定，高层的栋距也会拉开很大，因而用于小区的绿化、社区活 动区域也会增多。 对于小区居住者来说， 户外活动的选择面也就会更广。高层 由于地理位置相对较高，视线开阔的同时，其采光非常好，通风效果极佳。国家房地产管理局在今年北京春季房展会曾做过一组调查；在所有被调查的访问者中，希望选择高层的客户
10、所占比例最大，为 37.4%，小高层的客户占 28.3%，分析 调查结果表明，客 户之所以喜 欢高层住宅，主要是因 为高层景观比较好，视野比较 开阔，尤其是一些靠近河、湖及其它人造湖和自然景观的项目，客户更是愿意选择 高层。事 实上，从建筑本身的特性来看，多层的结构多为砖混结构，而高层对 建材的品质则要求更高，多为钢筋混凝土现浇，因此抗震性能要优于多层，同时 ，高 层在外立面的选择、 设计规划、内部配套方面也很讲究，总体来说，相对于一般的多层，其在产品设计 和整体功能上已经完成了一个升级换代。因此，其在市场上的保值空间更大，折旧年限也更长。此外，高层的户型也更为优越，以 单元式为例，高层 住宅
11、同多层住宅相比，平面布局基本相同，但具有良好的通风、采光、观景效果和良好的 户内布局。由于每户分摊的公用面积并不大，易为购房者所接受。在通行方便，更是多加了一部电梯，尽管只是一部电梯，但作用可不小。据 调查 ，在许多大城市，老人问题已经十分突出，北京 60 岁以上的老人占该市人口的 12%，而在上海， 这个数字则为 18%，电梯的安装对于老、弱、病、残、孕居民上下楼以及搬运重物等带来极大的方便。满足了生活需要，提高了生活 质量。其实，高层住宅的出现，最初主要在于节约城市土地，降低开发成本。但随着高层住宅的进一步发展，算是误打正着吧， 购房者 发觉其性价比远远优于低层及多层。不管是用于投资还 是
12、自用都是不错的选择，在物业管理费方面，两者如今也是相差无己。就拿衢州市来说，根据新出台的 衢州市物业服务收费管理实施办法， 综合费用标准为 ：多层住宅 0.15 元0.50 元/ 月/ 平方米，小高层 0.20.60 元/月/平方米，物业管理 费的微弱差距已不能成为多层与高层的区别了。前瞻未来的市场，作为住宅界的一次深层次革命和洗礼，高层住宅的发展前景值得期待。视点聚焦：高层物业面面观随着经济的发展，越来越多的高层住宅进入了衢州普通老百姓的生活，这些占据独特位置的高层或小高层楼盘颠覆了以往居住需求倾向低层或多层的传统观念。虽 然， 对 于这样一种新型住宅模式，它的出现 ，可能是仁者见仁，智者见
13、智；众说纷纭，毁誉参半。但事实上，从实际市场的接受度来看，市民对这种市场放量有限的高层物业并不排斥，前一段时间，在某个大型高层物业楼盘的开盘活动现场，不仅吸引了众多购房者的眼球，而且销量特好，当天就完成了当期放 盘总量的 40%，不得不让人刮目相看。考 虑到经济发展及城市整体 规划的需要，且从目前衢州市房地产总体发展现状来看，随着一大批在建及缓建的高层开发项目的陆续完工，有关业内人士认为，今年下半年至明年将会出现更多的高层住宅，衢州的楼市将迎来高层时代。 从城市的一般建设规律来看，城市越繁华，高楼越多。城市的蒸蒸日上左不过霓虹璀璨、鳞次栉比，从这种角度来看，房地 产作 为城市发展的支柱产业，在
14、拉动整个经济发展的同时，其 对于城市整体形象的提升，对城市外在功能的塑造无疑是最有力度的，高层物 业的竞相亮相，犹如搭起的一座为城市“ 激情表演”而准备的华丽舞台，这场舞台 剧虽然其充当不了长袖善舞的主角，但任何多余的替代也是万万不行的。高层建筑本身是一种城市的景观，从城市的天际线来看，城市中高低错落有致的建筑更能体现出文明和现代的色彩。犹如衢州，尽管其功能定位为旅游城市，但 这种定位所带来的城市发展际效化不是很明显，此外，由于工业发展的滞后，城市 还 是需要依靠房地产来拉动整体经济，而从目前市场的占有量来看，高层住宅可以 说是红透半边天，占踞了衢州市房地产业的半壁江山。从高层物业的客观因素来说，其有着多层及相关物业无可比拟的优势，像建筑密度低、户型好设计、采光通风效果佳、景观好等，除此之外，从购房者的心理因素来 说，高 层物业的高高在上，使得居住在其中的人有一种“人上人 ”的潜意识，无形中，就会体现出高人一等的微妙优势。而对于开发商而言，从土地的价格成本分析，地价贵，建高 层才是比较合算。地价越便宜，建高层就越不合算。事实上，受土地 资 源的限制，在衢州市的中心位置，只能选择盖高层楼盘。高 层楼盘能有效提高面积容积率，降低建筑密度，从而能够节省更多的土地来营造绿地花园，而环境做得越美，房子的价值相应也就会越高。
