1、正在发展中的睢宁商业地产自2011年初全国大中城市对住宅实施限购令、限贷政策实施以来,住宅市场成交量下滑。与之鲜明对比的是,商业地产的“春天”似乎来了,房地产开发企业纷纷把眼光投向商业地产。什么是商业地产?商业地产,顾名思义,是指作为商业用途的地产,以区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产在广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样,主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。与普通住宅相比,商业地产特点十分鲜明。首先,
2、商业地产所处地段一般客流较大但成分多变,而普通住宅的居住者成分相对固定;其次商业地产的竣工只是其经营、服务的开始,其功能也以经营及公共服务为主,普通住宅更多的是为了满足个体的消费或投资;再次商业地产盈利主要通过经营收益及长期增值来获得,而住宅更多的是通过差价获取收益。商业地产为何火爆?商业地产日渐火爆,有业内人士认为,这与商品住房买卖受限购政策影响较大、商业用房受政策影响较小有关,楼市调控政策促使更多民间投资从住宅转向了商业地产项目。此外,商圈的不断成熟、实力的不断增强和不错的投资前景,也是吸引投资者的一个主要原因。如果仔细关注调控政策可以发现,自2007年以来,国家出台的所有房产政策中,没有
3、一条是针对商业地产的。尤其是去年以后,受行业政策的影响,很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业也纷纷改变态度。四大住宅地产巨头中的三个已经明确表态将进入商业地产领域。作为一种高含金量的投资渠道,商业地产越来越受到投资者的青睐,全国各地商业地产处处开花。据业内人士分析,三方面的原因导致了这一现象的产生:首先,中国城镇化发展的速度远远超过了正常的估计,实际的发展进程比想象的还要快。其次,大城市集聚的人口规模和速度超出了预计。最后,民间资本的数量超出了预计,民间资本的数量不断攀升为商业地产带来了实力雄厚的投资群体。睢宁的商业地产现状:处于初级发展阶段,发展空间大睢宁的商业地产的发展目前处于初步发
4、展阶段,睢宁是县级城市,在城市发展过程中发展速度很快,用一个比喻来说,睢宁就像是一张白纸,可以任意发挥,不管是市政建设还是新型概念的引入,这里的接受度更容易,也正因为如此,睢宁商业地产发展的空间很大。未来5年,商业地产将会迎来黄金时期。一方面是因为保障房的大量建设,住宅需求慢慢的得到满足,人们在住宅市场上的需求越来越少,手头有闲钱的投资者因为限购对住宅想买没法买,只能把目光投向商业地产;另一方面,商业地产的贷款政策不变,甚至比二套房贷款款政策还要宽松,城市不断发展,升值潜力比较大;最后,投资客户要寻找自己的资金流向,特别是目前通货膨胀比较严重,大量的投资客户都在寻找一个商业机会,商业地产就纳入
5、了视线中,同时,也成为开发商作为资金回笼的板块,加大了对商业地产的宣传和营销。在建多个商业项目在睢宁消费有新去处 浙江商贸城 五星级大型一站式综合批发市场徐沙河新天地餐饮、娱乐、休闲为一体。 。 。 。 。 。家居建材广场与汽车城雄踞睢宁东西睢宁总人口大约130万,县区人口20-30万左右,这样多的县区人口,去哪消费呢?从最初的威尼斯商城、中国城等商业项目来看,这些项目应该说是睢宁最初的商业地产的雏形,但不能定义为商业地产,因为这些项目是商住两用型的,主要是以门面房和住宅的形式呈现。另外,在运作模式上来说并不成熟。没有专业的运营团队宣传推广、招商引资,不免造成业态混杂、环境较差的现象。所以睢宁
6、市场亟需更加规范的商业地产运营模式。最近几年政府也在大力发展商业地产,通过招商引资吸引了不少商业项目进驻睢宁。睢宁的消费水平也在不断提高。睢宁的商业地产项目中,开发建设较早的当属中央步行街了,位于睢宁中心商圈。从目前来看,这里汇聚了名品名店、人流量大,在中心区来说,是人流量较大的集中消费区。当然,类似于这样集购物、餐饮、娱乐为一体的消费场所并不多,除了中央步行街之外,还有在建的徐沙河新天地。应该说,睢宁的商业地产在日后的发展中会越来越多样化,业态会更加的丰富,管理会更加的规范。除此之外,睢宁的其他商业地产项目主要以家居建材、汽车服务业、钢铁服务业为主。比如在西区就有以金港国际建材家居购物中心,
7、作为睢宁政府重点招商引资项目,该项目涵盖了所有建材家居商品。项目一二期已经完工,一期已经售罄,二期建材五金综合市场在售。另外,在东区也同样有同类型的项目森博建材家居生活广场,位于中央大街东首,紧邻下邳公园,定位为“一站式国际建材家居购物广场” 。在该项目附近还有八里五金钢铁城正在规划中。这几个专业市场雄踞睢宁东西,也为睢宁的物流服务产业增分添彩。此外,还有位于红叶路和新市街的交汇处的浙江商贸城,该项目规划一层为沿街店面,二层、三层为大卖场。项目已经封顶,批发市场在售。而位于白塘河湿地公园南侧的国际汽车城是睢宁经济开发区现代服务业重点工程,该项目规划用地面积450亩,主要以汽车服务业为主,涵盖了
8、4S 店、汽车展览、商务会所等相关方面,集汽车销售、汽车展示、汽车美容装饰、二手车交易、技术咨询、售后服务、商务休闲与主题文化娱乐等功能为一体。据了解,位于睢宁中心区、人民医院附近的恒隆广场也正在规划中,该项目将以商业、办公写字楼为主。人民医院南侧地块也将要规划为商业用地。由此看来,睢宁的商业地产正在快速发展中,三两年之后,这些项目都将投入使用,业态会越来越完善。睢宁老百姓的一站式消费也会得到满足,不管是吃喝玩乐,还是日常生活中的家居消费、汽车消费,在睢宁本地都可以得到一站式满足。投资者应怎样投资商业地产?足够的资金支持做商业地产对于资金、人才、市场的要求都是很高的。从资金角度来讲,一般一个商
9、业项目都需3-5年甚至更长时间的培育才能有所盈利,所以开发商必须要做到有充足的资金来源,在资金配比上做到长短线结合。同时,商业地产的招商和后期运营对开发商是另外一个重要的考验,招商不良和低效的后期运营是无数失败项目的共性。所以开发商要向商业地产大力扩张,必须解决资金和人才问题,如果没有足够的资金支持,没有足够的人才储备,那么要在商业地产上取得成功还是比较困难的。关注项目基本要素一般来说,影响商业地产价值最主要的有两个因素,一是周边的居民密度,人口密度越大,消费能力越强,投资价值就越大;二是周边的商业氛围及租客的稳定性,周边商业氛围越浓,租客越稳定,投资价值就越大。投资者在选择商铺或办公楼时,不
10、应只考虑其总价,而应充分考虑单价,选择单价低于市场价的项目,这类楼盘升值空间较大;其次,投资者可选择一些居民量密集或还没有住满的小区周边的商铺,未来会有不错的升值空间。另外,长期持有老城区的商铺,会带来持续稳定的收益。所以购房者在购买商业地产时而应对意向项目的建筑水平、整体配套、运营理念、人员配置、未来规划等内容进行全方位的考察,根据综合评估的结果,对项目作出理性的判断后,再决定是否购买才能得到较好的投资回报。运营能力是关键因素但是,随着商业运营越来越专业化,运营能力也是投资商业地产考量的重要指标。买住宅就像谈恋爱,要看房子漂不漂亮,有没有感觉,但是投资商铺就是一场赤裸裸的生意,要看这个铺能为
11、你赚钱的砝码有些什么,项目的规划能不能支撑,配套跟不跟得上,运营能力够不够强,这些因素是影响商铺能否为你赚钱的重要因素。住宅项目主要关注两方面的内容,一是住宅项目前期的建筑质量,二是后期的物业服务,物业服务关系到房子的升值保值。一般来说,房子交付使用后,基本上没有开发商的事了。但对于商业地产来说,这只是开始。住宅项目关注的是项目本身,商业地产关注的是概念,商业地产的概念化主要体现在运营团队上。一般来说,商业运营注重的是品牌的影响和资源的整合。运营管理是商业运营的核心,是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。统一的运营管理模式的运用,其实际意义就是把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体,就是开
12、发商和入驻店铺在同一个主题概念指导下开展经营管理工作。浙江商贸城在这一方面具有充分的经验,有专业的运营团队统一规划、统一招商、统一管理、统一推广、统一服务,具体来说就是按照经营项目和市场,科学布局,量身规划;严控整体进驻客商质量,确保后期稳定经营;维护项目经营秩序,保证项目健康持续发展;强势宣传推广,提升项目于进驻商的知名度;品质物业管理服务,让经营与投资者无后顾之忧。把这样的运营管理方式带到了睢宁,一方面是想使这个行业的发展更加的规范化、专业化。因为商业地产注重后期的服务,消费者到这里消费也最在意服务,只有有了专业的管理和服务,消费者得到满意的需求和服务,商铺的商业价值才能够得到体现,实现最
13、大化的利益。地产大腕名嘴论辩商业地产SOHO 中国有限公司董事长潘石屹:商业地产远谈不上泡沫的可能市场上那么大的资金流动性,总要有个蓄水池。即使它流到商业地产,推高了价格,也跟老百姓没关系。政府应该让商业地产、股市复苏,吸纳资金过来,不能总让钱往住宅市场跑。从办公楼和商铺情况来看,租金回报率比住宅还要高,就很能看出这个市场里面需要不需要。在中国城市化过程中,人们不光需要住,还需要一个办公、购物、娱乐的场所。中国商业地产的发展空间要比住宅发展空间大。知名财经评论家、财经专栏作家叶檀:商业地产“黄金时代”依然存在。目前,商业地产发展非常火爆,国内知名的房地产开放商全部涉足商业地产。中国房地产市场的
14、泡沫,大部分是住宅地产的泡沫,商业地产的泡沫很少。商业地产和实体经济是紧密相连的,它不能脱离消费群体,因此商业地产不容易产生泡沫。但也不能大意,因为商业地产最大的风险就在于产生泡沫。商业地产的黄金时代依然存在,但如果以现在的趋势继续上涨,恐怕会接近尾声。高纬环球北京公司任董事总经理张良军:万达模式不可复制在住宅受限的背景下,商业地产是大家最容易想到的概念。商业地产本身就是地产开发里面非常重要的一部分,只是在早期,大家把注意力都放在比较容易操作、比较火爆的住宅开发领域,因为有“短平快”的好处,可以很快出售、回笼资金。多数开发商转型至商业地产领域是被动选择, “转型热”已令市场陷入供过于求的局面。
15、万达模式不可复制,复制万达模式的市场环境可能已经不存在了。(万达模式即指万达集团所传达的“一座万达广场,一个城市中心” ,万达集团在全国的商业市场上已形成一个特有的经营模式。其订单式的经营,使得其在每个城市的生长良性循环。)北京市社会科学院副院长赵弘:要警惕商业地产“泡沫”隐现在发展总部经济时,要遏制投机资本过度进入商业地产。商业地产没有限购,很多资本都在寻找机会。在很多城市发现,许多企业包括大型国企,都在国内很多城市圈地,占多用少,甚至占而不用,坐等升值,转手再增值。一些开发商想开发商业地产,但没有做很好的政策设计和内部机制设计,项目出来后,只要你想买他就卖,层层转手,最终造成价格很高,谁也入驻不起。总部经济变成了地产泡沫。编后:商业地产之所以火爆是因为多方面的原因,但这也是房地产发展的必然阶段。商业地产的火爆一方面也说明了城市发展的需要,因为随着城市化进程的快速发展,人们的消费需求迅速膨胀,需求更多样的消费形式和服务来满足。商业地产最终的目的是赚钱,但这个过程的成熟还需要很长的路要走,尤其是对于睢宁来说。当然,不可否认的是,睢宁的房地产市场发展空间很大,商业地产更是如此,所以,市场更期待越来越多的商业项目进驻睢宁。