1、1,第三节 土地价格评估行政,2,土地价格评估行政，就是政府土地行政主管部门对地价评估机构、地价评估人员、地价评估过程和评估结果的行政管过程。根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条的规定，国家实行房地产价格评估制度。因此，凡是涉及土地权属交易（包括出让、转让、出租、抵押、合资、人股、企业兼并等）、企业清产核资和政府地价管理过程（基准地价、标定地价评估等）都需要进行土地价格评估。土地价格评估是土地市场和土地成交价格形成的重要环节，政府对土地价格评估进行行政管理是促进土地市场正常发展的关键。,3,一、对土地估价机构的行政管理土地估价机构是土地估价过程的具体执行机构，因此加强土地估价机构的 管
2、理保证土地估价结果的公正性、权威性和科学性的基础。对土地估价机构的行政管理主要包括估价机构的登记管理、估价机构的资格认证及估价机构的备案和年检 （一）估价机构的登记管理根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产价格评估机构 应具备自己的名称和组织机构、有固定的服务场所、有必要的财产和经费、有 足够数量的专业人员和法律，以及行政法规规定的其他条件。为此， 原国家士地管理局和国家工商行政管理局联合对土地估价机构的管理进行了具体规定。首先，设立从事土地价格评估的中介服务机构，应依照中华人民共和国企业法人登记管理条例和中华人民共和国公司登记管理条例的舰定，向工商 行政管理部门申请登记，领取营业执
3、照后，方可营业；其次，申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有两名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作；有4名以上地估价师和20万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作；有7名以上土地估价师 和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。,4,（二）估价机构的资格认证制度根据原国家地管理局颁布的土地估价机构管理暂行规定的要求，国家对土地估价机构实行资格认证制度，并实行分级制。A级地估价机
4、构，可 在全国范围内从事土地估价工作，其资格由国土资源部批准。一般土地估价机申请土地估价资格证书必须具备下列条件：(1)具有独立法人资格的企事业单位。 (2)具有土地估价专业人员，其中取得土地估价师资格的人数不得少于2人，并且不少于总A数的25%o有土地估价师资格和具有自己主持的土地估价实例的高、中专业技术职称的人员不少于50%。 (3)具有一定比铡的建筑、经济，会计管理等专业的技术人员。(4)具有一定的土地估价工作经验。A级土地估价机构还需具备以下补充条件：(5)有5人以上获得土地估价师资格。(6)从事土地估价工作3年以上。,5,B级土地估价机构，只能在估价机构所在地的县级行政区域内从事土地
5、估价工作，其资格由省级地行政管理部门批准。B级地估价机构申请土地估价资格证书，应具备A级土地估价机构成立的前四个条件，并从事土地估价工作两年以上。如果具备前四个条件，但不完全具备后面的补充规定，经省级以上土地管理部门审查后，确有土地估价工作能力，分别由国家或省级地管理部门发给临时估价资格证书。临时估价机构资格证书有效期不超过两年，在有效期内估价机构可在相应的行致区域内从事土地估价工作。凡符合上述条件，欲从事土地估价的机构，经市、县土地管理部门签署意见后，可向省、自治区、直辖市或国土资源部申请土地估价资格。申请对提交以下材料： (1)地估价机构资格确认申请表。 (2)金事业法人证明材料。 (3)
6、土地估价机构专业技术人员职称证明材料和专职、外聘兼职人员情况。 (4)土地估价机构组织章程。 (5)土地估价实例。 6)申请土地估价资格的报告书。,6,土地管理部门收到申请单位的土地估价资格申请材料后3个月内做出审查结论。经审查合格后，由土地管理部门颁发地估价资格证书。土地估价机构在开展土地估价时，必须严格遵守国家有关法律、法规、条 例和制度；必须坚持公正、客观、求实的原则，对所出具的土地估价报告书有关内容的真实性和合法性负赘；对委托方提供的材料，应当严格保守秘密；应当在委托协议书规定的期限内完成估价工作，估价结果的报送范围应严格限制，原则上只能提供给委托方和有关行驶管理部门；对地行政管理部门
7、提供 的士地登记材料，应当严格保守秘密，不得转让和公开引用。（三）估价机构的备案和年检制度,7,根据原国家土地管理局关于土地价格评估机构备案管理有关问题的通知（1995年6月14日）要求，凡依法进行工商注册登记，领取中介服务营 业执照，并允许从事土地价格评估，专业人员和注册资金数量符合登记要求的，都必须在每年的12月底以前到国土资源部或省级土地行政主管部门办理备案和年检手续。办理备案时需提交的材料有：机构备案申请报告、机构备案申请表、企业法人营业执照或营业执照复印件、机构组织章程及三宗土地估价报告一式两份。国家或省级土地行政管理部门接到备案申请后，对提交的备案材料进行全面的审查，对符合条件的机
8、构予以备案，颁发备案证书。,8,经备案的机构在地方承担土地估价业务时，土地所在地的土地行政主管部门应允许机构中具有土地估价师资格的专职人员按规定查阅有关资料，不得以各种借口，不提供资料或拒不确认结果等。对未按规定进行备案的机构完成的土地估价报告，各级土地行政主管部门不得进行土地估价结果确认或作为土地登记和登记管理的依据。,9,二、对土地估价人员的行政管理土地估价人员是估价过程的具体执行者，因此其专业知识、职业素养的低直接影响土地估价过程和估价高结果的科学性和公正性，因此中华人民共和国房地产管理法笫五十八条规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。而且，原国家土地管理局还颁布了土地估价师资格
9、考试暂行办法，对土地估价师资格考试的内容、报考人员的条件、考试工作安排及估价师注册登记等方面进行了明确的规定。目前土地估价师资格考试的内容主要包括：土地管理知识和土地管理的法律法规、土地估价理论与方法；土地估价实务；土地经济、金融、会计等基本知识；土地利用、建筑经济及城市规划等知识。,10,参加考试的人员除应坚持四项基本原则，认真执行国家有关土地管理法律、法规的规定，认真履行岗位职责，胜任本职工作，遵守职业道德，能公正、客观地开展土地估价工作。还必须县备下列条佳之一：获得中级以上技术职称后或获得土地管理、土地估价博士学位后，从事土地估价工作1年以上的；获得土地管理、土地估价硕士学位后，从事土地
10、估价工作两年以上 的；获得初级技术职称后或获得学士学位证书后，从事土地估价工作3年以上的；具有大专以上学历，从事土地估价翌作5年以上的；具有中专学历，从事土地估价或土地管理工作10年以上的。参加考试者均由本人提出申,11,请，所在单位推荐，按规定程序报名并审查合格者，方可参加考试。经考试审核，合格者发给土地估价师资格证书。取得土地估价师资格者，还必须进行注册登记，有效期一般为5年。有效期满后，持证者要到省级以上土地行政管理部门申请重新办理注册登记，审核后统一报国土资源部换发证书。若脱离土地估价工作3年或因其他原因已不具备土地估价师资格的，不予重新注册登记，其土地估价师资格自行失效。另外，随着土
11、地估价工作的发展，为促进土地估价师的进步和不断提高估价水平，还应实行估价师等级制度，逐步建立资深估价师、高级估价师、估价 师、助理估价师和估价员的多级估价师层次体系，以促进估价师制度的完善。,12,三、估价收费标准的行政管理按照土地估价机构管理暂行规定第十条，土地估价实行有偿服务，而且土地估价过程就是一种市场交易行为，应根据估价服务市场状况和双方协商及有关估价收费标准，签订估价合同，收取合理的服务费用。为此，国家计委、原国家土地管理局联合颁布了土地价格评估收费标准，规定一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各收费额累计之和为收费总额。城镇基准
12、地价评估收费，一般由评估杌构与委托机构根据城镇规定标准协商确定。（课本表9-1）,13,四、对土地估价过程的行政管理对土地估价过程的行政管理，主要是规范土地估价行为、统一土地估价方法和规范土地估价报告等。关于土地估价方法，原国家土地管理局已制订颁布了城镇土地估价规程，经过近几年的实践和完善，各种估价方法在我国的运用已基本趋于成熟，并得到了发展；关于土地估价报告，这是估价过程、估价师水平和估价结果的基本体现，是估价机构的门面，也是估价行业的门面, 因此不仅各估价机构、估价人员非常重视，而且原国家土地管理局已制订并实施了土地估价报告规范格式(1996)，对土地估价报告的形式、内容、方法和估价对象、
13、估价过程及估价结果的表述等进行了全面的规范和要求，为提高土地估价水平起到了较大的促进作用。,14,五、对土地估价结果的审查和确认管理为了保证土地估价结果的科学性、公正性和合法性，土地估价结果应由土地权属拥有者报县级以上人民政府土地行政主管部门确认。根据目前土地市场的发展状况，对下列经济活动中涉及的士地估价结果应进行申报确认：利用 划拨土地转让、出租、抵联押营、合营等；改建或新设股份有限公司或有限责任公司涉及的土地；企业兼并、破产、资产核算涉及的土地使用权；国家建设需要提前收回的出让土地使用权；其他依照法律、法规需要进行土地估价的。,15,地估价结果首先需报土地所在地市、县土地行玫主管部门初审，初审合 报有批准权的上级土地行政主管部门确认。申请土地估价结果确认时，需提交的材料有：土地估价结果确认申请文件，土地估价报告，土地所在地 市、县土地行政主管部门的初审意见，有关经济活动的批文和经验证的土地使用证复印件或权属证明等。土地管理部门在接到土地估价结果确认申请后，主要应从土地权属状况、报告格式、估价方法及估价基础资料和参数、评估结果、地价水平、估价师及估价机构的资质等方面进行审核，并下达土地估价结果确认批复。经确认的土地估价结果是进行土地资产处置、土地变更登记和土地资产管理的依据。,
