1、土地权利理论与方法,中国地质大学（武汉）资源学院,土地登记代理,考试目的,考察应试人员掌握土地权利、土地确权争议调处等方面专业知识和法律政策的程度以及运用土地权利理论和有关法律法规及政策处理土地确权问题、解决土地纠纷的能力。,一、土地权利,掌握土地权利的概念及特征，我国土地权利制度安排的指导思想和基本原则，我国土地所有权、土地使用权及土地他项权利的内容、特点。 熟悉我国土地权利制度在社会主义市场经济发展中的地位和作用。 了解我国土地权利立法的基本情况、土地权利制度的历史变迁。,土地权利的概念和特征,概念： 土地权利是土地法律制度的核心内容，一般属不动产物权范畴，是指权利人按照法律的规定直接支配
2、土地的权利。所谓支配，就是直接对土地实施取得利益的各种行为。,特征： 对土地的支配权； 排他性财产权； 对世权（绝对权）； 必须由法规定（物权法定原则）； 权利的变动一般采取登记的公示方式。,土地权利,财产权 物权 所有权 国家所有、集体所有 用益物权 土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权 担保物权 不动产权,土地权利登记制度,土地登记时土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要依据 登记成立主义（德国、台湾地区） 登记对抗主义（法、日）,按照土地的性能和用途利用土地，从而实现利益的权能。指的是土地权利四项基本权能中的A 占有 B 使用 C 收益 D 处分,解释：
3、对土地权利四项基本权能的理解。 （1）占有指对土地事实上的管领，也即实际控制的权能。它总是表现为一种持续的状态。 （2）使用指按照土地的性能和用途利用土地，从而实现利益的权能。 （3）收益指获取土地利用带来的经济收入。 （4）处分指权利人依法对土地进行处置，从而决定土地命运的权能。包括事实上的处分与法律上的处分。,下列对物权的表述错误的是 A 物权是一种财产权 B 物权是以一定的物为客体的财产权 C 物权是请求型财产权（是支配型财产权 ） D 物权可分为自物权和他物权,下列哪项是唯一的自物权种类。 A 所有权 B 使用权 C 抵押权 D 租赁权,确定土地的权利是指A 依法确定土地权利的用途、性
4、质和内容B依法确定土地权利的用途、主体和内容C依法确定土地权利的主体、客体和内容D依法确定土地权利的用途、性质和条件,以下对土地所有权的理解中，错误的是( )A土地所有权与自然资源所有权可以分开B集体土地所有权的性质在某些情况下可以改变C 空间所有权包含在土地所有权范围内D集体土地所有权具有绝对性,二、土地所有权,掌握土地所有权的概念、特征，国家土地所有权和集体土地所有权的概念，国家土地所有权和集体土地所有权的主体与客体、内容与限制、取得与丧失的法律特征，国家土地所有权和集体土地所有权之间的区别，集体土地征用制度。 熟悉我国土地所有权立法的基本情况和管理制度。,土地所有权,基本要点： （1）权
5、利主体 （2）权利客体 （3）权利性质，具有支配性和绝对性。 特征： （1）主体的特定性 （2）交易的禁止性 （3）权属的稳定性 （4）权能的分离性,土地所有权的客体,物权法明确规定，国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。 土地所有权与自然资源的所有权是可以分开的。 矿藏、水流、所有人不明的埋藏物、隐藏物及地下文物属于国有。,国家土地所有权和集体土地所有权,国家所有权的概念：指国家依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的概念：集体依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,国家所有权的主体：国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。集体土
6、地所有权的主体：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。,土地所有权的主体和取得,主体：国家或农民集体 取得：须依据法律规定，而不得约定,国家土地所有权,国家土地所有权主体不能亲自行驶所有权，而只能由其授权的代表代为行使所有权 国家土地所有权主体不能亲自形式土地所有权的占有、使用权能 国有土地所有者对土地保有最终的处分权,集体土地所有权,集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制 集体土地所有权具有不完全性，在收益和处分方面受到一定限制 集体土地所有权的权能分离 集体土地所有者代表对土地行驶处分权的限制,土地征收征用制度,土地征收 土地所有权变化
7、 土地征用 只是使用权的改变,土地征收制度,土地征收的程序 土地征收的审批权限 土地征收的补偿安置 土地征收权的性质 国发【2004】28号文,在我国，国家土地所有权由（ ）代表国家行使。A 国家主席B 国务院总理C 国土资源部D 国务院,土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于( )所有。A国家B农民个人C城市全民所有制单位D城市集体所有制单位 解析：国家土地所有权推定原则,对国有土地所有权的代表有以下几种说法，其中错误的是( )。 A行使国家土地所有权的主体可以是多级的 B国家土地所有权存在多个代表 C国有土地使用权的划拨是由市、县级政府 土管部门作为土地所有者代表实
8、施的 D国家直接以国有土地使用权对企业进行投资的，由国务院或地方政府土管部门委托国有企业或政府机构代表国家土地所有者行使投资者收益权,国家土地所有权行使的权利内容包括( )。A国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者B国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权C国家土地所有者代表可以依法通过出让、出租和划拨的方式将国有土地使用权让与土地使用者D县级以上地方政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限划分依法确定E县级以上地方政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级政府及其职能部门上缴全部土地收益解释：我国一直由市、县级人民政府及其土地管理部门直接行使国有土地的收益和
9、处分权利，并依法向上级政府审批，以及向上级政府上缴部分土地收益。,国家土地所有权行使具有以下( )特点。A国家土地所有权主体只能由其授权的代表代为行使所有权B国家土地所有权主体代表必须亲自行使土地所有权的占有、使用权能C国家土地所有者代表对土地保有最终的处分权D国家享有实现所有权经济功能的收益权E国家土地所有者可以作为划拨国有土地使用权人享有土地所有权的占有和收益权能 解释：国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的占有、使用权能，即使是行使占有、使用权能，其身份也非所有者代表，而是划拨国有土地使用权人。,我国国家土地所有权的客体包括( )。 A城市规划区的土地 B农村和城市郊区中已经被国
10、家依法没收、征收、征购为国有的土地 C除依法确定为集体所有的土地外的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地 D建成区或市区边缘，原农民集体所有的全部土地变成建设用地，且全体成员已经转为城镇居民，其土地转为国有 E因国家组织移民，原农村集体所有的但迁移后不再使用的，且国家进行了土地置换的土地,集体土地所有权的客体不包括以下( )内容。 A.土改时分给农民并颁发土地所有权证，现在仍然由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的土地 B.根据人民公社六十条规定，已确定为集体所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等 C.农民集体连续使用其他农民集体所有土地已满20年的土地 D.既不能证明是集体也不能
11、证明是国有的土地,因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有 A国有土地所有权 B集体土地所有权 C国有土地使用权 D集体土地使用权,关于集体土地所有权的说法，正确的是( )。 A.集体土地所有权不及于地下矿产 B.集体土地所有权由村委会代表行使 C.集体土地所有权不需要登记 D.集体土地所有权可以转让,集体土地所有权的客体包括以下( )内容。 A土改时分给农民并颁发土地所有权证，现在仍然由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的土地 B根据人民公社六十条
12、规定，已确定为集体所有的耕地、白留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等 C农民集体连续使用其他农民集体所有土地已满20年的土地 D农民集体连续使用其他农民集体所有土地不满凹年，但经县级以上人民政府确认其所有权的土地 E既不能证明是集体也不能证明是国有的土地,确定集体土地所有权的方法有：,A是否办理过集体土地所有权登记B是否拥有集体所有权证C享有集体所有权的事实被依法确认D历史上集体所有土地是否发生过变动E集体土地是否被征用,1.掌握建设用地使用权的权利性质和特征，建设用地使用权（地表、地上、地下）的设置原则、权利主体和客体、内容及权利限制。以划拨、出让等不同方式取得的国有建设用地使用权在权利
13、内容、权利限制以及权利灭失等方面的区别。 2.掌握国有企业改制中土地资产处置方式的内容和特征，通过保留划拨、出让、作价出资或者入股、租赁等不同方式取得的国有建设用地使用权在客体、内容及权利限制等方面的区别。,三、用益物权,3.掌握集体建设用地使用权权利主体、客体、内容及权利限制；依据集体建设用地管理相关规定，确定集体建设用地使用权主体和权利归属。4.掌握土地承包经营权的主体、取得、权利的内容及权利限制；依据有关规定，确定具体土地承包经营权的主体、客体及权利归属。,三、用益物权,5.掌握宅基地使用权的取得、权利主体、权利内容及权利限制；依据有关法律规定，确定具体宅基地使用权的权利归属。 6.掌握
14、地役权的取得、地役权人的权利和义务、地役权的消灭；确定地役权的条件和方法；区分地役权与相邻权的关系。,三、用益物权,用益物权概述,用益物权，是指对他人之物所享有的以使用收益为目的的物权。 用益物权和担保物权，属于他物权。,用益物权的特征,所有权派生出的物权。他物权。 一项独立的物权。虽由所有权派生，但是一种独立的财产权。 受限制的物权。只具有所有权权能的一部分权能；具有一定的期限；用益物权人必须根据法律的规定和合同的约定正确行使权利。 以使用、收益为主要内容，以对物的占有为前提 一般以不动产为客体，即为不动产物权。所有权和担保物权的标的物包括不动产和动产。,土地用益物权及内容,物权法中，用益物
15、权主要包括： 建设用地使用权 土地承包经营权 宅基地使用权 地役权等,建设用地使用权,物权法将建设用地使用权作为一项独立的土地权利类型进行了单独规定。 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。,建设用地使用权的特征,权利内容的特定性 权能的差别性 国有建设用地使用权有期限限制，权能较为完整；集体建设用地使用权无期限限制，处分权能受到严格限制 可以分层设立 地表、地上、地下,建设用地使用权,建设用地使用权具有以下特点： 在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 在设立方式上，建设用地使用权可以采取出
16、让或者划拨等方式。 在权利内容上，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,建设用地使用权,建设用地使用权具有以下特点： 在期限上，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 集体所有的土地作为建设用地的，应
17、当依照土地管理法等法律规定办理。根据我国现行法律规定，集体建设用地的处分等权能仍受到严格的限制，同国有建设用地使用权相比，集体建设用地使用权仍在权能上具有不完整性。,国有建设用地使用权的类型,通过有偿出让方式取得的建设用地使用权 通过行政划拨方式取得的 通过租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式设立的,国有建设用地使用权的特征,设立方式多元化 权利内容完整 与地上物所有权一并处分 使用期限届满的处置因用途不同而有所区别 应当依法办理登记,划拨国有建设用地使用权的特征,通过行政划拨方式无偿取得 没有期限的限制 交易受到严格限制,设定划拨国有建设用地使用权的范围,国家机关用地和军事用地 城市基础设
18、施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他符合条件的用地,划拨国有建设用地使用权的特征,(1)以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 (2)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。 (3)除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。 (4)取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。,国有企业改革中对划拨国有建设用地使用权的处置,（一）保留划拨
19、国有建设用地使用权的情形 （二）采用国有土地出让和租赁的情形 （三）以建设用地使用权作价出资（入股）方式处置的情形 （四）以授权经营方式处置的情形,划拨国有建设用地使用权的收回,因公共利益需要使用土地的； 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,出让国有建设用地使用权,国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而取得的有期限限制的国有土地使用权。,出让国有建设用地使用权的特征,有偿取得 有使用期限 一种相对完整的土地
20、权利,出让国有建设用地使用权的取得,取得方式 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 协议出让,出让合同 采用招拍挂、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。,出让国有建设用地使用权的取得,出让金的支付 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第23条规定： 受让人依照出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。,出让国有建设用地使用权的权利限制,期限的限制 70年-50年-40年 条件的限制 超出出让合同约定的动工开发日期满一段时期的 违约责任 出让国有建设用地使用权人不按出让合同约定的土地用途和动工开发期限开发土
21、地,出让国有建设用地使用权的转让,转让要件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,出让国有建设用地使用权的转让,权利义务同时转移原则 “认地不认人” 转让的年限 原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。,出让国有建设用地使用权的终止,（一）出让国有建设用地使用权年限届满 续期申请的公益性界限 未申请续期和续期申请未获批准的法律后果 （二）提前收回出让国有建设用地使用权 因公共利益的需要 因用地
22、者违法或违约 （三）土地灭失,集体建设用地使用权,特征 权利主体的特定性 权利的限制性 权利客体的特定性 权利性质的物权性,分类 乡镇企业建设用地使用权 乡村公益建设用地使用权,集体建设用地使用权的终止,国家征收土地 集体收回土地 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； 不按照批准的用途使用土地的； 擅自改变土地用途；长期闲置土地；不当使用土地，只是土地状况严重恶化；违法转让土地使用权。 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。,集体建设用地使用权的流转,符合土地利用总体规划、小城镇建设规划 已取得集体土地使用证 具有地上建筑物的合法证明 取得同意流转批准书,土地承包经营权,土地承包
23、经营权是在土地公有制的基础上确立的，它是依赖于国家、集体土地所有权的一种权利，是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，它是一项独立的物权。,土地承包经营权的特征,土地承包经营权中的各项权利为法定权利，不得随意变更。 土地承包经营权作为用益物权，期限较长，比较稳定。 承包人依用益物权享有自主将土地承包经营权流转的权利基础，任何人不得强迫或者阻碍。 征地补偿时，承包人可以作为独立的权利主体，土地承包经营权可以作为独立的财产权获得相应的补偿。,土地承包经营权的主体,本集体经济组织成员，及 本集体经济组织以外的单位和个人 须经村民会议三分之二以上成员或者三分
24、之二以上村民代表同意，并报乡镇人民政府批准,土地承包经营权的取得,几个应该注意的问题 区分不同的承包主体 关于承包“四荒”土地的特殊规定 土地承包经营合同内容 承包期限 承包土地的调整,土地承包经营权的取得,通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。,土地承包经营权的取得,基于民事行为取得承包经营权的，包括创设取得和移转取得两种情况： (1)土地承包经营权的创设取得 指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包与以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。通过这两种方式
25、承包的，都应当签订承包合同，承包合同自成立之日起生效，承包方于合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。,土地承包经营权的取得,基于民事行为取得承包经营权的： (2)土地承包经营权的移转取得 指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、互换、转让等方式，依法从承包人手中取得土地承包经营权。 我国物权法规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。 流转的期限不得超过承包期的剩余期限。 未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 土地承
26、包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,土地承包经营权的限制,不得擅自改变权利取得时设定的土地用途 不得闲置耕地,宅基地使用权,宅基地使用权作为一项独立的土地权利类型，是物权法中的新规定，根据物权法、土地管理法等法律规定，宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的一种土地权利。 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。,宅基地使用权,宅基地使用权具有以下特点： 宅基地使用权的取得、行使和转让，
27、适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭； 对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地； 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记； 宅基地使用权按照批准程序取得，实行无偿、无期限的使用制度； 宅基地使用权不得单独转让。出卖、出租住宅的，再申请宅基地不予批准。,宅基地使用权,权利类型为用益物权 权利主体具有特殊性 权利客体为农民集体所拥有的土地 取得需要经过依法审批 无偿取得，没有使用期限限制 宅基地使用权权能、数量、面积等受到限制,宅基地使用权的主体,符合建房申请宅基地条件的集体经济组织成员。 不是宅基地所在集体经济组织成员
28、的，不得申请取得该集体经济组织的宅基地使用权。,宅基地的取得,严格控制用地面积 遵守土地利用规划 审批要公开、公平和公正,关于宅基地的处分,转让、出租住宅的，不得在申请宅基地 权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员 转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及到受让人取得新的宅基地，故应当依法办理变更登记手续,宅基地闲置的处置,确定土地所有权和使用权的若干规定第52条： 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未回复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定土地使用权的，由集体报经县人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收
29、回。,地役权,地役权是指土地权利人因通行、取水、排水等需要，按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益的权利。 物权法首次将地役权作为一项重要土地权利写入了我国法律中，并对其形式和内容进行了具体规范。,地役权,根据物权法规定，地役权具有以下特点： 地役权的设立。 设立地役权应当采取书面形式订立地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。,地役权特点
30、,地役权的优先效力。 物权法第一百六十二条：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。”,地役权特点,用益物权对地役权的优先效力。 物权法第一百六十三条：“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”,地役权特点,地役权不得单独转让和抵押。 土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 需役地以及需役地上的土地承包经营
31、权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。,地役权特点,地役权消灭的情形。 物权法第一百六十九条：“地役权有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿使用供役地，约定的付款期届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”,地役权特点,地役权消灭的情形。 需役地丧失对供役地的利用需要 需役地对供役地利用的不能 权利期限届满 地役权人放弃权利 混同,可依法取得出让国有建设用地使用权的主体为
32、( )。A.特殊主体B.一般主体C.境内法人和非法人组织D.境内外法人和非法人组织,关于出让国有建设用地使用权的说法，错误的是( )。 A.权利具有相对独立性 B.权利及于地下无限空间 C.权能相对完整D.有固定期限,建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物( )。 A.可不转让 B.随之转让 C.可分开转让D.延后转让,根据城市房地产管理法，划拨国有建设用地使用权经批准转让的，应当由( )办理出让手续，并按有关规定缴纳土地使用权出让金。 A.转让方 B.受让方 C.双方约定的一方D.双方中的任何一方,根据国家有关政策，不能通过划拨方式设定建设用地使用权的是( )。 A.经济适用房用地 B
33、.监狱用地 C.限价商品房用地 D.国防公路用地,2、国有企业改制中土地资产处置方式,1、保留划拨建设用地使用权的情形 2、采用国有土地出让和租赁的情形 3、以建设用地使用权作价出资（入股）方式处置 4、以授权经营方式处置的情形,国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是在法律规定的范围内( )除外。 A出让土地使用权 B租赁土地使用权 C划拨土地使用权 D国有土地使用权作价人股,划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益原则上应当上交（） A集体 B国家 C原土地使用权主体 D新土地使用者,划拨国有土地使用权人对划拨土地享有的权利有( ABD )。 A占有权 B使用
34、权 C抵押权 D部分收益权 E处分权,下列哪些情况下，国家可以收回划拨国有土地使用权?(ABCD ) A因公共利益需要使用土地的 B为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的 C交通道路及站场经过核准报废的 D因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 E商业企业需要使用土地的,下列哪些情况下，国家在收回划拨国有土地使用权时应对用地人予以一定的补偿? ( AB ) A因公共利益需要使用土地的 B为实施城市规划进行旧城区改建，需要使用土地的 C土地出让等有偿合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请的 D因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 E公路、机场、矿场等经核批准报废
35、的,国有企业改革中涉及到划拨国有土地使用权处置不能采用的方式有( C )。 A 保留划拨国有土地使用权 B国有土地使用权出让 C国有土地使用权出典 D国家以土地使用权作价人股,3、集体建设用地使用权,集体建设用地使用权是指农村集体经济组织及成员，以及符合法律规定的范围内对集体所有的建设用地享有的用益物权。 特征： 1、权利主体的特定性 2、权利的限制性 3、权利客体的特定性 4、权利性质的物权性,集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的( C )。 A担保物权 B自物权 C用益物权 D财产权,农民集体所有的土地依法用于非农
36、业建设的，由（）级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A村 B县 C省 D国家,集体土地使用权的客体为( C )。 A集体所有土地下的矿产 B集体经济组织的成员 C集体所有的土地 D依法获得集体土地使用权的单位或个人,集体经济组织成员以外的单位和个人取得农地使用权的应得到( C )。 A村委会的同意 B集体经济组织的同意 C村民会议23以上成员同意，并报乡(镇)人民政府批准 D集体经济组织半数以上成员的同意，并受到政府的制约,宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的( D )限制的集体土地使用权。A40年使用年期B50年使用年期C70年使用年期D没有使用
37、期限 解释：我国对农民宅基地使用权的权利存续状态没有使用期限限制。,农民甲因其邻居乙越界建房侵入自己的宅基地而诉请法院保护，乙的行为侵犯了甲的( C )权利。 A相邻权 B住宅所有权 C宅基地使用权 D宅基地所有权,乡村公益用地的权利主体为( A )。 A农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织 B集体经济组织的成员 C居委会 D乡(镇)土管所,我国法律规定宅基地的权利主体为( D )。 A农村集体经济组织 B农村集体经济组织所设立的企业 C乡(镇)政府 D农村集体经济组织成员,空闲或房屋坍塌、拆除( B )年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。 A1 B2 C3 D5,尊重历史和现实，
38、分阶段处理土地权属问题不包括以下( D )方面的内容。 A正确处理国家所有土地与集体所有土地之间的土地权属问题 B正确处理集体之间土地所有权的归属问题 C分阶段处理国家建设征用集体土地和集体之间使用土地的土地权属问题 D集体所有土地的推定原则，即不能证明为国家所有的土地归集体所有,不属于集体土地使用权的是(D )。 A农民宅基地使用权 B乡镇企业用地使用权 C乡村公益用地使用权 D采矿用地使用权,集体可以收回集体土地使用权的情形有( ABCE )。 A为乡村公共设施和公益事业需要使用土地的 B擅自改变土地用途的 C违法转让土地使用权的 D为乡镇企业需要使用土地的 E不当使用土地致使土地状况严重
39、恶化的 解释：其中BCE均属“不按照批准的用途使用土地”所包含内容。此外，因撤销、迁移等原因而停止使用土地的，集体也可收回集体土地使用权。,4、土地承包经营权,土地承包经营权是指个人、单位通过依法订立承包合同所取得的对集体所有或者国家所有的土地从事种植、林业、畜牧业、渔业生产经营并获得收益的权利。 土地承包经营权可由农村集体经济组织成员依法取得，也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得。 需要注意以下几个问题： 1、区分不同的承包主体 2、关于承包“四荒”土地的特殊规定,下列权利类型中，属于我国特有的权利是( )。 A.土地承包经营权 B.债权 C.地上权 D.财产权,农地使用权一般通
40、过( A )方式取得。 A承包经营 B农村居民提出申请后经县级人民政府批准后由本集体经济组织分配 C县级人民政府直接审批后经本集体经济组织23以上成员同意通过 D由县级以上地方人民政府批准后，经本集体经济组织拨付 解释：农地使用权一般通过承包经营的方式取得，通过这种方式取得的集体土地使用权被称为土地承包经营权。,5、宅基地使用权,宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本。它由作为集体成员的农民无偿取得、无偿使用。,1、权利主体具有特殊性 2、权利客体为农民集体所拥有的土地 3、取得需要经过依法审批 4、无偿取得,5、没有使用期限 6、宅基地使用权能受到限制 7、宅基地的数量受
41、到限制 8、宅基地的面积受到限制 9、权利类型为用益物权,宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的( D )限制的集体土地使用权。 A40年使用年期 B50年使用年期 C70年使用年期 D没有使用期限,农民甲因其邻居乙越界建房侵入自己的宅基地而诉请法院保护，乙的行为侵犯了甲的( C )权利。 A相邻权 B住宅所有权 C宅基地使用权 D宅基地所有权,我国法律规定宅基地的权利主体为( D )。 A农村集体经济组织 B农村集体经济组织所设立的企业 C乡(镇)政府 D农村集体经济组织成员,关于宅基地使用权叙述正确的有( ABCE )。 A宅基地使用权属于集体土地使用权 B其
42、权利主体为集体经济组织成员 C权利取得方式为集体经济组织分配 D其用途限制为仅可建造居住之用 E其权利的存续状态为没有使用期限限制 解析：宅基地使用权人对宅基地的占有、使用，并不限于居住之用，也可以用于从事家庭生产和经营活动。,地役权特征： 1、利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的 2、具有从属性 3、地役权的不可分性,6、地役权,按年向土地所有权人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利指的是：（B ） A 地役权 B 永佃权 C 地上权 D 典当权 解释：考察考生对以上几种土地权利定义的理解。 （1）永佃权：又称永借权，是按年向土地所有权人交付租金而长期或永
43、久地使用、收益其不动产的权利。 （2）地役权：为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利。 （3）地上权：以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。,整个土地利用权体系的核心是（B ） A 土地所有权 B 土地使用权 C 地役权 D 地上权,在地役权法律关系中，下列表述错误的是( A )。 A地役权是为特定人设定的 B地役权是为需役地设定的 C地役权可以是有偿取得的 D地役权也可以是无偿取得的,下面哪项在法律上已经取得土地承租权?( A ) A办理了租赁登记，尚未交付土地 B未办理登记，但事实使用土地 C已取得了土地借用权 D取得了地役权,四、土地担保物权,1.掌握担保物权基本内容。 2.掌握
44、土地抵押权的范围、内容与限制、终止，以及确权原则与方法。 3.掌握最高额抵押权所担保的债权的范围、期间以及债权额，最高额土地抵押所担保的主债权和最高额土地抵押的转让，最高额土地抵押有关内容的变更，最高额土地抵押权与一般土地抵押权的关系。 4.了解质权和留置权 担保物权，是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利。,土地担保物权,担保物权是以担保债权为目的，即以确保债券的履行为目的的限制物权。 抵押权 质权 留置权,抵押权-质权-留置权,抵押权是不用转移标的物的担保物权，所以必须要办理登记等手续，而适用抵押权的往往为不动产，以及相
45、对价值大的物体； 质权则是要转移标的物的占有，所以不用办理登记等相关手续，转移占有相当有公示效力，而可以适用质权的物体范围也广泛一些。而上述两种权利当事人的权利义务也不相同，相对而言质权的债权人权利更广，毕竟可以占有物体，收取孳息等等。留置权则是一种法定的权利，是在特定的合同中，当债务人不履行债务的时候，债权人可以依照法律规定留置标的物，并给予一定宽限期，如果过了宽限期仍然不履行，则债权人享有对标的物的优先受偿权，它只发生在保管，雇佣等特定的移转占有的合同中。,担保物权的设立的内容,（一）设立担保物权一般要签订担保合同 （二）担保物权的担保范围主要包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担
46、保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。,担保物权的消灭,（一）主债权消灭 （二）担保物权实现 （三）债权人放弃担保物权 （四）法律规定担保物权消失的其他情形,土地抵押权,土地抵押权是指土地权利人以其合法拥有的土地使用权作为履行债务的担保，当使用权人到期不履行债务或宣告破产时，抵押权人有权处分土地使用权，并从中优先受偿的权利。,土地抵押权,根据物权法、担保法等法律规定，土地抵押权具有以下特点： 抵押标的限定性。 可以抵押的土地权利包括： a建设用地使用权； b以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； c以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
47、以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押： d乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 e土地所有权不得抵押；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。,土地抵押权,特点： 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 土地使用权与地上建筑物及其他附着物不可分割抵押，土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物随之抵押；反之，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的使用权随之抵押。 建设用地使用权抵押后，该土地上新
48、增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。,土地抵押权,特点： 土地抵押权实现后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 土地抵押权有下列情况之一，即终止其效力：第一，主债权消灭；第二，土地灭失，当作为担保财产的土地使用权所依附的客体土地灭失时，附在其上得土地使用权抵押权当然随之消灭；第三，土地抵押权实现。,土地抵押权的特点,土地抵押不是实物抵押而是权利抵押 土地抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权，即权利客体具有限制性 抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人 土地
49、使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利,土地抵押权,主体： 抵押权人 （物权法意义上的权利主体。抵押权对于所担保的债权有附属性）,土地抵押权,客体： 国有建设用地使用权的可抵押范围 法律允许单独流转的国有建设用地使用权 依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有建设用地使用权 划拨土地使用权的抵押 集体土地使用权的可抵押范围 公开竞价方式取得的荒地等的土地承包经营权 农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权,可以设定土地抵押权的权利： 1、法律允许单独流转的国有土地使用权 2、依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权 3、依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权 4、农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡（镇）村企业集体土地使用权 国有土地使用权可抵押范围： 1、以出让方式取得的国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押 2、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押 3、以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围的土地使用权同时抵押；该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押,
