1、彭都生活广场,定位沟通提案,彭山基本状况,地理、交通概况环境概况历史人文概况,彭山县经济环境分析,经济环境总体概况 人口状况消费水平经济收入 储蓄,小结,成都的城市空间向南向北发展为彭山的经济发展提供了良好的发展机遇。成都平原城镇密集区空间发展将以成都中心城市为核心，尤其是明年高铁的建设完毕，将形成沿交通走廊形成南北伸展的带状格局。彭山作为眉山地区最靠近成都平原经济圈层核心的地区，在北进南拓规划中处于南北向轴线连接地带，为向南拓展眉山、乐山和雅安的枢纽。,彭山县房地产市场现状,小 结：,住宅市场日趋饱和住宅市场的最终竞争还是价格竞争住宅市场的利润空间越来越小住宅项目的风险越来越大,彭山商业房地
2、产市场分析,县城内无大型商业（如主力店），存在较大市场空白；商业集中度较高，各类商业主要集中于核心商圈，核心商圈之外的商业分布则较为散乱；主体商业区基本上仍集中于老城区，彭祖大道以西、凤鸣公园以北发展仍不成熟；,商业物业分布情况,沿街商业及中小型商场约占总体比例的70%，为彭山商业构成的主体；商业步行街作为彭山发展起步阶段的商业物业，仅占总体比例的5%；中小型商场超市是目前彭山最高级的商业物业形态，典型代表为伟业超市、红旗商场、好邻居超市及彭山百货商场；,商业物业经营面积分析,彭山县各类商业经营商品基本上以中低档商品为主；相对各类商业物业，中小型商场、商业步行街经营高档商品的比例更高；社区商业
3、高档商品比例最少，低档商品比例最高；,商业物业经营商品档次分析, 中小型商场内以日用百货类商品比例最高，约占40%左右，餐饮娱乐比例不足10%； 商业步行街、沿街商业中餐饮类、娱乐类比例最高；,商业物业业态分类,业态分布特征,彭山县商业业态十分匮乏，总体经营档次偏低、商业发展水平较低。由于缺乏集中化及规模化的经营，导致各种业态分布散乱，目前只有少部分商业形态（如餐饮、娱乐、建材等）形成初步的集约经营，典型代表为“小吃一条街”、“夏新南街”及彭祖大道上的沿街建材市场。据调查结果认为，彭山县业态分布呈现如下特点：, 总体分布零乱，城区内缺乏系统完整的商业规划； 少量商业类别初步形成集约经营模式，主
4、要集中于核心商圈或县城周边地带，核心商圈与城区周边之间的中间区域并无集约经营的商业形态存在； 餐饮类主要分布于沿街商铺、社区商铺及专门的“小吃一条街”； 娱乐休闲类主要集中于夏新南街及彭祖广场； 日用百货、服装鞋类、食品类主要集中于核心商圈，部分分散在沿街商铺、社区商业及彭祖广场； 建材装饰类主要分布在彭祖大道的沿街商业。,经营状况分析, 彭山县各商业形态总体经营状况普遍维持于中等偏下的水平，大部分商家在微微赢利或收支平衡的状态下经营； 相对各商业形态，休闲娱乐类、餐饮类经营状况较好以上的商家所占比例最高建材装饰类经营状况最不佳； 食品类、其他类大部分商家经营状况一般。,核心商圈,彭山县县城规
5、模较小，目前只形成以彭山百货商场为中心，四周辐射半径约300米的核心商圈。范围包括东街、南街、西街、北街、四条主干道及北外街、北支街、小东街、公园路、新南街、小吃一条街等七条支线。主营百货、副食品、珠宝首饰、服装鞋类箱包、小商品、餐饮等多种业态，是彭山县最大的综合性商圈。彭山县的商业中心自解放前即已存在，其辐射范围不仅覆盖整个县城，同时辐射到彭山周边的各个乡镇，在彭山群众中拥有较为广泛的影响力。目前虽受到城区其它区域部分商业的冲击，但仍然保持着彭山县商业的核心地位。彭祖广场的兴建，原本是欲打造彭山县新商业中心，以取代老商圈的角色，但据目前人群的消费习惯，该项目虽对核心商圈的消费人群有部分分流，
6、仍无法替代老核心商圈的地位。,区域商圈,彭山县城区内还未形成综合性片区型商业中心（如双楠片区）和功能型商业中心（如羊西线餐饮一条街）。虽然餐饮、建材、娱乐等商业业态已经开始集约经营的形式，这是功能型片区商业中心雏形，但仍处在较为初级的阶段，发展极不成熟。彭山县经济指标及人口数量，均制约着区域商圈的形成，因此，彭山县城区内除核心商圈外，形成区域商圈是较为困难的。,彭山县商业环境总体评价,综合对彭山商业房地产市场、商业发展水平、商圈等各方面的研究，认为目前彭山的商业环境存在以下显著特点：,商业房地产市场处于初始发展阶段，未来发展受到彭山县社会环境及经济环境等大环境的瓶颈制约；除传统形成的核心商圈，
7、尚未有其他综合型片区消费中心或区域功能型消费中心出现，受多方面状况制约，区域型商圈的形成较为困难；以东南西北街构成的核心商圈主导着彭山的百货商业市场，其地位在未来五年内难以被取代；商业分布散乱，无明显系统的商业规划；商业形态匮乏，商业结构相对简单；商业物业类型处于初级阶段，中小型商场和沿街底商是商家主要经营场所；,商家经营商品档次偏低，主要以经营中低档商品为主；整体消费水平较低，近九成消费者为超低收入人群和低收入人群；专业化程度低，市场细分程度低，布局呈混沌状态，以商业形态为主导的区域性集约化经营刚刚开始；县城内商家整体经营状况不太乐观，呈中等偏下水平；商业地产市场发展极不成熟，市场空白及市场
8、机会较多。,市场空白点,任何一个城市都有高档消费群体任何一个城市吃喝玩乐永远是消费的主题彭山缺乏一个吃喝玩乐的高档场所,综合对彭山目前商业环境的评价及本项目客观条件，个人认为，我方项目商业开发与彭山商业大环境存在以下关联性：,地块位置处于城区西北方向，属城区未来发展区域；依托高速出入口、快铁出入口必将成为未来城市的中心周边项目在三年内将逐渐形成彭山富裕阶层居住地；周边配套将逐渐完善；完全有条件取代老城区,综上所述：个人认为，从地理条件，项目条件、未来发展趋势本项目商业完全有条件成为彭山未来发展的商业中心,小 结,在住宅竞争白热化的条件下，开发商应另辟蹊径寻找风险小、利润大的发展方向；本项目稀缺的地理位置，做商业开发可以做到利润最大化；本项目独特的地势条件，更有利于商业开发；从区域发展来看，在项目交付营运时，周边已有足够的人气来支撑他,结 论,商 业,项目特点,规模小有地差三面临街位置好周边日趋成熟,彭 都 生 活 广 场,项 目 定 位,我们可以选择什么,？,百 货,服 装,建材五金,家 具,便 利 店,或是其他选择,我 们 认 为,彭都富裕阶层的吃 喝 玩 乐一 条 街,业态专一 管理专业 规划专心,高档、时尚、异域风情,业态划分,商务酒店酒店公馆水疗/按摩/SPAKTV电玩酒吧高档餐饮茶楼咖啡小吃西式快餐中餐彭山特色小吃,问题,加油站消防退距停车位政府的支持,谢 谢,
