1、万科工业化住宅战略与实践万科工业化住宅战略与实践毛大庆 2010-5-29一、万科对住宅工业化的认识二、万科的住宅工业化进程三、北京万科工业化推进万科对住宅工业化的认识万科企业股份有限公司成立于 1984 年，是目前中国最大的专业住宅开发企业，2009 年公司完成竣工面积 536 万平方米，实现销售金额 634 亿元。万科集团简介:万科销售面积（万平米）成立于 6631984 年 5月，总部位于深圳，股票代码 614SZ000002；600557?1988 年涉足房地产业，连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。5002009 年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，400 万科集团
2、获得全球住宅类开发企业300 第一名；323200232?至 2009 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经 100 济圈为重点的 40 个城市。020052006200720082009万科对住宅工业化的认识效率质量提升稳定节能环保工业化平台以工业化为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争优势。万科对住宅工业化的认识?社会效应绿色环保节能?低碳低能耗住宅?工厂集中生产，生产用水的循环利用?现场施工节能环保、安全。?降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染?全家居解决方案，减少装修废物的排放，减少
3、装修噪音产业升级?告别现场手工砌筑时代?产品的标准化模数化?十一五规划，产业化布局万科对住宅工业化的认识?客户效应房屋质量：改善结构精度、渗漏、开裂等质量通病。?预制构件尺寸偏差 3MM 以内?预制构件表面平整度偏差小于 0.1%?外墙瓷片拉拔强度提高 9 倍?经 8B3B4 淋水试验、雨季观察，常规渗水多的部位（如窗下口)无一渗水传统建造工业化建造万科对住宅工业化的认识?客户效应房屋质量：提高隔声、保温、防火等性能，便于系统维护、耐久性好。?外墙免维护保温体系?外墙防渗漏体系?建筑外窗安装?预制楼梯、阳台、空调板?VSI 分离体系?全家居解决方案万科对住宅工业化的认识?企业效应精益化管理销售
4、制造向研发技术转型万科差异化优势通过预制生产和装配式生产方式效率提升可大幅度减少建造周期，减少现场施工及管理人员数量规模经营企业公民、社会责任万科对住宅工业化的认识中国 2009 年 11 月 26 日正式对外宣布控制温室气体排放的行动目标，决定到 2020 年单位国内生产总值二氧化碳排放比 2005 年下降 4045。国务院总理温家宝在 25 日主持在召国开内市的场国全面务推广院后常，深务入分析会议还决定，这将作为约束性指标纳入国民经济和进社军会海外发市场展的中可行长性期规划，并制定相应的国内统计、监测、考核办法。会议提出下一阶段要重点做好六方面工作，其中一方面为：大力发展绿色经济。紧密结合
5、扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为特征的工业、建筑、交通体系。机遇已经来临，我们已做好准备。 。一、万科对住宅工业化的认识二、万科的住宅工业化进程三、北京万科工业化推进万科的住宅工业化进程 9900010203040506070809 万科建筑研究中心研究大楼落成上海新里程上海中林万科 5 号实验楼落成 20、21 号楼万科获得国上海家住宅产业新里程北化基地称号一期万科工厂化中心成立万科产业化基上海宝山地项目四立项上季海花地城杰 C1 万科建筑研究中心万科 4 号实验成立万科标准化项万科一楼落成上海目启动号实验新里程北楼落成万科 2、3
6、号二期万科部万科 PC 实验楼落成品战略技术研采购究开展东丽湖万科城五期阅湖苑北京假日风景三期B3、B4 深圳第五园公寓落成9900010203040506070809万科的住宅工业化进程?建筑研发基地为加快住宅工业化进程，万科于2006 年开始建设建筑研发基地。研发基地的合作技术单位是中国建筑设计研究院。主要绿色技术应用：零碳技术水循环利用体系可再生材料体系绿色交通体系万科的住宅工业化进程?住宅产业化企业联盟在万科研究工业化的过程中，与国内外诸多拥有技术实力和愿意投入研发技术的企业进行了交流沟通。许多企业对参与到国内的工业化事业当中来，都表示了极大的兴趣。万科的住宅工业化进程?国家住宅产业化
7、基地 2007 年，万科集团被授予住宅产业联盟型“国家住宅产业化基地” 。万科的住宅工业化进程?上海万科新里程 2007 年上海万科新里程20#、21#工业化住宅楼开工，成为全国第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼,该楼已于 2008 年 6 月底入住。自 2007 年 5 月正式装配以来，现场施工质量大为提高，施工工期缩短近三分之一，并且现场建筑垃圾明显减少，符合国家大力提倡的绿色环保节能建筑，是我国商品住宅建造方式上的一次突破性尝试，为今后大规模的推广积累了宝贵的经验。20#PC21#楼 PC北楼立南面立面万科的住宅工业化进程?深圳零碳实验住宅万科首个零碳排放实验性住宅位
8、于深圳万科城项目，于 2009 年内开放。在夏天使用的制冷能耗中，这栋楼的建筑能耗将下降 80%以上。碳排放量从每年 40 千克/平降低到 10 千克/平。剩下的每年 10 千克/平二氧化碳将通过自身生产的可持续能源注销，基本可以实现零碳排放的目标。万科的住宅工业化进程?上海世博会-万科馆2049 继万科零碳住宅探索后，万科将绿色环保技术应用于上海世博会万科馆的建设。自然材料：秸秆板将秸杆中含有的 CO2 固化。自然采光：圆筒及中庭顶部留有采光天窗。自然降温：建筑周边的水池不仅是景观需要，水的蒸发可降低进入室内空气的温度。水池的水将使用从屋顶收集的雨水。在室外等候区和中庭，则设置了人工造雾降温
9、设施。自然通风：应用了风压、热压两套自然通风系统，在大多数筒状建筑屋面安装了数量不等的无动力自然通风器（涡轮通风器） ，靠自然风无动力运行抽出室内空气。万科的住宅工业化进程?07-09 年万科集团已竣工工业化项目区域城市项目名称体系说明建筑面积（万平方米）竣工年份区域小计集团合计(万平方米)（万平方米）深圳区域深圳第 5 园单身公寓B 级 1.002009.111.00新里程南 20#21#B 级 1.402007.6 金色雅筑（中林）B 级5.902009.1 上海金色里程一期 5#7#楼B 级 3.302009.4 区域上海23.00 金色里程二期 1#4#楼B 级 4.002009.12
10、26.60 四季花城B 级 4.102009.12 地杰 CB 级 4.302009.12 北京北京假日风景B3、B4B 级 0.802009.12 区域 2.60 天津东丽湖五期三B 级 1.802008.6 小结：1、规范、政策取得进展北京、上海、深圳；2、资源培养方面获得经验；3、技术储备形成体系，工业化技术进入推广阶段；4、获得政府及客户认可；5、大规模推广存在三方瓶颈。万科的住宅工业化进程?2010 年万科住宅工业化推广计划区域城市项目名称体系说建筑面积区域小计集团合计明（万平方米）(万平方米)（万平方米）金域东郡三期经济适用房 9#B 级 2.00 深圳第五园 9 期（共 5 栋）
11、B 级 5.50 第五园 7 期（共 9 栋）B 级 9.00 深圳区域东莞万科城四期、五期（共 15 栋）B 级 10.1046.60 广州南沙 08NJY-1项目B 级 10.00 佛山金域蓝湾北区B22-27#B级 5.00 登州二期B 级 5.00 上海城花新园二四标段（共 12 栋）B 级 8.24 地杰B 一期（共 10 栋）B 级 9.00无锡金域蓝湾 98.54 上海区域 11#B 级 2.50 长风学校项目 32.741-4#B 级 2.40 苏州金域缇香 6-10#B 级 8.50 玲珑湾七区53#、55#B 级 2.10 北京假日风景 D 地块 D1#、D8# B 级3.
12、50 长阳一期B 级 4.50 北京区域天津天津中新生态城B级 7.2019.20 东丽湖五期二B 级 3.00 沈阳金域蓝湾南区一期25#B 级 1.00万科的住宅工业化进程?瓶颈及应对以企业联盟的力量共同突破住宅工业化的三大瓶颈：?成本瓶颈?构件厂瓶颈?总包资源瓶颈万科的住宅工业化进程?瓶颈及应对由于现阶段三大瓶颈，工业化成本增加行动要实现工业化，需推动工业化产品成本瓶颈有所改进：?通过在重点城市集中扩大工业化面积，扩大区域内构件的供应量，更好培养总包资源，更快的实现工业化项目成本的规模效应；?推广初期项目采用较低 PC 率，以扩大规模，建立示范作用，更成本快带动行业的发展，提高总包、设计
13、和构件的社会需求，加快产业化成本实现;?积极与政府沟通，推动各地有利节能减排的优惠政策。万科的住宅工业化进程?万科的绿色战略与规划 2008 年，万科修订中长期发展战略，明确将卓越绿色企业作为万科的发展愿景。2008 年制定的万科中长期战略万科的四大绿色定位中国房地产行业持续领跑者卓越的绿色企业温室气体减排的行业领先者回归客户价值，完成精益转型绿色住宅标准的制定推广者选择性突选择性参破城市综回归市场，理性土地储备，城市圈深耕与保障房合体模式创新绿色节能技术的广泛应用者精益升级：标准工业化升级：标绿色升级：前瞻性化+持续改进准化的设计生产的行业新标准绿色社区生活的身体力行者建立千亿级企业需要的组
14、织、激励、人才和流程体系万科的住宅工业化进程?万科的绿色战略与规划三部曲：全装修、住宅工业化、绿色建筑三部曲交叉、同时奏响全装修工业化绿色建筑万万科科绿的色住建宅筑工产业业化化进规程划 24?万科的绿色战略与规划标准化预制装配平台手段绿色建筑产业化工业化全装修部品集成新技术应用万科的住宅工业化进程?万科的绿色战略与规划?绿色是核心，通过工业化的平台整合资源做绿色建筑;?加快工业化步伐，与绿色（LEED 认证和绿色三星）相结合;?产品仅有一般的质量是不够的，要有高质量，要与绿色环保相结合，学习先进国家把质量视为生命的精神;?利用市场资源加大应用型工业化技术的研发及采用。武汉万科茂园预制环境部品万
15、科的住宅工业化进程?万科的绿色战略与规划加强技术研发，推进工业化项目试点；加强住宅性能与节能环保技术的研究应用，最终将绿色化战略落实为万科的“绿色竞争力” 。推广精装修?推广集团精装修体系，集团新开工的主流项目全部纳入精装修体系加强工业化技术研发?加强技术研发，形成成熟稳定、成本可承受的技术体系?实施内部激励措施，促进各区域的工业化项目稳步推进。推进工业化项目?参与政府主导的工业化住宅项目建设住宅性能与节能环保?加强住宅性能技术研发，形成住宅性能技术库技术的研究应用?借助工业化平台，推广节能环保技术，抢占技术制高点一、万科对住宅工业化的认识二、万科的住宅工业化进程三、北京万科工业化推进北京万科
16、住宅工业化推进 2007 年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，从此也开启了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立战略研发基地与工程建设试验同步推进的本土化举措，通过系列科研论证、实验楼、工业化实体楼建设，取得了积极成效。北京万科住宅工业化推进?进程回顾研发中心成立 2007 年 12 月 13 日，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立。北京万科住宅工业化推进?进程回顾科研论证为验证结构体系可靠性和施工可行性，先后委托清华大学、中国建筑科学研究院抗震所和中国建筑科学研究院结构所，进行相关的实验和研究工作。2008 年 1 月，北京万科工业化试点工程结构专
17、家论证会召开。会议明确了装配整体式剪力墙结构体系对北京万科工业化住宅试点工程是适合的；按照这一方案进行结构设计是安全可靠的。北京万科住宅工业化推进?进程回顾实验楼建设 2008 年 3 月，为模拟实体楼建造全过程，积累施工操作经验，在榆构万科住宅产业化研发中心开始修建二层实验楼，实验楼于同年 9 月建成并开放。起吊支撑调整套筒连接套筒灌注胶料楼梯吊装实验楼建成北京万科住宅工业化推进?进程回顾B3#、B4#建设 2008 年 10 月，北京万科假日风景的两栋高层工业化实体楼开始构件吊装，成为北京区域第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼。北京万科住宅工业化推进?进程回顾B3#、B
18、4#建设 2009 年 12 月，北京万科假日风景B3#、B4#楼工业化实体楼交付入住，其优异的品质得到了广大专家学者和业主的高度好评。北京万科住宅工业化推进?技术优势免维护外墙保温体系结构层复合保温连接件保护层保温层?外保温体系采用夹芯保温系统。?预制外墙内侧是受力的结构层，中间为保温层，最外侧是保护层。通过阻热性能非常好的玻璃纤维连接件把三层连成一个整体；保护层是 5 公分厚的钢筋混凝土，以保证保温层与房屋的寿命同步。北京万科住宅工业化推进?技术优势外窗安装工艺防腐木砖由于在工厂制作，外窗洞口尺寸误差控制在毫米级，安装精确、严丝合缝。窗洞口的夹心保温层内预留防腐木转，有效防止冷桥，方便现场
19、安装。传统工法下的外窗渗漏是客户集中投诉的焦点，工厂预制构件误差控制从根本上解决了外窗渗漏问题。北京万科住宅工业化推进?技术优势防渗漏体系企口外墙水平缝反槛构造防水外墙用防水材料防渗体系包括结构自防水、构造防水，材料防水三部分。竖向缝采用结构自防水，即两块墙板的拼缝处采用现浇混凝土浇筑，使之浑然一体。水平缝采用构造防水，即墙板的上部和底部均预制企口，阻止水流到室内；外墙材料防水节点外墙接缝均采用材料防水，原料为改良硅酮胶。特点如下：?具有优越的耐寒、耐热、耐气候、耐久性；?能柔和的适应预制墙板的运动；?不会像聚氨酯那样受到紫外线会使表面产生裂化。北京万科住宅工业化推进?技术优势全家居解决方案?
20、传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾，并造成邻里间互相干扰。?精装修作为工业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生活体验。北京万科住宅工业化推进?技术优势90 平米工业化三居北京万科住宅工业化推进?技术优势90 平米三居全装修 90 平米三居装修实景每建筑平米资源消耗对比 100%90%80%70%60%北京万科住宅工业化推进 50%传统项目?实施成效节能减排效果显著产业化项目 40%在B3#、B4#楼建造全过程中，对其物耗、能耗进行了统计，并与传统的建造 3 方 0 式%进行了比较，结果如下：20%单位工业化传统项目差
21、量节能比例垃圾量 10%废钢筋 Kg/m23.09 5.20 2.11 40.63%废木料 Kg/m20.60 1.25 0.66 52.31%0%废砖块 Kg/m20.44 0.98 0.54 55.32%水耗 m3/m22.36 2.93 0.57 19.34%废钢筋废木材废砖块水耗电耗施工电耗度/m23.21 3.30 0.10 2.90%数据表明，工业化住宅项目与传统项目相比，资源消耗方面的优势显著。北京万科住宅工业化推进?实施成效市场反映 2009 年 6 月 5 日，B3#、B4#楼开盘热销，且购买业主一半以上为业内人士，工业化住宅获得市场高度认可。2009 年 12 月入住质量缺
22、陷率创北京万科精装房新低。户均 0.33 条，客户满意度较高。北京万科住宅工业化推进?实施成效社会认可 2009 年 5 月 11 日，北京市住宅产业化试点工程授牌仪式隆重举行，中粮万科假日风景B3#、B4#号楼楼被授予“北京市住宅产业化试点工程” 。北京万科住宅工业化推进?实施成效社会认可建设部和北京市领导参观工业化展厅和样板间建设部部长姜伟新参观万科建设部部长姜伟新、北京市副市长陈刚北京工业化样板间参观万科北京工业化展厅北京万科住宅工业化推进?持续推进D1#、D8#楼实施 2010 年初，中粮万科假日风景 D1#、D8#工业化楼结构设计专家论证会顺利召开，更高技术含量的D1#、D8#工业化
23、楼开工建设。北京万科住宅工业化推进?持续推进绿色建筑升级绿色建筑绿色三星标准：率先实践住建部绿色三星标准，打造高品质绿色建筑，引领低碳经济浪潮。对尊重的思考：以尊重自然、尊重生命、尊重城市发展与人类生存和谐的思考，在建筑设计中诠释节能环保意识。质量体系观感质量控制体系：地产界首次引入观感质量全面控制，荟萃繁华外观与精装气质。实测实量数据体系：国内首家通过系统实测实量数据体系企业，将住宅产品建造精度推进到毫米时代。北京万科住宅工业化推进?持续推进北京市住宅产业化企业联盟成立2010 年 3 月 30 日，北京万科联合 32 家行业企业，成立北京市住宅产业化企业联盟。以“推动北京市低碳建设、住宅产业化发展，建立和完善产业化技术体系、行业规范和产业链条，提供合作平台，共同应对住宅建设绿色低碳革命”为宗旨。我们仍在路上我们将不断前行08. 12. 18Page 48
