1、首 届 业 主 委 会 成 立 工 作 步 骤第 一 阶 段 ， 筹 备 。书 面 向 当 地 房 管 部 门 、 社 区 提 出 申 请 ， 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。（ 附 样 板 ）选举业主委员会程序一、 宣传阶段：在*主出入口张贴杭州市物业管理条例 。张贴时间： 月 日二、 召开业主委员会第一次筹备小组会议。 月 日三、 发放业主代表大会业主代表选举办法及业主公约草案、 （征求意见稿） ，发放到每家每户，并由业主签收。时间为一星期。发放意见稿时间： 月 日 月 日征求意见时间： 月 日 月 日四、 汇总意见稿。根
2、据大多数业主的意见修改选举办法。再次公布张贴*第一届业主代表大会选举办法。 （ 月 日 ）五、 选举业主代表。根据业主代表选举办法发放选票，根据每位业主都有选举权和被选举权的原则，选票必须保证发放到每一家每一户，并由业主签收。投票时间为一星期。发放选票时间安排： 月 日 月 日选举时间安排： 月 日 月 日六、 公布业主代表选举结果。（1） 由*区房管局物管科代表 1 名、业主代表 3 名、*物管处 1 名、社区 1 名共同参加开箱、监票、唱票、计票。 （ 月 日 ）（2） 公布选举业主代表结果名单。 （ 月 日 月 日 ）七、 召开业主代表大会。议题为推荐选举*业主委员会候选人名单。 （ 月
3、 日 ）八、 公布候选人名单。 （ 年 月 日 月 日 ）九、 全体业主投票选举业主委员会。 （ 年 月 日 月 日 ）十、 公布选举业主委员会结果，将相关材料报*区房管局。*筹备小组年 月 日*第一届业主代表大会业主代表选举办法（征求意见稿）尊敬的各位业主：为了做好*业主委员会的成立工作，顺利的推荐出业主代表，根据杭州市物业管理条例的精神，特制定本办法。第一条：本办法所称业主代表，是在杭州市*区房产管理局和*社区的指导和监督下，经*物业产权人，民主选举产生的小区（大厦）第一届业主代表大会的业主代表，*所有业主均拥有选举权和被选举权。第二条：本小区（大厦）是由多层、排屋、别墅及沿街商铺组成的综
4、合性物业，小区（大厦）共有房屋 28 幢，总计 170 户，每四幢产生一名代表， （分别为：1、2、3、5幢一名，6、7、8、9 幢一名，10、11、12、15 幢一名，16、17、18、19 幢一名，20、21、22、23 幢一名，25、26、27、28 幢一名，29、30、31、32 幢一名。 ）沿街商铺共有 21 户，每十户产生一名代表，*街和社区各二名，一共选举 9 名代表。小区（大厦）业主可以通过推荐、自荐等方法将办事公正、热心公益事业、愿意为小区（大厦）全体业主服务的人员选举为业主代表。第二条应根据本物业情况来写入第三条：若在选举过程中遇到并票，则进行第二轮选举，并票的业主自然成为
5、第二轮选举的候选人。第四条：本次选票印有楼层名称，并由杭州卓盛物业管理有限公司*管理处盖章。业主只能选举本选区内的业主为代表，不得超过规定名额，否则视作废票。第五条：根据杭州物业管理条例第八条规定：业主的投票权，住宅物业实行一套一票，非住宅物业按每 100 平方米建筑面积为一个计票单位，不足 100 平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。*共计 191 票。第六条：如对上述选举办法有异议者请于 月 日前，将意见反馈到杭州卓盛物业管理有限公司*管理处（电话号码*） ，或将意见投入到意见箱中，意见箱设在管理处服务台。*业委会筹备小组200 年 月 日*业主候选人名单200 年 月 日关于*成立业
6、委会的申请报告*社区：首先衷心感谢贵区各级领导一直以来对我处的工作给予了极大的关心与厚爱，一年多来，在*区房地产管理局和*社区领导的悉心指导下使我们的物管工作得到了健康、有序的发展。同时也得到了小区（大厦）广大业主的一致认可。我司于 200 年 月 日正式接管 *的物业，至今已有一年半时间了。现业主入住率已达到了 75%，根据国家 物业管理条例和杭州市物业管理条例之规定，本物业已经具备了成立业主委员会的条件。为了使*的物管工作能够顺利、有序的开展，小区（大厦）业主能够安居乐业，共同创造美好、和谐的人文社区。特此向贵区提出申请成立*第一届业主委员会，希望贵区各级领导给予指导和帮助。*管理处200
7、 年 月 日一 、 成 立 业 主 大 会 筹 备 小 组 。1、 筹 备 小 组 的 组 成 ： 业 主 代 表 、 建 设 单 位 、 （ 街 道 ）社区 ；2、 出 通 告 ， 告 知 全 体 业 主 选 举 事 宜 ；（ 附 样 板 ）*第一届业主代表选票号楼 房被荐举人姓名 被选举人房号自选人姓名 自选人姓名说明：1、 本次选票印有楼层房号，并由杭州市卓盛物业管理有限公司*管理处盖章。业主只能选本幢楼的业主一名，不得超过名额，否则视作废票。2、 选举投票时间： 月 日至 月 日3、 选举投票地点：*管理处前台4、 选举结果揭晓时间和方法：*第一届业主代表投票箱由 *区房管局物管科代表
8、*名和业主代表*名及*物管处*名于 月 日在市公证处监督下当场开箱验票并宣布选举结果。5、 每幢楼以得票数最多者当选。业主委员会筹备小组 年 月 日 *第一届业主委员会选票发放签收表房 号 收到日期 签收人签字 签收日期 备 注发 放 “业 主 代 表 选 举 表 格 ”（ 业 主 签 收 ） ， 从 中 产 生 代 表 ；3、 筹 备 组 成 员 名 单 确 定 ；（ 附 样 板 ）成立业主委员会筹备组拟组成人员名单公告尊敬的业主：遵照杭州市物业管理条例规定，为切实维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，经报请上城区房地产管理局的批准，计划在 年 月底前，召开*第一次业主代表大会，选举产生
9、业主委员会。现经多方协商成立筹备组与杭州卓盛物业管理有限公司牵头筹备*第一届业主委员会的选举工作，为此特别公告拟组织筹备组成员名单，以征询业主意见。*共有 * 票权，选 3 名业主代表参加筹备组。筹备组拟组成员名单如下：姓名 性别 所在房屋座号 公司名称 职务*筹备小组 *社区（盖章）年 月 日4、 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 的 醒 目 位 置 予 以 公 告 。二 、 筹 备 小 组 工 作 。参 照 主 管 部 门 制 定 和 草 拟 业 主 大 会 议 事 规 则 和 业 主公约 及 *业 主 章 程 ；*业主大会议事规则第一章 总 则第一条 *业主委员会（以下
10、简称业主委员会）是根据全国物业管理条例和省、市有关法规、规定成立的，代表*商铺、住宅的全体业主，对*实施管理的自治组织。第二条 业主委员会接受市、区政府房地产管理部门的指导，执行国家、省、市有关物业管理的法律、政策和规定。第三条 业主委员会代表本小区住宅、商铺全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、文明、舒适的生活和工作环境。第二章 组织及职责第四条 *第一届业主代表大会由杭州市上城区房地产管理局及街道社区的指导、监督下召开，选举产生中大吴庄第一届业主委员会，业主代表及业主委员会每届任期不超过 3 年。第五条 *业主代表大会由*的全体业主按
11、比例推选业主代表组成。业主代表大会必须有过半数的业主代表出席才能举行。业主可以书面委托代理人出席业主代表大会。第六条 业主代表大会每年至少召开一次；业主委员会认为必要时或经由 20%以上业主或业主代表提议，业主委员会应在接到提议后 15 日内召开临时业主代表大会。第七条 业主代表大会的决议，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过。业主代表大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。业主的投票权，住宅实行一套一票，非住宅物业按每 100 平方米建筑面积为一个计票单位，不足 1
12、00 平方米的以每本房产权证为一个计票单位。第八条 业主代表大会行使下列职权：1、 审议通过或修改业主大会议事规则和业主公约；2、 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3、 选聘、解聘物业管理企业；4、 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5、 制定、修改物业管理区域由物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、 法律、法规或者业主代表大会规定的其他有关物业管理的职责。第九条 *业主委员会由中大吴庄业主代表大会在*业主中选举产生，业主委员会由*人组成，设主任一人。第十条 *业主委员会对*业主代表大会负责，维护*全体业主的合法权益，履行下列
13、职责：1、 组织召开业主代表大会，报告物业管理的实施情况；2、 代表业主与业主代表大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、 监督业主公约的实施，协助物业管理公司催交物业管理服务费用；5、 监督公共部位、公用设施设备的使用和维护；6、 业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须经过半数委员以上同意。业主委员会作出的决定应在做出之日起三日内予以公布。第十一条 *业主代表大会、业主委员会作出的决定和中大吴庄业主公约，对*全体业主、使用人具有约束力。第十二条 *业
14、主代表大会、业主委员会作出的决定不得与国家法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。第三章 业主委员会会议第十三条 业主委员会会议每六个月召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任认为有必要召开会议时，可召开业主委员会临时会议。第十四条 业主委员会会议的召开，应提前一周将会议通知及有关议题或材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，应向主任请假。第十五条 业主委员会会议由主任召集、主持。第 十 六 条 业 主 委 员 会 召 开 会 议 时 ， 根 据 会 议 议 题 ， 可 邀 请 政 府 有 关 部 门 、 物 业 管 理 企 业等 单 位 的 人 员 列 席 会 议 ， 但 上 述 人 员
15、没 有 表 决 权 。第十七条 业主委员会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。第十八条 业主委员会必须作好每次会议的记录，并由会议主持人签署后存档。业主委员会决定重大事项后，形成会议纪要后，由会议主持人签署，向业主通报。第四章 业主委员会委员第十九条 业主委员会委员应当符合下列条件：1、 本物业管理区域由具有完全民事行为能力的业主；2、遵守国家有关法律、法规；3、 遵 守 业 主 代 表 大 会 议 事 规 则 、 业 主 公 约 ， 模 范 履 行 业 主 义 务 ；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5、具有一定的组织能力；6、具备
16、必要的工作时间。第二十条 业主委员会每届任期不起过三年，每届期满前两个月，由本届业主委员会主持召开业主代表大会，选举下届业主代表和业主委员会委员。业主委员会委员可以连选连任。第二十一条 业主委员会委员的撤换、增减由业主委员会会议通过后，提交业主代表大会表决决定。第二十二条 有下列情形之一的人士不得担任业主委员会委员，已担任的须停任委员职务，并由下次业主代表大会确认。、已不是业主；、无故缺席会议连续三次以上；、因身体或精神上的疾病以致丧失履行职责的能力；、有违法犯罪行为的；、以书面形式向业主代表大会提出辞呈的；、拒不履行业主义务的；、其他原因不适宜担任本会委员的。第二十三条 任何委员停任或退任时
17、，必须在停任或退任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、帐务及属于本会的任何财产移交给业主委员会。第二十四条 业主委员会主任在业主委员会中选举产生。第二十五条 业主代表大会选举产生的业主委员会、业主委员会选举产生的主任，以及业主委员会委员的撤换、增减，必须以业主委员会名义上报市或区政府房地产管理部门登记备案。第二十六条 业主委员会委员的权利：、有权参加本会组织的有关活动；、有权参与本会有关事项的决策；、具有对本会的建议和批评权。第二十七条 业主委员会委员的义务：、遵守业主大会议事规则；、执行本会的决议，努力完成本会交办的工作；、积极参加业主委员会组织的会议和活动；、向业主委员会的工作提供
18、有关资料和建议。第五章 附 则第二十八条 业主代表大会通过的有关本议事规则的决议都是本议事规则的组成部分。第二十九条 制订和修改的业主大会议事规则、业主公约，需报区房地产管理部门备案。第三十条 本议事规则的解释权属业主委员会。第三十一条 本议事规则与有关法规不符或未尽事宜，按有关法规执行。第三十二条 本议事规则于*第一届业主代表大会通过后生效。业主委员会（盖章） 年 月 日*业主公约（草案）一、总 则第一条 *管理公约（以下简称为本公约） ，根据中华人民共和国有关法律法规及杭州市物业管理条例制定。第二条 本公约制定的目的在于阐明本小区（大厦）“*”之开发商、物业管理公司、业主或使用人的权利和义
19、务，通过本公约的实施，达到本小区（大厦）统一管理的目的，以保证所有业主能够有效地使用其购置的物业，维护本小区（大厦）全体业主的整体利益和各业主或使用人的合法权益。第三条 本小区（大厦）之所有业主均受本公约条文之约束。第四条 本小区（大厦）将按照杭州市物业管理条例之规定，在适当时候召开业主大会或业主代表大会，成立业主委员会。由其组织行使对本公约之审议、修改之职权。二、开发商的权利和义务第一条 开发商只拥有该楼盘物业的一部分，即享有业主的权利并承担相应的义务。第 二 条 开 发 商 和 物 业 管 理 公 司 及 各 自 的 承 建 商 、 代 理 人 以 及 经 物 管 公 司 许 可 的 人
20、， 为 管 理和 维 修 的 需 要 ， 有 权 进 入 并 可 携 带 机 具 、 器 材 进 入 小 区 （ 大 厦 ） 内 任 何 部 位 。 如 有 必 要 ， 可 进 入任 何 房 屋 内 部 ， 但 应 事 先 （ 紧 急 情 况 除 外 ） 通 知 有 关 业 主 或 使 用 人 ， 有 关 业 主 或 使 用 人 应 提 供 便利 ， 不 得 阻 碍 进 入 。第三条 物业销售前，开发商应当通过招标或议标方式招聘或选聘物业管理企业进行前期物业管理，签定前期物业管理服务合同，并提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。第四条 前期物业管理期间（业主委员会成立以前）发生的共用部位、共
21、用设施设备的维护费用应由开发商承担。第五条 物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之前，应按前期物业管理服务协议的约定承担。三、业主权利与责任第一条、 业主或使用人在享受本公约规定的权利、权益的同时，应保证履行公约规定的责任与义务，遵守本公约的各项条款，共同创建一个“安全、舒适、优美、和谐”的生活环境。第二条、 业主享有其名下房产的占有权、使用权、处理权（转让、抵押、出租等） ，且独自享有处理收益。但业主在处置其所属房屋时，必须符合有关法律和本公约规定。第三条、 在转让房产所有权及相应比例上地面的土地使用权时，应保证已签署本公约承诺书
22、并交给物业管理公司，承诺遵守本公约的一切条款。新业主有责任在受让房产前确定前业主已付清转让日以前的物业管理费及其它各项费用，否则，新业主有义务清偿前业主所欠付的一切费用及滞纳金。第四条、 业主或使用人可共同享用*内任何公用部位和公共设施，但不得占用和妨碍其他业主或使用人使用，且必须遵守小区（大厦）管理处对其衽的统一管理。第五条、 业主应按时缴纳物业管理费用，如逾期不缴者，每逾期一日加收 3（以复利计算）的滞纳金及管理者因追讨欠款而发生的一切费用。拒不缴纳的，物业管理公司以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。第六条、 业主应如期付清因房屋所有权或物业使用发生的（包括将
23、来发生的）分摊费用（如维修基金、设备运行费等） 。第七条、 业主或使用人房屋发生的水费、电费、煤气费、电话费等公用事业费，由该房屋业主或使用人按有关部门的规定各自承担。第八条、 业主有权参加业主大会，享有表决权；享有业主委员会的选举和被选举权；第九条、 业主享有对物业管理公司及其员工的监督和投诉权。享有对小区（大厦）各项管理制度的建议权。业主或使用人无权直接惩戒小区（大厦）物业管理公司员工，如对某员工不满意，可向小区（大厦）物业管理公司投诉，由物业管理公司对其做出适当处理。第十条 任何业主或使用人不得以任何不正当方式干涉物业管理公司对小区（大厦）提供的维修养护和正常的管理工作。第十一条、业主如
24、长期离开其所购房屋，应在物管公司登记。声明管理费等费用支付方式，留下通讯地址，以便物管公司向其送达有关通知、函件等。同时关闭好室内门窗、水、电、煤气总阀，以确保安全。第十二条、按照有利于物业使用、安全及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，任何业主或使用人请勿做出任何行为以损害公共利益，或其他业主或使用人的合法公益，包括但不限于：1、任何业主或使用人必须根据预售合同中规定的用途使用所购房产，不得改变房屋的结构与外貌。2、业主或使用人在进行装修前，必须详细阅读住宅使用说明书 ，至物管公司填写装修申请表 ，经小区（大厦）管理处审核批准后，方可进行
25、施工。业主或使用人必须对因装修不当所造成的任何后果，如诉讼、索赔及由此产生的费用负完全责任。3、业主或使用人未经物管公司书面同意，不得私自改变、截断或连接其房屋内共用部位的水、电、煤气、电话、智能化系统的线路。不得打开或破坏共用部位的管道井、电线槽、强、弱电井等设施。4、业主或使用人不得在房屋内安装超出楼板承载力的设施设备，房屋内使用的耗能设备之容量不得超出房屋额定容量。5、为保持小区（大厦）整体外观的统一性，禁止在楼宇的外墙上安装遮光帘、遮蓬、花架等其他装置，不得安装独立讯号接收装置（含卫星电视接收天线） 、太阳能热水器。除以上行为外，凡破坏或影响房屋外立面观瞻的行为都将被制止。6、业主或使
26、用人不得在共用部位如电梯厅、楼梯间、公共走廊、道路、邻近空房、绿地、外立面等地方晾衣物、堆放或留置箱物、家具、车辆、垃圾、设置广告牌等防碍整体环境或阻碍这些地方通行；禁止在窗台上放置花盆及其他物品，亦不得在阳台以外、窗口以外拉绳悬挂衣物及其他物品。7、业主或使用人须负责其房屋内部整洁与维修，保持排水系统畅通完好，如人为造成水道堵塞，导致溢水，且对小区（大厦）及其他业主或使用人造成损失的，该业主或使用人负责全部修理费用与相关的赔偿。任何业主或使用人应有责任为毗邻房屋的维修安装提供方便。凡因楼上的浴缸、座便器等的正常维修安装必须在楼下才能进行的，楼下业主或使用人必须允许工程人员进入施工。8、业主或
27、使用人的任何车辆停泊小区（大厦）内时，必须遵守小区（大厦）的车辆管理规定，否则，小区（大厦）管理处有权提请相关政府部门锁闭违章车辆、处罚违章者；非机动车辆出入小区（大厦）时，必须下车推行及按指定路线行走。业主或使用人必须按时缴付车辆停放管理费，业主或使用人有义务保护停车库的各项设备。9、业主或使用人未经物管公司同意，不得进入小区（大厦）内所有机房、电表房、变电站、污水处理站、智能化中心等设备用房。10、未有火警发生时，任何人不得动用、拆解消防设施、设备、器材，不得堵塞消防通道及楼梯走道。11、业主或使用人在使用电梯时应共同爱护，电梯严禁超载，严禁在桥厢内吸烟。张贴、涂鸦或损伤内壁。如果因行为不
28、当造成电梯故障或厢壁损坏，责任者必须赔偿所造成的损失。12、业主或使用人有义务保护小区（大厦）共用部位的各项设施及设备，包括音箱、喷泉、路灯、红外线报警系统等，如发现有人为损坏的行为，责任者必须赔偿所造成的损失。13、业主或使用人不得在楼宇外立面、地面、围墙和公共设施上乱涂乱画，要爱护小区（大厦）内一切公用设施和绿化。14、业主或使用人不得在其房屋内或小区（大厦）之任何部位存放武器、弹药、易燃、易爆、有毒、放射性及其他危险物品。15、业主或使用人不得在其房屋内或共用部位饲养牲畜及家禽。若饲养宠物，必须有效许可证明，如因宠物伤害他人或影响相邻业主或使用人的正常生活，损坏小区（大厦）整体面貌，影响
29、小区（大厦）环境卫生，则该宠物将被禁止在小区（大厦）内饲养。16、业主或使用人不得在自己房屋内或任何共用部位，制造或给其他人制造噪音发出损害人体的气味以及发生影响他人休息的行为。17、业主或使用人不得从窗口向外抛丢物品，如因不当行为而误伤他人或破坏设施，必须赔偿所造成的损失。18、业主或使用人必须配合物管公司以指定的地点、方式处理和丢弃垃圾。19、未经物管公司同意，小区（大厦）内禁止分发传单或促销品，以免影响业主或使用人的生活和小区（大厦）的管理。20、任何人不得在共用部位设立神位或燃烛烧纸。未经小区（大厦）管理处同意，不得在公共场所、共用部位举办任何宗教活动。第十三条、违反本公约规定或对小区
30、（大厦）构成任何损害的业主或使用人必须承担全部责任，并支付由此产生的所有费用。第十四条、各业主除本人遵守本公约各项规定外，还要敦促家属、租户、使用人、代理人、雇员、佣人、访客及有关人员共同遵守本公约。如上述人员违反公约规定，有关业主应负连带责任。四、物管公司的权利与责职第一条、在本小区（大厦）成立业主委员会之前，开发商委托杭州卓盛物业管理有限公司为*之唯一管理者，杭州卓盛物业管理有限公司将竭诚为业主和使用人提供优质、高效的管理与服务。第二条、物管公司的权利：1、依法制定物业管理区域的物业管理制度和物业管理方案；2、依照物业管理服务合同对物业实施管理；3、依据物业管理服务合同和有关规定收取物业管
31、理服务费用；4、制止违反物业管理制度及业主公约的行为；5、委托专营企业承担专项物业管理业务；6、要求业主委员会协调其与业主的纠纷；7、依法开展有偿服务。第三条、物管公司的职责（包括担不限于）1、业主在房屋交付使用时办理登记、付款、验房、交付所购房的钥匙等手续；签署各项承诺。2、执行管理公约 ，制定管理手册 、 装修管理规定及其它必要的规章制度，并督促业主或使用人遵守。向各业主或使用人收取管理费用及一切应该收取的费用。3、根据装修管理规定 ，制定装修工程及物料运送之程序，并以有效之形式督促业主或使用人遵守；业主或使用人的装修工程申请须事先经物管公司审核，输有关装修手续；管理人员有权进入正在装修的
32、房屋，监督业主的装修工程，并有权制止违反管理规定的行为。必要时，提请当地房地产行政主管部门进行处理，物管公司有权在适当的时候对装修规定进行修改，可要求装修的业主和装修公司进行相应的调整。4、进行建筑和设备设施的维修保养，确保各种设施设备的正常运行。5、进行小区（大厦）公用部位的清洁卫生、垃圾清运，绿化养护、建筑物清洗等工作。6、制定小区（大厦）车辆管理规定和停车区域守则，控制小区（大厦）内所有车辆停放，收取相关的费用，处理所有违反管理规则停泊的车辆。7、维护小区（大厦）正常秩序，保护各业主和使用人的合法权益。搞好安全消防工作，配置保安、消防器材设备，组织 24 小时安全巡逻，安排消防训练和岗位
33、培训。8、提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定的一切设置（招牌、广告装饰、天线等）并收取拆除及恢复原貌所发生的费用。9、代表小区（大厦）全体业主就小区（大厦）有关问题与政府部门交涉、谈判，并处理有关的投诉、来信、来访。10、就小区（大厦）物业管理聘任管理人员、操作人员、技术人员，签订合同（协议） 。11、编制小区（大厦）财务管理制度，控制管理开支，提供管理费用收支实际情况报表。12、为工作需要，可将小区（大厦）管理范围内的部分专项管理业务委托其它专营公司承担，就其制定人事管理制度、评定工作质量与价格，向全体业主负责。13、就有关小区（大厦）管理事务，发生争议时委托律师或聘请法律顾问，参与
34、法律诉讼。14、物管公司有监督落实公约各项条款的责任，有权针对违反公约之行为采取适当方法和有效措施，必要时诉诸法律。15、为维护全体业主的利益，认真执行公约，对不交纳物管费的业主停水停电。第四条、物管公司在下列情况下不承担管理责任；1、无法避免的燃料、材料、供水、电力、煤气短缺、火灾、地震等不可抗力导致的服务中断。2、涉及产权出租人及产权承租人双方间的纠纷，而造成的任何损失。3、涉及任何刑事责任，无意或蓄意破坏而造成的损失。4、涉及业主或使用人任何财物失窃、损坏的。5、业主或使用人在小区（大厦）内使用公共场所设施时，因自身原因而造成伤亡或物品损坏的。6、物业管理公司无法控制的其他一切原因。五、
35、物业管理服务费用第一条、物管公司按照有偿服务、保本微利的原则，向业主合理收 取 物 业 管 理 服 务 费 。物 业 管 理 服 务 费 用 的 用 途 包 括 但 不 限 于 下 面 各 项 ：1、 管 理 、 服 务 人 员 的 工 资 和 按 规 定 提 取 的 福 利 费 ；2、 公 共 设 施 、 设 备 日 常 维 修 及 保 养 费 ；3、 绿 化 卫 生 及 管 理 费 ；4、 清 洁 卫 生 和 生 活 垃 圾 清 运 费 ；5、 保 安 服 务 费 ；6、 物 业 公 司 办 公 和 社 区 服 务 费 ；7、 物 业 管 理 单 位 固 定 资 产 折 旧 费 ；8、 利
36、 润 ；9、 税 费 。第 二 条 、 管 理 费 的 缴 付 ： （ 经 物 价 部 门 批 准 ）1、 在 业 主 委 员 会 未 成 立 之 前 ， 小 区 （ 大 厦 ） 物 业 管 理 费 （ 以 建 筑 面 积 计 ） 暂 按 以 下 标 准 收 取 ：住 宅 物 业 管 理 费 ： 3.80 元 /平 方 米 月 ；预 收 公 摊 水 、 电 费 0.80 元 /平 方 米 月 ；商 铺 物 业 管 理 费 按 ： 2.00 元 /平 方 米 月 ；预 收 公 摊 水 、 电 费 ： 0.40 元 /平 方 米 月 ；住 宅 楼 改 变 使 用 性 质 为 办 公 场 所 按 杭
37、 州 市 物 业 管 理 条 例 加 收100%物 客 费 ；根 据 中 大 吴 庄 的 实 际 情 况 实 行 加 收 30%； 公 摊 水 、 电 费 加 收 100%。2、开发商未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未办理交房手续的物业，物业管理服务费按应收标准的 70%收取。3、业主（使用人）应在交房之日起向物管公司一次性预交一年的物管费及公摊费，费用到期后可按每六个月一次提前向物管公司交纳相关费用，交纳地点为物管公司综合部（也可以在物管公司指定的银行开设委托收款帐户，通过银行代扣方式交纳相关费用） 。逾期不交纳的，自以依法向法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业
38、。第三条、其他收费：有偿服务收费标准由物业管理公司按相关规定另行制订。第四条、物业管理费主要用于小区（大厦）物业管理日常开支、小区（大厦）房屋共用部位、共用设施、设备的日常保养。第五条、物业管理费不包含水、电公摊费，第六条、业主委员会成立之后，业主（使用人）按业主委员会讨论通过并报物价部门批准的物业管理收费标准交纳。第七条、本公约经*第一届业主代表大会通过后生效。业主委员会（盖章） 年 月 日*业主委员会章程第一章 总 则第一条 组织名称、地址名称：*业主委员会地址：杭州市*路*号第二条 业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。本会由业主大会选举产生，业主委员会由
39、业主担任。本会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。本会自所在地房地产管理部门核准登记之日起成立。第三条 本会接受物业管理行业主管部门的监督与指导。第四条 本章程所称业主是指物业的所有权人。第五条 本会的宗旨是代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、文明、舒适的工作环境。第二章 组织及职责第六条 第一届业主委员会，由所在地区房地产管理部门同物业管理委员会筹委会组织以书面选举业主代表，选举产生。第七条 业主代表大会按如下规定执行：1、 由物业管理委员会筹委会介绍业主代表情况；2、 由筹备组介绍业主管理委员会候选人情况；3、 全体
40、业主投票选举产生业主委员会成员。第八条 住宅每套一票，商铺每一百平方米建筑面积为一票。第九条 经 20%以上业主提议召开临时业主大会，业主委员会应在接到提议后的 30 日内就所提议题召开大会。经 20%以上业主提议召开的临时业主大会对提出的方案已经作出决定的，业主在半年内不得以同一内容再提议召开业主大会。第十条 本会设委员*名，其中主任一名。主任在全体委员中选举产生。第十一条 本会每届任期 3 年，委员可连选连任。第十二条 本会权利1、召集和主持业主大会；2、物业管理单位议定管理服务等费用的收取方法；3、聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；4、 审定物业管
41、理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算；5、 监督公共建筑、公共设施的合理使用；6、 组织换届改选业主管理委员会；7、 提出修订业主公约、本全章程的议案；8、 业主大会赋予的其他职责和权利。第十三条 本会义务1、 向业主大会报告工作；2、 执行业主大会通过的各项决议、决定；3、 贯彻执行并督促业主遵守物业管理的有关法律、法规、规章和规范性文件的规定，对业主和使用人开展多种形式的宣传教育；4、 听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现本物业管理区域的各项管理目标；5、 涉及全体业主利益决定的有关事项，应书面和口头通过或张贴公布。其中涉及物业管理的重大
42、事项，须经业主大会通过；6、 建立业主管理委员会档案制度；7、 自觉接受市、区房地产管理部门的业务指导和检查；8、 本会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会的决定，不得损害公共利益。第三章 会 议第十四条 本会会议每半年召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任认为有必要时，可召开特别会议。第十五条 本会会议的召开应由召集人提前三天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，作为缺席。第十六条 本会会议由主任召集、主持。第十七条 本会讨论重大事项，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等） 、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参
43、加会议，但上述人员没有表决权。当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席本会会议。列席会议的人员没有表决权。第十八条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。第十九条 本会每次必须作好会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。第四章 委 员第二十条 业主委员会委员必须符合下列条件：（1） 、能遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主管理委员会章程；（2） 、能履行业主管理委员会成员职责；（3）品行端正无劣迹；（4） 、热心公益事业。第二十一条 本会委员缺额时，应在下一次业主大会召
44、开时予以补选。第二十二条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认；1、 已不是业主；2、 无故缺席会议连续三次以上；3、 因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；4、 有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的；5、 其他原因不适宜担任本会委员的。第二十三条 委员停任时，必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、帐薄以及属于本会的所有财物移交给本会。第二十四条 业主委员会主任的职责1、 负责召开业主委员会会议；2、 负责召开业主大会；3、 代表业主委员会对外签约或签署文件；4、 审定年度财务预算和决算，核定维修专项资金增值部门和物业管理经营用房收
45、益的帐目；5、 经业主大会或业主委员会授权的其他事项。第二十五条 委员的权利和义务（一）权利（1） 、有权参加本会组织的有关活动；（2） 、有权参与本会有关事项的决策；（3） 、具有对本会的建议和批评权。（二）义务（4） 、遵守本会章程；（5） 、执行本会的决议，完成本会交办的工作；（6） 、参加本会组织的会议、活动和公益事业；（7） 、向本会的工作提供有关资料和建议。第五章 经 费第二十六条 本会经费由物业管理费中支出。第二十七条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用；经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。第六章 附
46、则第二十八条 本章程或本章程的修订经业主大会通过后生效，本章程未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关章程的决定都是本章程的组成部分。第二十九条 制定和修订的业主委员会的章程，应报所在市、区房地产管理部门备案。业主委员会筹备小组年 月 日1、 确 定 业 主 在 首 次 业 主 大 会 会 议 上 的 投 票 权 数 、 业 委 会 候 选 人产 生 办 法 及 名 单 ；2、 30 日 内 确 定 召 开 业 主 大 会 的 相 关 事 项 、 时 间 、 地 点 、 内 容 等 ；3、 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 的 醒 目 位 置 予 以 公 告 。第 二 阶
47、段 ， 选 举 准 备 。1、 在 召 开 业 主 大 会 前 15 日 ， 将 自 荐 或 推 荐 方 式 产 生 的 候 选 人简 历 、 选 票 格 式 、 议 程 在 物 业 管 理 区 域 醒 目 位 置 公 布 ；2、 落 实 业 主 大 会 场 地 ， 印 制 选 票 ， 设 置 投 票 箱 ；3、 通 知 所 有 业 主 ， 通 知 市 公 证 处 、 街 道 社 区 、 派 出 所 、 开 发 公司 和 物 业 公 司 等 相 关 人 员 参 加 。4、 将 业 委 会 选 举 办 法 及 候 选 人 简 历 发 送 至 业 主 代 表 。第 三 阶 段 ， 选 举 。1、
48、业 主 公 约 和 业 主 大 会 议 事 规 程 进 行 计 论 ， 并 经 与 会 业 主 所 持投 票 权 2/3 以 上 通 过 ；2、 确 定 有 效 人 数 。 业 主 大 会 应 当 有 物 业 管 理 区 域 内 持 有 1/2以 上 投 票 权 的 业 主 参 加 才 能 召 开 ；3、 业 委 会 委 员 所 得 选 票 必 须 达 到 与 会 业 主 所 持 投 票 权 1/2 以上 有 效 ；4、 选 举 结 果 完 全 符 合 该 规 定 ， 选 举 完 成 ， 筹 备 组 宣 布 解 散 ；5、 业 委 会 召 开 第 一 次 会 议 ， 选 举 主 任 、 副 主 任 ， 并 可 以 开 始 工作 。第 四 阶 段 ， 备 案 。业 主 委 员 会 应 在 选 举 产 生 之 日 起 30 日 内 将 成 立 情 况 、 业 委会 委 员 名 单 、 业 主 大 会 议 事 规 则 、 业 主 公 约 送 物 业 所 在 地 的 市 房管 局 物 管 处 备 案
