1、城市更新业务交流,目录,第一部分 深圳城市更新政策解读第二部分 城市更新融资模式,第一部分 深圳城市更新政策解读,一、城市更新的基本概念 二、深圳进行城市更新的依据 三、深圳城市更新的政策演化 四、城市更新的流程 五、城市更新中土地成本的构成 六、深圳进行城市更新的意义,一、 城市更新的基本概念,城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：,1.1 城市更新的含义,1.2 城市更新的三种模式,综合整治类,功能改变类,拆除重建类,不改变土地使用权的
2、权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构,改变部分或者全部建筑物使用功能,可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施,一、 城市更新的基本概念,城市更新单元,拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位 确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位 多个项目 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目,一、 城市更新的基本概念,1.3 城市更新单元,一、 城市更新的基本概念,1.4 城市更新的规划设计,一、 城市更新的基本概念,1.4 城市更新的规划设计,
3、1.土地严重不足深圳作为中国第一个经济特区，经过30年的高速发展，已从原来的小渔村崛起为国际化大都市，而在创造出举世瞩目的“深圳速度”背后，这个年轻的城市也正面临土地、资源、环境、人口四个“难以为继”发展瓶颈，其中，土地资源的稀缺成为第一问题。 深圳的行政区陆域面积只有1991 平方公里，是北京的1/9，上海、广州的1/3，而这片土地上却拥有着1300 万人口，这使深圳成为中国人口密度最高的城市。 2008年深圳市建设用地已经达到917平方公里。2009年，根据国务院批复的深圳市土地利用总体规划大纲（20062020年）：至2020年深圳市建设用地规模不能突破市域面积的50%（976平方公里）
4、。 也就是说，今后11年内，深圳建设用地面积仅可净增59平方公里，年均仅4平方公里，而在未来一段时期全市各类用地需求高达300平方公里。,二、深圳进行城市更新的依据,2005年11月，深圳划定国内第一条城市生态保护线，城市生态保护范围内禁止建设，974平方公里土地被划入线内，约占深圳市总面积一半。,2. “城中村”生活条件急需改善,二、深圳进行城市更新的依据,有关深圳城中村的报道,往往与违建、治安混乱、消防困难联系在一起，而鲜见正面情况。由历史原因形成的“城中村”，已经严重抑制了城市的发展。“ 接吻楼”、“一线天”、“贴面楼”、“握手楼”，采光通风条件差，基础设施不完善，各种管线杂乱无章，街巷
5、狭窄、拥挤，存在严重安全隐患。,城中村，又被称为“都市里的村庄”是城市化进程中出现的一种特有的现象，是一种城市和农村结合的形式。,3. 土地经济效益低，产业转型升级的需要从土地利用的经济效益来看，2012年每平方公里土地G D P产出为6亿元人民币，虽然在国内领先，但还不到新加坡的(14.2亿元/平方公里)的零头。 尤其值得关注的是，土地利用效益“二元化”显著。特区内四个区单位面积创造的G D P是特区外创造G D P量的5.5倍；特区外的工业用地效益仅为特区内的15%。 “三来一补”形成的大量厂房已经不能满足现行深圳的发展，目前通过城市更新，对旧工业区进行升级改造，重点扶持城市支柱产业和主导
6、产业的发展，逐步淘汰高能耗、高污染、低效益产业，“腾笼换鸟”推动城市产业升级，提升土地经济效益。,二、深圳进行城市更新的依据,三、深圳城市更新政策演化,3.1 涉及深圳城市更新法律体系（一）（1993）深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法 （1993-11-09）关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定 （1997）广东省拆迁管理规定 （1998-10-23）中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理决定 （1999） 深圳闲置土地处理规则 （2002）两规-深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定及实施细则 （2002）两规-深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规
7、定及实施细则 （2004-06-26）深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法 （2004-10-28）中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定 （2004-11-01）深圳市城中村(旧村)改造暂行规定 （2004-11-12日）深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定 （2005-04-07）关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见 （2005-10-26）关于深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（20052010）及批复,涉及深圳城市更新法律体系（二）（2006）深圳市原旧村改造政策 （2006-03-05）深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案（2
8、006-12-15）关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见 （2006-12-15）关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见 （2007）深圳市闲置土地处置工作方案 （2007）深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见 （2007-02-07）深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法的通知 （2008-09-05）深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知 （2008-10-13）深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定 （2009）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 （2009）深圳市城市更新办法 （2009）转发省国土资源厅关于“三
9、旧”改造工作实施意见(试行)的通知 （2009-5-21）关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定（2009）,涉及深圳城市更新法律体系（三）（2010） 深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法 （2010）拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引 （2010）关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知(【2010】207号) （2010）关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见 （2010）关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知 （2010）龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行） 深龙府办
10、201055号 （2010）深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程 （2010）深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见 （2010-08-11）拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行） （2010-09）深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行） （2010-10-25）城市更新单元规划审批操作规则 （2010-12）用地审批操作规程 （2010年6月13日）深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）,涉及深圳城市更新法律体系（四） （2011） 深圳市城市更新提速专项行动计划 （2011） 闲置土地处置办法(修订草案) （2011）城市更新单元规划审批操作规则 （2
11、011）龙岗区基层集体经济组织实施拆除重建类城市更新项目工作指引 （2011）深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定 （2011-05-12）深圳市住房保障发展规划 （2011-06-03）国有土地上房屋征收评估办法 （2011-09）土地权属及建筑物信息核查流程 （2011-12-01）深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定 （2011-12-16）深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知 （2012）深圳市城市更新办法实施细则（正式） （2013-01）优化空间资源配置促进产业转型升级的意见
12、（1+6文件） （2013-03）深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）,三、深圳城市更新政策演化,关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号） 深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令第211号） 深圳市城市更新办法实施细则（深府20121号）,3.2深圳市城市更新核心文件,深圳市城市更新主要配套文件,关于深入推进城市更新工作的意见（深府2010193号） 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)（深规土告201016号） 深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定（深规土2010843号） 深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认
13、定办法（深规土2010439号） 深圳市城市更新单元规划编制技术规定（深规土2011828号） 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办201245号）,三、深圳城市更新政策演化,业主签署改造意愿委托书,占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意拆除重建便可申报,受托单位申报纳入 城市更新单元规划制定计划,计划立项,编制更新单元规划草案,专项规划批复,土地及房屋 确权、登记,签订拆迁补偿协议,核发建设工程规划许可证,核发改造实施主体批准文件,房屋拆除,建设用地报备,申请建设用地方案图建设用地规划许可证,注销房地产证,制作宗地图,申报改造实施主体,核发施工许可证,开工许可证,核发
14、竣工验收证明,缴纳地价,办理房地产证,回迁入伙,签订土地使用权出让合同,四、深圳城市更新流程,办理土地使用权证,四、深圳城市更新流程,4.1 拆除重建类城市更新项目的实施方式,城市更新管理办法实施细则 第三十六条 1. 计划申报主体符合要求； 2. 城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿并符合要求； 3. 法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区符合城市更新的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元； 4. 申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划； 5. 申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体
15、要求。,4.2 申报更新单元计划条件,四、深圳城市更新流程,城市更新管理办法实施细则三十五条 权利主体自行申报其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。 2. 权利主体委托单一市场主体申报 3. 市、区政府相关部门申报以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。,城市更新管理办法实施细则 第三十六条 1. 计划申报主体符合要求； 2.
16、城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿并符合要求； 3. 法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区符合城市更新的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元； 4. 申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划； 5. 申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。,4.2 申报更新单元计划条件,四、深圳城市更新流程,城市更新管理办法设施细则 第三十七条申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件： （一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市
17、更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。 （二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。,城市更新管理办
18、法实施细则 第三十六条 1. 计划申报主体符合要求； 2. 城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿并符合要求； 3. 法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区符合城市更新的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元； 4. 申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划； 5. 申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。,4.2 申报更新单元计划条件,四、深圳城市更新流程,法定图则 法定图则是由城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、
19、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。 深圳在分区规划与详细规划编制之间增加了法定图则编制阶段。主要是对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作进一步明确规划。法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。深圳对法定图则进行公众意见征询，予以采纳的，则城市规划部门修改法定图则草案，增加了城市规划的透明性。 法定图则强化了城市规划的法制精神，增强了公众对城市规划的了解和参与。 法定图则的查询（深圳市规划国土委 http:/ 第三十六条 1. 计划申报主体符合要求； 2. 城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿并符合要求； 3. 法定图则已划定城市更新单元；或者未划入
20、城市更新单元的特定城市建成区符合城市更新的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元； 4. 申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划； 5. 申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。,4.2 申报更新单元计划条件,四、深圳城市更新流程,4.3申报的土地权属分类及土地确权原则,四、深圳城市更新流程,第四十六条 城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体： （一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。 （二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议
21、。 （三）权利主体的房地产被收购方收购。属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。 属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。,4.4主体资格确认,四、深圳城市更新流程,第四十九条 城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，并提供以下材料： （一）项目实施主体资格确认申请书。 （二）申
22、请人身份证明文件。 （三）城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。 （四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料。 （五）其他相关文件资料。前款第（四）项规定材料包括： （一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。 （二）申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表。 （三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件。 （四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。 （五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。,四、深圳城市更新流程,4.4主体资
23、格确认(2),拆迁成本（1）房屋主体货币补偿（与产权置换对应）； （2）临时安置费（过渡性租金补偿）； （3）附属物、临时建筑物补偿； （4）室内装修补偿； （5）停产停业补偿（商业、厂房）； （6）搬迁补助； （7）奖励性现金。,五、城市更新中土地成本的构成,2. 补缴地价深圳市城市更新办法第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 深圳市城市更新办法第三十七、三十八条市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂
24、行办法的通知实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。,城中村补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。,五、城市更新中土地成本的构成,五、城市更新中土地成本的构成,4. 土地契税财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价
25、格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。但在实操中，目前在深圳的城市更新项目均以补缴地价的金额为计税价格。,5.回迁房建安成本,五、城市更新中土地成本的构成,蔡屋围从原来破旧的老房改造成为深圳的标志性建筑,六、深圳城市更新的意义,1. 土地循环利用，解决土地困局，拉动固定投资,深圳市城市更新办法规定：更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求
26、的，从其规定。包含住宅的城市更新项目，应配建保障房，项目分期建设的，保障房原则上应布局在首期。具体见深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定。截止2013年底，已审批的210项城市更新规划中，将落实中小学51所；幼儿园130所；医院2家；社康中心108家；公交首末站34个；近3.5万套的保障房，总面积约191万平方米；打通一批断头路。另外，社区公园及养老设施等民生项目也加入建设。,2. 增加基础设施、公共服务类设施与城市公共利益,六、深圳城市更新的意义,3. 旧工业区产业升级，提升发展质量,截止2012年深圳已批准61个产业升级改造项目，已批规划的有30个，改造后可提供406万平方米的产业研发用房。,六、深圳城市更新的意义,谢谢您的聆听！,
