1、度假区商业类型研究,世联研究理论,2,关键字：旅游度假区、商业,简介：本专题介绍了旅游度假区各商业类型及各自特点,3,度假区商业根据功能定位、辐射范围、业态构成的不同可以分为城市/区域商业集聚地、商娱综合体、高尚商业中心和度假社区商业配套,城市/区域商业集聚地,商娱综合体,高尚商业中心,度假社区商业配套,4,1,商娱综合体,5,Las Vegas & Las Vegas Blvd. 魅力之都拉斯维加斯,预计到2008年,到拉斯维加斯的游客人数可达到4200万,房间总数超过15万；每位游客在购物和餐饮上的消费超过300；对游客进行统计,9%来自世界各地,32%来自南加洲,在拉斯维加斯主办的贸易展
2、览洽谈会是全美国最多,会展场馆面积达900万平方英尺；拉斯维加斯是全美国发展最快的城市,平均每月有7500人加入到150万逐渐富裕起来的人口中,其中65%的人口每月在旅游景点的餐厅用餐一次；,购物、餐饮和娱乐业已经超过博彩成为拉斯维加斯主要的收入来源。许多零售商都借此机会加入到这种潮流中；,6,Venetian Hotel威尼斯度假酒店,LAS VEGAS STRIP 拉斯维加斯大道与沿路的著名酒店,总面积超过400万平方英尺（37万平米）具有都市风情的地标性建筑，房间数4049，其中主塔3036间，标准间约65平米， 63层大厦共有2000间高级公寓，1000间酒店房间，威尼斯水城1013间
3、；,威尼斯酒店坐落于拉斯维加斯核心，拉斯维加斯大道上的全套房酒店，总投资15亿美元；,7,威尼斯度假酒店的五大看点,Madame Tussauds Interactive Wax Attraction蜡像馆,Guggenheim Hermitage Museum古根漢美术馆,Gondola Ride at the Venetian,凤尾船水岸商业街赌场蜡像馆艺术展馆,Casino让人忘记现实世界的赌场,Grand Canal Shops 魔幻天空、水岸商业与凤尾船,8,水城的休闲娱乐配套设施,120000平方英尺（1.1万平米）的赌场；50000平方英尺（0.46万平米）的SPA健身中心；超过
4、70000 平方英尺（0.65万平米）的豪华娱乐场所；超过15万平方英尺（1.4万平米）的大型综合多功能会展中心；超过30万平方英尺（2.8万平米）的顶级品牌购物中心,高级餐厅及其他引人入胜的娱乐设施；1800个座位的世界一流剧院；鸟瞰拉斯维加斯大道全景的海滩俱乐部；,The Blue Man Group Theatre戏院,Tao Nightclubs“道”夜总会,The Pool at The Venetian 泳池,Canyon Ranch SpaClub at the VenetianSPA馆,9,酒店娱乐休闲配套位置分布,拉斯维加斯大道,10,盛大的水岸商业广场,商业广场的指标数据大
5、水岸商业广场建面500000平方英尺（4.65万平米），商家数量逾83家；有凤尾船上哼唱民谣的船夫相伴的威尼斯运河风情街景长约025英里（ 0.4千米 ）；16家口味鲜美的餐饮店散布在水城的水岸边、美食广场和赌场等各处；,漫步威尼斯水城，悠然的壁画，河道和凤尾船，各式丰盛的美食和意大利口味的小饭馆，以及来自世界各地的巡回演出，处处描绘着威尼斯的风土人情。开阔美丽而令人印象深刻的、迎合高层次消费者的商业中心，凝聚着欧洲明珠威尼斯的璀璨艺术和文化。观光途中更有古根汉美术馆, Madame Tusauds 蜡像馆 和 Canyon Ranch 水疗馆等待光临。,11,水城商业环境的营造,优美而惬意的
6、景致天花板的油画、泛舟的河道、开阔的视野营造了完美的购物环境，以清澈的河道为向导绕水而行；当游客畅游在精美的墙面与街灯下，穿梭于店铺之间，几乎可以听见鸟儿在鸣唱，若干条通道汇聚于圣马可广场，徘徊在开阔的广场上，水城的摊主们在小推车里提供各式的玻璃雕像、精致的首饰盒、和其他镌有水城logo的纪念品,别致的店铺一个绝佳的休闲之旅，即便游客只想浏览商店的橱窗也无人打扰，店主殷勤而又礼貌的与客人保持距离在Ripa de Monti 可以观赏到各种珍贵而奇特的水栖生命，而在Il Prato，则可以找到让人爱不释手的面具、牵线木偶、华美的相架。每家精致而独具特色的商店构成了整条街的生动和特别,12,水岸商
7、业广场平面图,13,威尼斯水城商业区的人行线路,两条观光路线：购物区有便捷的人流导向系统，如果游人由商业广场与车库相连的入口进入，首先来到的是food court，右转沿河道一直前行将到达圣马可广场，穿过广场来到河道的对岸，最后来到大厅，这时可以选择回到车库，并沿路逛刚才落下的商店，或者乘电梯下行到赌场；如果游客从拉斯维加斯大道来到水城，将首先来到沿水岸的商店，毗邻Madame Tussauds 蜡像馆，而右边就是圣马可广场，穿行广场左向就再次开始了水城休闲购物之旅。,Foodcourt,圣.马可广场,车库,大厅,14,威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析,1.拉斯维加斯城市魅力举世闻名的庞大
8、赌城，象强力的磁铁般，每天吸引着来自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者，关于拉斯维加斯的广告宣传遍及中国、日本、英国、德国、法国、意大利、韩国、奥大利亚和世界各地； 2.威尼斯水城的区位价值许多世界顶尖零售和餐饮品牌都集中在以威尼斯酒店为中心的三个街区内。整个地区是拉斯维加斯大道上首屈一指的购物和餐饮聚点；,3. 异国情调的主题景观主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细化的趋势。 Venetian以浓厚的文化氛围，独特的建筑风格和新奇的装饰艺术征服了每个初次到来的游客；4.商业气氛的营造制造魅力点，将服务项目融入主题，以个性化的服务取代刻板化的服务，让游客获得体验带来的欢乐与精神满足。此外
9、，一流商家的引进也是不可或缺的；,外部条件,再造资源,15,商娱综合体特点,商娱综合体的商业依存自身的娱乐设施而存在，辐射范围一般局限于所属娱乐区内，与周围设施、氛围融为一体。商业的主要客户是前来娱乐的游客，定位高端，商品精美、奢华。商业本身成为综合体的重要吸引力，构建独特的购物旅游文化，激发、满足顾客奢侈消费的需求。商业同时作为娱乐设施的配套存在，满足游客“吃穿住行”的需求。,16,2,高尚商业中心,17,Nusa Dua: 天堂岛上的明珠,巴厘岛位于印度洋赤道南方,爪哇岛东部，LOMBOK 岛西面，澳大利亚西北方向。人口有三百万，95%的居民是巴厘族人，通常是印度教徒。印尼最具盛名的度假胜
10、地，以典型的海滨自然风光和独特的风土人情而闻名。人称：Island of the God 或是“天堂岛” 。 Nusa Dua位于巴厘岛东南端，距首府Denpasar大约30分钟车程 ，350公顷土地上座落了10多家高档酒店形成巴厘岛最高级渡假区 。Nusa Dua是南巴厘三个最重要的旅游度假区，其他两个度假区Kuta与Sanur均是著名的度假娱乐型度假区，位于Kuta附近的 Tanah Lot 还是巴厘岛的主要观光区,18,Nusa Dua度假区内的商业分布在各酒店和中心商业区：Bali Collection (Nusa Dua Galleria)，业态包括餐馆、综合商场、精品店和艺术品商店
11、等。,Nusa Dua度假区商业配套完备，游客基本可以实现不出度假区解决全部问题。度假区内的商业配套与度假区的整体风格一致，定位高端市场，当然也意味着高昂的价格。Nusa Dua度假区内的商业分布在各酒店和中心商业区：Bali Collection (Nusa Dua Galleria)，业态包括餐馆、综合商场、精品店和艺术品商店等。度假区内没有小商贩与零散商店、餐馆的存在。,酒店餐厅,Bali Collection外景,酒店餐馆,Bali Collection 外景,独特的商店设计,Bali Collection内商店,19,借助Nusa Dua奢华、休闲的氛围和世界顶级品牌效应，占地面积达
12、26,841平方米的Bali Collection已经成为巴厘岛最新、最高端的购物天堂与餐饮娱乐中心,20,在Nusa Dua酒店主要为客人提供高档的餐饮与娱乐配套，使客人不出酒店一样可以享受到各种舒适的度假服务,1,2,3,4,5,6,7,8,1,2,3,4,5,6,7,8,Bali Tropic酒店配套分布,21,与度假区内的商业相比，度假区外Bualu村的商业更具地方特色，档次较低但层次丰富，品类更加多样化，主要以餐馆、露天市场和百货商店为主,Bualu村的商业区主要分布在与Nusa Dua交界的三个区域，虽然档次没有度假区内的商业高端，但品类比较丰富且特色性较强。Bualu村的商业形态
13、以以餐馆、露天市场和百货商店为主，很多特色餐馆与市集已经成为度假区游客的必到之处。Bualu村的商业不但起到度假区的配套补充作用，而且已经形成了自己的特色，吸引游客流连忘返，甚至专程赶来。,22,泰国普吉岛发展成亚洲最著名的旅游地之一，被誉为“热带天堂”、“泰国的珍珠”,普吉岛位于泰国南部，南北长48公里，东西宽21公里，占地543平方公里，是泰国第一大海岛。自从普吉岛与泰国内陆交通开放后，观光旅游业于1970年兴起。普吉岛凭借优质海滩资源，发展成亚洲最著名的旅游地之一。全岛有正式居民二十多万人，经济以旅游业为主。整个普吉岛基本上是一个旅游区。普吉岛属于热带气候，气温常年维持在20至33 之间
14、。,普吉岛最自豪的就是在岛的西边临近安达曼海拥有10多个美丽的海滩，像是巴东海滩（Patong Beach）、苏林海滩（Surin Beach）、奈函海滩（Nai Ham Beach）、班陶湾（Bangtao Beach）等。,23,Laguna Resort是相当成功的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为发展重点，在东南亚、欧美地区享有盛誉,Laguna Resort位于班陶湾，占地约3.2平方公里，地势平坦，西面向海，三面群山环绕，形成天然的绿化隔离带。度假区主体是5家高级度假式酒店、高尔夫球场、别墅、分时度假住宅、商业街、大型人工湖系统。市场定位是一个大型的高档综合旅游度假区，以高级度
15、假式酒店为发展重点。Laguna Resort不单在东南亚声誉甚隆，在欧洲和美洲亦享有很高评价。,24,Laguna度假区内配置了不同类型的商业设施，从商业街区、连锁商场到海边商店，销售高档首饰、流行服装、手工艺品等各式商品，还提供泰式按摩、餐饮等服务,Canal Village Laguna Shopping是Laguna 旅游度假区内独立设有一个高档商业街区，内有30多家商店，主要销售一些本土特色礼物、流行服装、首饰、香薰等商品。,商业街区,在每间酒店有各自的购物商场，规模不大但档次很高。主要销售手工精品、香薰、美容用品、服装、皮革制品、地毯、珠宝和旅游用品。,购物商场,发展商自行经营的一
16、个连锁商店集团，有27间分店， 其中的11间店铺位于Laguna 度假区内，分布在五家酒店、发展商自营的两家 Spa，以及Canal Village 商业街区， 专门经营一些本地手工艺品、香薰制品等。,连锁商店,在海滩上（Laguna 旅游度假区旁），亦有数十家由当地人开设的较低档商店和餐厅。这些商店主要是销售纪念品，提供泰式按摩等服务。,海边商店,在五间酒店内共提供了超过30家的餐厅和酒吧。海滩上亦有由当地人开设的餐厅。,餐饮,25,Canal Village Laguna Shopping是Laguna 旅游度假区内独立设有一个高档商业街区，位于酒店群中由30多家高档商店组成。,26,La
17、guna度假区之外的商业主要集中在度假区大门附近和临近海滩的餐馆、Cherng Talay小镇上的集市与特色商店。,与度假区内的商业相比，度假区外的商业档次要低端很多，主要依靠价格与地区特色吸引客户，露天市场、大排档等形式较为常见。餐厅与露天市场是度假区外部最受游客欢迎的商业设施，出现了The Supper Club、Totos等著名餐馆和Cherng Talay鱼市等特色市场。度假区外的商业方便了游客的度假生活，也为游客提供了体验当地习俗的途径，一定程度上增加了度假区的吸引力。,27,高尚商业中心特点,高尚商业中心一般位于顶级休闲度假区内，辐射范围限于度假区内的顾客。高尚商业中心的商业形态应
18、与高端度假的定位相符，保持提升度假区高档奢华的总体形象。高尚商业中心的物业形态保持纯净的高端定位，顾客的中高档需求需通过其他区域的配套解决。高尚商业中心内的商品突出奢华、文化与品味，是真正的富人购物天堂。物业形态上，高尚商业中心一般采用低密度街区的形式，商业街本身也是度假区的一大亮点。,28,3,城市/区域商业集聚地,29,Ewa作为规划中欧胡岛乃至整个夏威夷的第二城市中心，近年来常住人口与产业人口都大幅增长，城市化、社区化程度逐渐增强，这种趋势在未来还将进一步加强,根据统计数据，1990年至2005年，ewa地区的常住人口增长了一倍以上，同期夏威夷州的人口增长幅度为9.32%。到2025年，
19、ewa的常住人口数目将是1990年的4倍以上，达到17万人。目前Ewa地区的就业机会主要来源于工业园、主城区、度假区和各个社区四个部分，分别占总就业机会的四分之一左右。,30,Ewa作为规划中欧胡岛乃至整个夏威夷的第二城市中心，近年来常住人口与产业人口都大幅增长，城市化、社区化程度逐渐增强，这种趋势在未来还将进一步加强,相比与人口的快速增长，Ewa地区的就业机会增长速度更加迅猛，就业人口中本地就业的比例持续增加，预计到2025年这一比例将达到80%以上。目前Ewa地区最大的两个单一雇主为州和市政府，其次为夏威夷银行与主题乐园，最大的工业雇主雇佣人数仅为231人，说明Ewa目前的产业经济依然处于
20、起步状态，企业规模较小，较多的外地度假人口带来了金融业与娱乐业的发达。较大的政府规模则与Ewa第二城市中心的定位一致。,31,1997年的Ewa地区的整体规划将Kapolei定位为区域中心城市后，经过近10年的发展，中心城已经初具规模，初步实现了其行政、商业和文化中心的功能,32,Kapolei定位为区域中心区后，大力发展市政与商业设施，近年来城区发展逐渐成熟，开始出现办公、仓储等产业建筑,市政建设用地主要以政府和文化教育用途为主。产业及其他用地以办公楼为主。,33,Kapolei的商业业态最初以小型购物中心为主，之后逐渐出现K-Mart,Home-depot等大中型卖场,Kapolei Pa
21、rk Square，第一个小型商业中心，建筑面积10000余平米，以一家中餐馆和几家诊所为主。,1998,Kapolei Shopping Center，第一大商业中心，建面达13万平米，但业态主要为小型商铺，包括快餐店、餐馆、鞋帽、汽车配件、银行等,1999,2000,Kapolei Big Kmart，第一家也是目前最大的一家大型卖场，建面13.5万平米，为美国大型超市品牌Kmart的连锁卖场。,Marketplace at Kapolei，建面6.5万平米，第二大商业中心，业态较为纯净，以小型商铺为主，包括少量餐馆。,2002,Kapolei Home Deposit，第二家大型卖场，建
22、面11.5万平米，为美国大型连锁超市品牌Home Deposit 的卖场。,2004,2006,Kapolei Home Deposit，第二家大型卖场，建面11.5万平米，为美国大型连锁超市品牌Home Deposit 的卖场。,34,Kapolei今后四年（2007-2010）的公共建设仍将以商业与办公物业为主，其中2009年Ewa第一个真正的地区性商业中心DHHL Shopping Center将在Kapolei东侧建成,商业,办公,市政,2007-2010Kapolei已规划建设比例,DHHL Shopping Center是Kapolei第一家真正的区域商业中心，建筑面积达150万平
23、方米，商业中心建成后将减轻目前Ewa居民主要依靠外出购物的现状，更好实现第二城市的规划。此外在商业中心北侧还将建成一个沃尔玛商业卖场。,Ewa的商业体量预计在20年后将达到火奴鲁鲁当前的水平。,35,度假区城市/区域商业集聚地特征,度假区城市/区域商业集聚地具有很强的辐射性，辐射整个度假区域或城市。城市/区域商业集聚地具有城市化、社区化的特征。商业业态初期一般通过中小型商业中心、小型街铺的形式实现，区域成熟后逐渐出现大型卖场和区域级的商业中心。商业中心一般处于城镇之中，与市政中心、文化教育中心交叉存在。,36,4,度假社区商业配套,37,Seaside小镇位于美国佛罗里达州西北部，是闻名世界的
24、海滨度假社区和第二居所,区位：佛州西北部，临墨西哥湾，距W城35公里，P城40公里；区外交通：30A国道连接W城、P城；规模：占地80英亩，350个独立住宅，300个公寓、旅馆单位；资源：墨西哥湾。,38,Seaside是美国“新城主义”的发源地，统一、复古、和谐的建筑风格，适度的社区规模，合理的物业布局，便捷的路网设计建造了美丽易居的度假小镇,低密度沙滩区和高密度市镇中心；自然沙滩景观与传统广场结合；南北向布局，使沙滩景观最大化；广场、旅馆、学校和特色商业集中布置在社区中心；放射性与方格网相结合，便捷地到达广场、沙滩等所有社区配套与开放空间。网球场、泳池和公园等增值设施分散排布，价值均好。,
25、1,3,5,2,4,6,7,8,1,2,3,4,5,6,7,8,9,9,10,10,39,Seaside的商业中心坐落在小镇的中心位置，同时也是小镇的市政与活动中心，小镇内的一切商业与公共设施全部坐落于此,（餐饮）,（工艺）,（服饰）,（服务）,40,小镇餐饮业以餐馆、酒吧为主要业态，也有满足居民日常所需的食品小店、卖场等,Seaside内的餐饮小店主要以特色的餐馆、酒吧为主，供小镇内度假的人们休闲、就餐。除餐馆、酒吧外，食品店、超级市场等食品卖场为度假小镇增加了社区的氛围。小镇内最有名的餐馆要数被评为“佛州最好的20家餐馆”之一的Bud & Alleys，最丰富的食品超市则是广场东侧的Mod
26、ica Market。,41,小镇中心还承担了市政与集会中心的功能，这里有大剧院、市政中心、邮局、教堂等,42,与一般度假区不同，小镇内的商业贩卖的大多是衣帽、服饰、家庭用具等日常用品，但比之普通社区，这些商业无疑更具特色、各具风情,43,合理分配用地功能，“高质素、低密度”进行开发建设，大力营造公共空间,Seaside 用地规划比例,44,度假社区商业配套特征,度假社区商业配套作为度假物业的配套而存在，一般体量有限，辐射范围仅限于度假社区内。商业与社区服务一般均布局在社区中心，强调全部居民的共享与便捷到达。商业的配套化、社区化、休闲化的特征非常明显，商业业态主要以社区生活服务为主。与一般度假区不同，商品侧重实用性与精致性并重，不一味追求高档、奢华。餐馆、酒吧等商业同时充当居民聚会场所之用。,45,The End,
