1、北京房山区良乡 部分地块初探2015.10.21一、项目背景1、良乡镇位于北京西南 20公里，房山区区府所在地，是全区政治、文化、商贸中心，是首都的西南门户。面积 69 2平方公里，常住人口 11 2万人，下辖 40个行政村， 28个社区，驻镇中央市区属单位 110多家，有企业 3930个，商业网点 839个。 2、良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻六环路，距市区广安门 23公里。园区规划占地6.49平方公里，合 9745亩。规划总建筑面积为 299.17万平方米，总投资约 70亿人民币。目前中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等八所院校将陆续搬到
2、这里，校园建设正在抓紧进行。园区内包括教学科研区、中央景观及公共设施区、学生生活区。教工住宅区、高科技园区独立于园区外建设。最终学生规模将超过 10万人。3、商品房销售形势良好。 1-8月，整个房山区房地产开发企业房屋施工面积为 824.4万平方米，同比增长 10.9%，其中，本年新开工面积为 127.6万平方米，增长 0.1%。本年房屋竣工面积为45.9万平方米，下降 7.1%。商品房销售面积为 114.9万平方米，增长 25%；商品房销售额实现168.5亿元，增长 22.5%；待售面积为 88.7万平方米，增长 15.8%。住宅平均售价 2万余元。主要的开发单位有：首开、首创、万科、绿地、
3、金隅等。 4、交通情况：京广、京原等多条铁路、京石高速、 107、 108国道等多条公路干线穿境而过。 轨道交通房山线、京良路、京石高速第二通道等多条直达市区的快速通道已经陆续建成。二、政策背景房山区发展战略按照建设 “ 三个北京 ” 的要求，房山区确定了 “ 坚持科学发展，坚定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工业化、现代化进程，建设产业友好、生态宜居新房山 ” 的新思路和构建 “ 两轴、三带、五园区 ” 的区域发展新格局。如今 , 随着北京市发展城市南部地区步伐的加快，房山区通过城市化带动与功能区支撑的 “ 双轮驱动 ” 和改善民生与加快发展的良性互动，加速 “ 三化两区 ” 建设进程，
4、更加紧密地同北京城区连成一体。 “ 两轴 ” 即京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴 。 “ 三带 ” 即东部发展带、中部发展带和西部山区发展带。 东部发展带即京石高速公路以东、永定河以西地区，以 CSD、窦店高端现代制造业产业基地、都市现代农业示范区等为支撑，打造城市前沿发展区。 中部发展带即京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，以北京石化新材料科技产业基地为支撑，辐射带动周边地区，形成中部城市集群。西部山区发展带以房山世界地质公园和北京（房山）历史文化旅游集聚区为支撑，以长沟、河北两个市级旅游集散镇为依托，重点打造休闲会所、文化创意等高端产业，以浅山区发展的突破带动山区整体
5、发展。 “ 五园区 ” 即北京石化新材料科技产业基地、窦店高端现代制造业产业基地、 房山中央休闲购物区（ CSD） 、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区五个重点功能区。 良乡新城范围东起小清河、北至南水北调线和房山区区界、西面和南面以六环路为界，总面积 69平方公里。 燕房新城东起大石河右岸、南至长周路、西面和北面为现状燕房地区的行政边界，总面积 86平方公里。 按照规划，良乡新城将聚集新城商业中心、文化娱乐中心和客运交通枢纽。由于该区域有军用机场，住宅的容积率限制 2.0-2.5左右。三、项目地块情况（共有七块意向地块） 1、位于房山区 CSD核心区，区位优势明显，距离北京到良乡的轻轨
6、不足百米，距离京港澳高速公路出口不足 3公里，北侧有北师大良乡附中和良乡三中；地块完整南北约 500米，东西约 260米，土地平整，除北侧有少部分建筑外，其他无拆迁， 面积196亩，容积率 1.6。 该地块已被房山区土地储备中心收储，因政府欠村里征地补偿费 8亿元，一直未出让。据中间人介绍，村长拟共同参与开发，以土地补偿款入股。2、北部新城 1、 2号地， 686亩，容积率 0.83、 73.95亩，容积率 1.8。4、高教区 10号地 94亩，容积率 2.565、长阳镇轨道交通地块 227亩，容积率 1.086、长阳镇北京理工大学 4、 6号地块， 394亩，容积率 0.987、房山区琉璃河
7、镇地块面积 849亩，容积率 0.88四、 SWOT分析 优势 ：良乡总体的区位优势明显，土地及房价近两年上升较快楼面价已达万元左右，房屋平均售价 2万元左右。交通系统完善高速、轻轨、国道纵横交错，距离北京新机场约30公里。随着高教区的建成， 10万人的涌入及北京相关产业的外溢，房价还有上升的空间。第一块地为首先地块，对方参与共同开发，有利于缓解我方的资金压力，便与政府沟通、协调。 劣势： 对当地的政府及社会关系不熟悉，与万科、首开等大型房地产开发企业同台竞争，市场需要重新培育，竞争的压力较大。土地单价较高（每亩 400600 余万元），资金压力较大。 机会： 地块平整、没有拆迁的压力；良乡为房山区所在地，资源集中，产业发展优先，大学城为这一新兴城市的发展注入了活力；如发展迅速可以很快开工建设，实现快速周转；与大企业竞争，锻炼队伍，成长较快。 威胁： 经济处于下行趋势，市场波动较大，项目及品牌的培育需要时间，市场的认知度较慢；合作的变数较大，双方需建立互信。 综合分析，良乡处于快速发展的重要时期，建议组织专门人员进行市场调研和深度接触。 以上请总裁审阅。 2015年 10月 23日
