1、二.收益法中如何确定报酬率（资本化率）的问题,（一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响 （二）对收益法的新认识 （三）各种回报率 （四）回报率的确定方法,（一）报酬率（资本化率）对估价结果的影响假定一出租铺面，建筑面积100平方米，月租金净收益 为100元/平方米。由于报酬率（资本化率）选取的不同，对 该铺面价值的影响 如下：A设定报酬率（资本化率）为3%，则该铺面的价值为：100*100*12/3%=400（万元）B设定报酬率（资本化率）为12%，则该铺面的价值为：100*100*12/12%=100（万元）两者价值相差了四倍。由此，我们知道，报酬率（资本化率）对房地产的价值 影响很大；报酬
2、率（资本化率）与房地产价值负相关，报酬 率（资本化率）越高，房地产价值越小。,（二）对收益法的新认识,1、房地产估价规范对收益法的表述：“收益法（income approach,income capitalization approach） 预计估价对 象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时 点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的基本公式：式中：R资本化率（%）,2、2008年估价师考试教材，对收益法的表述：收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说， 是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法； 较具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后
3、将其转化 为价值来求取估价对象价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方 式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。,直接资本化法（direct capitalization)是将估价对象 未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以 适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将来来某一年 的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法， 称为收益乘数法。来来某一年的某种预期收益通常采用未来第一年的预期 收益，预期收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、 有效毛收入、净收益等。资本化率（R)是房地产的某种年收益与其价格的比率。利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本
4、化法的常 用公式是：净经营收益（net operating income，NOI),报酬资本化法(yield capitalization)是一种现金流量 折现法（discounted cash flow。DCF)，即房地产的价值等 于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来 各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点 后相加来求取估价对象价值的方法。报酬率（yield rate，Y)也称为回报率，收益率，是一 种折现率，是与利率、内部收益率（IRR)同性质的比率。假设报酬率长期保持不变，净收益每年不变，则报酬资 本化法的公式如下：报酬资本化法类似于估价规范中的收益法。,（
5、三）各种回报率1.投资回收与投资回报的区别投资回收（return of capital）是所投入资本的回收，即 保本；投资回报（return on capital）是指所投入资本全部回 收以后所获得的额外资金，即报酬。投资回报不包含投资回收。2.各种回报率含义我们在估价过程中，经常会使用几个词是“收益率”“资 本化率”、“报酬率”、“折现率”、“还原利率”，觉得 它们含义相近，常常混在一起使用。其实，它们是有区别的。所有各类型回报率可分为两大类：收益率和折现率,1）收益率（income rate ）：反映房地产某一年收益与 其价值关系的回报率，包括综合资本化率（RE)、抵押贷款资 本化率（RM
6、)；收益率也被称为现金流量率。2）折现率（discount rate）：是将未来支出或收入转 换为现值的利息率。所有要将未来现金流转为现值比率都是 折现率，内部收益率(IRR)或综合报酬率（Y0) ，是要求将所 有允许获得的收益纳入到计算范围的折现率。3）报酬率（yield rate，Y) ：是用于某段时期内有明 确时间概念的资本报酬的回报率，通常以年复利百分比来表 示。报酬率考虑所有房地产期望利益，包括投资结束时房地 产出售净所得。是一种特殊类型的折现率。各种报酬率（包 括其他以同样方式用于计算的回报率），主要有利息率、内 部收益率(IRR) 、综合报酬率（Y0)和所有者权益报酬率 （YE)
7、.,4）内部收益率（internal rate of return，IRR)：是 所有权持有期间，已投入资本所能获得的报酬率。投资的内 部收益率是投资的未来收益现值等于已投入资本额的报酬率。5）综合报酬率（overall yield rate Y0)：是全部投资 资本的回报率或内部收益率，包括贷款和权益。综合报酬率 考虑在投资持有期内所有净收益好投资结束时净转售收益的 变动。但它不考虑贷款融资的影响，甚至可以假设在无融资 购买情况下计算出来的报酬率。它可用于折现扣除抵押贷款 偿还额前的现金流量。它也称为房地产权益报酬率。6)综合资本化率（overall capitalization rate
8、Ro)： 是反映一宗房地产单一年度的净运营收益与全部房地产价格 或价值关系的收益率。它可用于将净运营收益转换为房地产 总价值。综合资本化率不是一种资本回报的回报率，也不是 投资绩效的完全衡量值。它可能大于、等于或小于投入资本 的期望报酬率，这取决于收益和价值的预期变动。,7)房地产估价师考试教材中的报酬率（yield rate，Y) 是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的未 来预期收益转换为价值的比率。它是用来除以一连串的未来 各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 8)房地产估价师考试教材中的资本化率 （capitalization rate，R),实际上是收益率的概念，是
9、在 直接资本化中采用，是一步就将房地产未来预期收益转换为 价值的比率。它是房地产的某种年收益与其价格的比率（通 常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收 益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。,9）报酬率与资本化率的关系在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，两者 关系：在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，两者 关系：10）还原利率：是地产估价所使用的回报率，有综合还 原率、土地还原率、建筑物还原率。,（四）回报率的确定方法不论是收益率（资本化率）还是报酬率，将收益转化为 房地产价值的回报率，应该是能够吸引投资资本的以市场为 指针的年回报率。回报率受以下因素影响：1）
10、风险程度2）对未来通货膨胀的市场期望3）替代投资的预期回报率4）过去可比房地产的回报率5）抵押贷款的可供量6）当前的税收法律。收益资本化法中的回报率是一种未来比率，不是历史比 率，对市场风险和购买力变化的认知显得非常重要。,1.报酬率的求取方法估价规范给出了三种方法：市场提取法；安全利率 加风险调整值法；复合投资收益率法；投资收益率排序 插入法。考试教材取消了复合投资收益率法，将安全利率加风险 调整值法改进为累加法。累加法（bulit-up method)是将报酬率视为包含无风险 报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再 将它们相加得到报酬率的方法。公式：报酬率=无风险报酬率+投资
11、风险补偿率+管理负担补偿 率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率,1）市场提取法注意事项此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租 金和交易价格比较容易收集的情况下，一般计算分为有限年 期和无限年限。无限年限报酬率的计算比较简单有限年期还原率计算较为复杂，可用试错法结合线性内插 法求取。值得注意的是，运用市场提取法求取报酬利率时，所选取 的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是 同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面 是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似 的房地产，并求其净收益与价格之比的算术平均值或加权平 均值作为待估房地产
12、的报酬率。,2）累加法注意事项现实中不存在完全无风险的投资，所以，通常选取同一 时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率。我国经常使 用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加 各种劣于产生安全利率的补偿，投资风险、管理负担、缺乏 流动性，求得投资者要求的回报率再减去投资带来的优惠， 便可得出房地产的报酬率。 累加法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的 准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房 地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大 小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险 水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同 一个房地产
13、的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同 的，因而结果也就存在着差别。,3）行业基准收益率加物价指数调整法的应用以这种方法确定房地产的报酬率前提是把房地产作为一种 投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产， 每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变， 可收益年限为n 则： FNPV=a/（1+R）1-1/(1+R)n-P 式中，FNPV为财务净现值，R为折现率。 令FNPV=0，则： R=FIRR（财务内部收益率） 当FIRRRC(行业基准收益率)时，FNPV0，投资房地产可获 得超额利润；当FIRRC时，FNPV0，投资房地产会出现亏 本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这 时房地产的价格P=a/（1+RC）1-1/(1+RC)n，由此可看出RC即 是房地产的报酬率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过 物价指数调整后的报酬率Y=(1+RC)/(1+f)-1（f：物价指数变 动率）。,2.资本化率的求取方法1）从比较案例的销售资料中求取2）从有效毛收入乘数和净收益率中求取3）投资组合法-抵押贷款和自有资金组合求取4）投资组合法-土地和建筑物组合中求取,
