1、一级开发产品九通提案2011.05,一级开发产品大全研究,产品定义：政府委托市土地整理储备中心(以下简称市土地储备中心)及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。-北京市土地一级开发管理暂行办法。土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，有计划地由土地一级开发主体负责实施征地补偿、拆迁安置、土地平整、确定土地用途及规划设计、实施地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开
2、发行为。,一、九通一平产品大全研究,一、九通一平产品大全研究,一、九通一平产品大全研究-道路标准化,一、九通一平产品大全研究-道路标准化,一、九通一平产品大全研究-道路标准化,一、九通一平产品大全研究-道路标准化,九通一平产品大全研究道路景观标准化,一、道路景观分级,二、道路景观界面,路侧绿带,行道树 绿带,机非隔离 绿带,中央隔离 绿带,远路端,近路端,三、A类道路（迎宾道）景观标准化,A1、A2类道路标准化要点： 1.路侧绿带：自然式微地形+自然式植物配置+游憩步道及场地。 微地形高点偏向远路端，地形最高点标高不超过2米。 植物配置以五个层次（背景层、骨干层、修饰层、绿篱层、地被层）自然搭
3、配形成大尺度带状组团，组团长度A1：30米，A2：50米。组团间植物配置略疏。 曲线游憩步道宽度A1/A2：1.2米；游憩场地尺度A1：10平米，A2：6平米；游憩场地设置间距A1:150米，A2：200米。 2.行道树绿带/机非隔离绿带：行道树+绿篱+宿根花卉 行道树间距：5米。带状直线型色叶绿篱。宿根花卉带状种植镶边点缀。 3.中央隔离绿带：综合式植物配置 植物配置：上层乔木组团和花灌木组团交替布置、下层绿篱及地被交替布置形成韵律。,剖面图,平面图,A3类道路标准化要点： 1.路侧绿带：自然式微地形+自然式植物配置 微地形高点偏向远路端，地形最高点标高不超过2米。 植物配置以五个层次（背景
4、层、骨干层、修饰层、绿篱层、地被层）自然搭配形成大尺度带状组团，组团长度：80米。组团间植物配置略疏。 与A1/A2不同，快速干道不设置游憩步道及场地。 2.行道树绿带/机非隔离绿带：行道树+绿篱+宿根花卉 行道树间距：5米。带状直线型色叶绿篱。宿根花卉带状种植镶边点缀。说明：A1/A2类道路需突出个性主题，植物搭配、城市家具及景观构筑物应表现个性主题。常绿植物比例不低于30%。,剖面图,平面图,B类道路标准化要点： 1.路侧绿带：自然式微地形（非必要）+自然式植物配置+游憩场地（非必要）。 微地形高点偏向远路端，地形最高点标高不超过1.2米。 植物配置以四个层次（骨干层、修饰层、绿篱层、地被
5、层）自然搭配形成中等尺度带状组团，组团长度B1：20米，B2/B3：30米。组团间植物配置略疏。背景层规则式列植于远路端。 游憩场地直接与便道连通（无园路）。尺度：6平米；场地设置间距B1:150米，B2/B3：200米。 2.行道树绿带/机非隔离绿带：行道树+绿篱+宿根花卉 行道树间距：5米。带状直线型色叶绿篱。宿根花卉带状种植镶边点缀。 3.B2类中央隔离绿带：综合式植物配置 植物配置：上层乔木组团和花灌木组团交替布置、下层绿篱及地被交替布置形成韵律。 说明：常绿植物比例不低于30%。,四、B类道路（主干道）景观标准化,C类道路标准化要点： 1.路侧绿带：规则式植物配置。 植物配置含四个层
6、次（骨干层、修饰层、绿篱层、地被层），骨干层为第二列行道树，修饰层花灌木与绿篱层色叶篱搭配组成带状直线/折线/曲线富有节奏的植栽，每个节奏长度：816米。林冠线高低节奏，林缘线疏密节奏。 2.行道树绿带：行道树+绿篱+宿根花卉 行道树间距：5米。带状直线型色叶绿篱。宿根花卉带状种植镶边点缀。 说明：常绿植物比例不低于30%。,五、C类道路（主干道）景观标准化,D1/D2类道路标准化要点： 1.路侧绿带：规则式植物配置。 植物配置含四个层次（骨干层、修饰层、绿篱层、地被层），骨干层为第二列行道树，修饰层花灌木与绿篱层色叶篱搭配组成带状直线/折线/曲线富有节奏的植栽，每个节奏长度：816米。林冠线
7、高低节奏，林缘线疏密节奏。地被层为冷季型草。 2.行道树绿带：行道树+绿篱+宿根花卉 行道树间距：5米。带状直线型色叶绿篱。宿根花卉带状种植镶边点缀。,D1D2支路种植平面,六、D类道路（主干道）景观标准化,D3/D4类道路标准化要点： 1.路侧绿带：规则式植物配置。 植物配置含四个层次（骨干层、修饰层、绿篱层、地被层），骨干层做为行道树，修饰层花灌木与绿篱层色叶篱搭配组成带状直线/折线/曲线富有节奏的植栽，每个节奏长度：816米。林冠线高低节奏，林缘线疏密节奏。地被层为冷季型草。说明：D类常绿植物比例不低于20%。,D3D4支路种植平面,七、道路景观工程成本标准,八、苗木规格标准,一、九通一
8、平产品大全研究市政厂站标准化,一、九通一平产品大全研究市政管线标准化,一、九通一平产品大全研究脱离产品的专业服务,一、九通一平产品大全研究城市营销标准化,建立清晰 品牌形象,制定品牌 推广策略,形成城市 品牌系统,提炼城市 品牌内涵,挖掘城市 品牌元素,基础工业/农业工业/农业产品类别 服务经济产品商业/商务/贸易/就业 居住产品社区 消费产品休闲旅游 文化产品风格、形象 空间产品建筑、区位 政府/公共产品市政/效益/环境/安全,形象度 竞争力 幸福感 身份感 区位地 产业值 收入比,CI/VI设计、市歌、市树、市花、吉祥物、城市代言人等,广告、公关、活动、影视、节事、营销、数字营销等媒体策略
9、（传播通道）,投资者/宜业 旅游者/宜游 居民/工作者/宜居,一、九通一平产品大全研究城市营销标准化,一、九通一平产品大全研究城市营销标准化,一、九通一平产品大全研究城市营销标准化,一、九通一平产品大全研究城市营销标准化,一、九通一平产品大全研究20平方公里区域用地规划指标,一、九通一平产品大全研究10平方公里区域用地规划指标,一、九通一平产品大全研究区域发展规划标准化服务,标准产品：一个城市战略、一个产业规划、一个国际规划工作营,一、九通一平产品大全研究区域发展规划标准化服务,一、九通一平产品大全研究区域发展规划标准化服务,一级开发产品大全,二、城乡统筹产品大全研究五通五有五基地,一级开发产
10、品大全,三、城市核心区产品大全研究,三、城市核心区产品大全研究,三、城市核心区产品大全研究产品规模,三、城市核心区产品大全研究产品规模,必选产品,可选产品,三、城市核心区产品大全研究产品功能及形式标准化,酒店类产品,三、城市核心区产品大全研究产品功能及形式标准化,行政办公类产品,三、城市核心区产品大全研究产品功能及形式标准化,商业服务类产品,三、城市核心区产品大全研究产品功能及形式标准化,形象提升类产品,三、城市核心区产品大全研究产品功能及形式标准化,公共服务配套类产品,三、城市核心区产品大全研究其它重要产品主要设施标准化,酒店类产品主要设施标准化,三、城市核心区产品大全研究酒店类产品主要设施
11、规模标准化,创业大厦、商业综合体、规划展馆产品主要设施标准化,中央 公园,创业大厦,展馆,酒店,商业,混合居住,小而全模式怀来,中而全模式大厂,中央 公园,创业大厦,展馆,酒店,商业中心,国际学校,培训,商务办公,急救,图书,体育,中央 公园,创业大厦,展馆,酒店,大型商业,国际学校,培训,商务办公,急救,会展 中心,体育场馆,企业总部,图书,影剧院,研发 中心,主题乐园,奥特莱斯,大而全模式固安,医院,1,2,3,三、城市核心区产品大全研究-产品布局,一级开发产品大全,四、区域一级开发操作标准化,第一年,九通一平,道路,迎宾大道,市政,供水厂 燃气站 污水处理厂 市政管线,魅力建设,地标 入
12、口景观,专业服务,区域总体各项规划及起步区控规 城市形象、Logo及VI制作,城市核心区,五星级酒店 创业大厦 规划展馆 中央公园,以10平方公里高级配置区域为样本,四、区域一级开发操作标准化,第二年,九通一平,道路,起步区干道 起步区部分支路,市政,供热厂 变电站 市政管线,魅力建设,各功能区主入口,专业服务,起步区城市设计 广告制作、展会、推介,城市核心区,综合服务中心,四、区域一级开发操作标准化,第三年,九通一平,道路,完善起步区支路,市政,垃圾中转站 市政管线,专业服务,新拓展片区城市设计 广告制作、展会、推介,城市核心区,商业综合体,四、区域一级开发操作标准化,第四年,九通一平,道路
13、,新拓展片区主干道 部分支路,市政,市政管线,专业服务,论坛、展会,城市核心区,综合服务中心,魅力建设,核心区景观及地标,四、区域一级开发操作标准化,第五年,九通一平,道路,新拓展片区次干道 部分支路,市政,市政管线,专业服务,论坛、展会 地方节庆活动,魅力建设,区域特色景观节点,四、区域一级开发操作标准化,第六年,九通一平,道路,完善全区域主干道 部分支路,市政,市政管线,专业服务,论坛、展会 地方节庆活动,四、区域一级开发操作标准化,第七至十年,九通一平,道路,完善区域次干道 完善区域支路,市政,市政管线,专业服务,论坛、展会 地方节庆活动,魅力建设,完善区域景观节点,四、区域一级开发操作
14、标准化,四、区域一级开发操作标准化,近期,启动期,四、区域一级开发操作标准化,中期,启动期,成长期,四、区域一级开发操作标准化,远期,启动期,成长期,成熟期,四、区域一级开发操作标准化,10平方基本配置,10平方中级配置,10平方高级配置,20平方基本配置,20平方中级配置,20平方高级配置,标准化详细内容,10平方公里区域开发10年现金流量表（基本型）,华夏区域开发体系分析（ 10平方公里-基本型）,累计现金流：￥38亿元 NPV: ￥23亿元,10平方公里区域开发10年现金流量表（发展型）,华夏区域开发体系分析（ 10平方公里-发展型）,累计现金流：￥36亿元 NPV: ￥22亿元,10平方公里区域开发10年现金流量表（提升型）,华夏区域开发体系分析（ 10平方公里-提升型）,累计现金流：￥24亿元 NPV: ￥14亿元,20平方公里区域开发10年现金流量表（基本型）,华夏区域开发体系分析（ 20平方公里-基本型）,累计现金流：￥51亿元 NPV: ￥24亿元,20平方公里区域开发10年现金流量表（发展型）,华夏区域开发体系分析（ 20平方公里-发展型）,累计现金流：￥47亿元 NPV: ￥20亿元,20平方公里区域开发10年现金流量表（提升型）,华夏区域开发体系分析（ 20平方公里-提升型）,累计现金流：￥37亿元 NPV: ￥15亿元,谢谢 请领导批评指正,
