1、 1 / 39绿城物业服务集团有限公司公共能耗费管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/1)1 目的为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据物业管理条例等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。2 适用范围适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。3 职责3.1 集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。3.2 集团企业发展部负责对项目招投标和前期物业服务合同签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共
2、能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。3.3 集团品质督导部负责收集物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。3.4 集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。3.5 集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。3.6 咨询公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。3.7 统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。 4 工作程序4.1 公共能耗概念2 / 394.1.1 公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等
3、非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。4.1.2 公共能耗中的公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用） 。4.2 公共能耗费管理原则4.2.1 不违反政策、法律文件和行业规范的原则4.2.1.1 前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用可以单独按实向业主分摊。但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行。4.2.1.2 地方性规范性文件对公共能耗费构成及收
4、取有明确规定的，按照地方性规范性文件执行，并在合同或协议中予以明确。4.2.2 公共能耗费用不得挪作他用原则实行公共能耗费按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。4.2.3 不得分摊原则4.2.3.1 物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。4.2.3.2 已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。4.3 公共能耗费用的管理要求4.3.1 前期公共能耗计费表设置管理4.3.1.1 在项目前期顾问
5、咨询过程中（尤其对于仅限公共能耗设备纳入分摊的项目） ，咨询公司应将公共能耗分级计量表的合理设置纳入顾问咨询，避免日后3 / 39公共能耗费用无法分摊的风险。4.3.1.2 项目承接查验过程中核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有独立的计量表） ，应有独立的计量表。如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可进行交付。4.3.1.3 各公共能耗分摊的项目在交付前 1 个月内，将项目能耗计量设置情况及公共能耗收费分摊方案上报集团工程技术部，由工程技术部审定无误后，方可对公共能耗费进行分摊
6、。4.3.1.4 集团工程技术部做好公共能耗费分摊的指导工作。4.3.2 合同中能耗约定的评审4.3.2.1 项目在前期物业服务合同或前期物业服务协议中约定公共能耗费用的收取和分摊，不得违反当地政府已出台的物业服务收费管理办法，或其他相关规范性文件的要求。4.3.2.2 集团企业发展部及集团品质督导部在合同评审过程中涉及能耗约定应符合考虑项目当地政府已出台的物业服务收费管理办法规定和集团关于能耗管理规章制度的要求。4.3.2.3 集团品质督导部每年一月份对各地方政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定进行查新，及时告知各单位，每半年更新一次，必要时（每季度）修订集团合同模版中
7、关于能耗的约定。各项目收集到当地政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定的调整时应及时上报集团品质督导部备案。4.3.3 公共能耗费用的收费和分摊方式a)纳入物业服务费收取，不存在分摊b)公共能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊c)公共设施设备能耗费用按实分摊4.3.4 公共能耗费纳入物业服务费的管理4.3.4.1 公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或4 / 39亏损均由物业服务中心享有或承担。4.3.4.2 各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷
8、。4.3.4.3 项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物业服务能耗费用收费标准。4.3.5 公共能耗费用预收后按实向业主分摊的管理4.3.5.1 公共能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗费的账户管理进行监督检查） 。4.3.5.2 项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,已交付项目公共能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的情况，报集团工程技术部进行核实，必要时进行分表计量。4.3.5.3 集团工程技术部核定无误后，项目依据仪表
9、计量实际产生的公共能耗费，按公共能耗费分摊计算表 （附件 3）向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。集团财务部根据集团工程技术核定的项目能耗收费表进行结转。4.3.6 按实分摊公共能耗费用的管理4.3.6.1 项目应在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费的预收标准，公共能耗预收费由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗的账户管理进行监督检查） 。4.3.6.2 项目根据仪表计量实际产生的费用后，由预收款中支出，并按公共能耗费分摊计算表向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。4.3.6.3 预收公共能
10、耗费用不能支付实际产生的公共能耗费用时，不足部分在下一预收周期向业主补收，并同步调整下一预收周期的预收标准。 5 / 394.4 公共能耗费用的监督管理4.4.1 按实分摊公共能耗费的公示物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示。4.4.2 集团财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理。4.4.3 集团审计部根据本指引及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行审计，发现问题，按“4.5 罚则”进行处罚。4.5 罚则4.5.1 集团所属各物业服务中心责任人违反本指引规定进
11、行公共能耗费分摊的，未对公司声誉、利益造成损失的，集团将给予其警告、通报批评等纪律处分，并处于当月绩效工资 10-50的扣款；如对集团声誉、利益造成重大损失的，集团将给予降职、免职或解除劳动关系等纪律处分，情节特别严重、造成严重后果的，集团将依法追究其法律责任。5 相关文件5.1 附件 1能耗分摊方式说明5.2 附件 2能耗表模拟表系图5.3 附件 3公共能耗费分摊计算表5.4 附件 4能耗费用分摊公示举例5.5 附件 5各地关于公共能耗分摊的相关规定6 记录表单6.1 物业服务中心公寓楼公共电表用电统计6.2 物业服务中心写字楼公共电表用电统计6.3 物业服务中心公寓楼总电表用电统计6.4
12、物业服务中心写字楼总电表用电统计6.5 物业服务中心总水表用水统计6.6 物业服务中心公共水表用水统计6 / 396.7物业服务中心户内水表用水统计6.8物业服务中心商铺户内水表用水统计7 / 39附件 1： 能耗分摊方式说明1.按前期物业服务协议或物业服务合同所明确的可收费项目设定；2.第一条未明确的，按当地法律法规执行；3.参考模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图；4.标注各分级计量表表号，无计量表的标红；5.Excel 上描述的表号要能和表系图上一一对应；6.各类公共能耗表分摊频次，按当地主管部门抄表频次进行分摊；7.各单位涉及公共能耗费分摊项目，自集团统一要求之日起应按照物业服务合同
13、（协议）有关公共能耗公示的要求进行，并按经营性公示的有关要求对公示情况进行拍照存档，同时将电子稿公示照片上报集团财务部；8.供电、供水表系图；Excel 表及计算方式汇总后，在结尾标注“以上表号、数据我分子公司核对无误” 。后加盖服务中心印章、经分子公司总经理（或负责人）签字后报集团财务部、工程技术部分别备案。8 / 39附件 2： 能耗表模拟表系图进线高压计量表INGB出线高压设备计量表OUTGSBB-n出线高压施工表OUTGSGB-n高配房内公共设备表GGSBB -nGGB-n变压器楼栋公建表LGB-n楼栋电梯表LDTB-n单元公建表DGB-（楼号）-（单元号）地下室动力表DXDB-（区块
14、号）业主电表YZB-（栋号）-（单元号）-（房号）业主空调电表YZKB-（栋号）-（单元号）-（房号）高配房内大功率动力表DLB-nLGB-1高配房内商铺总表SPB-nLGB-1高配房内共用区域表GYQYB-nGGB-n单元电梯表DDTB-n楼栋照明表LZMB楼栋共用表LGYB单元共用表DGYB单元照明表DZMB单元电梯表DDTB地下室水泵、消防表DSXB地下室风机、人防等表DFRB一级表 二级表 三级表 四级表商铺表SPB-n商铺表SPB-n说明：（1）n表示1、2、3、4-同类表的量数；（2）虚线是表示另一种电表系统；（3）此园区电表系统图，是指导性、参考性系统图9 / 39附件 3： 公
15、共能耗分摊计算公式一、电梯能耗分摊公式电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。计算公式如下：D1(NdW)S 单元S1D1-幢单元 1 室月电梯能耗分摊费用（元）N-幢单元月电梯用电计量总和（度）d-电力局电费单价（元/度）W-电梯维护费用（元） 【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S 单元-幢单元全部户型建筑面积的总和（）S1-幢单元 1 室户型建筑面积（）-楼层系数（1）电梯楼层系数表楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1
16、3 14 n系数 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 注：跃层住宅按底层楼层位置计算系数。二、增压水泵能耗分摊公式增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等） ；按每户计量水表用量进行分摊。10 / 39未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。计算公式如下：H1 (N 电)d 电 (U 水）d 水WH1-幢单元 1 室月增压水泵能耗分摊费用（元）N-区域月增压
17、水泵用电计量总和（度）d 电-电力局电费单价（元/度） 电-损耗系数【按总用水量 10%以下计算，分摊到每度电量中】 电D 总度数（1%10%）D 总度数U-区域幢单元 1 室月计量表发生用水量（吨）d 水-自来水公司水费单价（元/吨） 水-损耗系数【按总用水量 10%以下计算，分摊到每度水量中】 水U 总度数（1%10%）U 总度数W-增压水泵房清洗与维护费用（元） 【注：在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】三、景观水系能耗分摊公式计算公式如下：J1(D 水泵D 水系照明)d 电Ud 水WS 总S1U-全部水景池容水体量总和（吨） 【按每月更换水
18、景池水 4 次】U4(U1U2Un） W-景观水系维护费用（元） 【注：在招投标书已明确物业管理费含景观水系月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S 总-分摊业主户型建筑面积总和（）11 / 39四、公共卫生间能耗分摊公式计算公式如下：G1(D 排风机D 烘手器D 照明)d 电(U 座便器U 小便器U 洗手笼头)d 水WS 总S1U 座便器-全部座便器月用水量总和（吨） 【也可按 1.5 吨/天预算】U 小便器-全部小便器月用水量总和（吨） 【也可按 0.5 吨/天预算】U 洗手笼头-全部洗手笼头月用水量总和（吨） 【也可按 1.0 吨/天预算】W-公共卫生间维护费用（元） 【注：在招
19、投标书已明确物业管理费含公共卫生间月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S 总-分摊业主户型建筑面积总和（）五、消监控中心、安防设施、消防排烟通风水泵能耗分摊公式1. 消监控中心计算公式：X1(D 主机D 空调D 照明DUPS)d 电S 总S12. 安防设施计算公式：A1(D 主机D 空调D 照明D 稳压电源DUPS)d电S 总S13. 消防排烟通风水泵B1(D 电机D 二次回路D 照明)d 电(U 消防水)d 水S 总S1六、大堂能耗分摊公式12 / 39T1(D 新风机D 空调D 照明)d 电G1S 总S1附件 4: 能耗费用分摊公示举例写字楼公共区域能耗公摊费用 1-3 月份清单
20、1.生活水泵 1-3 月总用电 5460 度，电梯 1-3 月总用电 61560 度，景观 1-3 月总用电 191494.6 度，通风新风机 1-3 月总用电 24664 度，合计公摊总用电283178.6 度，合计金额 283178.6 元。2.每月每平方米单价：写字楼建筑面积 34466，三个月用电费用 283178.6 元总面积 344663 月2.74 元/3.说明：1-3 月份实际可公摊电费（不含大堂空调费、景观水池用水费用）每月每平方米 2.74 元，向业主收取每月每平方米 2.0 元，亏损每月每平方米 0.74 元，按写字楼面积计算每月亏损 344660.74 元/25504.
21、84 元，亏损费在下一收费期向业主补收XXXX 年 1-3 月公共分摊区域用电计量表抄表记录（抄表时间 3 月 25 日）名称 表号 计量地点 倍率 上月读数 本月读数 实用度数写字楼生活水泵 2007600005584 高配房 60 29 49 1200生活水泵备 2007600005281 高配房 60 110 181 4260合计 5460电梯主 2007600005528 高配房 60 225 1059 50040消防电梯主 2007600005590 高配房 60 130 322 11520电梯备 2007400029014 高配房 60 1 1 0写字楼消防电梯备 20076000
22、05288 高配房 60 1 1 0合计 61560北面外围景观灯 2006300040789 写-1F 强电井内 50 495 801 15300东面一段景观灯 0611-21122257(11039806) 东面计量中心 80 3605.27 4766.3 92882.4东面二段景观灯 0611-21122255(11039807) 东面计量中心 80 6047.51 7062 81159.2写字楼立面景观灯 2006300041029 写 1F 强电井内 26501 28654 2153合计 191494.6大厅新风机 2007-0576849 写 1F 强电井内 1661 5165 3
23、50413 / 39电梯厅奇数新风机 2007070000310 高配房 40 200 618 16720电梯厅偶数新风机 2007070003798 高配房 40 112 223 4440合计 2466414 / 39附件 5： 各地关于公共能耗分摊的相关规定序号 所属省份 城市名称 规范性法律文件 具体条款 备注1 物权法第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。2 江苏省 江苏省物业服务收费管理办法第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的
24、，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊3 南京南京市物业服务收费管理实施办法第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管
25、理企业办公所用水电费用不得向业主分摊电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费可单独分摊4 无锡 无锡市物业服务收费管理办法第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有规定外，由物业管理企业与业主委员会协商确定。电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊5 常州常州市市区物业服务收费管理实施办法第十五条 物业的共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主
26、委员会与物业服务企业协商确定；业主委员会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理、公开分摊。共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊15 / 396 镇江市镇江市物业服务收费管理暂行规定第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，物业管理企业应按实际发生的费用向业主合理分摊。物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊7 昆山昆山市物业服务收费管理实施细
27、则第十七条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法业主大会成立后由业主委员会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，在前期物业管理服务协议中约定，由住宅物业的业主和建设单位监督。物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊8 南通南通市物业服务收费管理实施细则第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，合理、公开
28、分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主委员会尚未成立的，由业主与物业管理企业协商确定。 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊9 浙江省浙江省物业服务收费管理实施办法（试 行）第十七条 电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等公共能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独按实另行分摊，具体由各地价格主管部门确定。无电梯、增压水泵等公共能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。公共能耗可分摊，其他不得分摊10 杭州杭州市物业服务收费管理实施办法第十九条 前期物业管理期间，共用电梯、增压水
29、泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。公共能耗可分摊，其他不得分摊11 宁波市物业服务 第二十九条 房屋共有部位和共用设施日常维修费以及在实施物业管理过程中 电梯等共用设施设16 / 39收费管理办法 涉及的机动车停放服务费、房屋建筑装潢垃圾清运费、代办服务费、特约服务费、电梯等共用设施设备运行的电费分摊按政府价格主管部门相关规定执行。政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定备运行的电费可分摊12 温州 温州市物业服务收费管理实施办法(试行)第十七条 电梯及小区公用设施运行所需的电费(
30、不包括二次供水电耗)按实际发生额另行向业主分摊收取。电梯及小区公用设施运行所需的电费(不包括二次供水电耗)可分摊13 湖州湖州市区物业服务收费管理实施办法第十八条 前期物业服务期间，共用电梯、增压水泵等公共能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定预收不超过 12 个月的共用能耗费，其预收标准、分摊办法应当公开、合理，并单独建帐，定期公布费用结算情况；未作约定的，不得预收。公共能耗可分摊，其他不得分摊14 绍兴绍兴市区物业服务收费管理实施办法（试行）第十七条 电梯及由物业服务企业
31、管理的增压水泵等公共能耗设施运行所需电费可以单独按实另行向业主分摊，可实行按面积、按户、按用水量等办法分摊，具体分摊办法由业主（业主委员会）与物业服务企业商定，并报市发展和改革委员会备案。无电梯、增压水泵等公共能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业服务企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。公共能耗可分摊，其他不得分摊15 金华金华市物业服务收费管理实施办法第十五条 电梯、增压水泵等公共能耗设施运行所需的电费，住宅小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用按实际发生额向受益业主分摊。具体分摊办法由双方协商确定。电梯、增压水泵等公共能耗设施运行所需的
32、电费、非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用可17 / 39分摊16 兰溪兰溪市物业服务收费管理实施办法第十五条 电梯、增压水泵等公共能耗设施运行所需的电费,住宅小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用按实际发生额向受益业主分摊。具体分摊办法由双方协商确定。电梯、增压水泵等公共能耗设施运行所需的电费、非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用可分摊17 义乌义乌市物业服务收费管理办法实施细则第十六条 电梯、增压水泵等公共能耗设施运行和住宅区内地下公共停车场所的照明和通风所需的电费，必须单独设置计量表，按实
33、际发生额向相关业主分摊，具体分摊办法可按面积分摊，也可按户分摊，并定期向业主公布。电梯、增压水泵等公共能耗设施运行和住宅区内地下公共停车场所的照明和通风所需的电费可分摊18 衢州衢州市区物业服务收费管理实施办法第十六条 电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等公共能耗设施运行所需电费，单独按实另行分摊，可按建筑面积分摊，也可按户分摊，具体分摊办法由物业管理委托双方协商确定。无电梯、增压水泵等公共能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务综合费外，不再分摊其它费用。公共能耗可分摊，其他不得分摊19 舟山舟山市物业服务收费管理实施办法舟山市物业管理第十三条 电梯、机械停车
34、场及由物业服务企业管理的增压水泵等设施运行所需电费可按实另行分摊。第三十二条 住宅小区内公共照明等费用由业主共同承担。电梯、机械停车场、增压水泵、公共照明等设施运行所需电费可分摊18 / 39办法20 岱山岱山县物业服务收费管理实施办法第十三条 电梯、机械停车场及由物业服务企业管理的增压水泵等设施运行所需电费可按实另行分摊。电梯、机械停车场、增压水泵等设施运行所需电费可分摊21 台州椒江区台州市椒江区物业管理服务收费实施细则第十四条 高层、小高层、多层房屋配有电梯、加压水泵等设备的运行电费及楼道灯电费，可列入物业管理综合服务费成本；也可单独计算，按实际消耗分摊，另行向业主或使用人收取。具体可按
35、建筑面积分摊，也可按套分摊。电梯的日常维护费用和年检费用在物业管理服务费中支出。 物业管理单位自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外公共房屋。电梯、加压水泵等设备的运行电费及楼道灯电费可分摊22 丽水丽水市区物业服务收费管理实施办法第十八条 电梯、增压水泵等公共能耗设施设备运行所需能耗费用单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定。公共能耗可分摊，其他不得分摊23 安徽省 合肥市关于印发合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则第二十六条住宅小区内共用电梯、公共
36、照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。第二十七条非城市集中供暖（冷）单位直收到户的集中供暖（冷）系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可分摊24 池州市池州市主城区物业服务收费管理暂行办法第十九条 住宅小区的电梯、水泵、中央空
37、调等公共设施运行电费除物业服务合同另有约定外，物业服务企业应当单独列帐纳入代收代支费用，按实际支出和约定方式公开合理分摊。业主委员会未成立前，由开发建设单位与物业管理电梯、水泵、中央空调等公共设施运行电费可分摊19 / 39企业在前期物业服务合同中约定。25 山东省山东省住宅物业服务收费管理办法第九条 供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。26 青岛市青岛市物价局物业服务收费管理办法第二十八条 电梯运行费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业服务企业应当单独立账、专款专用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。业主大会成立前，电梯起始
38、层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。第二十九条 二次供水运行维护费在未计入城市公共供水总成本之前，由业主或物业使用人向物业服务企业或供水企业缴纳二次供水运行费。住宅物业管理区域内的二次供水运行费暂按每吨水 0.4 元收取。27 淄博市淄博市物业服务收费管理实施细则-第二十一条 安装并使用电梯和二次加压泵（自来水公司供水并收取二次加压费的除外）的物业项目，其设备运行电费和维护检测费用，物业管理企业应单独列帐，公布每月耗电量、电费总额和维护检测费用及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。采
39、用中央空调的住宅小区，收费标准由价格主管部门另行核定.电梯、二次加压泵的电费和维护检测费用可分摊28 日照市日照市住宅物业服务收费管理实施细则第十一条 安装并使用电梯的物业项目，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，电费的具体分配办法由业主委员会按照合理分摊、公平负担的原则确定，前期在相关合同中约定。物业服务企业或者其他管理人应单独列帐，公布每月耗电量、电费总额，并按实际支出费用和约定方式向业主或者物业使用人收取。电梯运行电量分摊可按照以下公式计算：住户应分摊的电梯运行电量本单元楼电梯运行电量总数住户所居住楼层数（本单元楼层数之和本单元单楼层户数） 。电梯运行电费可分摊20 / 3929 海南省
40、 琼海市 海南省物业服务收费管理办法第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。物业小区公共水电费用应由业主（使用人）分摊，分摊办法另行规定。小区公共水电费用可分摊30海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法第三条 物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊。第五条 物业管理区域的路灯、楼道等公共照明、绿化养护、园林水池喷泉，以及喜庆、宣传、装饰等
41、水电费用，要单独装表计费，由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主或使用人按户据实平均分摊。31 北京市 北京市区北京市物业服务收费管理办法(试行)第十三条 执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。电梯、水泵运行维护费可分摊32 天津市 天津-滨海新区天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法第五条 物业管理服务费是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托，依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内
42、的环境卫生和相关秩序所收取的费用。 物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。 物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。 机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统（电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等） 、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景（包括喷泉）等机电设施设备日常运行养护的费用。 33 河北省河北省物业服务收费管理实施办法第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府
43、指导价和市场调节价。普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。普通住宅区公共性物业服务21 / 39收费，是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护，房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。清洁卫生，是指对住宅区内道路、公共走廊、通道的清扫，上下水管道的清理，化粪池的清掏，外墙、水塔的清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。绿化养护，是指对住宅区内栽种的花草、树木，定期修剪、喷药、浇水等。秩序维护，是指配备专职人员执勤巡逻，维护住宅区正常生活秩序等。房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，是指对住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、
44、柱、梁、楼板、屋顶等） 、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单栋住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等的维修、养护、管理。不包括上述设施的大修、中修和更新、改造。高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费，实行市场调节价。特约服务费实行市场调节价，由双方约定。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。物业管理区域内的车辆停放服务收费管理，按照政府价格主管部门的有关规
45、定执行。其中住宅区车辆停放服务收费，实行政府定价，由当地政府价格主管部门管理，只有固定的停车场、车棚，并有专人看管，才可以收取车辆停放服务费。34 唐山唐山市物业服务收费管理实施细则第十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等经营单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代为收费的，可向委托单位收取手续费，手续费标准由双方商定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。走廊、楼梯等公共照明电费，由相关业主合理分摊，单独收取。22 / 3935 廊坊市廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格四、高层建筑的电梯费，四楼以上（含四楼）住户的基准价格为每平方米每月0.50 元。
46、物业服务委托合同已对电梯费有约定的，从其约定。36 内蒙古自治 区内蒙古自治区物业服务收费管理办法第十三条 电梯、水泵运行维护费用，在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、前期物业服务合同中约定收取分摊办法；业主大会成立后。由业主大会与物业服务企业协商确定收取分摊办法；未成立业主大会，又没有在房屋买卖合同、物业服务合同中约定收取分摊办法的，按照房屋建筑面积分摊。 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，按照物业管理企业与保险公司签定的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积分摊。物业管理企业收费时，应将保险单和保险费发票公示。 房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与
47、共用房屋分摊建筑面积。 实行政府指导价管理的物业服务收费，电梯、水泵运行维护费用和物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用不实行浮动。 为物业服务提供的设施设备在保修期内，其维护费用由保修单位负担，并从相对应的物业服务项目收费金额中扣除。37 鄂尔多斯 市 鄂尔多斯市物业 管理暂行办法第三十二条 价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收
48、费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。第五十条公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。23 / 39小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等） 、室外墙面屋面等部位。小区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、垃圾废物储存设施、专用房屋、等设施。38 辽宁省 沈阳市沈阳市关于进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的通知一、电梯运行服务收费标准，每月每人 12.00 元。 二、电梯运行服务收费按月或按季收取，人数按常住人口计算，学龄前儿童免收。 三、临时居住人员按照上述标准收取。 四、电楼运行时间为全天二十四小时，定时开放电梯的，物业管理单位应参照上述收费标准，根据运行时间，酌减电梯收
