1、民宿产品开发 第一部分 民宿概述 一、民宿定义的界定 国内外对民宿没有统一的界定，民宿相关的称谓五花八门，如家庭旅馆、客栈等。 我们认为，民宿作为一种特殊的产品形态，有狭义与广义两种定义。 二、民宿的特点 1）小规模的住宿设施 以建筑面积不超过 1000平方米，且客房数不超过 25间为原则。 2）家庭般的住宿氛围 经营者提供具有浓厚的人情味、家庭温馨或者个性化的住宿设施，同时注重游 客与经营者交流互动，让游客能够充分体验居家氛围。 3）结合本土地域文化 民宿的开发需要结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动等，让游客体验当地的历史文化和风土人情，并与当地社区居民形成接触互动，实
2、现深度旅游体验。 三、民宿 VS旅馆 四、民宿的类型 1）按位置分： 城市民宿 和 乡村民宿 城市民宿：多存在于城中村或者城市闹市区，以公寓大楼式小套房形式居多，会有各种风格不同装潢与 VIEW；如暑期出租的学生宿舍、城市特色村落的旧房子。 乡村民宿：以乡村文化为内涵，多依托景区或者地域特色资源而发展，乡土气息浓厚 2）按功能分：纯粹住宿型 和 特色服务型 纯粹住宿型：一般临近景区，依托周边景区的人气而发展，具有干净清爽、价格低廉等特点。 特色服务型：自身也是旅游吸引物，通常结合周边资源，打造温泉养生、乡村运动等特色主题，提供农业体验、生态观光多 项服务。 3）按产权分 ：传统民宿 和 社会型
3、民宿 传统民宿：利用自用住宅空闲房间，以家庭副业方式经营 社会型民宿：外来投资者租赁房屋，以家庭主业方式经营 五、境外民宿的发展 （一）境外民宿发展历程 （二）境外民宿发展现状 1）欧洲地区 发展特色：以英国、法国为突出，是民宿发展的起源地； 开发方式：优先保护农舍，结合农庄开发，采用副业形式经营。 管理行动：政府为防止民宿走上专业化道路，限制房间数、保护农业文化。 2） 亚洲地区 发展特色：以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品代表； 发展趋势：不同主题风格的民宿类型成为旅游核心吸引物之一，并呈现高端化、精品化、高服务化的趋势。 3） 美洲地区 发展特色：美国民宿发展相对成熟，以居家式为特点
4、； 开发形式：以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格相对便宜。 六、国内民宿的发展 （一）国内民宿发展 历程 （二）国内民宿发展现状 由资源依托型向市场驱动型拓展，由住宿补充向构筑自身吸引力转型 1）空间分布 国内民宿主要分布在南方 2)发育程度 国内民宿行业整体处于起步阶段，少数地区发展相对成熟，但市场行情火爆。 3）主要类型 除了农户自营的传统民宿外，外来者租赁经营的社会型民宿也占有较大比重。 第二部分 民宿的开发要点 一、民宿开发条件 二、民宿运作模式 民宿开发可以分为自发型、协会型、政府主导型、开发商主导型四种运作模式 。 三、民宿产品开发 （一）产品构成 （二）开发要点 四、民宿营销推
5、广 （一）整体营销策略 根据不同民宿的不同特征，可采取多样化的营销推广方式： 1） 网络营销 通过建立预订网站以及豆瓣、微博、微信、网页等网络渠道展示推广民宿 2） 整体营销 联合组建民宿协会，整合资源，整体打包营销；同时可以通过集体举办节庆活动来提高人气 。 3） 口碑营销 与游客建立良好的客户关系，通过温馨的服务，打响自身品牌 （二）各主体营销要点 五、未来发展趋势 （一）民宿产业发展趋势： （二）民宿产品发展趋势： 民宿产品发展趋势之 精品民宿 精品民宿：以游客需求为导向，提供多元化、精致化、深度体验式的高品味民宿 。 第三部分 民宿的案例研究 一、台湾垦丁民宿 （一）特点： 台湾民宿最
6、早大规模发展的片区 （二）缘起： 约在民国 70 年左右 ，当初是解决住宿不足的问题而兴起，仅是提供简单的服务。后来则会结合当地人文、自然景观出售给游客一些配套活动和服务。目前，垦丁依托背山临海的优势，创造了垦丁特有的民宿风格。 （三）区域分布情况： 主要分布在景区景点、商业区附 近 垦丁是台湾著名旅游小镇，景区景点遍布全区，民宿依托景区而发展。 垦丁的民宿集中在四大区域，分别是大湾区 , 垦丁大街区 , 牧场区 , 以及周边区。 （四）开发要点分析： 整体：以单体开发为主，政府负责民宿准入把控 单体：政府设置规范，业主在规范限制下创新 主要类型： B&B 类民宿（提供简单的住宿、餐饮）； 主
7、题式：（依托自身爱好或者周边资源，在建筑形式或者配套活动中体验主题）。 民宿风格：具有明显的本土特色，民宿风格多体验垦丁滨海旅游这一特点。 选址要求：临近本地景区、临海区域、商业街，可以观赏美景。 建筑要求：独栋式楼房，客房数一般不超过 10间。 服务内容：住宿 +旅游咨询 +周边配套 （五）营销管理要点： 营销模式：大型节事活动 +网络营销 +价格差异化 （六）垦丁民宿的启示： 民宿风格需要遵循本土资源特色，垦丁民宿的风格呈现明显与自身资源相符的滨海风。 依附周边客流，垦丁民宿多紧靠景区、商业街等区域，而这些区域多是客流较大的片区。 规范化，垦丁民宿快速发展期得益于民宿管理办法实施；民宿管理
8、办法的实施一方面促进了“民宿”这一概念的推广，另一方面合理引导民宿发展。 二、北戴河民宿 （一）概况： 北戴河气候宜人，是我国著名的旅游避暑胜地，拥有众多的古别墅。现在，北戴河区25个自然村，有民宿户近 2000家，民宿约占全区总住宿接待能力的 60%。 （二）发展历程： 在 80年代初，北戴河旅游飞速发展，接待设施严重不足，出现第一批家庭旅馆； 1992年，政府对道路、环境进行完善，发展迅速； 1999年，网络的出现，又进一步促进；了民宿发展； 2011年，政府成立旅游产业促进中心，对民宿进行规范管理；出台了相关规划，并投入资金对民宿进行提升改造。 （三）民宿发展现状 类型： 传统民宿 空间
9、分布： 主要分布在全区 11个自然村 数量： 有民宿近 2000家 整体特点： 颇具地方风情和民俗文化的服务 （四）北戴河发展民宿的条件： （五）开发要点分析 整体：政府负责投资改造，本地居民经营 单体：民宿设置，多体现业主爱 好 主要类型：休闲体验型民宿（住宿 +休闲活动） 民宿风格：具备本土地域文化特色 选址要求：一般在自家原用房之处改造翻修而成 建筑要求：庭院低层建筑。 服务内容：住宿 /早餐 +旅游咨询 （六）营销管理要点： （七）北戴河民宿的启示： 运作模式：政府主导 +原住民开发经营 经营目的：新城镇化开发建设，解决农民生产生活方式 产品特色：本土建筑风格 +本土文化性体验活动 三
10、、深圳较场尾民宿 （一）位置： 较场尾位于深圳大鹏新区东侧沿海地区 （二）环境特色： 较场尾海岸线风景独好，其方圆一公里内集齐“山、海、田、园（大鹏农业观光公园）、城 (所城）、寺（东山寺）”等许多景点，较场尾民俗为提升当地旅游业的整体服务水平而大受欢迎。 （三）设施营造： 规模及分布：较场尾村落建筑质量较好的一级建筑主要发展民宿，其基本分布于沿海带，约为 80栋。 分布特点：较场尾村落内建筑依据建造年代成圈层状分布，建筑特征明显 。民宿多为 2000年建设的建筑。 客房氛围营造：大多为观海景为卖点的客房，近 80 栋民宿由精心的设计而各有主题，各有特色作为各自卖点，主人为 游客营造不同的滨海
11、浪漫风情、实现游客梦想中的面朝大海的追求和享受。 （四）道路交通系统： 道路宽度等级 不均不能构成完整体系，道路系统只能完成对外联系 （五）基础设施： 供水、供电、通讯基本方便；但雨污合流，直排入海，空中无线乱拉，杂乱而危险。 （六）较场尾民宿优缺点 优点： 特色营造 : 近 80栋民宿由精心的设计而各有主题，各有特色作为各自卖点 ,充分发挥经营者个别特色。 选址精确： 民宿的经营选址分布于村落中靠近海岸一带，突显海天一色的亮点，满足了游客梦想中的面朝大海的精神享受。 缺点： 道路规划系统不完善： 道路宽度不够、等级不均且不能构成体系完整的游线，道路系统只能满足对外联系； 基础设施差： 雨污合流，道路标示设施、指示系统不全等严重制约民宿的发展。
