解构泰康人寿养老地产商业模式.pdf

1、THEMAITC REPORT解构泰康人寿养老地产商业模式一文胡挺战略驱动养老地产行业的利润构成主要由前期的土地开发和房地产开发收入，后期的物业增值和物业租金收人以及配套的服务和管理输出收入。按产业链的延伸，养老地产行业价值链系统向下地延伸主要包含以下六个方面：房地产业、日常服务、医疗保健、老年用品、娱乐文化、旅游业，它们之间的关系如图所示。由上述养老地产衍生出来的几个产业里看，最主要的利润点分布在房地产业，服务业和医疗保健这三个点。而更多资金看好的是建好最基础的房地产，一次性出售，收回本钱获取利润，在转移到其他新的投资增长点。对于长期持有并运营，由于其投资额大，投资回收期长，风险高，对后续的

2、服务产业缺乏运营经验，目前国内仅有的几家养老地产模式的养老机构的经营状况大多数都是处于亏损状态，这让许多投资者望而却步。当然不排除他们以养老地产为名廉价圈地之嫌。如果单单获得地皮并建好房产出售，这样的养老地产和房地产何异?养老地产的利润点更分布在后期的营运，因为这不仅仅带动了周边相关产业的发展，拉长了产业链，更为保险业带来协同效应，使其资金投资收益稳定可持续，也带动了新的相关保险产品的开发和销售。这是养老地产和寿险结合的行业制高点和利润池之所在。泰康人寿作为看好养老地产，设想将养老产业和人寿保险嫁接起来，告别一味追求市场占有率的规模增长的模式，坚定向价值经营转型，专注于寿险业务，放弃进军产险和

3、银行业的机会，深耕寿险产业链，致力于提供“从摇篮到天堂”的金融产品和服务。2010年3月26日，泰康之家投资有限公司成立，国内首家养老社区进入实施阶段。2012年，泰康之家旗舰社区在北京昌平奠基开工，养老社区生活体验馆开馆，中国保险业内首个保险产品与养老社区相结合的综合养老计划“幸福有约终身养老计划”正式上市，一系列实质性举措标志着养老商业新模式在中国正式落地。这一系列的举措说明泰康人寿对养老地产的投资已经锁定行业的制高点和利润池，不会仅仅停留在建房销售的层次上，更看好后期的运营和保险与养老地产的结合开发。盈利模式创新国内外养老社区的收人主要由开发收人、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入组

4、成。国内养老社区的盈利模式主要包括出售型盈利模式及运营型盈利模式。销售模式通过销售物业一次性获取开发利润，后续通过运营各种配套设施获取经营利润。运营型盈利模式，则通过对持有物业进行运营管理，并向入住者收取一次性费用和月费作为收人。万方数据作为保险资金注人养老地产，泰康将其开发的物业和自己本身的主营业务保险业结合起来，而不再是简单地出售或出租养老地产物业，收取管理费。以泰康2012年落地的我国第一个保险产品与养老社区相结合的综合养老计划“幸福有约终身养老计划”为例，“幸福有约”和其他养老产品以及其他养老地产的最大区别在于，跨过这200万的“门槛”，除了获得可获人住养老社区的资格外，该产品还可以附

5、加终身医疗保险、终身重疾保险、高额定期寿险和高额意外保险等。保险产品本身不稀奇，但独特之处在于与养老社区的入住挂钩，且提前锁定了入住成本。保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。在养老社区，客户将享受包括居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质养老生活。关键资源能力构建核心资源。泰康人寿逐渐做大做强的同时，在近几年遭遇了发展瓶颈，上市的目标又一次被延后。泰康人寿近年保费收入处于“比上不足，比下有余”的状态。保险业一直在寻求一种长期稳定的投资回报来解决保险公司资产负债不匹配的问题。在遭遇瓶颈之后，2012年泰康人寿下决心告别追求保费规模，转为以价值为

6、核保健产品康乐器材图：养老地产产业链及其关系图一健一养老地产餐饮服务7服务业 。家政服务运营型运营出售结合型出售型老年大学娱乐文化业+ 旅等 度假式养老， 心的发展战略，让“富足而退”的梦想变成现实。董事长陈东升曾公开表示，泰康不会开银行，也不会收购或自办财险公司，未来将全力以赴深耕寿险产业链。而养老地产则刚好具有投资大，回收期长的特点，这和险资可谓绝配。泰康人寿完全有资金实力和优势进军该产业。独特资源。泰康人寿的营销网络可以让泰康养老地产推广搭便车。其次，养老地产可以结合到保险产品的开发，打包销售，同时推进保险产品的创新。泰康对养老社区连锁经营的商业模式的的探索受益于美国养老社区的启示，即在

7、保险公司结合有养老保险产品，学习如家酒店连锁模式，将全国的养老院、敬老院用一个统一的品牌托管起来。泰康之家养老社区，集健身健康、文化娱乐、康复医疗、膳食美食和精神信仰于一体，彻底颠覆中国传统的养老理念和模式。将保险产品与养老社区建设衔接是一个创新。即使在养老社区十分发达的美国，养老市场也主要是由房地产开发商和慈善机构主导。因此，泰康将寿险资金投资养老业，是对保险商业模式的一个重要创新。从资金运用角度看，保险公司投资养老社区是投资的延伸，寿险资金具有稳定的现金流和稳健的收益回报率，不受经济周期波动影响，相当于发行了一个30年或50年的长期企业债券，同时又满足保险资金对长期、稳定收益的需求。这是解决保险公司资产负债期限错配的有效途径。从产业链来看，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，同时有效整合关联产业。保险公司的独特优势包括庞大的销售团队和客户资源，投资收益较高和综合竞争能力强。四作者单位 广州农商银行博士后科研工作站中山大学工商管理博士后流动站编辑陈丽L一厂j万方数据