1、学 士 学 位 论 文论文题名： 呼和浩特限购令对呼市房地产的影响 专 业: 工程造价 年 级: 09 级 姓 名: 王婷婷 学 号: 200904244 指导教师: 康峰 2012 年 11 月 27 日摘 要呼和浩特于去年 4 月份出台了一部限购令。限购令的出台对呼市房地产的发展轨迹、投资方向以及房价都产生了一定的影响。随着近几年市场经济的高速发展，房地产业投机活动严重，造成了房价 5 年内的暴涨。由于土地供求、投机膨胀、过度放贷等关系的不平衡造成了房地产泡沫经济的出现，呼和浩特限购令基于以上原因出台。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前房产价格持续攀高的形势下，限购
2、就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。限购令产生的影响不仅仅局限于现在，更重要的是对未来房地产走向的影响。关键词：限购令；呼和浩特；房地产；影响AbstractHohhot in April last year introduced a sales order. Sales order out of the city real estate development, investment direction and house prices have had a certain impact. In recent years with the rapid developmen
3、t of market economy, the real estate speculation seriously, caused the prices of 5 years of soaring. As a result of land supply and demand, speculative expansion, excessive lending relationship imbalance resulting in a real estate bubble economy, Hohhot sales order based on the above reasons publish
4、ed. The purchase is the conventional control means under the condition of failure to take the last medicine, in the current real estate prices rise continuously situation, restriction as to high fever patient a dose of anti-fever injections, has its side effects, but it is required. Sales order impa
5、ct is not only limited in the present, it is more important for the future of real estate and its effect.Key Words: Sales order; Hohhot; real estate; effect of目录 四、限购令产生的效果和最大受益人、受害者4（一）限购令产生的效果51.抑制呼市住宅房价过长52.房价波动明显53.投资转移到商业地产，住宅房市场稳健5（二）最大受益人.6（三）最大受害者.6、呼和浩特限购令对呼市房地产的影响王婷婷（内蒙古师范大学鸿德学院 管理系 2009 级
6、 造价 2 班 200904244）指导教师：康峰近年来呼市经济发展迅速，各项经济指标平稳快速增长，经济增长速度在全国名列前茅。这种发展状况为呼市房地产的发展提供了良好的契机。首先，城市发展扩容、改造需要大量的固定资产投资，政府会大量引入资金，并给与很多的优惠政策，房地产投资自然会得到政府的支持。其次，由于近年来呼市经济发展迅速，市民的生活水平得到大幅度提高，人均可支配收入不断增加，人们开始改善自己的住房条件，这为房地产业的发展提供了大量的市场。再次，呼市属于西部地区，房地产业起步晚、开发成本低，这给房地长商造成了巨大的经济利益。综上所述原因呼市房地产有着较大的发展潜力，但是，在巨大潜力的背后
7、也有着极大的危机，很多的投资商抓住这次的机遇投机倒把，给房地产业带来了很多的不稳定因素。使得房地产的发展越来越不稳定。一、 呼和浩特近几年房地产发展状况（一） 呼市近几年发展状况近年来，呼和浩特始终坚持实施外向带动战略，形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。对内对外开放相互促进，国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点。TCL、创维集团、汉鼎光电、大唐托电、北方电力、石药集团、蒙丰钢铁、内蒙古昆烟等一大批骨干企业的迅速崛起，为呼和浩特今后的持续高速发展奠定了坚实的基础，对呼市经济的持续健康发展做出了积极贡献。从 2001 年开始，呼和浩特进
8、行了大规模的城市改造建设，建成区面积由 2000 年的 83 平方公里扩展为目前的 149 平方公里，拉开了 城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。（二）房地产发展概
9、况近些年来随着呼和浩特经济的飞速发展、居民收入也显著提高，城市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住环境的购房需求也随之上升，而且部分人群没有自己的住房。从经济学的角度来看，房地产业具有长期性和相关反映的特点，对于购房者来说，收入的增加会加大其对住宅的投入。不少的中、高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以旧换新、以小换大的消费理念逐渐为消费者所接受，部分人群将出租旧房屋的收入作为新房付款的资金来源。改善居住环境购房人群的增加，同时也是二手房市场供给稳定的重要原因。目前，我国城市化平均水平约高于呼和浩特市的城市化水平。呼和浩特城市化进程的加快和城市区域的扩大将迅速扩大城市人口数量，形成对
10、城市商品房需求的持续增长动力。按照呼和浩特城市发展规划，今后每年城市化进程依旧保持增长，每年有大量新增人员成为呼和浩特市城市人口。该群体主要包括每年各高校留在呼市工作的毕业生、外来人群和城市化的农村人口。由于该人群中的大部分人会租赁或者购买小套型的住房作为过渡，只将是一批不容忽视的购房力量。二、 房地产泡沫产生的原因房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，房地产泡沫的产生却是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。(一)土地稀缺首先，土地的有限性和稀缺
11、性是房地产泡沫产生的基础。由于土地的有限性，使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给变得十分有限，由此造成许多的非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易变得十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格急速上涨。（二）投机需求膨胀其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。很多的非房地产商抓住经济发展的势头，采取某些不正当的方式对房地产出于投机目的的投资，使得房地产发展出现不规律现象。在加上与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是
12、为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。（三）过度放贷再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在，而银行出台的一系列支持性政策鼓励的人们的消费心理。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容 易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者
13、发放以房地产作抵押的贷款。此外，政府的大力支持也进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。三、呼市限购令的细则（一）限购令出台前提呼和浩特市人民政府为进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产健康持续发展，稳定经济发展速度，保证房地产行业的平稳成长就房地产行业决定出台限购令以遏制某些投机行为。而限购的存在意义不仅在于为了防止其他商业伙伴或投机者恶意投资采取的商业手段，另一方面，长期的限购更是利于房价回归到收入可支撑的水平，政府也可以通过其他政策灵活调整供需关系。（二）出台时间及截止时间从 2011 年 4 月 1 日起，实行住房限购政策。购房时间以交易合同网签时间为准，合同网签时间在 201
14、1 年 3 月 31 日(含 3 月 31 日)以前的，不受住房限购政策限制。本实施细则执行截止到 2012 年 2 月 29 日。（三）具体实施细则1. 落实住房保障任务，充分发挥政策性住房作用2. 严格住房用地供应管理，增加住房有效供应3. 加强房地产市场监管，进一步规范房产交易秩序4. 实行限定购房套数政策，严格限制投机性购房5.坚持和强化舆论引导政策规定，为严格限制投机性购房，在呼市市区实行住房限购措施，原则上对已有 1 套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房)。 呼包鄂城
15、市群规划(2010-2020)范围内的居民在本市市区购房享受本市居民的政策。政策同时还要求，各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭，要严格执行首付款比例不低于 60%。呼和浩特住房资金管理中心对贷款购买二套住房的家庭，要切实执行首府比例不低于 50%，各金融机构和呼和浩特住房资金管理中心对购买二套住房的贷款利率执行不低于基准利率的1.1 倍的政策。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。并实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送房地产行政管理部门备案，经税务部门核定，对定价过高、
16、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。具体办法由税务部门会同房地产行政管理部门制定公布。四、限购令产生的效果和最大受益人、受害者（一）限购令产生的效果1.抑制呼市住宅房价过长限购令的出台，对一些投资的人有所限制，这里既有投资炒房的“商人”，也有力求保值的市民,物价的上涨，隐含着通货膨胀风险，有一些人把投资房产作为保值的首选。限购令迫使这些投资者把资金从住宅房转移出来，同时也对购买第二套房的家庭有所约束，这些家庭一般是为了改善住房环境或者是为未婚子女买房，限购令的第十一条很大程度的减少了这些购买第二套房的人群。所以预计在不久的将来，现在面临供过于求的现象会得到缓解，那些刚性需求的购
17、房者就会有房可购。房地产市场会处在健康的环境中发展。这种乐观的看法将促使一部分人延长观望时间，或是期待房价稳定或是寻求新的投资方向。2.房价波动明显还有些人认为：市场就是市场，外力的干涉会造成市场的混乱。限购令得出台，让一些人开始畏惧以后会有更严厉的政策出台，所以很珍惜现在的权利，也就是说限购令的出台，不但不能限制购房，反而激发了一些原本不打算买房的人加入购房者的大军。这时候会加剧供过于求的现状，越来越多的底层收入者买不起房，房价飙升得更快。甚至有人认为前一段时间的抢盐风波就是很好的例子，人们会因为市场“快没了”，抓紧抢夺。呼包鄂城市群规划2010-2020）中的规定没有给包头、鄂尔多斯限制，
18、反倒是鼓励一些人来到呼市买房。同时，限购令也可能会促使一些房产商资金回笼出现问题，迫使他们推出市场，加剧房源的短缺。3.投资转移到商业地产，住宅房市场稳健新出台的限购令，并没有对商业地产进行过多限制，投资者把资金转移到了商业地产，一方面，呼市经济的大力发展，为城市的腾飞提供了源源不断的动力，商业地产发展遇到一个黄金时期；另一方面，商业地产的利润回报大，投资者会更加青睐。受到限购令的影响，住宅楼盘市场的投资者逐渐减少，供求紧张程度出现一定程度的缓解，可以促进住宅房市场的平稳运行。（二）最大受益人随着呼和浩特市限购令正式实施，对于商业地产来说，无疑是一个利好消息。商业地产并不在限购令调控之内。在春
19、节过后，随着国家宏观调控政策的不断出台，限购令出台的呼声越来越高。进入 3 月份以后，一些城市的限购令开始出台，在先期出台的限购令的城市当中，限购令主要针对的是普通住宅，而商业地产不在却限购令调控范围之内。这时，呼和浩特市很多商业地产项目开始加大推广力度。限购令的出台制约了投资者对普通住宅类产品的投资，可是投资市场又缺乏比房地产更加安全、便捷的投资产品，商业地产就成了重要选择目标。这种情况下，商业地产价格上涨是必然的。投资者并没有打算让这个投资产品产生多少租金，只要求保值和增值，而就目前形势来看，商业地产的保值和增值功能非常理想。（三）最大受害者限购令最终的受害商不仅仅是房产开发商，还有广大的
20、劳苦大众。限购令的出台并不能让人们觉得轻松，只是表明层次看到房价下跌，但是从一个隐性角度去看，人们却在受着另外的剥削，这个剥削就是银行购房贷款利率的上调，而这样的举措，更是让房开商顿时火冒三丈，房子该怎么卖，怎样才能够度过即将到来的房产低迷期，这些问题都在困扰着那些房产开发商们。面对房地产的低迷期，人们手中的房子价值在不断变动，人们的消费心理有了一定的担忧。五、个人观点我认为“一户一房”制应该成为我国的基本住房制度,这不仅仅是调控房价的权宜之计。 “一户一房”制度的理论基础是我国的土地公有制,每个公民应该可以平等地免费享有属于自己的土地。 纵观世界各国对房价的调控,实际上也不乏这样的先例。以新
21、加坡而言,就明令本国居民一家只准购一套商品房。 过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能,一户一房调控的目标就是要还住房本来的本质即居住本质,以确保更多以居住为主的居民利益。 土地作为一种资源,应该像其他资源一样列入国家有计划的开发。目前的做法是,一方面严格控制 18 亿亩耕地红线,在土地供应上进行了战略性的限定,就现在市场而言，一个人居然可以买几十几百套住宅,这就人为的造成了市场供求关系的不平衡,造成了房价 5 年内的暴涨,背离了经济的正常增长轨迹,影响了人民收入水平的提高,为通货膨胀埋下严重隐患,给了贪官污吏和投机分子以可乘之机,破坏了经济繁荣和社会稳定。 住宅,是用来居住的。那么,
22、 我们将促成住宅回归到居住的本能。一户有一套房子足以居住,所以,在一户一房的体制之下,核心就是维护大众的利益,让所有民众分享土地财富,那么,由于我们过去几年的放任,造成了一部分人拥有几十几百套住宅。这就是囤积居奇,持房待涨,必然会制造出更高的房价。只有坚决的遏制了这种不良的行为，我们才有可能真正的实现一户一房，人人有房住，家家有屋居。政策的出台是为了人们更好的买房子，可是政策缺乏灵活度，避免不了伤及无辜。限购的出台一定程度上是抑制了房价或“炒房团”的猖狂，可一些消费者因为消费能力有限却要“勒紧腰带”的一次性消费到位，长远目光看到就是限购，限购究竟是限制谁的购买能力，我们不得不考虑限购的灵活度和
23、适应市场现状的能力。参考文献【1】 华律网房地产泡沫专题，华律整理，2012-07-09【2】 北方新闻网，搜房地产资讯，2011-04-18【3】 呼和浩特市住房保障和房屋管理局，搜房地产资讯，2011-04-12【4】 呼和浩特地产网，2011-4-21【5】 正北方网，搜房地产资讯，2012-05-10【6】 北方新报，呼和浩特房地产网，2012-03-09【7】 呼和浩特楼市限购令究竟制约了谁，正北方网，2012-04-17致谢在本次论文的撰写中，我得到了康峰老师对我论文悉心的指导。给予我很多鼓励与支持，提出了很多新的看法和建议，使我在总结资料和论文的写作中有了很大的提高，老师严谨的治学态度帮助我认识和学习到很多新的东西， 。在此，向老师致以衷心的感谢和崇高的敬意！
