1、承接查验物业的承接、查验工作流程 承接查验准备工作 物业查验的主要内容与方式 三、承接查验所发现问题的处理 物业的承接、查验工作流程 承接查验准备工作 物业查验的主要内容与方式 三、承接查验所发现问题的处理 展开在 物 业 竣 工 验 收 合 格 后 ， 物 业 管 理 企 业 于 业 主 入 住 之前 ， 对 物 业 进 行 承 接 查 验 。 在 条 件 具 备 或 物 业 管 理 企 业 早期 介 入 充 分 、 准 备 充 足 时 ， 物 业 的 承 接 查 验 也 可 以 和 建 设工 程 竣 工 验 收 同 步 进 行 。 物 业 管 理 企 业 对 物 业 进 行 查 验 之后
2、将 发 现 的 问 题 提 交 建 设 单 位 处 理 ， 然 后 同 建 设 单 位 进 行物 业 移 交 并 办 理 移 交 手 续 。 物 业 的 承 接 、 查 验 工 作 流 程1.物 业 建 成 通 过 竣 工 综 合 验 收 2.物 业 管 理 企 业 组 织 人 员 进 行 承 接 查 验 3.对 查 验 中 发 现 的 问 题 进 行 处 理 4.物 业 移 交 承 接 查 验 准 备 工 作（ 一 ） 人 员 准 备物 业 的 承 接 查 验 是 一 项 技 术 难 度 高 、 专 业 性 强 、 对 日后 的 管 理 有 较 大 影 响 的 专 业 技 术 性 工 作 。
3、 物 业 管 理 企 业 在承 接 查 验 前 就 应 承 接 物 业 的 类 型 、 特 点 ， 与 建 设 单 位 组 成联 合 小 组 ， 各 自 确 定 相 关 专 业 的 技 术 人 员 参 加 。 （ 二 ） 计 划 准 备物 业 管 理 企 业 制 订 承 接 查 验 实 施 方 案 ， 能 够 让 承 接 查验 工 作 按 步 骤 有 计 划 地 实 施 。 （ 1） 与 建 设 单 位 确 定 承 接 查 验 的 日 期 、 进 度 安 排 ； （ 2） 要 求 建 设 单 位 在 承 接 查 验 之 前 提 供 移 交 物 业 详细 清 单 、 建 筑 图 纸 、 相 关
4、单 项 或 综 合 验 收 证 明 材 料 ； （ 3） 派 出 技 术 人 员 到 物 业 现 场 了 解 情 况 ， 为 承 接 查验 做 好 准 备 工 作 。 （ 三 ） 资 料 准 备在 物 业 的 承 接 查 验 中 ， 应 做 必 要 的 查 验 记 录 ， 在 正 式开 展 承 接 查 验 工 作 之 前 ， 应 根 据 实 际 情 况 做 好 资 料 准 备 工作 ， 制 订 查 验 工 作 流 程 和 记 录 表 格 。 （ 1） 工 作 流 程 一 般 有 物 业 承 接 查 验 工 作 流 程 、 物 业 查 验 的 内 容 及 方 法 、 承 接 查 验 所 发 现
5、问 题 的处 理 流 程 等 ； （ 2） 承 接 查 验 的 常 用 记 录 表 格 有 工 作 联 络 登 记 表 、 物 业 承 接 查 验 记 录 表 、 物 业 工 程 质 量 问 题 统 计表 等 。 （ 四 ） 设 备 、 工 具 准 备在 物 业 承 接 查 验 中 要 采 取 一 些 必 要 的 检 验 方 法 来 查 验承 接 物 业 的 质 量 情 况 ， 应 根 据 具 体 情 况 提 前 准 备 好 所 需 要的 检 验 设 备 和 工 具 。 物 业 查 验 的 主 要 内 容 与 方 式（ 一 ） 查 验 的 主 要 内 容1、 物 业 资 料 在 办 理 物 业
6、 承 接 验 收 手 续 时 ， 物 业 管 理 企 业 应 接 收 查验 下 列 资 料 ： （ 1） 竣 工 总 平 面 图 ， 单 体 建 筑 、 结 构 、 设 备 竣 工 图 ，配 套 设 施 、 地 下 管 网 工 程 竣 工 图 等 竣 工 验 收 资 料 ； （ 2） 设 施 设 备 的 安 装 、 使 用 和 维 护 保 养 等 技 术 资 料 ；（ 3） 物 业 质 量 保 修 文 件 和 物 业 使 用 说 明 文 件 ； （ 4） 物 业 管 理 所 必 需 的 其 他 资 料 。 2、 物 业 共 用 部 位 按 照 物 业 管 理 条 例 的 规 定 ， 物 业 管
7、 理 企 业 在 承接 物 业 时 ， 应 对 物 业 共 用 部 位 进 行 查 验 。 主 要 内 容 包 括 ： （ 1） 主 体 结 构 及 外 墙 、 屋 面 ； （ 2） 共 用 部 位 楼 面 、 地 面 、 内 墙 面 、 天 花 、 门 窗 ； （ 3） 公 共 卫 生 间 、 阳 台 ； （ 4） 公 共 走 廊 、 楼 道 及 其 扶 手 、 护 栏 等 。 3、 共 用 设 施 设 备 物 业 的 共 用 设 施 设 备 种 类 繁 多 ， 各 种 物 业 配 置 的 设 备不 尽 相 同 ， 共 用 设 施 设 备 承 接 查 验 的 主 要 内 容 有 ： 低 压
8、配电 设 施 ， 柴 油 发 电 机 组 ， 电 气 照 明 ， 插 座 装 置 ， 防 雷 与 接地 ， 给 水 排 水 、 电 梯 ， 消 防 水 系 统 ， 通 信 网 络 系 统 ， 火 灾报 警 及 消 防 联 运 系 统 ， 排 烟 送 风 系 统 ， 安 全 防 范 系 统 ， 采暖 和 空 调 等 。 4、 园 林 绿 化 工 程 园 林 绿 化 分 为 园 林 植 物 和 园 林 建 筑 。 物 业 的 园 林 植 物一 般 有 花 卉 、 树 木 、 草 坪 、 绿 （ 花 ） 篱 、 花 坛 等 ， 无 林 建筑 主 要 有 小 品 、 花 架 、 园 廊 等 。 这 些
9、 均 是 园 林 绿 化 的 查 验内 容 。 5、 其 他 公 共 配 套 设 施 物 业 其 他 公 共 配 套 设 施 查 验 的 主 要 内 容 有 ： 物 业 大 门 、值 班 岗 亭 、 围 墙 、 道 路 、 广 场 、 社 区 活 动 中 心 （ 会 所 ） 、停 车 场 （ 库 、 棚 ） 、 游 泳 池 、 运 动 场 地 、 物 业 标 识 、 垃 圾屋 及 中 转 站 、 休 闲 娱 乐 设 施 、 信 报 箱 等 。 （ 二 ） 物 业 查 验 的 方 式承 接 查 验 不 同 于 工 程 项 目 建 设 的 竣 工 验 收 ， 是 在 物 业建 设 单 位 竣 工
10、验 收 的 基 础 上 ， 对 建 设 单 位 移 交 的 物 业 资 料 ，有 关 单 项 验 收 报 告 ， 以 及 对 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 、园 林 绿 化 工 程 和 其 他 公 共 配 套 设 施 的 相 关 合 格 证 明 材 料 ，对 物 业 公 共 部 位 配 套 功 能 设 施 是 否 按 规 划 设 计 要 求 建 设 完成 等 进 行 核 对 查 验 。 承 接 查 验 还 应 对 设 施 设 备 进 行 调 拭 和试 运 行 ， 还 应 督 促 建 设 单 位 及 时 解 决 发 现 的 问 题 。 查 验 的 相 关 资 料 由 建 设
11、 单 位 提 供 ， 物 业 管 理 企 业 主 要是 进 行 必 要 的 复 核 。 物 业 管 理 企 业 应 督 促 建 设 单 位 尽 快 安排 验 收 。 建 设 单 位 无 法 提 供 相 关 合 格 证 明 材 料 ， 物 业 存 在严 重 安 全 隐 患 和 重 大 工 程 缺 陷 ， 影 响 物 业 正 常 使 用 人 ， 物 业 管 理 企 业 可 以 拒 绝 承 接 物 业 。 物 业 管 理 的 承 接 查 验 主 要 以 核 对 的 方 式 进 行 ， 在 现 场检 查 、 设 备 等 情 况 下 还 可 采 用 观 感 查 验 、 使 用 查 验 、 检 测查 验
12、和 试 验 查 验 等 具 体 方 法 进 行 检 查 。 1、 观 感 查 验 观 感 查 验 是 对 查 验 对 象 外 观 的 检 查 ， 一 般 采 取 目 视 、触 摸 等 方 法 进 行 。 2、 使 用 查 验 使 用 查 验 是 通 过 启 用 设 施 或 设 备 来 直 接 检 验 被 检 查 对象 的 安 装 质 量 和 使 用 功 能 ， 以 直 观 地 了 解 其 符 合 性 、 舒 适性 和 安 全 性 等 。 3、 检 测 查 验 检 测 查 验 通 过 运 用 仪 器 、 仪 表 、 工 具 等 对 检 测 对 象 进行 测 量 ， 以 检 测 其 是 否 符 合
13、 质 量 要 求 。 4、 试 验 查 验 试 验 查 验 通 过 必 要 的 试 验 方 法 （ 如 通 水 、 闭 水 试 验 ）测 试 相 关 设 施 设 备 的 性 能 。 三 、 承 接 查 验 所 发 现 问 题 的 处 理发 生 物 业 工 程 质 量 问 题 的 原 因 主 要 有 以 下 几 个 方 面 ：设 计 方 案 不 合 理 或 违 反 规 范 造 成 的 设 计 缺 陷 ； 施 工 单 位 不按 规 范 施 工 或 施 工 工 艺 不 合 理 甚 至 偷 工 减 料 ； 验 收 检 查 不细 、 把 关 不 严 ； 建 材 质 量 不 合 格 ； 建 设 单 位 管
14、 理 不 善 ； 气候 、 环 境 、 自 然 灾 害 等 其 他 原 因 。 对 于 承 接 查 验 中 所 发 现的 问 题 ， 一 般 的 处 理 程 序 如 下 所 示 。 （ 一 ） 收 集 整 理 存 在 问 题（ 1） 收 集 所 有 的 物 业 查 验 记 录 表 ； （ 2） 对 物 业 查 验 |考 试 大 |记 录 表 内 容 进 行 分 类整 理 ， 将 承 接 查 验 所 发 现 问 题 登 记 造 表 ； （ 3） 将 整 理 好 的 工 程 质 量 问 题 提 交 给 建 设 单 位 确 认 ，并 办 理 确 认 手 续 。 （ 二 ） 处 理 方 法工 程 质
15、量 问 题 整 理 出 来 之 后 ， 由 建 设 单 位 提 出 处 理 方法 。 在 实 际 工 作 过 程 中 ， 物 业 管 理 企 业 在 提 出 质 量 问 题 的同 时 ， 还 可 以 提 出 相 应 的 整 改 意 见 ， 便 于 建 设 单 位 进 行 针对 性 整 改 。 从 发 生 原 因 和 处 理 责 任 看 |考 试 大 |， 工 程 质 量 问 题可 分 为 两 类 ： 第 一 类 是 由 施 工 单 位 引 起 的 质 量 问 题 。 若 质量 问 题 在 保 修 期 内 发 现 或 发 生 ， 按 建 设 部 建 筑 工 程 质量 保 修 办 法 规 定 ，
16、应 由 建 设 单 位 督 促 施 工 单 位 负 责 。 第二 类 是 由 于 规 划 、 设 计 考 虑 不 周 而 造 成 的 功 能 不 足 、 使 用不 便 、 运 行 管 理 不 经 济 等 问 题 。 这 类 问 题 应 由 建 设 单 位 负责 作 出 修 改 设 计 ， 改 造 或 增 补 相 应 设 施 。 （ 三 ） 跟 踪 验 证为 使 物 业 工 程 质 量 问 题 得 到 及 时 圆 满 地 解 决 ， 物 业 管理 企 业 要 做 好 跟 踪 查 验 工 作 。 物 业 管 理 企 业 应 安 排 专 业 技 术 人 员 分 别 负 责 不 同 专 业的 工 程 质 量 问 题 ， 在 整 改 实 施 的 过 程 中 进 行 现 场 跟 踪 ， 对整 改 完 工 的 项 目 进 行 验 收 ， 办 理 查 验 手 续 。 对 整 改 不 合 要求 的 工 程 项 目 则 应 继 续 督 促 建 设 单 位 处 理 。
