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2、用车位，按照自己制定的标准收费，否则车辆不准进入小区。 “买个车库需要不少钱，要是不买的话，他们就会把车库卖给小区外的人，我们小区的安全和环境就会受到影响。 ”吴大妈说， “我们想问问，小区的车库和车位到底该归谁所有？” 小区停车问题一直是大家关注的焦点 律师开讲 针对吴大妈提出的小区车位、车库归属问题，首期“生活社区大讲堂”主讲人曹向军律师表示，10 月 1 日刚刚实施的物权法以及新修改的物业管理条例 ，对小区车位、车库的权利归属以及费用收取等作出了相关规定。 地上停车位收费应由业主共有 曹向军律师说，小区的停车位一般分地上和地下两种。其中，地上停车位主要是占用小区的道路和公共用地，所以，其
3、应属小区所有业主共有。 “虽然地上停车位由小区业主共有，但小区业主并不能无偿使用，应当通过召开业主大会，确定地上停车位的收费标准。 ”曹向军律师表示，地上停车位收费应当进行专门管理，物业公司可以从收取的收入中提取部分管理费用，但大部分收入应当归小区业主集体所有，用于物业管理费用或归入公用设施维修基金。 地下停车位是“租”不是“卖” 对于部分小区“出卖”地下停车位的问题，曹向军律师表示，从法律上来讲， “卖”停车位其实是开发商无限期地向业主“出租”地下停车位。 对此，曹向军律师打了个比方。 “我们买房子有房产证，有土地使用证，可是我们买地下停车位的时候，有人给过我们权利证书吗？”曹向军律师说，
4、“所以，我们平常说买车位，其实是无限期的租车位，而根据合同法的规定，租赁合同的最高期限是 20 年，超过 20 年无效，那 20 年后这个车位该怎么办，买卖双方均没有约定。 ” 地下车库需分三种情况对待 中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信 1 群。 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信 1 群。 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。曹向军律师表示，与地上停车位相比，地下车库的权利归属问题比较复杂，大致可以分为三种情况。 其中，如果地下车库属于人防设施的话，则
5、开发商不允许进行销售；如果地下车库是按照规划要求进行设计修建，则应根据物权法的规定，通过出租、出售、附赠的形式，按照合同约定确定所有权的归属；如果地下车库不是根据法律或小区建筑工程规划设计要点的要求建设，而是由开发商自愿修建，则按照“谁投资谁受益”的原则，车库所有权应归开发商所有。 同时，曹向军律师还表示，目前上海和苏州已经出台相应规定，对车库、阁楼纳入产权登记面积，单独或与住宅一起核发房屋所有权初始登记证明，这使得更多的业主去购买车库而不是租用车库。 小区车位应首先满足业主需要 对于部分小区开发商将小区车位、车库卖给小区以外的人的做法，曹向军律师表示，根据物权法规定，建筑区划内，规划用于停放
6、汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。 “在实施细则还没有出台的情况下，这条规定其实给开发商留下了钻漏洞的机会。 ”曹向军律师说，有的开发商将车位、车库的出售价格定得很高，使得小区业主无力购买车位，这样开发商就可以在不违反法律的情况下，将车位、车库卖给小区业主以外的人。 曹向军律师说，目前上海已经出台了相应规定，要求开发商只能将车位、车库卖给小区业主， “在这种情况下，车位、车库的价格会根据建造成本和市场供求关系形成公允价格，肯定会有所下降。 ” 相关法律条文： 物权法第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，
7、由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 外地案例 南京鼓楼区法院曾作出全国首例判决 小区地下车库归业主共有 20年 11 月 12 日，南京市鼓楼区法院作出全国首例判决小区车库归业主共有。这是物权法实施之前，法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。 中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信 1 群。 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信 1 群。 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。星汉城市花
8、园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区。1998 年 9 月，开发商在申报时，南京市规划局要求其应按规定配建停车库。小区建成后，3 幢楼下建有连片整体地下车库，共有 59 个机动车泊位。 开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车库才能取得停车权。开发商以至少 8 万元的单价卖掉了其中的 37 个，其余车位则被小区物管公司以每月 250 元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。 20年 6 月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民
9、法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。 20年 11 月 12 日，鼓楼区法院开庭审理了此案。合议庭根据相应地方法规作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起 10 日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 相关链接 关于物权法 物权法：从 20年 12 月至 20年 3 月 16 日， 中华人民共和国物权法前后经8 次审议，最终获得通过。 物权法于 20年 10 月 1 日正式实施，为广大市民维护自己的合法权益提供了强大的法律武器，尤其是
10、对业主的建筑物区分所有权的规定，用法律的形式肯定了业主对小区物业的管理权。 物权法关于小区公用财产归属的规定，对小区公用财产进行了全面界定，积极维护了业主的合法权益；对于业主与物业关系的规定，则充分尊重了小区物业服务需求不一的现实，并对业主选择物业服务的自主权体现了尊重。 关于物业管理条例 物业管理条例：20年 10 月 1 日，刚刚由国务院进行修改的物业管理条例正式实施。新修改的物业管理条例进行了四项大的修改。其中，业主的权利从 5 项增加到了 7 项，增加了对“改建、重建建筑物及其附属设施”和“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”共同作出决定的规定，法律对业主权利的保护进一步得到加强。 同时， 物业管理条例将“物业管理企业”修改为“物业服务企业” 。这个修改有利于物业服务行业工作理念的转变，改变重管理轻服务的不正确认识。同时，条例也对业主的“主人”身份进行了明确，业主才是真正的管理者。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信 1 群。 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。中国物业资料库微信总群、中国物业资料库微信 1 群。 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业物业资料库微信群，月更新物业资料近千个。
