1、广州豪宅发展的特征与趋势 认识规律 洞见未来 广州世联行：市场研究部 2018年 ,中国社会、经济与房地产发展转折之年 新时代 新需求、新认识 新模式、新方法、新发展 史上最严调控与科学的发展相结合 “豪宅 ” 是一个敏感而又不可回避的话题 高地价与房价之下，如何有效发挥土地价值，满足消费需求 当“房子是住的，不是炒的”， 我们又将如何看待高价值房地产； 满足“人民日益增长的美好生活需要”， 如何从产品、价格到价值的回归与重塑 前言 COMPANY PART 01 市场 认知 豪宅 发展进程与现状 泛 (被 )豪宅化： 广州市豪宅发展从点式传统豪宅区向片区式豪宅区发展， 随着土地日益稀缺，中心
2、城区进入全面泛豪宅化的阶段 点式传统豪宅区 广州传统豪宅区主要包括二沙岛和南湖片区， 片区式新兴豪宅 区 围绕珠江两岸形成珠江新城和滨江东等新兴豪宅区， 中心城区泛豪宅化 由于土地稀缺，中心城区较为优质的项目已经达到较高的价格水平，全面进入泛豪宅化 14 泛 (被 )豪宅化：成为中心五区的新标签 数据来源：世联数据平台、广州阳光家缘（老十区数据） 数据， 2017、 2018年住宅均价、金额经过调整，实际数据应以广州市房管局公布数据为准 6354 8602 9342 9344 13046 13400 14044 16287 18139 17151 19541 27426 0 5000 1000
3、0 15000 20000 25000 30000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2006年 -2017年市场成交价格：单位：元 /平米 69275 49471 62174 52440 50294 24087 28620 19073 23225 19300 14834 0 20000 40000 60000 80000 越秀区 荔湾区 海珠区 天河区 白云区 大黄埔区 番禺区 花都区 南沙区 增城区 从化区 2018年 1季度市场成交价格：单位：元 /平米 豪宅片区引领 者仍是传统
4、核心区域 数据来源：中指数据库 6399 18729 13053 15324 20605 13536 11552 21750 18695 21170 31900 29952 0 10000 20000 30000 40000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2006年 -2017年年度“单价地王”成交价格：单位：元 /平米 重新思考“豪宅” 的定义标准： 2018年 3月每平米 10万以上的在售楼盘达到 6个 单价 5万以上的 楼盘 30个 以上 数据来源：世联数据平台、 2018年
5、 3月有成交记录楼盘排名 排名 楼盘名称 区域 成交均价 排名 楼盘名称 区域 成交均价 1 尚东柏悦府 天河 160000 16 华盛 大学小筑 番禺 60000 2 珠江颐德公馆 天河 150000 17 天颐华府 番禺 60000 3 侨鑫汇悦台 天河 150000 18 万科白鹭郡 南沙 60000 4 博雅首府 天河 120000 19 信达金茂广场 天河 60000 5 琶洲壹號 海珠 100000 20 华发四季 白云 58000 6 峻林 天河 100000 21 佳兆业壹号 天河 58000 7 珠江東境 天河 90000 22 西关海 荔湾 57000 8 珠江帝景紫龙府
6、海珠 85000 23 珠光御景壹号 荔湾 56000 9 珠江岭南公馆 白云 82500 24 岭南新世界 白云 55000 10 星汇御府 天河 80000 25 宝翠园 天河 55000 11 星河湾半岛 番禺 70000 26 保利和光晨樾 荔湾 53700 12 金融街 融御 海珠 65000 27 越秀星汇海珠湾 海珠 51500 13 嘉兰轩 越秀 62735 28 绿地越秀海玥 海珠 50000 14 观麓公馆 白云 62000 29 雅居乐海珠小雅 海珠 50000 15 恒大御府 白云 60000 30 中海花湾壹号 荔湾 50000 2014年 广州中心六区豪宅项目 10
7、00万以上产品年去化排名 项目名称 区县 板块 成交套数 (套 ) 成交价格 (元 / ) 成交金额 (亿元 ) 套均总价 (万元 /套 ) 中海花城湾 天河 珠江新城板块 161 47195 22.59 1403.59 2015年 广州中心六区豪宅项目 1000万以上产品年去化排名 项目名称 区县 板块 成交套数 (套 ) 成交价格 (元 / ) 成交金额 (亿元 ) 套均总价 (万元 /套 ) 珠江璟园 天河 珠江新城板块 168 54913 19.7 1175.9 保利天悦 海珠 琶洲板块 103 44473 14.1 1366.05 保利云禧 白云 白云新城板块 127 38421 1
8、3.8 1276 2016年 广州中心六区豪宅项目 1000万以上产品年去化排名 项目名称 区县 板块 成交套数 (套 ) 成交价格 (元 / ) 成交金额 (亿元 ) 套均总价 (万元 /套 ) 侨鑫汇悦台 天河 珠江新城板块 109 94407 33.6 3083.04 保利天悦 海珠 琶洲板块 80 49609 15.1 1888.04 峻林 天河 天河北板块 119 48384 15.05 1364.96 天誉 半岛花园 海珠 滨江西板块 96 44835 14.15 1512.05 珠江岭南苑 白云 白云新城板块 86 41153 13.7 1594 珠光 御景壹號 荔湾 西关板块
9、94 50052 13.3 1420.14 项目名称 成交金额（亿） 成交均价（元） 侨鑫汇悦台 16.23 107848 星河湾海怡半岛 16.01 50264 珠光 御景壹號 10.09 56759 龙湖首开 天宸原著 9.99 /38 73330 尚东柏悦府 6.94 96765 天誉半岛花园 6.64 54281 凯旋新世界 5.58 83866 保利云禧 5.31 44870 华润天合 4.18 /36 80288 琶洲壹号 3.89 46041 2017年千万级豪宅成交金额排行榜 TOP10 广州“豪宅” 发展不断增加 当“豪宅”不断增多 对豪宅需要有新的认识与标准 PART 02
10、 “豪宅”认识 变化与领先于市场并被认可 价值优质与恒久的名词 代表：东山洋楼 华侨新城 二 沙岛 第一阶段是 城市 地段 、资源与时间的沉淀 决定豪宅 ，具有唯一性及不可替代性 代表：金湖 花园 星河湾 汇 景新 城 凯旋新世界 第二阶段是产品、环境、配套、服务加圈层决定豪宅 ，还有企业老板的目标与坚持 是至关重要的，物业发展逐步提升，并给客户超值的感受， 为豪宅之发展期 ， （淡化了地段，扩大了范围，降低了购买门槛） 代表：汇悦台 尚 东柏悦府 颐 德公馆 第三阶段是 在前段基础上 又回到地段，更优质的服务、配套与科技，为豪宅之成熟期 广州 房地产曾经引领中国房地产发展与市场的先河，豪宅更
11、是其代表之所在，在新经济、新科技与高端核心客群迭代升级的时代，未来广州的豪宅物业又将如何面向新的发展，提升其认识与定义 PART 03 未来“豪宅” 展现超级客户体验 从“流量思维”转为 “超级用户思维” ， 从“产品思维”到“用户体验思维” 今天至未来豪宅发展的趋势，应在第三阶段特征的基础上更多强调超级的体验与 目标客户 价值的认同 意味着 中国豪宅将通过 品牌体验感的不断创新、强化与固化，达成目标客户留存、激活与转化的 市场 诉求 。 2018，中国高端核心客群迭代升级、区域细分 “ 超级客户 ” 进阶高净值人群 超高净值人群 初级高净值人群 3月 7日，福布斯发布全球富豪榜，中国内地新上
12、榜的富豪人数最多 158万 14万 15万 中国高净值人群从笼统概括进入细分（ 2017） 初级高净值人群 进阶高净值人群 超高净值人群 可投资资产 1000 万 5000 万可投资资产 5000万 - 1 亿可投资资产 1 亿以上数据来源： 2017中国高净值人群数据分析报告 ，民生财富联合社科院国家金融与发展实验室以及东方国信发布 中国高净值人群特点及资产配置偏好 ( 2017 ) 人群划分 人群特点 资产配置偏好及排序 隐性诉求 初级高净值人群 可投资资产 1000万 -5000万人群规模增长迅速，年轻化，累积财富方式比以前更加多样，每年的财富流量较大，有更大的上升空间；孩子年龄较小，更
13、加关心孩子的教育问题，关注自己的生活品质，会规划未来理念生活，考虑移民等问题。 寻求事业发展、高品质生活、子女教育以及创造更多财富 1、事业发展 2、高品质生活 3、子女教育 4、创造更多财富 社会身份 进阶高净值人群 可投资资产 5000万 -1亿 不是刚积累第一桶金的财富新贵，家庭财富积累较稳定，有自己熟悉的投资理财方式，但可能某些概念的接受度不如年轻人。 生活方式更加稳定，投资方面也追求一样的稳定和安全，不求财富每年快速增长，更重视财富安全的问题，会对风险更加在意。 1、财产保全 2、高品质生活 3、子女教育及创业 4、创造更多财富 社会地位 超高净值人群 可投资资产 1亿以上年龄较大，
14、已经过了财富的原始累积阶段，子女一般在国外受高等教育或已经定居，对财富增长的需求不大，注重生活品质，花更多的时间在享受生活，而不是企业管理或职业追求上。 投资理财过程中更重视稳定性和安全性，收益是次要的，最注重的问题从财富增长变成了财富传承，而这也是富豪终其一生思考的问题。 1、财产传承（包括企业和文化） 2、高品质生活 3、子女教育及创业（包括孙辈） 4、创造更多财富 5、慈善事业 社会价值 中国高端客户对于豪宅品牌的认同 从过去的 “资源占有 +阶级标签 +生活品质 +心理满足” 转化成 “价值取向 + 社会好感 + 产品 责任意识 + 精神张力” 2018 ” 豪宅“之再认识 豪宅是历史的沉淀，能经得起时间的考验 豪宅 要被社会客户认可 ，而不是自我主张 外在的豪宅相对容易，内在的豪宅却很难 豪宅需要高价的支持，而高价未必是豪宅 豪宅需要创新，而沉淀与坚持比创新重要 包容与务实的广州，更需要开放与创新进取的精神 海纳百川，有容乃大；创新进取，方能持续 结语 EPILOGUE 2019 谢谢观看 Please add a clear business templatefor the titlecontent you want to add Please add aclebusiness 豪宅，没有终点 谢谢观看 ！
