1、创意产业园区,上海张江文化科技创意产业基地,亚洲创新创意产业园区,天津意库创意产业园,大亚湾创意产业园,佛山创意产业园,百汇文化创意产业园,上海红坊创意产业园区,青岛广告创意园,吉林市文化创意产业园,上海八号桥创意园区,虹口创意产业园,河北唐山城市公园文化创意产业园,西安市台湾文化创意产业园区,中图文化创意产业园,是创意产业园区？,创意产业园区是中工招商网产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业，有提供高科技技术支持（如数字网络技术）的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。这种相互接驳的企业集群，构成立
2、体的多重交织的产业链环，对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。,什么,产业聚合体,集群效应,多元产业,智慧型产业,兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产业链。,关键语：产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链,行业定位,创意产业园区强调文化、服务、设计的创意,行业上通常以现代服务业为主。,六大创意产业区域,以文艺演出、广播、影视、古玩艺术品交易等为优势行业的首都创意产业区； 以上海为龙头城市，带动杭州、苏州、南京的长三角创意产业区，以工业设计、室内装饰设计、广告策划等为优势行业； 以广州
3、、深圳为代表的珠三角创意产业区，广告、影视、印刷、动漫等行业走在国内前列； 以昆明、丽江和三亚为代表，以影视、服装等行业为特色的滇海创意产业区； 以重庆、成都、西安为代表，主要从事网络动漫游戏等产业的川陕创意产业区；以湖南长沙为代表，以电视广播为优势产业的中部创意产业区。,特征,活动,建筑形式,意义,外观风格和建筑格局,创意产业园的外观风格对于吸引创意企业和人才的入住具有至关重要的作用,尤其是一些艺术创作、媒体创作和设计公司等创意企业, 通常更加倾向于在一些具有独特艺术风格的场所进行办公,一方面更加有利于其进行创作设计活动,激发创作灵感;另一方面这样的经营场所更有利于吸引顾客,进行业务拓展。在
4、建筑格局方面,创意产业园充分考虑到创意企业对展示空间的需求,在层高、空间划分和公共区域的设计上,赋予了更多的灵活性。,佛山创意产业园,天津意库创意产业园,青岛广告创意园,红坊创意产业园区,八号桥创意园区,河北唐山城市公园文化创意产业园,功能特征,创意产业园有文化机构、艺术场所、媒体中心、设计公司等创意企业,其提供的服务和产品更加贴近生活。因此,创意产业园区既是企业的工作场所,又是智力工作者的生活场所。,地理位置特征,因此,在经济发达地区,创意产业园区发展较快。,对于创意产业园区,城市的历史文化底蕴是形成创意产业园区的重要条件;同时创意产业园区又是一个现代服务消费场所,客观上需要周边地区拥有一定
5、规模的人口、具有较高的经济发展水平,同时具有便利的基础设施作为配套。,类型划分,按区位依附,以旧厂房和仓库为区位依附,以大学为区位依附,以开发区为区位依附,以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附,混合型,按园区性质划分,类型划分,休闲娱乐型,产业型,艺术型,地方特色型,发展模式,政策导向型,艺术家主导型,开发商主导型,资源依赖型,成本导向型,环境导向型,文化创意产业园的主流模式,独特优势,创意园区多为老厂房、老库房改建而来，其层高比普通写字楼或公寓高得多，一般4-5米左右，最高的可达近10米，这样高的空间不但符合对空间要求较高的创意人士口味，也容易提高空间的利用率。创意园区的办公面积多可自由分
6、割，可为入驻单位量体裁衣，相对空间比较实用，而不像多数办公楼空间面积单一、缺乏个性。创意园区容积率多低于普通办公楼，且拥有室外更多的空间，因此，比普通办公楼更符合人性化的空间需求。,创意产业园 构建核心吸引力的模式,单一企业型,独立主题型,复合型,模式一 单一企业型成功KPI体系,关键特征,适用条件,1、园区只有一个企业，全部园区为该企业自建自用 2、形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地 3、园区的发展与企业的壮大同步 4、打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到良好的展示和宣传作用 5、为企业的不同研发团队搭建畅通交流合同力协作的平台，一起创造出最佳的研发效能,1、必须研发出
7、一家研发投入巨大、需要大量研发人员的企业自行开发 2、需要巨额投资，培育建设时间很长 3、生态环境较好、交通便利区域 4、周边有预留土地，保证10年后因企业发展有足够空间扩大园区规模 5、通常所需面积20万平方米以上，开发周期10年以上,模式二 独立主题型成功KPI体系,关键特征,适用条件,1、园区内企业为一个专业产业服务，产业链完善 2、形成集研发、生产、展示、销售、培训等为一体的大型基地 3、园区内同时发展多个产业，相互交流和影响，形成集聚效应 4、园区依托当地的资源优势，首先打造产业链中的某个环节，达到一定规模时往产业链两端延伸 5、具有一定的商业、居住等配套 6、服务产业园人群的商业、
8、居住等生活配套完善,1、必须由政府强势主导或者龙头企业牵头 2、适用于城市的支柱产业或比较具有优势的产业 3、产业处于生命周期的起步期或发展期 4、生态环境较好、交通便利区域 5、通常所需面积50万平方米以上，开发周期8年以上,模式三 产业复合型成功KPI体系,关键特征,适用条件,1、园区内企业分布于具有一定关联或相似特征的多个产业 2、研发为主，同时具有交流空间、展示、培训等 3、园区内同时发展多个产业，相互交流和影响，形成集聚效应 4、除生产类产业外，园区内由小规模的消费类产业，带来一定消费人群，保证园区的活力 5、具有一定的商业、居住等配套 6、政府拥有一定量的办公物业，低价出租，用于孵
9、化小型创业产业,1、适用于具有发展潜力、对区位条件要求不高的产业 2、知名企业或机构先行入驻 3、生态环境较好、交通便利区域 4、政府推动，并建设促进产业发展的公共设施配套,案 例,2012年青岛万科广告创意园,区位简介,周边住宅项目,周边配套,项目位于青岛市城阳区兴阳路与长城路交汇处，经过几年的发展，本区域已经成为城阳区的高端住宅区，万科魅力之城、万科城市花园、水榭花都等居住小区均位于本区域，有着较为浓厚的生活气息及消费氛围，相对而言，商务氛围有所欠缺。,项目本体分析,项目现状 建筑面积：总建筑面积约30万平方米 占地面积：占地约18万平方米 开发周期：三个地块，整体4-5年开发完毕 开发策
10、略：万科创意地产先锋作品，借助创意产业概念，叫好叫座，争取快速销售回款 功能定位：在广告创意及文化产业基础上，打造成为融商业办公、居住、精品购物、时尚消费、餐饮娱乐、展览展示功能为一体的混合型商业地产 产品形态 跨界LOFT+自由SOHO+创智写字楼+溜达街区+创意展览,项目优劣势分析,优势 项目位于城阳中心位置，临近城阳区政府重点发展的商务区，亦属市政规划重点发展的产业园区； 项目紧邻城阳空港区，距流亭机场、青银高速、世纪公园约2公里，交通便捷、自然景观资源优良； 区域现状为高端住宅区，具有一定的人气和消费能力，且有万科多个项目在内，在品牌宣传力度上，万科占有区域内的绝对口碑优势； 本项目是
11、国家首批九大广告产业园之一，也是青岛首个国家级广告园，具有良好的形象定位与政府扶持优势； 本项目是万科进军商业地产的实践作品，容易获得媒体及业内关注，具有一定的品牌号召力； 项目建筑面积30万平方米，自身是集合商业办公、居住、精品购物、时尚消费、餐饮娱乐、展览展示等功能的大园区，将为周边补充充分的商业配套，万科出品，必将带动周边商业商务氛围的整体升级； 社区内部各种业态自成体系，互为补充，不限购，不限贷，投资价值高。 劣势 目前，项目周边商业配套较为缺乏，商业氛围有待完善，距区政府、核心商圈仍有一段距离，项目商业商务氛围还需一段时间培育；商业商务地产的空白，机遇与挑战并存，既是本案的机遇，也是
12、极大的挑战。,项目3C定位,本案是万科转型进军商业地产的实践之作、对万科而言，意味着 品牌全面大提升、丰富商业产品线、提炼新发展模式,震撼大青岛：万科智造，引发青岛新一轮创意风暴的大本营 辐射大北方：由青岛出发，辐射山东、北方、大半个中国 影响全中国：九大国家级广告产业园区之首，影响全中国,目 标,项目定位,基于之前对项目的梳理，得出如下物理定位:,青岛城阳区，是海陆空三栖聚集的区域，各项交通便利,项目超大建筑体量，重量级广告园区规划区域,创意萌芽、拓展、交流、展示、交易的服务平台,海陆空三港枢纽，30万平方米财智创意基地,项目定位,推广语： 财智万科，创意中国,品牌的号召力！ 万科品牌的号召
13、力； 万科转型进军商业； 创意、商业的结合； 万科产业地产首作。,创意的影响力！ 国家级广告园区； 用创意改变中国； 万科，用创意改变 一座城。,本项目价值体系,国家级广告创意园区：立足青岛，辐射山东，面向全国，首批九家国家级创意广告产业园区之一。 万科产业地产作品：由万科开发、转型进军商业，创意地产、商业地产的结合之作。 30万平方米创意产业航母：汇聚广告创意行业的示范园区，约30万平方米建面的超大体量。 海陆空三港枢纽：位于城阳核心区，临近流亭机场、青银高速，坐拥海陆空三栖优势。 世纪公园繁华圈：毗邻世纪公园，位于城阳区政府2公里辐射范围之内，商业、金融、酒店机构齐全。 政府扶持政策：园区
14、注册企业享受政府财政补贴，高级管理人员享受补贴待遇。 不限购不限贷：沿街商业、写字楼、SOHO、LOFT集中商业等多种业态，不限购不限贷。,一期产品卖点梳理,国家级广告创意园区 万科商业地产品牌先锋产品 30万平方米创意产业航母 海陆空三港枢纽 世纪公园繁华圈 政府扶持优惠政策 不限购不限贷 SOHO居住、办公一体 LOFT高性价比，买一层送一层 办公成本低，未来升值空间大,part1 项目整盘推广五大周期,part2 产品分析及推售策略,part3 2013年项目推广计划及媒体策略,part1 项目整盘推广五大周期,项目整盘推广五大周期,针对万科广告产业园的整体开发和营销推广，我们制定了以下
15、五大战略周期，每个周期针对不同的开发组团和营销阶段，突出产品的优势和价值，进行深层叠加，促进销售的顺利进行。,1万科 品牌落地,4升值潜力,3投资价值,2产品价值,5口碑效应,第一阶段：树立项目形象阶段,举行万科商业品牌战略发布会，集中介绍本阶段面世的万科商业项目，借势国家级产业园区的号召力，结合政府资源及相关政策扶持等卖点，保证项目的高姿态面世。 以富有冲击力的画面增强项目对客户印象。,1万科 品牌落地,第二阶段：制造项目被持续关注的新闻热点 与活动话题，奠定项目公信力与影响力，借 势重点宣传第一阶段推售产品。,梳理项目产品，根据不同产品确定产品系列方向； 以有效的媒体组合形式向客户传达产品
16、卖点； 以富有冲击力的画面表现，吸引客户关注； 合理利用事件营销，吸引客户关注； 整合行业资源平台，吸引高端客群或企业的关注，实施重点公关。,2产品价值,第三阶段：炒作区域、投资潜力及产品特性,借势万科品牌炒作本区域投资价值； 以政府牵头（也可借意向名企的关系资源）与国外知名园区形成战略合作，以挂牌形式再度拉升园区形象，树立项目投资价值； 根据本案不同产品的特点，深入挖掘卖点，建立有针对性说辞及有特色的平面表现。,3投资价值,第四阶段：炒作项目区域升值潜力与国家政策支持，突出良好的升值潜力,加强万科品牌宣传，给客户以投资信心； 政府扶持优惠政策的重申与执行； 通过主流媒体宣传，借助名企进驻本园
17、并运营良好的示范作用，扩大园区影响力。,4升值潜力,第五阶段：持续的暖场活动，借助口碑传播，加强万科商业品牌塑造,加强对成交客户的维护，充分发挥客带客渠道的执行； 持续的暖场活动与项目宣传，保持项目在市场上的热度； 借助客户口碑加强万科商业品牌塑造与宣传。,5口碑效应,part2 产品分析及推售策略,通过产品特色、市场去化难度、客户接受程度、面积（总价）等因素进行严谨分析后，结合实际情况，我们将项目产品类别进行了分类：瘦狗产品、明星产品、现金牛产品和婴儿产品。,part3 2013年项目推广计划及媒体策略,本项目2013年品牌营销推广思路,一、项目形象立势期,阶段目标：借势国家级广告产业园区的
18、定位，迅速奠定项目形象。 阶段任务：借助政府支持、炒作国家及产业园区的概念、发挥万科品牌效应，强势树立万科商业品牌形象。 传播主题：国家广告产业园，万科智造。 公关活动：万科商业品牌发布会，奠定形象基础。 广告策略：通过现场包装，同时结合新闻炒作热点，以部分网络、报广、活动，达到树立优秀园区的品牌形象，并将万科打造国家级创意产业园区的概念传播出去。 新闻策略：利用政府支持，借国家级产业园区落户城阳，进行政府支持、万科转型进军商业等新闻炒作，将万科与创意园区进行绑定宣传，重点进行政府支持下的行业公关活动、万科商业先锋产品等新闻炒作。 推广手段：现场包装、精神堡垒树立、春季房展会、行业网站、报纸广
19、告、公关活动导入企业品牌形象。,2013年1月2013年5月,“一举成名天下知”,设计制作极具冲击力的精神堡垒，在感官上给客户和过往潜在客户第一形象展示，确保过目不忘的感官刺激。,点,体,面,线,点,体,塑造富有空间感的营销中心，由内而外具备广告创业园的视觉享受，注重细节品质，给客户已深入、舒心、惊喜的第二印象。,媒体投放利用媒体资源，如网络、报广、论坛、户外、电视、楼宇等手段，有效推广项目信息，寻找开发潜在意向客群。,通过一系列平面表现手法，如案场包装、导视设计、景观设计、围挡设计、报广设计、高炮设计等营造文化与商业氛围。,万科商业品牌新闻发布会暨产业园说明会,青岛春季房展会,二、产品宣传期
20、,阶段目标：主打产品品牌，进一步提升项目形象，为后期的销售进行广泛蓄客。 传播主题：万科，给城市更多精彩。 广告策略：采用立体的媒体攻势，充分利用报纸、电视、电台、户外、楼宇广告创建品牌形象，并将项目的产品卖点传播出去，同时利用公关活动进一步强化园区的品牌形象。 活动策略：利用大型活动引爆市场，配合线上线下网络炒作、报广，频繁举办创意相关活动，如举办开园仪式等引爆市场，争取入世倾城，集中有效的传播到目标客群中。 推广手段：报纸、电视、电台、户外广告、公关活动、DM单页、楼宇,2013年5月2013年6月,万科，给城市更多,盛大开园仪式 爆点1：开园仪式 爆点2：直升机节目营销中心和精神堡垒 爆
21、点3：高科技三维智能展示区 爆点4：广告创意博物馆揭幕 爆点5：园区开通万科号巴士直达全城,体,三、盛大开盘,阶段目标：项目盛大开盘，完成销售任务。 传播主题：让创意改变生活（项目开盘） 广告策略：采用立体集中的媒体攻势，充分利用报纸、电视、电台、户外、楼宇广告创建楼盘的品牌形象，并将开盘信息传播出去。 活动策略：利用认筹、开盘活动引爆市场，配合线上线下网络炒作、报广，炒作氛围和热销气氛，争取广泛签约并认筹，营造开盘即热销的气氛。 推广手段：报纸、电视、电台、户外广告、公关活动,2013年7月2013年8月,让创意改变生活,认筹启动 万科智造，创意开盘用创意改变世界 剪彩仪式、画龙点睛 空中滑
22、翔 开盘选房,体,四、强销期,阶段目标：持续热销，巩固产业园形象。 阶段任务：加大推广力度，持续热销，造成全城热议的轰动效果。 传播主题：万科，和广告人的对话 广告策略：持续的公关活动结合秋季房展会、广告节、广播、电视、报纸、电梯、户外、公交媒体巩固品牌的形象，利用DM邮件深入创意产业、孵化基地，进行一对一深度沟通，建立良好的客户关系网络。 公关活动：举办沙龙活动、创意集市等暖场活动，拔高产业园区调性，进一步塑造高端园区形象。 推广手段：会展活动、广播、电视、电梯、报纸、户外广告、公交媒体、DM邮件,2013年9月2013年10月,广告行业峰会 论坛沙龙 全国性广告节 创意市集,体,万科，和广告人的对话,五、促销期,阶段目标：加大促销力度，争取快速有序销售回款。 阶段任务：运用促销活动结合户外、公交媒体持续促进销售。 传播主题：迁徙，跟随万科的脚步 广告策略：通过现场活动、网络、短信、软文等宣传促销打折，辅以活动，实现快速销售回款。 公关活动：通过现场创意、创意周征集等将广告行业专业人士、市民聚集起来，深入了解项目优势。 推广手段：现场活动、网络、短信、软文等,2013年11月2013年12月,特价房一口价、零元竞拍 涂鸦创意大赛 万科创意周作品征集大赛,体,迁徙，跟随万科的脚步,THANKS,
