1、房屋日常落宗的技术方法 不动产统一登记后，根据不动产单元代码的编码规则，房地一体的不动产由宗地代码和房屋代码构成。因此，在进入登记业务流程之前，必须先建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码，即“落宗”。一般而言，已正常落宗并生成不动产单元代码，意味着该不动产单元的空间位置已经确定，房和地的关联关系已经建立，可以进入不动产登记的业务流程。落宗所需资料日常房屋落宗工作中，所需的基本资料为：行政区划资料、地籍区和地籍子区资料、宗地数据（宗地测绘数据和登记数据）、房屋数据（房屋测绘数据和登记数据）。在此基础上，还可使用高清正射影像图作为落宗结果的检验对比数据。行政区划资料：根据实际
2、情况采用最新地名地址普查成果对各地的区划地名进行梳理，确保地名与实际情况保持一致。地籍区和地籍子区：地籍区和地籍子区是为了便于对不动产进行管理而划分的工作区，它不随行政区划的调整而变动，保持相对稳定，可直接使用。土地登记数据：历年的土地登记相关资料，如土地登记卡、土地归户卡等。宗地红线数据：历年的宗地红线测绘成果，一般保存在国土测绘队，数据多为 CAD 格式，可直接用于落宗。房产测绘数据：主要有自然幢测量成果、分层分户测量成果等，根据具体情况，还可能用到房产项目的总体规划平面图。预测成果报告是房屋竣工前为了预售而基于总体规划图测算出的预测数。实测成果报告则是房屋竣工验收合格后的实际测量数据，含
3、自然幢的测量成果，分层分户的楼盘测量成果等。其中，楼盘表是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋的面积、户型、层数、用途等）的直观表格，是房地关联的重要内容。对于缺失楼盘表的房屋，必须重建楼盘表。房产登记数据：历年的房屋权属登记信息，可根据原房产登记系统或原房屋纸质登记档案获取。房产总体规划图：该资料的电子版主要用于将房屋自然幢进行图形上的落宗，并生成自然幢幢号；纸质版可在进行自然幢和栋号的匹配时作为参考。落宗的主要内容房屋落宗的主要内容可简单归纳为“幢落宗，户落幢”。在不动产统一登记之前已经办理过首次登记并发放了权属证书的不动产，即通常所说的“老证”，落宗的主要内容有：查找确认宗地、自然幢落宗、
4、户落幢。查找确认宗地。鉴于分散登记时，大多房屋并未与所在宗地进行关联，在办理业务时，需要明确该房屋所在的宗地，并找到该宗地的测绘数据。查找宗地测绘数据最便捷的方式是在历年宗地红线测绘数据中进行查找。如果查找不到，则交由测绘单位进行外业补测获取。对找到的宗地数据进行坐标转换、拓扑检查等预处理工作后，向权籍系统中导入宗地图形数据。自然幢落宗。自然幢落宗的主要目的是建立该幢房屋与所在宗地的图形关联关系。一般而言，宗地红线数据中包含有宗地内的自然幢轮廓线数据，如果自然幢轮廓线数据缺失，可以使用包含有自然幢轮廓线的房产规划平面图，将该平面图上的用地线与宗地红线的同名点进行图形配准处理后（规划平面图一般不
5、具有和宗地相同的坐标信息，因此需要进行这种技术处理），该自然幢轮廓线可以直接叠加到宗地红线数据中。如果无法获得自然幢图形位置，可交由测绘单位进行外业补测获取。自然幢轮廓线主要用于该幢内的各户室进行“落幢”，建立起自然幢和幢内各户室的关联关系，并通过自然幢和宗地的关联，建立各户室和所在宗地的包含关联关系，即“各户室自然幢宗地”。自然幢在宗地内图形位置确定后，需确定每个自然幢的栋号，并与各幢房屋的实际栋号进行匹配。主要通过目视对比的方式，将规划平面图（或地籍图、原登记资料等）上已经标注了栋号的幢和该自然幢进行形状对比，并结合权利人的指认，完成电子地图上自然幢与实际栋号的匹配。如果宗地内只有独幢，可
6、直接确认栋号。自然幢栋号确定后，向权籍系统导入自然幢图形数据。户落幢。户落幢的主要目的是将幢内各户室的相关登记数据与自然幢进行关联，是纯属性数据的关联，不涉及户与幢的空间图形关联。主要内容：一是把幢内包含有各户室数据的楼盘表（来源于房产测量报告）作为属性数据直接挂接到已确定栋号的各自然幢；二是进行原土地登记数据和原房屋登记数据的补录。完成以上工作后，权籍系统的电子地图上已有如下图层：行政区划、地籍区、地籍子区、宗地红线、自然幢。对应的属性数据有：宗地的登记数据、各自然幢房屋的登记数据。根据不动产单元的编码规则，不动产单元代码已经可以确定，该不动产单元的落宗工作结束，可以进入不动产登记的业务流程
7、。对于在不动产统一登记实施后才进行首次登记的不动产，房屋的落宗更为简单，因为这类不动产一般已按照“一体化调查”的技术要求进行了权籍调查，在权籍调查过程中已经进行了房地数据的采集和关联，其成果资料较为齐全，不需要进行过多的资料查找和数据处理，基于权籍调查成果即可直接落宗。关于实地测量自然幢在自然幢落宗环节，如果规划平面图上分幢不清晰导致难以利用，或没有规划平面图且宗地红线中也没有自然幢轮廓线，又或者虽然有可利用的规划平面图但无房屋测绘数据，都需要进行实地测量。房产规划平面图可利用的情况。通过规划平面图上用地线和宗地红线的同名点，采用技术手段将规划平面图进行配准，使规划平面图具备和宗地红线相同的坐标系统，两者叠加处理后，可得到宗地和自然幢的一体化图形信息。将地籍区、地籍子区、宗地红线、自然幢进行叠加后，在宗地内对自然幢进行顺序编码，得到各自然幢的幢号。测绘单位基于幢号进行实地测量，建立各幢的楼盘表，由权籍系统按规则对各幢内的户室进行顺序编号，生成户号，从而完成每一个不动产单元的编码工作。不采用规划平面图或规划平面图无法利用的情况。这种情况下要先预编幢号后进行实地测量，将测量成果与宗地红线数据叠加入库，得到宗地和房屋一体化图形信息。权籍系统对宗地内各自然幢顺序编码生成幢号，并与预编幢号建立关联，对各幢的户室进行顺序编码，从而生成每一个不动产单元的单元代码。
