1、 对策建议一、土地改革远期应实行私有化现阶段若完全由市场配置土地，土地市场均衡时在城市边界处，耕地和城市用地的租金相等。若政府限定土地使用的规模，从而导致城市规模减小，并且规定城市边界向外的土地为法定农用土地。此时，在城市边界处，城市用地租金明显高于耕地租金，其差额即为效率损失，因为此处土地的服务本可带来更高的价值，但政府对这块土地用于农业的限制，使得这块土地所提供的服务能带来的价值下降。所以应大力增加对房地产建设所需的土地供应，大幅降低地价为大幅降低房价提供条件。在远期，要改革目前问题众多的土地集体所有制，实行土地私有化。二、保障每位公民基本居住条件应发挥好政府对民众住房的保障作用。住房权是
2、一项基本人权，政府有责任保障每位公民获得基本的并和这个社会发展水平相适应的居住条件。但是，这种责任是有限的，在目前的条件下，应仅限于靠自身能力完全不能解决其基本居住问题且数量有限的低收入群体。此外，还要鼓励并支持开发商大力开发房地产，增加供给。在房地产市场供不应求的条件下，把房子盖起来才是硬道理。把房子盖起来，民众的居住条件才能得到真正的改善，房价才有可能真正下降。三、增加供给防房价报复性反弹自有调控政策以来，政府和公众都十分关心，开发商的资金链什么时候断裂从而被迫降价，银行收紧银根也是希望开发商得不到银行资金的支持及早降价促销。以这种方式得到的开发商降价并不值得期待，因为长期供给将显著减少，
3、会有房价报复性反弹的危险。四、中国政府的房价调控政策大致分为针对需求和针对供给。房价从根本上来说，由房地产市场的供给和需求决定。要使得房价下跌，最重要的在于增加供给，由此让房价下跌。然而我国的绝大多数调控政策包含有限制供给的因素，如收紧地根、收紧银根等。更本质的原因在于，房价终究由市场的供给和需求决定。要使得房价下跌必须增加供给，进而让房价下跌。然而，调控政策绝大多数是限制供给，如紧缩地根银根等，在长期必然导致房价的上涨。五、国外房地产政策美国：美国房地产政策的基本特征是，首先鼓励个人(家庭)承担自己的住房责任，在个人难以承担时，政府予以帮助。即便提供这种帮助，美国政府也尽量选择对市场干预较少
4、的方式，如租金优惠券计划等。法国：法国的住房数量已经基本能够满足需求，房地产市场从卖方市场转变为买方市场，购房者的住房需求开始从低档的非独立式住宅发展为更倾向选择独立住宅。政府政策也开始鼓励住宅多样化，并设立了“个人住房补贴”，给低收入家庭提供货币补贴，使他们以较低的价格租住社会住宅;对于有一定条件的家庭，政府则提供低息贷款，鼓励购买私人住宅。瑞典：20 世纪 70 年代以来，瑞典政府开始对现有住房进行现代化改造，政策重心从房屋数量转变为注重房屋质量以及设备和环境的现代化，并开始对大多数住房进行修缮和改造。另一方面制订更加统一和长远的住房规划，以缓解住房供应紧张的状况。基于客户动向的市场预测与
5、建议 从供不应求的大形势考虑，自住类客户仍可选择合适的价格实现成交。政策可加快企业的推盘节奏，但无法根治因土地供应不足而形成的住房供不应求问题，对自住需求来说，现阶段因市场低迷而挤出来的选房机会显得格外珍贵。 从资源日渐稀缺性角度来看，改善类、投资类客户亦可选择合适的产品实现成交。城市可开发的土地资源有限，具备改善、投资价值的产品也会日渐稀缺，对于以改善、投资或二者兼顾为目的购房需求来说，产品将超越价格成为最主要的考虑因素。 购房建议就目前形势判断，调控短期内松动的可能性几乎没有，货币政策微调也不会带来房价反弹。但若连续几次下调存款准备金率以及配合降息，对市场的影响还是不容小觑。购房者需留意政
6、策面的信息及变化。一般在年末的时候可以考虑房企面临年终结算及业绩考核的双重压力，所给出的降价空间、折扣或优惠相对较大，对于自住型需求，可以考虑出手。若认为房价就会报复性反弹，从而加入投资、炒房行列，显然也会误判形势，房产税等调控手段极可能紧随其后，还是需慎重。在严厉的楼市调控政策之下，投机需求受到遏制，市场有效需求不断下滑，成交量持续走低。楼市调控主要是限价、限购、限贷。其中限价和限贷还算市场化的经济措施，而限购的政策性意味更强一些。随着时间推移，今年满足 5 年限购条件者会增加,所以今年本市购房主体仍将以刚需型的首次置业人员为主。除刚需以外，受楼市调控政策影响，本市投资型需求将会逐渐减少。另
7、一方面，今年北京市的房租上涨压力会比较大。因为购房者变少，房源也相对变少，而租房者不断增加，使得房租上涨的空间变大。购房者在办理房贷时，需要确定还款方法，面对琳琅满目的还款法，借款人往往难以选择，一旦选择了不适合自己的，要么影响到日常生活，要么白白多付利息，而一旦确定了还款法，以后要更改费时费力，而且不一定能成功。因此，借款人有必要对还款法进行全面了解，并结合自己的实际情况选择最适合的还款法。总地来看，影响房价的主客体因素作用各有不同，客体因素决定着房屋的基本价值，主体因素则是影响房屋的价格。购房者主体需求状况与房地产商主体供给状况决定着房价的基本走势，政府和房地产商两大主体则分别起着制约和助
8、推房价走势的作用。房价调控的对策房价是可以调控的，房价调控是政府的职责。调控房价措施很多，关键在于不仅要进行宏观调控，还要进行中观和微观管理，不仅要进行定性的宏观调控，还要进行定量的精细化管理。房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给，抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权，切实解决政府调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象，才能有效削弱房地产商影响房价的能力。为做好房价调控，可从以下几方面着手：（一）房价宏观调控必须配以严密的中观和微观定量管理，将调控住房供给和需求的目标落到实处，以提高房价宏观
9、调控的精度。要把房价调控主导权牢牢掌握在政府手中，严格限制房地产商操控房价的能力。一是要明确房价调控目标。调控房价，各个城市要改变过去模糊调控办法，要制定明确的房价涨幅控制目标，并通过精细化中观和微观管理加以实现。二是要做好供地需求预测工作，强化供地目标要求，创新供地模式，确保足量供地。要根据未来的住房需求预测，决定当年的批地数量，要在考虑区域的平衡基础上确保足量供地。供地合同目标要求必须明确，如明确全部交纳土地成交价款款项截止时间，明确开始建设时间，全部房屋建成、供应市场截止时间等等，并向社会公示，确保到时形成有效供给，不给房地产商钻合同空子的余地。要限地王，创新土地出让模式，防局部垄断。根
10、据房地产区域垄断的特点，政府在土地批租出让中，同地域一般应向 3 家以上房地产公司出让土地，创新土地出让方式，在出让土地中要使房地产销售能形成竞争而不是垄断。建议政府规定出让给房地产公司同地块土地面积上限。三是做好城市当年住房需求预测，将住房供给任务落实到房地产公司，保障供给。需求既包括本地需求也包括外来需求。要根据需求预测落实住房供给。有关部门要根据过去国土部门批出的土地情况，将住房供给的任务详细分解到每家房地产公司，并要求其及时足量投向市场。四是要据未来住房需要预测，落实住房新开工面积。将任务详细分解到每家房地产公司，确保按时开工，按时竣工。五是成立跨部门的房地产调控协调机构和政策督办机构
11、，改变大家都管都不承担责任的现状。主要城市很有必要成立由市级领导牵头的房地产调控协调机构，协调房价调控各项政策。建议在有关部门成立专门的督办机构（或在原有机构中增加新的督办职能），将房价调控的责任落实到机构，落实到人，切实将宏观调控、中观、微观管理措施落实到位。六是研究出台 1 项针对房地产公司违法、违规操控房价各种手法的处罚办法，做到有法可依，公开透明处罚，不搞暗箱操作。要加大处罚力度，使其违规不仅不能获利，反受损失。处罚办法必须对房地产商具有相当震慑作用。建议政府仿照经济适用房上市交易办法（增值部分 70%归国家），将房地产公司囤地、囤房增值收入（超出合同时间未开发、未供房）的相应比例收归
12、国有。七是要加强督办和违规处罚。相关责任机构要将土地批租、住房建设、住房销售切实管到中观和微观，按批地合同、开工许可、竣工要求等进行严格管理，做到限期完成开发、限期足量供应住房，更大程度削弱房地产商影响房价的能力。八是普通商品房房价也必须纳入政府管理范围，加强其价格宏观调控。在理论和实际工作中，都有部分同志持一种理念，认为普通商品房房价应该完全交由市场决定，由市场调控，这种理念是错误的。目前政策性住房供给，不足住房供给总量的 5%，95%以上的老百姓住房要由普通商品房解决，如不能有效调控房价，是对大量中低收入人群的极大伤害。商品房房价之所以要纳入政府管理范围，还因为它是社会稳定的基础，是可持续
13、发展的重要条件，房地产泡沫政府必须有效防范。（二）建立一个全国联网的官方房屋产权登记与城乡户籍登记相结合的产权登记查询系统，出台限制炒房政策，将抑制不合理需求目标落到实处。当前，抑制不合理需求情况落实不甚理想，原因有两方面，一是调控二套房、多套房底数不清，银行无法操作，实际上对二套房、多套房贷款是只在同行同城有效，缺少一个全国统一联网官方房屋产权登记查询系统。二是对于炒房，目前还没有出台相应政策和办法，限制炒房无据可依。建议国务院责成有关部门，尽快建立起官方房屋产权登记查询系统，这一系统将大大有利于在全国统一范围内将限制炒房、二套房政策落到实处。建议有关部门尽快出台限制炒房的税费、信贷等政策，改变限制炒房无据可依局面。(三）根据不同城市特点，允许实施有差别的城市房地产调控政策，不搞全国一刀切。城市与城市之间房地产因发展阶段不同有不同特点，如一些城市房地产价格在下降，而其他城市房价在上升，有些城市房价涨幅过大。如果全国实行完全统一的政策，对有些城市会起适得其反的作用。建议部分中心城市经中央同意可实行有差别的房地产宏观调控政策。综上述分析，我们可以得出的对策和建议就是增加房源和保障房的供给量，在边远地区不实行土地招拍挂政策。
