1、北京交通大学硕士学位论文基于现金流量的房地产投资项目财务评价与分析姓名：王风明申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：裴劲松20090601中文摘要随着我国市场经济的不断发展和改革开放的不断深入，房地产业得到了迅速的发展。尤其进入21世纪后，我国经济处于强劲的上升势头，政治、社会稳定，正式入世界贸易组织，全面融入国际社会，这一切给房地产丌发经营注入了新的活力。作为我国国民经济的重要支柱产业之一，我国房地产业的现状不容乐观，过快的发展导致房地产投资过热，造成基建规模过大、盲目资严重、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。这些问题的存在必导致房地产投资的盲目，对我国房地产业的发展是极为不利的。投资决策
2、问题是房地产业发展中一个至关重要的问题。房地产投资模大、周期长，而且受地域、经济、政策等多方面因素的制约，具有很大的风险性。因此对于房地产投资决策，必须综合考虑效益与风险，建立合决策模型，即进行房地产投资风险分析及防范研究，以降低风险事件生的概率及由于风险事件的发生而带来的损失已经成为当务之急。鉴于种情况，我选定了这个研究课题。本文以从地产丌发商的角度进行房地产项目财务分析以及风险应对措施，以确保项目投资的科学与合理。本文第一章房地产行业的国内外研究现状以及我国房地产业投资现状进行了概况小结。第二章对财务评价基础做了理论介绍，并对传统的项目财务体系的缺点进行分析，在本文中采用修正的财务分析体系
3、。第三章则对房地产项目的现金流构成与影响因素进行小结，并简要附述国际金融危机对房地产行业的影响。第四章对某具体项目的项目现金流进行计算，作为实证分析的基础。第五章在前文基础上，采用财务分析指标，对该项目的盈利能力与清偿能力进行分析。第六章则是讨论该房地产项目的风险。关键词：房地产；房地产项目；财务评价；现金流分类号：请输入分类号(1-2)，以分号分隔。】=|E塞銮适太堂童些亟堂位途塞 旦墨至壁!AB STRACTAs the continuous development of Chinese market economy and the deepening ofreform and openi
4、ng upthe real estate industry has been under rapid developmentInparticularafter entering the 2 1 st centuryChinese economy in a strong upward trendpolitical and social stabilitythe official World Trade Organization to integrate fully intothe international communitythe successful bid to host the Olym
5、pic Gameswhichmakes a large number of intemational investment flow into Chinaa11 add to the realestate development and operation of inj ection and new vitalityChinese nationaleconomy is an important one of the pillar industriesChinese real estate industry of thestatus Can not be optimistic concernin
6、g the fast development of real estate investmentresulting in large scale infrastructure projectsblindowned serious backlog in housing1and and many other issues abandonedThe risk of real estate raise increasinglycommOn concernFrom an objective point of viewthe abovementioned problems have itsinevitab
7、ilityIn terms of theory as a result of the real estate industry in our country are afresh oneand therefore relevant to the theory also appears to lack a lack of a morefragmented comprehensiveindepthsystematic theories and methods as a guide；frompractice in terms of Chinese real estate market has not
8、 been fully established and is notperfectinvestors lack of a rational investment decision-making methodsa great deal ofblindnessThe existence of these problems will lead to blind investment in real estatereal estate development of our country is extremely unfavorableThe problem is real estate invest
9、ment decision-making in the development of acritical issueReal estate investment modeand long cycleand subject to geographicaleconomic and policy constraints and other factorshave a riskThereforereal estateinvestment decisionmakingmust be considered effective and risksestablish adecisionmaking model
10、namelyreal estate investment risk analysis and preventionresearchin ordel-to reduce the risk of incidents of Health and as a result of theprobability of the occurrence of risks brought about by the loss has become a toppriorityGiven the circumstancesI selected this research topicThis article from th
11、e perspective of real estate developersreal estate financialanalysis and risk response measures to ensure that the project investment of scientificand reasonableIn this paperthe first chapter summaries the real estate industryresearch at home and abroadas well as the status of ChinaS real estate inv
12、estment inthe overview summary and a brief reference attached to the international financial crisison the real estate industryThe second chapter on the financial evaluation of atheoretical basis for doing presentationsand project the traditional shortcomings of thefinancial system analysisin this pa
13、per the use of revised financial analysis systemThethird chapter of the project is on cash flow real estate constitutes a summary of factorsand impactThe fourth chapter of the project on a specific project cash flow iscalculated as the basis of empirical analysisThe fifth chapter of the former textb
14、ased on modified methods of financial analysisthe project。S profitability and liquidityanalysisThe last chapter is a discussion of the risks ofreal estate projectsThis article is written by Wang Fengrning under the guidance of Professor PeiJinsongKEYWORDS：Real estate；Real estate project；Financial ev
15、aluation；Cash flowCLASSNO：【请输入分类号，以分号分隔。】V独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：五棚碉 签字同期：哆年多月，日74学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行
16、检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。(保密的学位论文在解密后适用本授权说明)学位论文作者签名：王I见棚 导师签名：签字日期：叩年参月，同 签字醐：吖年 月日致谢本论文的工作是在我的导师裴劲松副教授的悉心指导下完成的，裴劲松副教授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢二年来裴劲松老师对我的关心和指导。裴劲松副教授悉心指导我完成了论文的写作工作，在学习上和生活上都给予了我很大的关心和帮助，在此向裴劲松老师表示衷心的谢意。裴劲松副教授对于我的科研工作和论文都提出了许多的宝贵意见，在此表示衷心的
17、感谢。在实际工作及撰写论文期间，韩沂树等同学对我论文中的数据分析研究工作给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。另外也感谢家人翟启娟，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学匕。1导论11选题背景、目的与意义111 选题背景一个国家各个行业的投资水平、投资状况在很大程度上决定了一国经济的发展水平。1999年以来，随着中国加入WTO，上海获得2010年世博会的主办权，以及国家大力实施西部大开发战略等一系列大环境的变化，使得原本就不平静的房地产业更加热闹空前，房地产业持续实现超过20的高增长，更进一步带动了钢材、水泥等行业的大幅度快速增长。这一关系到国计民生和经济大局稳定的行业一直受到政府
18、、学者和媒体的大量关注，房地产丌发项目经济评价的重要性也日益明显。在这一背景下，通过本文的研究，使得决策者能够以一个更全面的视野来审视房地产投资经济评估，这对于增加房地产投资的理性、提高投资效率、实现房地产市场和总体经济的良性发展具有非常重要的意义。传统的房地产开发项目评价方法具有很多不足之处，比如通常情况下运用净现值指标或内部收益等指标对独立方案进行的绝对效果评价得出的结论都是一致的。而在运用净现值、现值指数、内部收益率等指标对互斥方案进行相对效果评价时则有可能会出现评价结论不一致的矛盾情况。鉴于此，本文在传统折现现金流方法的基础上引入了JxL险修币的方法，为房地产开发项目的价值评估带来新的
19、视角。112研究目的与意义传统的财务分析指标体系都是建立在以应计会计为基础的一系列指标基础之上，己经发展比较成熟。1998年以后，国内学者陆续开始致力于基于现会流量的财务分析指标体系的研究，并取得了重大进展。现金的循环运动是资本增值实现的关键环节。现金周转的任何阻滞轻则造成财务困难，重则造成财务危机。现金流量表主要用来反映创造净现金流量的能力，对现金流量表的分析，有助于报表使用者了解一定时期内现金流入、流出的信息即变动的原因，预测未来的现金流量，评价财务结构和偿还债务的能力，判断适应外部环境变化对现金收支进行调节的余地，揭示盈利水平与现金流量的关系。本课题的研究目的在通过理论的探9讨，结合实证
20、的分析结果，对房地产项目投资者的投资决策进行辅助。任何项目方案的提出和实施，投资者、债权人等相关利益方都会十分关注投资后能取得多大的经济效益及其风险状况。投资项目财务评价指标体系正是对项目能够取得的经济效益进行评估的方法体系。投资项目财务评价无论对项目投资主体，还是对为项目提供资金的其他机构或个人，均具有十分重要的意义。首先，通过对投资项目进行科学的财务评价，可以考察项目的财务盈利能力，这关系到项目投资主体能否取得预期的投资效益以及债权人的权益是否有保障等，是项目投资主体、债权人共同关心的问题。其次，通过对投资项目进行财务评价，可以制定适宜的资会规划，以安排恰当的用款计划及选择适宜的筹资方案，
21、项目资金的提供者们据此安排各自的出资计划，以保证项目所需资金能及时到位。另外，投资项目财务评价分析报告不仅是投资者决策的重要依据，也是向银行取得贷款、向有关部门申请执照以及与其它有关方面签订协议或合同的重要依据，对项目的顺利进行起着至关重要的作用。由此可见，准确的财务评价对投资项目的成功与否起着非常重要的作用。而对一个投资项目进行财务评价离不丌成熟完善的财务评价指标体系的支持，因此，对我国投资项目财务评价指标体系进行深入研究，构建我国完善的投资项目财务评价指标体系是非常必要的。12国内外研究综述121 国外研究现状西方国家的投资项目经济评价方法，这一方法的发展大致可以分为三个阶段。从原理上看就
22、是社会费用效益分析方法。第一个时期是1936至1960年，为初级阶段。在此期间突出的表现为费用效益分析在美国的水利和公共工程领域的应用与初步发展。第二个时期是1960至1970年，为传统费用效益分析的发展阶段。这个时期主要是由传统的费用效益分析支配着各个评价领域，其特点是费用分析在方法上进一步深化、完善和精密化，在应用范围上从公共工程部门向工业、农业和其他经济部门扩展，由美国向欧洲、亚洲和拉丁美洲等地区和发展中国家推广。特别是在发展中国家罩，项目评价方法引起了极大的兴趣，并取得明显的改进。第三个时期是从1970年到现在，为现代费用效益分析阶段。西方经济学家将1968年以后由OECD(经济合作与
23、发展组织)和uyIDO(联合国工业发展组织)提出的项目评价方法称为现代费用效益分析，以别于传统的费用lO效益分析方法。l现代费用效益分析方法涉及到的项目成本与收益范围较传统分析方法广泛得多。传统方法评价重点在于项目对社会生产效益上，不涉及社会分配效应，而现代费用效益分析方法则对两者都很重视。传统方法局限于国家政策或公共政策范围内评价单个项目，遵循从项目到项目的程序，而现代费用效益分析方法则包括宏观、微观两方面的项目评价，项目评估被认为是项目层次上的经济规划。现代费用效益分析方法与传统方法相比是一种更广泛的均衡分析方法。随着投资项目评价理论的发展和逐步完善，以及资金时问价值理论的提出，国外对具体
24、财务评价指标的使用偏好也发生了明显的变化。20世纪50年代以前，90以上的公司采用非贴现的现金流量指标，但是，后来人们日益发现其局限性，于是，建立在资盒时间价值基础上的贴现现金流量指标逐渐得到了广泛的应用。1978年，美国成本工程师协会(AACE)曾做过一项关于项目评价工具使用状况的调查，调查结果显示对净现值指标和内部收益率指标的使用基本占据了主导地位，同时，对投资回收期等辅助性指标的使用也保持着较高的比例。1991年，另一项针对”财富500强”中部分工业及服务关于项目评价工具使用状况的调查显示：与1978年的调查相比所使用的项目评价工具发生了较大的变化。2内部收益率指标与净现值指标相比，更倾
25、向于使用净现值指标；对投资回收期指标的使用有所降低，由1978年的78降至64；对净现值指标的使用率由1978年的52上升到了97。可见，国外目前已经形成了以贴现现金流量指标为主，非贴现现金流量指标为辅的多种指标并存的投资项目财务评价指标体系。随着贴现现金流量指标在投资项目评价过程中越来越受到青睐，人们对折现率的关注也越来越多。早在上世纪60年代，国外对风险投资进行评价时会对所使用的折现率进行风险调整就已经是一个较普遍的做法了，这么做的主要原因是投资者应当为其所承担的风险得到相应的回报。后来又有学者明确提出，在对投资项目进行评价时，应当遵循风险越大，所使用的折现率就应当越大的原则，这一原则的理
26、论支持就是资本资产定价模型。由此可见，国外对投资项目财务评价指标进着风险调整的研究起步较早，而且相关的理论也较为完善。122国内研究现状在我国，房地产项目财务评价的研究起步比较晚，20世纪70年代木80年代初开始推广房地产项目可行性研究，进入20世纪90年代以后，可行性研究开始。陈康幼著，0时，NPVII；NPV0时，NPVII；NPV=O时，NPVI=I；在对互斥方案进行评价时，使用净现值指标与使用现值指数指标得出的评价结果有可能出现相悖的情况。10经分析可知，使用净现值指标与现值指数指标对互斥方案进行评价时之所以会得出相悖的结论，主要是因为净现值指标是绝对数指标，反映投资项目的投资效益，而
27、现值指数指标是相对数指标，反映投资项目的投资效率。当互斥方案的初始投资不同时，初始投资较大的方案获得较多净现值的可能性要大，但这并不意味着其投资效率就高。相反，由于现值指数指标以现金流出量的现值作为分母，这很不利于初始投资数额较大的投资方案。也就是说，现值指数指标比较偏向于初始投资较小的投资方案。o凯瑟琳艾伦、彼得-埃克诺米著北京燕清联合传媒管理咨询中心译。完全MBA；机械工业出版社，2004因此，当净现值指标与现值指数指标评价结果出现矛盾时，还是应当以价值最大化的经营目标为依据，选择净现值较大的投资方案。综合以上分析，以净现值指标作为投资项目评价标准符合价值最大化原则，无论是独立项目或互斥项
28、目，用净现值来判断都是正确的。而内部收益率指标和现值指数指标在进行互斥方案比较时有可能会做出和净现值相反的决策，它们都偏向于选择投资小、收益也相对较小的项目，这与价值最大化的目标是相悖的。因此，净现值指标是确定条件下投资项目评价标准中最合理的方法，而其他指标则需要结合净现值指标来运用，否则可能导致决策失误。26修正的财务分析方法无论是对独立方案的评价还是对互斥方案的评价，净现值最大准则都可以作为最终的决策标准。可见，净现值指标是否准确关系着决策结果的正确与否。但是，在计算净现值指标时是假定投资项目各年的现金流量是可以确知的，然而现实中投资项目总是有风险的，投资项目未来的现金流量总会有某种程度上
29、的不确定性。因此，需要对投资项目的JxL险进行处置，将投资项目的风险因素在财务评价指标中反映出来，这样才能使评价结果更为准确。投资项目财务评价指标体系中虽然有关于风险分析的相关内容，但是这部分JxL险分析的内容与投资项目财务评价指标分析是相互独立的，这就导致投资项目财务评价指标与风险分析割裂开来，即投资项目财务评价决策指标本身并未将相关的风险因素纳入考虑范围之内。于是就有可能出现进行财务指标评价时显示投资方案可行，而在进行风险分析后有可能被否定的情形。因此，应将投资项目的风险因素融入到财务评价指标中，最终以考虑了风险因素的财务评价指标作为决策依据。261不确定分析不确定分析是指对决策方案受到各
30、种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。它是决策风险分析中常用的一种方法。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使项目亏损。由于不确定因素变化对项目投资效益影响程度的分析与计算。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。不确定性分析所作出的比较可靠、接近客观实际的估计或预测，将
31、对决策者和未来的经营者具有十分重要的参考价值。通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析本文主要介绍前2种。第一种盈亏平衡分析：盈亏平衡分析也称量本利分析、盈亏临界分析和收支平衡分析，它是研究房地产投资项目在一定时期内的开发数量(销售数量)、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。找出效亏平衡点，判断项目对不确定因素的承受能力并以此为基础进行分析是盈亏平衡分析的主要方法。盈亏平衡点是指项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入和支出持平，净收益等于零。经营安全率经营安全率是指安全边际占正常销售额的比重，反映企业经营状况的重要指标。其计算公式为：经营安全率=安
32、全边际正常销售额=(正常销售额盈亏平衡点销售额)正常销售额=(正常销售额正常销售额盈亏平衡点销售率)J下常销售额第二种敏感性分析：敏感性是指通过分析、测算项目的主要制约因素发生变化时引起经济效果评价指标变化的幅度，了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度，从而对投资项目对各种风险的承受能力做出判断。在项目的整个寿命周期内，会有许多不确定因素对项目的经济效果产生影响，但影响程度各不相同。有些因素微小的变化就会引起经济效果评价指标发生很大变化，甚至于变化超过了临界点(所谓临界点是指，在该点处所分析的因素是某些经济方案从被接受转向被否决)，影响到原来的决策，这些因素称之为敏感性因素；反之，有些因素
33、在较大的数值范围内变化却只引起经济效果评价指标很小的变化甚至不发生变化，这些因素称为不敏感性因素。敏感性分析实质上就是在诸多不确定因素中，确定哪些因素是敏感性因素，哪些是不敏感因素，并分析敏感性因素对项目经济评价指标的影响程度。262调整；争现值法目前针对净现值指标的风险处置方法有两种基本思路：一种是调整现金流量法，即把将来不确定的现金流量调整为确定的现金流量，然后用无风险的报酬率作为折现率计算净现值；另一种是风险调整折现率的方法，即在使用净现值指标对项目进行财务评价时，将使用的折现率调整为与现金流风险程度相匹配的折现率，从而提高评价指标的准确性。第一种调整现会流量法：调整现金流量法，是使用肯
34、定当量系数把不确定的现金流量调整为确定的现金流量。肯定当量系数，是指不肯定的一元现金流量期望值相当于使投资者满意的肯定的金额的系数，它可以把各年不肯定的现金流量换算为肯定的现金流量。调整现金流量法的净现值公式如下：风险调整后净现值：产生羔堡笙鏖望叁掌堡塑壁堕 一(1 4-t=O T f)、J ，其中i为无风险报酬率。调整现金流量法的优点是将风险调整与时间调整分丌，先用肯定当量系数调整现金流量的JxL险，再用无风险的收益率调整现金流量的时间价值。该方法的缺点是肯定当量系数难以确定，至今仍无统一的标准，凭主观经验判断居多。11第二种风险调整折现率法：风险调整折现率法是更为实际、更为常用的风险处置方
35、法。该方法的思路是对高风险的项目，应该采用较高的折现率计算净现值，也就是说获取现金流量的风险应当在相应期间的折现率中体现。风险调整折现率法的净现值公式如下：风险调整后净现值：争塑塑圣生鏖塑全鎏里塑望笪 (24)一t=O(1+f)、1T，其中i为风险调整折现率。式中的风险调整折现率可以依据资本资产定价模型的原理来确定，即：项目的收益率=无风险报酬率+项目的Px(市场平均报酬率无风险报酬率)其中，投资项目的P值可以用”类比法”来确定。类比法是寻找一个经营业务及其JxL险与待评估项目类似的上市公司，以该上市公司的P值作为待评估项目的P值，这种方法也称为”替代公司法”。市场平均报酬率是指同期所有投资项
36、目的平均报酬率。无风险报酬率可以根据同期国债的利率确定。风险调整折现率法的优点是风险调整折现率相对于肯定当量系数比较容易确定，实用性较强。该方法的缺点是用单一的折现率同时完成风险调整和时间调整，这就意味着随着时fBJ的推移风险将呈指数倍增长，而实际中，投资项目一般在投资初期存在的不确定性较大，随着时间的推移，项目将逐渐趋于稳定，风险程度相对于投资初期会有所减小，也就是说使用单一的折现率进行折现实际上夸大了1傅家骥等著，T业技术经济学清华大学版社2006远期风险，与实际情况不相符；且该方法对不同期间的净现金流量使用统一的折现率进行折现，这不符合折现率应与各期间现会流量风险相匹配的原则，有可能导致
37、计算出的净现值出现偏差。27本章小结第二章对财务评价基础做了理论介绍，并对传统的项目财务体系的缺点进行分析。财务评价即从房地产项目或角度对项目进行的经济分析，具体讲即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规和规定，计算、分析房地产投资项目直接发生的财务效益和费用等方面的内容，从项目或的角度，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此评价和判断项目的财务可行性。财务评价是房地产投资分析的核心内容。在进行房地产投资项目财务评价之前，对财务评价的目标、评价方法、财务评价的程序了然于胸，是进行财务评价的基础。在本文中采用修正的财务分析体系。3房地产项目现金流构成与影响因素房地产项目投资是长期投
38、资，一般具有投资的金额大、资金占用时间长、一次投放、分次收回等特点，投资方要承担的风险很高，对项目的盈亏和财务状况影响深远，因此做好长期投资决策是十分必要的。而做好长期投资决策的关键是做好项目的财务经济效益评价。在房地产项目的财务评价中，必须考虑的两个重要因素就是现金流量和资金的时间价值。虽然投资项目的经济效益评价方法有很多，但评价的基本原理都是，首先分析估计各个可供选择的投资方案各年的现会流入量和现金流出量的数额，然后考虑各年现金流量的资金时间价值以后，对比它们之间的差异，据以衡量各投资项目的经济效益，从而为管理决策提供依据。可见现金流量是房地产项目投资决策的基础，为进行J下确的投资决策的提
39、供依据。31房地产行业现状311竞争空前激烈当前的房地产企业将面对比原来更多的竞争对手，主要来自以下几个方面：首先是外资的进入。随着我国加入WTO，经济的进一步放开，全球范围内的投资企业都在悄然加入角逐利润丰厚、潜力巨大的中国房地产市场无疑，这些企业将持资金、技术、营销、物业管理、中介服务等优势，在激烈的房地产市场竞争中取得相当地位。例如来自香港的和记黄埔，著名的国际投资机构摩根斯坦利，新加坡的凯德置地等，近两年我国地产市场都非常活跃。其次是潜在进入者。国内受入世冲击的大型企业集团，必然采取多元化战略来分散经营风险，高利润的房地产开发领域是他们的首选，国美电器、长安汽车、希望集团等多家企业投巨
40、资抢摊房地产市场就是典型的例证。再次是建筑行业为了适应市场变化，实施向前一体化战略(即介入房地产开发领域)，有一定的固有优势。312消费者日渐成熟具体体现在三个方面。第一，房地产市场已从卖方市场步入买方市场，消费者购房选择的余地很大，持币买好房的信心增强；第二，消费者自我保护的法律意识增强，通过法律、传媒等多种手段解决产权、物业等房地产相关问题的事例27已屡见不鲜；第三，随着信息网络的不断发展，专业知识的共享程度越来越高，加上专业服务体系的不断市场化，消费者能获得的选房、购房的相关知识、技巧在不断增长。313房地产项目运作方式改变房地产作为社会经济的支柱产业之一，关系到家家户户每个人的切身利益
41、，对社会的稳定发展有着巨大的影响，因此，国家也在不断加强对地产行业的宏观调控，具体表现在三个方面。首先，丌发商获得土地丌发权的方式在改变，现在土地使用权，绝大部分必须采用拍卖、招标、挂牌等市场化的方式取得。而以fj90以上的项目都是通过协议方式获得土地使用权的；其次，营销规则发生改变，品牌的作用同渐突出，房地产中介机构将在房地产品流通和促进买卖行为中发挥越来越重要的作用；再次，利润空间的减少；使开发商从重视项目的获得改变为重视项目的营销，从重视开发规模到重视利润的获得、资金流量的平衡和积累32国际金融危机对我国房地产行业产生冲击美国次贷危机爆发后，我国房地产市场短期内走势仍然向好。至2007年
42、11月，全国房地产开发景气指数创三年来新高，但此后景气度便持续下滑。截至2008年10月份，已跌至9968，这是国房指数2003年以来首次进入不景气区间。而综合开发指数不断下降的背后是投资、销售、价格、开发等分类指标不同程度的变化。其中：全国房地产投资额2008年前三季度增长246，低于社会固定资产投资增速26个百分点；销售面积白2008年4月丌始同比下降，至11月份累计销售仅为去年的817；价格指数也于2008年9月份跌破100，全国房价同比丌始下降；新开工面积在上半年有较大幅度增长，但自7月丌始出现大幅下降，至11月份累计仅增长54。次贷危机对我国房地产市场最直接的影响是外资流动的变化。2
43、007年8月，危机大规模爆发以后，房地产领域外商投资比上月下降254，而当月全国房地产新增投资增长了77。2008年第三季度次贷危机再次集中爆发，当期利用外资额环比下降404，而房地产投资总额仅下降lO5。次贷危机对我国房地产市场的影响，还在于大大扭转了人们的心理预期。与美国市场对次贷危机蔓延的反应非常类似，我国房地产市场心理，也经历了轻视、怀疑、焦虑和恐惧的不同阶段。2007年年初次贷信用危机的爆发，美国轻视了次贷损失，我国也不太警惕房地产泡沫。从下半年丌始，美国丌始震撼于次债危机的威力，我国也有更多的人担忧房市。但预期总存在惯性，直到2008年上半年，人们仍在争论，如同美国对次贷危机的迷茫
44、。其实，怀疑已经代表了一种不确定性预期，成交量在这预期作用下渐已低迷，而粘滞的房价正体现着这种怀疑和挣扎。2008年9月，危机再次集中爆发，美国市场终于陷入全面悲观，受此影响，我国房地产市场的悲观情绪再次加重。次贷危机爆发以来，其蔓延发展一直与世界性通货膨胀交织，我国房地产市场也因此面临上游产品价格的波动。世界性通货膨胀使得几乎所有原材料价格暴涨，而房地产丌发所需几大资源如钢材、水泥、墙砖等材料都是高耗产品。直至2008年下半年，次贷危机使市场对世界经济增长预期趋于悲观之后，建筑材料价格开始回落。2008年9月，我国建筑材料类购进价格指数创新高后开始回落，钢材价格更是大幅下跌。近期，随着救市政
45、策陆续出台，国内钢材市场出现品种分化的迹象：建筑钢材率先反弹，线材周涨幅为53；板材品种延续跌势，但跌幅趋缓，有望走稳。原材料价格下跌对陷于困境中的房地产企业来说，应该算一个小小的利好。但各国政府的救市措施，也可能再次造成通货膨胀。虽然各国纷纷降息救市，客观上有助于次贷危机下的房地产市场度过流动性不足的难关，但次贷危机的爆发，已令房地产企业资金环境前所未有的恶化。首先，次贷的爆发令多数消费者对房地产市场退避三舍，更使商业银行和资本市场对房地产融资心怀警惕；其次，次贷危机重创了资本市场，2008年房地产企业已很难通过上市增发进行融资；最后，次贷危机中房地产信贷所暴露出的风险，无疑将令其面临更苛刻
46、的监管。与2007年度相比，2008年前三个季度开发商投资资金来源中，定金及预付款由285降至24，其他资金(主要是个人按揭)由194降至147，而国内贷款由187上升至198，自筹资金由316上升至3933房地产项目的现金流构成房地产开发项目财务评价往往从一个或者项目的角度出发，是对项目实施所引起的现金流量的改变以及对的经营成果以及财务结果的评价。对于房地产开发的投资活动来说，投资成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。331 房地产投资分析中的投资与成本广义的投资是人们的一种有目的的经济行为，即以定的资源投入某
47、项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可29以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产财务评价中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先挚支的资金。成本是指人们为达到一事或取得一物所必须付出或己经付出的代价，就工业投资项目而言，其投产后便开始了产品的生产经营活动，产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。房地产经营活动中的投
48、资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中所形成的开发固定产，大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房产产品的成本中去了。房地产置业投资或丌发建设完成后出租楼宇或自行经营则与一般的工业生产项目投资与成本的概念相同。丌发项目总投资包括丌发建设投资和经营资金。项目总投资=开发建设投资+经营资金。开发建设投资是指在开发
49、期完成房地产产品丌发所需投入的各项费用；经资金是指开发用于F1常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中开发建设过程中形成以出售或出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固资产和其他资产。开发建设投资构成包括土地费用；前期工程费；基础设施建设费用；建筑安装工程费用；公共配套设施建设费用；开发间接费用；财务费用；管理费用；销售费用；开发期税费；其它费用；不可预见费用。12开发产品成本。开发产品成本是指房地产丌发项自建成时，按照国家有财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。经营成本是指房地产产品出租出售时，将开发产品成本按照国家有关财和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设销售成本和房地产出租经营成本。期间费用。开发项目的期间费用是指行政管理部门为组织和管理开经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售
