1、 第七章 财务分析 7 财务分析 7.1定位为写字楼项目的财务分析（考虑按照租赁方式收回投资） 7.1.0财务分析结果简述 为了考察以上写字楼方案的可行性，本行对本项目方案做了详细的财务分析，财务分析的结果如下： 财务分析结果 月租金 （元/平方米建筑面积） 建筑成本（平方米）净现值 （元） 内部收益率（%） 动态投资回收期(年) 贴现率（8%） 60 4,000 24,902,843 10.17% 21.5 7.1.1注释及假设 项目基本技术指标如下： 五五路项目一期总占地面积为4,523.388平方米，容积率为8，公建部分建筑面积为15,000平方米，写字楼部分总建筑面积约为25,000平
2、方米。 项目土地使用期说明 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，商业、旅游、娱乐用地为四十年；因为本项目用途定位为写字楼，故按照土地使用权出让的四十年计算，即假设土地使用期限从2005年7月1日至2045年6月30日止。 项目开发周期说明 写字楼部分开发时间为2005年7月1日至2006年12月31日，开发周期共1.5年,2007年1月1日投入使用。 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 218第七章 财务分析 项目经营周期说明 由于写字楼部分土地使用期为40年，开发周期为1.5年，故本项目将于2007年1月1日投入使用，经营周期为38.5年，即从200
3、7年1月1日至2045年6月30日止。 租金价格预测 写字楼部分采用出租方式经营，自写字楼全部竣工投入使用时（即2007年1月1日）开始出租，出租期为2007年1月1日到2045年6月30日，共38.5年。 租金预测的主要依据为： 同比写字楼项目的租金水平、发展趋势； 投资成本、其他开支、税费及利润； 租户的支付能力； 经济发展和该区域远期规划及前景； 建议租金： 每天租金 (元/每平方米建筑面积) （不含物业管理费） 年租金 (元/每平方米建筑面积) （不含物业管理费） 月租金 (元/每平方米建筑面积) （不含物业管理费） 2.0 720 60 写字楼出租率预测 写字楼部分第一年出租率为40
4、%，第二年出租率为60%，第三年开始每年的出租率为90% 时期 年份 出租率（%） 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 219第七章 财务分析 出租第一年 2007年1月1日2007年12月31日40 出租第二年 2008年1月1日2008年12月31日60 稳定后各年 2009年1月1日2045年6月30日 90 成本参数确定 土地成本 五五路项目的平均土地单价为15,000元/平方米，占地面积为4,523.388平方米，容积率为8，平均楼面地价为1,875元/平方米，因此写字楼部分的楼面地价按照1,875元/平方米计算。 建筑成本 参考辽宁省预算定额有关规定、取费标准以及
5、综合同类物业造价综合考虑。写字楼部分建设成本确定为4,000元/平方米。 不可预见费 写字楼部分不可预见费占建筑成本的5%。 7.1.2各项参数指标确定 租金增长率 以过去十五年的通货膨胀率为基础，年增长率为2%。 租金增长期 每一年调整一次。 营业税金 租金收入的12%。 房产税 房产税占租金收入的12%。 建设期印花税 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 220第七章 财务分析 投资总额的0.03%。 租赁印花税 租金收入的0.1%。 租赁代理费（包含广告费） 2个月租金。 贴现率 根据目前中国房地产行业的贷款利率及整体行业的回报率水平，综合考虑大连市写字楼项目的回报率水
6、平及本项目的实际情况，故写字楼部分的贴现率取8%。 利息计算 本项目按动态计算，故不考虑计算利息。 7.1.3财务现金流量分析 净现值（NPV） 根据建议的租金，测算出项目各年份收入，减去项目总开发成本及各项税费包括营业税、房产税和建设期印花税、租赁印花税、租赁代理费等。计算出写字楼的净收益，将净收益按照选取的贴现率进行折现，累计可得出写字楼开发之后总净现值（贴现至2005年7月1日）： 平均月租金价格 （元/平方米） 净现值 （元） 60 24,902,843大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 221第七章 财务分析 内部收益率（IRR） 财务内部收益率(IRR)是指项目在
7、整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。 平均月租金价格 （元/平方米） 内部收益率 60 10.17% 动态投资回收期（Payback Period） 项目动态投资回收期是指开发项目以净收益抵偿全部投资所需时间。 平均月租金价格 （元/平方米） 动态投资回收期（年） 60 21.5大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 222第七章 财务分析 7.2定位为写字楼项目的财务分析（考虑按照出售方式收回投资） 7.2.0财务分析结果简述 为了考察写字楼方案的可行性，本行对本项目方案做了详细的财务分析，财务分析的结果如下： 财务分析结果 销售价格 （元/平方米） 建筑成本 （
8、平方米）净现值 （元） 内部收益率（%） 动态投资回收期(年) 贴现率（8%） 7,500 4,000 6,556,273 14.75 1.54 7.2.1注释及假设 项目基本技术指标如下： 五五路项目一期总占地面积为4,523.388平方米，容积率为8，公建部分建筑面积为15,000平方米，写字楼部分总建筑面积约为25,000平方米。 项目土地使用期说明 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，商业、旅游、娱乐用地为四十年；因为本项目用途定位为写字楼，故按照土地使用权出让的四十年计算，即假设土地使用期限从2005年7月1日至2045年6月30日止。 项目开发周期说明 写字
9、楼部分开发时间为2005年7月1日至2006年12月31日，开发周期共1.5年，2007年1月1日投入使用。 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 223第七章 财务分析 销售价格预测 写字楼部分采用销售方式，自2006年1月1日开始销售，到2007年6月30日全部售完，销售周期18个月，销售周期如下： 时间 销售比例（%）2006年1月1日2006年3月31日 40% 2006年4月1日2006年6月30日20%2006年7月1日2006年9月30日 10% 2006年10月1日2006年12月31日 10% 2007年1月1日2007年3月31日10%2007年4月1日20
10、07年6月30日 10% 售价的确定 价格确定的主要依据： 写字楼项目的市场价格水平及发展趋势； 地价、建筑成本、其他开支、税费及利润； 买家的支付能力； 经济发展和该区域远期规划及前景； 建议售价（建筑面积） 建筑面积 （平方米） 销售价格 （建筑面积）（元/平方米）25,000 7,500 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 224第七章 财务分析 成本参数确定 土地成本 五五路项目的平均土地单价为15,000元/平方米，占地面积为4,523.388平方米，容积率为8，平均楼面地价为1,875元/平方米，因此写字楼部分的楼面地价按照1,875元/平方米计算。 建筑成本 参
11、考辽宁省预算定额有关规定、取费标准以及大连市同类物业造价进行综合考虑，写字楼部分建筑成本确定为4,000元/平方米。 不可预见费 写字楼部分不可预见费占建筑成本的5%。 7.2.2各项参数指标确定 营业税金 营业税占销售收入的5.55%。 建设期印花税 建设期印花税为投资总额的0.03%。 销售费用 销售费用占销售收入的5%。 贴现率 根据目前中国房地产行业的贷款利率及整体行业的回报率水平，并综合考虑大连市写字楼项目的回报率及本项目的实际情况，写字楼部分的贴现率取8%。 7.2.3 财务现金流量分析 净现值（NPV） 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 225第七章 财务分析
12、 根据建议的售价，测算出项目各年份收入，减去项目总开发成本及各项税费包括营业税、建设期印花税等。计算出写字楼的净收益，将净收益按照选取的贴现率进行折现，累计可得出写字楼项目开发之后总净现值（贴现至2005年7月1日）： 销售价格 （元/平方米） 净现值 （元） 7,500 6,556,273内部收益率（IRR） 内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。 销售价格 （元/平方米） 内部收益率 7,500 14.75% 动态投资回收期（Payback Period） 项目动态投资回收期是指开发项目以净收益抵偿全部投资所需时间。 销售价格 （元/平方米） 动态投资回收期
13、（年） 7,500 1.54大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 226第七章 财务分析 7.3定位为公寓项目的财务分析 7.3.0财务分析结果简述 为了考察公寓方案的可行性，本行对本项目方案做了详细的财务分析，财务分析的结果如下： 财务分析结果 销售价格 （元/平方米） 建筑成本 （平方米）净现值 （元） 内部收益率（%） 动态投资回收期(年) 贴现率（8%） 7,000 3,200 16,426,046 26.46% 1.16 7.3.1注释及假设 项目基本技术指标如下： 五五路项目一期总占地面积为4,523.388平方米，容积率为8，则总建筑面积为36,187.104平方
14、米，其中公建部分建筑面积为15,000平方米，则公寓部分的总建筑面积约为25,000平方米。 项目土地使用期说明 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让为七十年；因为本部分用途定位公寓，故按照土地使用权出让的最高年限七十年计算，即从2005年7月1日至2075年6月30日止。 项目开发周期说明 公寓部分开发时间为2005年7月1日至2006年6月30日，开发周期共1年，2006年7月1日投入使用。 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 227第七章 财务分析 销售价格预测 公寓部分采用销售方式，自2006年1月1日开始销售，到2006
15、年12月31日全部售完，销售周期12个月，销售周期如下： 时间 2006年1月1日2006年3月31日 2006年4月1日2006年6月30日 2006年7月1日2006年9月30日 2006年10月1日2006年12月31日 销售比例（%）40% 30% 20% 10%售价的确定 价格确定的主要依据： 公寓项目的市场价格水平及发展趋势； 地价、建筑成本、其他开支、税费及利润； 买家的支付能力； 经济发展和该区域远期规划及前景； 建议售价（建筑面积） 建筑面积 （平方米） 销售价格 （建筑面积）（元/平方米）25,000 7,000 成本参数确定 土地成本 五五路项目的平均土地单价为15,00
16、0元/平方米，占地面积为4,523.388平方米，容积率为8，平均楼面地价为1,875元/平方米，因此公寓部分的楼面地价按照1,875元/平方米计算。 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 228第七章 财务分析 建筑成本 参考辽宁省预算定额有关规定、取费标准以及大连市同类物业造价进行综合考虑，公寓部分建筑成本确定为3,200元/平方米。 不可预见费 公寓部分不可预见费占建筑成本的5%。 7.3.2各项参数指标确定 营业税金 营业税占销售收入的5.55%。 建设期印花税 建设期印花税为投资总额的0.03%。 销售费用 销售费用占销售收入的5%。 贴现率 根据目前中国房地产行业的
17、贷款利率及整体行业的回报率水平，并综合考虑大连市公寓项目的回报率及本项目的实际情况，公寓部分的贴现率取8%。 7.3.3 财务现金流量分析 净现值（NPV） 根据建议的售价，测算出项目各年份收入，减去项目总开发成本及各项税费包括营业税、建设期印花税等。计算出公寓的净收益，将净收益按照选取的贴现率进行折现，累计可得出公寓开发之后总净现值（贴现至2005年7月1日）： 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 229第七章 财务分析 销售价格 （元/平方米） 净现值 （元） 7,000 16,426,046内部收益率（IRR） 内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零
18、时的折现率。 销售价格 （元/平方米） 内部收益率 7,000 26.46% 动态投资回收期（Payback Period） 项目动态投资回收期是指开发项目以净收益抵偿全部投资所需时间。 销售价格 （元/平方米） 动态投资回收期（年） 7,000 1.16大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 230第七章 财务分析 7.4三种方案比较 方案 月租金或售价（元/平方米）净现值 （元） 内部收益率 动态投资回收期（年） 写字楼按照出租方式收回投资 60 24,902,843 10.17% 21.5 写字楼按照销售方式收回投资 7,500 6,556,273 14.75% 1.54
19、公寓销售 7,000 16,426,046 26.46% 1.16 综合以上财务分析，本项目一期三种方案中，做公寓业态的净现值、内部收益率等几项指标都要好于定位为写字楼的几项财务分析指标。因此，本行建议本项目可考虑采用公寓+公建的业态组合。大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 231第七章 财务分析 7.5项目综合财务分析 7.5.0财务分析结果简述 为了考察本项目方案的可行性，本行对本项目方案做了详细的财务分析，财务分析的结果如下： 财务分析结果 销售价格 （元/平方米） 建筑成本 （平方米） 净现值 （元） 内部收益率（%） 投资回收期(年) 公寓 7,000 公寓 3,2
20、00 贴现率（10%） 公建 10,000 公建 3,000 62,345,789 51.89% 0.8 7.5.1注释及假设 项目基本技术指标如下： 五五路项目一期总占地面积为4,523.388平方米，容积率为8，公寓部分的总建筑面积约为25,000平方米，公建部分建筑面积为15,000平方米。 项目土地使用期说明 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让为七十年；因为本项目上层用途定位公寓，故按照土地使用权出让的最高年限七十年计算，即从2005年7月1日至2075年6月30日止。 项目开发周期说明 五五路项目开发时间为2005年7月1日至2006年
21、6月30日，开发周期共1年，2006年7月1日投入使用。 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 232第七章 财务分析 销售价格预测 五五路项目采用销售方式，自2006年1月1日开始销售，到2006年12月31日全部售完，销售周期12个月，公寓部分销售周期如下： 时间 2006年1月1日2006年3月31日 2006年4月1日2006年6月30日 2006年7月1日2006年9月30日 2006年10月1日2006年12月31日 销售比例（%）40% 30% 20% 10%售价的确定 价格确定的主要依据： 项目的市场价格水平及发展趋势； 地价、建筑成本、其他开支、税费及利润；
22、买家的支付能力； 经济发展和该区域远期规划及前景； 建议售价（建筑面积） 项目 建筑面积 （平方米） 销售价格 （建筑面积）（元/平方米） 公寓部分 25,000 7,000 公建部分 15,000 10,000成本参数确定 土地成本 五五路项目的平均土地单价为15,000元/平方米，占地面积为4,523.388平方大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 233第七章 财务分析 米，容积率为8，平均楼面地价为1,875元/平方米，因此五五路项目的楼面地价按照1,875元/平方米计算。 建筑成本 参考辽宁省预算定额有关规定、取费标准以及大连市同类物业造价进行综合考虑，公寓部分建筑成
23、本确定为3,200元/平方米，公建部分的建筑成本确定为2,300元/平方米。 不可预见费 不可预见费占建筑成本的5%。 7.5.2各项参数指标确定 营业税金 营业税占销售收入的5.55%。 建设期印花税 建设期印花税为投资总额的0.03%。 销售费用 销售费用占销售收入的5%。 贴现率 根据目前中国房地产行业的贷款利率及整体行业的回报率水平，并综合考虑大连市同类项目的回报率及本项目的实际情况，五五路项目的贴现率取8%。 7.5.3 财务现金流量分析 净现值（NPV） 根据建议的售价，测算出项目各年份收入，减去项目总开发成本及各项税费包括营业税、建设期印花税等。计算出项目的净收益，将净收益按照选
24、取的贴现率进行折现，累计可得出项目开发之后总净现值（贴现至2005年7月1日）： 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 234第七章 财务分析 销售价格 （元/平方米） 净现值 （元） 公寓部分 7,000 公建部分 10,000 62,345,789 内部收益率（IRR） 内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。 销售价格 （元/平方米） 内部收益率 公寓部分 7,000 公建部分 10,000 51.89% 动态投资回收期（Payback Period） 项目动态投资回收期是指开发项目以净收益抵偿全部投资所需时间。 销售价格 （元/平方米） 动
25、态投资回收期（年） 公寓部分 7,000 公建部分 10,000 0.8 敏感性分析 本行主要对影响公寓的销售价格的指标及建筑成本指标进行敏感性分析，以考察该项目在不同的建筑成本及公寓销售价格变化的情况下对本项目现金流量的影响： 公寓销售价格及建筑成本变化范围如下： 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 235第七章 财务分析 公寓销售价格 (元/平方米) 5,250 5,600 5,950 6,300 6,650 7,000 7,350 7,700 8,050 8,400 8,750销售价格 变化范围 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
26、 20% 25% 建筑成本 (元/平方米) 2,400 2,560 2,720 2,880 3,040 3,200 3,360 3,520 3,680 3,840 4,000建筑成本 变化范围 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 236第七章 财务分析 公寓销售价格及建筑成本敏感性分析 公寓销售价格及建筑成本敏感性分析 成本 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 销售价格 62,345,789 2400 2560 2720 2880
27、 3040 3200 3360 3520 3680 3840 400025% 8750 115514674 111431987 107349299 103266612 99183925 95101237 91018550 86935863 82853175 78770488 74687800 20% 8400 108963585 104880897 100798210 96715522 92632835 88550148 84467460 80384773 76302086 72219398 68136711 15% 8050 102412495 98329808 94247120 90164
28、433 86081745 81999058 77916371 73833683 69750996 65668308 61585621 10% 7700 95861405 91778718 87696031 83613343 79530656 75447968 71365281 67282594 63199906 59117219 55034531 5% 7350 89310316 85227628 81144941 77062253 72979566 68896879 64814191 60731504 56648817 52566129 48483442 0% 7000 82759226 7
29、8676539 74593851 70511164 66428476 62345789 58263102 54180414 50097727 46015039 41932352 -5% 6650 76208136 72125449 68042762 63960074 59877387 55794699 51712012 47629325 43546637 39463950 35381262 -10% 6300 69657047 65574359 61491672 57408984 53326297 49243610 45160922 41078235 36995548 32912860 288
30、30173 -15% 5950 63105957 59023270 54940582 50857895 46775207 42692520 38609833 34527145 30444458 26361771 22279083 -20% 5600 56554867 52472180 48389493 44306805 40224118 36141430 32058743 27976056 23893368 19810681 15727993 -25% 5250 50003778 45921090 41838403 37755716 33673028 29590341 25507653 214
31、24966 17342279 13259591 9176904 当公寓销售价格保持7,000元/平方米不变时，建筑成本上调25%，本项目净现值为41,932,352元，当建筑成本下调25%时，本项目净现值为82,759,226元。 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 237第七章 财务分析 当建筑成本保持3,200元/平方米不变，公寓销售价格下调25%时，本项目净现值为29,590,341元，当公寓销售价格上调25%时，本项目净现值为95,101,237元。 从计算表中可以看出当公寓销售价格上调或下调25%及建筑成本下调或上调25%的范围内，本项目的净现值变化范围为115,5
32、14,674元至9,176,904元，即在公寓销售价格上调25%，建筑成本下调25%的最有利条件下本项目赢利115,514,674元；在公寓销售价格下调25%，建筑成本上调25%的最不利条件下，本项目仍将赢利9,176,904元，由此可见，本项目具有较强的抗风险性。 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 238第七章 财务分析 本项目财务分析结果如下： 财务 分析结果 销售 （元/平方米） 建筑成本 （平方米） 净现值 （元） 内部收益率（%） 动态投资回收期(年) 公寓 7,000公寓3,200贴现率（8%）公建 10,000公建2,30062,345,789 51.89% 0.8结论： 通过以上财务分析可以看出，本项目的净现值达到62,345,789元，内部收益率为51.89%，动态投资回收期为0.8年， 同时该项目具有较强抗风险能力，是一个比较理想的投资项目。 大连上方房地产开发有限公司五五路地块项目市场研究报告 239
