1、 中南“摩尔” （mall） 、中南国际商城财务分析报告咨询资质：甲 级发证机关：湖南省科技咨询协会湖南省新世纪经济专家咨询有限公司2004 年 12 月第一章 总 论一、项目名称中南“摩尔”(Mall)、中南国际商城二、项目的由来及背景大型购物中心，这种被认为 21 世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，全国各地建“摩尔(Mall)”是近年引人注目的商界现象。大型购物中心的英文名称是 SHOPPING MALL ，又简称MALL。音译“销品贸”或“ 摩尔” ，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 世界
2、的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20以上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪 90 年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等中南 SHOPPING MALL 同样是一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式，是一种
3、先进的商业业态聚合，代表着未来生活的发展方向。根据 MALL 设立的条件，长沙市 2003 年 GDP 为 928.2 亿元，人均 GDP 为15000 元，2004 年可突破 1000 亿元，人均 GDP 将超过 MALL 设立要求的人均 15000 元。可以说，长沙市己步入 SHOPPING MALL 时代，而中南 SHOPPING MALL 的建立，必将引导这一时代的朝流。中南国际商城位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点 3 公里的
4、区域内，有长沙市常住人口约 30 万；这里有京珠高速与机场高速的交汇点，是联接长沙五大商圈的核心区域，长沙五条主干道即人民路、展览馆路、劳动路、八一路、五一路的东部交汇中心，地处进出长沙最快捷的交通要道。高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的“扎堆效应“，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。周边是收入水平较高的居民小区。三、项目概况该项目占地 270 亩，总投资 12 亿元，地上总建筑面积 40 万平方米，地下总建筑面积15 万平方米，其中，商业面积 30 万平方米，由大型专业市场、大型超市
5、、购物中心等商业业态构成，并配套有公寓、写字楼、仓储 25 万平方米，停车位 5000 个，集购物、休闲、娱乐、餐饮美食、健身、旅游于一体，打造中南地区目前规模最大、功能配套齐全的现代化商业中心。四、项目投资单位基本情况本项目由天润五江房地产开发有限公司投资开发。公司注册资本 2000 万元，为本项目开发共准备了资本金 4.2 亿元。五、项目的经济地理位置选择1、项目经济位置中南“摩尔”(Mall)、中南国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级政府的大力支持。2、项目地理位置项目地
6、理位置位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。具体来说，项目东邻火星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接 路。3、项目周边环境项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场，北面是在建中的浙江服饰博览中心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安居房及门面。4、项目交通环境项目所在地交通通达，进出方便。南有雨花大道，东有火星大道，北有人民路，西有二环线。与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰路及 路也将随着项目的展开而拉通。公交线路有 121、122、103、143、158、301、348、603 等 8 条线路通项
7、目所在地。5、项目配套设施与项目配套的设施包括水、电、气、通讯、绿化带、停车场、公厕等六、项目的主要经济技术指标1、规划总用地面积：18.15 公顷2、规划道路总用地：2.95 公顷3、有效总用地： 15.14 公顷4、规划总建筑面积：55.89 万平方米5、其中：（1）商业门面:23.46 万平方米（2）公寓: 15.24 万平方米（3 酒店: 4.8 万平方米（4）写字楼: 1.60 万平方米6、建筑密度： 40.9%7、容积率： 2.988、绿化率： 30.5%第二章 中南“摩尔”(Mall)可行性分析一、中南 SHOPPING MALL 的含义大型购物中心，这种被认为 21 世纪最重要
8、的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革。大型购物中心的英文名称是SHOPPING MALL，又简称 MALL。音译“销品贸”或“摩尔” ，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。它一是大：占地面积大、停车场规模大、建筑规模大，营业面积一般在 10 万平方米以上；二是多：店铺多、功能多，包括购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、服务于一体；三是经营主题明确：按照所处地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。 世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20以
9、上；亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源，一是上世纪 90 年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等中南 SHOPPING MALL 同样是一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式。其主要功能是：购物，营业面积 812 万平方米，规模适中。美食城，由多种地方菜系
10、和风味小吃、品牌餐饮连锁，与洋快餐（麦当劳、肯德基）等一起组成。休闲娱乐城，包括多功能网吧、小型电影院、茶室、酒吧，小型书店阅览室，KTV 包厢，迪厅，足浴按摩及大型公众休闲绿化广场等。运动健身馆，包括小型保龄球馆、沙狐球、乒乓球、棋牌麻将室、健身房等。配套设施有大型停车场（地下）银行、邮政、电信、货物运输、公厕等。二、为什么选择摩尔1 MALL 是一种先进的业态聚合，代表着未来生活的发展方向。2 传统单一业态的步行街、购物中心、商场超市已开始走向衰落。3 人们生活水平的提高，休闲时间的增多，尤其是随着私家车的大量增加，人们追求一种新的、高尚的生活方式。休闲经济的比重正在迅速增加。4 随着商业
11、网点的普及，普通的以购物为目的业态已经失去吸引力。必须以一种新的理念，营造一种新的生活方式来吸引投资与消费。三、中南 MALL 创立的可行性1、长沙环线内的商业广场、购物中心、步行街竞争激烈，业态的单一，停车场所的缺乏，人流的拥挤，导致其吸引力的下降。2、根据长沙的规划，环线内严格限制大型购物中心，而中南 MALL 正处于环线外侧，是理想的构建场所。另外，各城市正在建立大型购物中心听证会制度，将大大减少同业竞争，在长沙市未建立听证会制度前介入，现在是想的时机。3、根据 MALL 设立的条件，长沙市 2003 年 GDP 为 928.2 亿元，人均 GDP 为15000 元，2004 年可突破
12、1000 亿元，人均 GDP 将超过 MALL 设立要求的人均 15000 元。4、根据长沙市的商贸发展战略把长沙建成全国商业中心城市，并力争在十到十五年进入全国十强，建立 MALL 符合这一发展战略。5、高桥的交通、地理环境优越，区位优势明显。中南 MALL 位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点 3 公里的区域内，有长沙市常住人口约 50 万，约占长沙市常住人口的 30%。6、高桥附近有较高的人气和商业聚合效应。中南西邻高桥大市场，附近
13、还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的“扎堆效应“ ，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。周边是收入水平较高的居民小区包括：东方新城、国杰星城、金利苑、惠泽园、新桥小区、恒业雅苑、幸福人家、水云间、马王堆广告商城、银力家园、宏华花苑、千禧华城、富通新城、美林景园等。、长沙的人口密度平均为每平方公里人，而此地人口密度超过，今后几年人口密度将继续增加。目前高桥附近每天的客流量约万，随着这片土地的开发，其它项目的建设，这里的客流量将会迅速增加。四、中南 MALL 的商圈分析1、商圈的分类 中国最大的资料库下载我们一般按距离的远近来给商圈作如下分类：核心商圈：核心
14、商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占购物中心的销售额的 5570 。我们统计为车行 10 分钟的路程。包括远大路、杨家山、四方坪、火车站、五一路、汽车东站等地的居民消费者。次级商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的 1525 。这样规定的：他们是车行 10-30 分钟路程的居民，包括赤岗冲、东塘、井湾子、侯家塘、伍家岭、河西溁湾镇等附近的居民。边际商圈：边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。他们的辐射区域较广，可以为长沙周边地区包括株洲、湘潭和长沙周边的县市居民。附近公交
15、车辆比较多，有通向整个长沙市的交通条件，附近商业相对比较发达。2、商圈顾客的来源中南 SHOPPING MALL 估计的商圈范围，在这一范围内，服务的对象，即顾客来源可分为三部分。（1） 居住人口指居住在高桥附近的常住人口，这部分人口具有一定的地域性，是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高，消费场所比较固定，但是顾客人数弹性较小，难以挖掘来扩大市场。（2） 工作人口指工作地点在高桥附近的人口，这部分人口中不少利用上下班就近购买商品，他们是次级商圈基本顾客的主要来源。附近有政府机关、医院、学校、专业批发市场、工厂及各类公司等。在此商圈内工作人口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩张，潜在的
16、顾客数量较多。 （3） 流动人口中南 SHOPPING MALL 处在人民路、雨花大道、二环线、火星大道之间，京珠高速公路横穿而过，是联系南北的交通要道。它的附近是众多的专业批发市场和各类专卖店，那里有极好的人气聚居，属于核心商业地区。来此购物和休闲的流动人口很多，这部分人口是各专业批发市场的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。这些流动人口选择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手的影响。因此经营者应该突出自己的经营卖点，提供给这部分顾客最优的服务。 3、商圈层次分析（1）客流量分析平日该地的车流量、客流量比较大，长沙居民喜欢周末、节日消费，他们意愿自己享受购物的人气
17、和休闲的环境。高桥附近的公交车有多路，交通十分便利，可以把长沙各地居民拉来这里消费。（2）顾客分析目前整个长沙市消费者都在寻求好的购物环境，消费者的休闲消费不能得到很好的满足。特别在节假日里，拥挤的购物环境以及停车的不方便让长沙的市民消费者头痛。（3）环境分析中南 SHOPPING MALL 四面临街，能见度比较高，而且周围没有较高的建筑物，可以在外面做很好的广告招牌，也可以为自身的形象做最佳的广告展示。居民区比较集中，人气比较旺盛，由于各专业批发市场集中，商业竞争比较激烈。根据有关情况：家乐福、华联等外资也要来高桥投资。未来的高桥将会是商家的竞争之地。整个长沙的市场竞争分析：随着改革开放的深
18、入和市场化改革的逐见成效，长沙的人均收入稳步提升，人民购买力逐年增强。长沙的地理位置决定了它将是众商家竞争的地方。长沙出现了跨地区、跨行业的商业联合，如南（广东）资北上、北（北京）资南下、东（上海）资西进和外资投入的大好局面。友谊阿波罗、通程商业广场、麦德隆、新一佳、家乐福、平和堂、沃尔玛等的存在，长沙的商业竞争可以看出是异常激烈的。五、政策环境分析建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。长沙投建中南大型购物中心是长沙市接轨世界商业的新开端，它代表长沙商业在新时期的新方向，因此能够得到长沙市和雨花区政府的大力支持。政策环境看好，这为长沙的经济腾飞奠定了政策基础。各大零售集团投资在长
19、沙，他们将为长沙的经济发展鼓足经济士气，为长沙的发展做出积极的贡献。建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的需求。要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。中南购物中心的建立必将提高长沙商业的现代化国际化水平，为长沙的区域规划凝造了充足的商业氛围，同时也美化了长沙的街头巷尾，统一了长沙的文化环境，较好地丰富了长沙的文化底蕴。六、项目市场前景的总体评价本项目共分三部分，即中南国际商城即综合批发市场，中南摩尔以及住宅。在住宅方面，设计住宅八栋，加上公寓总建筑面积 22.56 万平方米。根据长沙
20、市的总体发展目标，随着城市化的步伐的进一步加快，长沙市民收入的不断提高，住宅方面会保持比较旺盛的需求态势。只要开发商户型设计合理，性价比有突出优势，再努力做到营销手段灵活性和多样性，广告宣传的针对性和实效性，一定有吸引广大的消费者来此居家置业的。住宅销售的火爆是可以预期的。在商铺方面，中南国际商城和小高品专卖市场总设计面积为 16.26 万平方米。根据上述的调查与分析，只要商铺的设计在硬件方面有突出的竞争的优势，包括仓储、车位的设计和配套，再在市场服务与管理方面有完善的建设与安排，根据市场的体系发展的客观要求，升级版的批发市场无疑具有强大的竞争力。再加上高桥得天独厚的人气效应，一定会吸引广大的
21、经营户和市民来此投资置业的。如果在招商方面策略得当，如果能够成板块在吸引到国内外知名的商业合作伙伴，如果在产权融资以及销售模式方面有所创新，如果在价格方面有较强的竞争优势，商铺的顺利销售甚至火爆是完全可以预期的。在中南摩尔方面，主力卖场和大型超市总设计面积 7.8 万平方米。如果能找到理想的合作伙伴，并着意打造一种全新的高尚生活理念，这种集购物、娱乐、休闲、健身、美食于一体的 MALL 模式，一定会对长沙的消费理念形成巨大的冲击并形成强大的吸引力的。只要设计体现摩尔的灵魂，在宣传方面使摩尔概念真正深入人心。中南摩尔一定会成为长沙市商业的标志性建筑，并凝聚旺盛的人气。从商业地产来分析，市场=人+
22、购买力+ 购买欲望。从人口规模来分析，第一层次是长沙市区人口，为 189 万人，第二层次是长沙市人口，为 600 万人，第三层次是长株谭人口，为 1252 万人。第四层次是长沙市“一小时经济圈”人口，这些城市包括株洲、常德、益阳、湘潭、岳阳和衡阳，为 3573 万人。从购买力来分析，当家庭存款达到 10 万元时，便具备商业地产购买力，这类家庭约占总人口的 30%，仅从长沙市城区人口来统计，其购买力达20 万个家庭。从购买欲望来分析，根据随机防问调查得出结论，在 10 万元级消费欲望中，人们购买欲望的顺序为商业门面、住房投资、小车，从不断火曝的家庭购车热中不难发现，长沙市的商业地产还有具大的市场
23、潜力。 第三章 投资估算及资金筹措一、 投资估算范围本项目总用地面积 18.5 公顷，其中道路用地 2.95 公顷，小区用效用地 15.2 公顷。第一期用地 180 亩，规划总建筑面积 313467 平方米，其中商铺 143060 平方米，公寓 108429平方米，地下室 5 万平方米，建筑密度 40.9%，容积率 2.98，绿化率 30.5%。二 估算依据1建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法2依据上述规定，根据建筑结构形式，结合长沙市目前实际工程造价估算三 投资概况估算本项目总投资 85705 万元人民币，包括土地成本费、报建费、建筑工程安装费、城市基础建设设施配套费、管理费用、销售费用
24、、不可预见费用等。1、 土地成本费第一期占地 180 亩，土地成本费包括购买土地费用、拆迁费用，共计人民币 23040 万元。2、报建费用：商业 14060 平方米179 元+公寓 108429136 元+地下室 50000136元=4715 万元，重点工程减免后为 471560%=2829 万元。3、建筑安装工程费用根据目前长沙市材料调查及走访周边建筑工地、住宅区，再结合本项目设计构想，综合基价制定标准如下：A、 地下：50000 平方米1500=7500 万元B、地上高层：191827 平方米 1200=23019 万元C、地上多层：71640 平方米800=5731 万元建安费用小计：A
25、+B+C=36250 万元4、 市基础建设设施配套费用综合基价制定如下：设计费用 35 元/平方米；景观费用 100 元/平方米；水电工程费40 元/平方米（按建筑面积计算） ；电梯 60 元/平方米（按建筑面积计算） ；消防 80 元/平方米（按建筑面积计算） ；人防 15 元/平方米（按实际工程量） ；弱电 20 元/平方米；以上合计 350 元/平方米。总费用：313467350 元=10971 万元。5、管理费和销售费用各项费用按总销售额提取。管理费按销售收入的 1.5%计算；销售费用按 2.5%计算；广告费用按 2.5%计算；销售税金按 5.6%计算；不可预计费用按 2.0%计算，总
26、销售收入约为109491 万元，合计管理费和销售费用成本为 109491 万元14.1%=15438 万元。项目总投资：小计 1 至 5，共为 85705 万元。表一 项目总投资估算表单位：万元序号 项 目 总 投 资 单 元 投 资1 开发建设总投资11 土地费用 23040 128 万元/亩12 报建费用 2829 16 万元/亩13 建筑安装工程费用 36250 1156/平方米14 城市基础建设设施配套费 10971 350/平方米15 管理和销售费用 15438 492/平 方米2 经营资金3 项目总投资 85705 2734/平方米四、 资金筹措本项目共需筹措资金 85705 万元
27、。资金筹措采取滚动开发模式，启动资金来源于自有资本金、银行贷款。其余各年来源销售收入。资金筹措方案见表二。表二 投资计划与资金筹措表单位：万元序号 项 目 合 计1 项目总投资 8570511 开发建设总投资 8570512 经营资金2 资金筹措 8570521 资本金 4300022 借贷资金 1000023 预售收入 10949124 其他收入第四章 项目经济效益与社会效益分析一、 公寓和商铺销售收入估算本项目对公寓、商铺拟定全部销售，均作销售收入估算。1、商铺：一层：38432 平方米15000 元=57635 万元。二层：28539 平方米5000 元=14270 万元。三、四层：31
28、312 平方米3000 元=9394 万元。2、公寓：108429 平方米2600 元=28192 万元。以上合计，本项目预计可实现销售收入 109491 万元。销售收入估算详见表三。表三 地产销售收入估算表单位：万元序 号 项 目 合 计1 公寓销售收入 2819211 可销售面积（平方米） 10842912 单位售价（元/平方米） 260013 销售比例（%） 1002 商铺销售收入 8129921 可销售面积（平方米） 9828322 单位售价（元/平方米） 827223 销售比例（%） 1003 销售收入合计 1094914 销售面积合计（平方米） 206712二、 总成本费用估算本项
29、目建设总成本为 85705 万人民币。根据建设进度，各年总成本估算详见表四。表四 总成本费用估算表单位：万元序号 项 目 合 计1 土地费用 230402 报建费用 28293 建安费用 362504 城市基础设施配套费109715 管理和销售费 15438合 计 85705三、 财务评价1、投资利润及利润率本项目投资利润共计 23485 万元，投资利润率为 27.7%。各期投资利润率详见表五。表五 损益表单位：万元序号 项 目 合 计1 销售收入 1094912 总成本费用 857053 销售利润 237864 所得税 5 税后利润2、财务赢利能力分析本项目财务内部收益率为 15%，大大高于
30、行业基准基准收益率 8%，按房地产行业行业基准收益率 8%计算说明财务上可行。投资现金流量详见表六。3、财务清偿能力分析参见表七“资金来源与运用表” 。该表中的各期累计赢余资金为正值，表明该项目能自行平衡。4、不确定性分析根据总成本费用的构成和性质，根据盈亏平衡点计算公式：年固定成本盈亏平衡点= 年营业收入年可变成本年营业税金及附加经计算项目的盈亏点为 73%，即项目达到预计的 73%时即可达到盈亏平衡。说明项目存在一定的风险。主要技术指标详见表八。五、 经济效益评价结论通过以上分析可知，本项目的投资利润率较高，利润总额为 23786 万元，投资利润率为 27.7%，全部投资财务内部收益率大为
31、 15%，大大高于行业基准基准收益率 8%，项目具有较强的获利能力。六 、项目社会效益评价本项目社会效益明显。1、本项目符合长沙市城市建设的总体规划“西文东市” ，建设了长沙市东部市场，促进了长沙市经济的发展。2、提升了长沙市东部商圈的品位，加大了长沙市市场对外省的辐射力，提高了长沙市商业贸易的竞争力。3、方便了长沙市东部地区居民的生活，给长沙人民的购物注入了新的理念，真正是集购物、娱乐、休闲为一体。表六 现金流量表单位：万元序号 项 目 合 计1 现金流入 10949111 销售收入 10949112 自营收入13 回收固定资产余值14 回收经营资金2 现金流出 8570521 开发建设资金
32、 7957422 经营资金23 运营费用24 经营税金及附加 61313 净现金流量 237864 累计现金流量 23786财务内部收益率 FIRR(%) 15%表七 资金来源与运用表单位：万元序号 项 目 合 计1 资金来源 11949112 销售收入 10949112 自营收入13 长期借款 1000014 回收固定资产15 回收经营资金2 资金运用 9570521 开发建设资金 7957422 经营资金23 经营税金及附加 613124 借款本金偿还 100003 盈余资金 237864 累计盈余资金 23786表八 主要技术指标一览表序号 项 目 单 位 数 据 备 注1 总用地 亩 1802 规划总建筑面积 平方米 3134673 开发建设总投资 万元 795744 销售收入 万元 1094915 销售税金 万元 61316 销售利润 万元 237867 销售价格 元/平方米71 公寓 元/平方米 260072 商铺 元/平方米 82728 投资利润率 % 2779 内部收益率 % 15%10 财务盈亏平衡点 % 73
