1、西南交通大学硕士学位论文房地产上市公司财务报表分析姓名：李红娥申请学位级别：硕士专业：工商管理(MBA)指导教师：肖作平2012-10西南交通大学硕士研究生学位论文 第1页摘要年报是利益相关者了解上市公司最重要的一种方式，通过上市公司的年报能认清公司的质地，年报解读，要综合财务管理、财务会计、审计等相关的知识，需要结合财务知识和上市公司公开的披露的消息等非财务知识，分析该家公司的现状。基于这样的背景，本文希望通过实证研究通过财务会计报表分析房地产行业的状况以及发展趋势。同时本文也希望从行为学和社会学角度，分析非财务信息对于分析房地产行业的状况的有用性。本文以国内房地产龙头企业万科公司(A股代码
2、000002)、保利地产(A股代码：600048)、招商地产(A股代码000024)为行业代表，对2009201 1年三家公司的年报进行分析，分析三家公司的财务现状和发展前景。本文拟从实证财务会计的基本理论出发，通过财务信息与非财务信息两个方面探讨房地产行业企业状况与前景，其中运用财务管理知识、财务会计知识分析财务报表。本文拟以三家房地产上市公司的年报数据为样本，对其三家公司进行综合评价分析。本文的主要内容和结构安排如下：第一章为绪论，通过介绍本文的研究背景和研究意义来引出本文研究的主题，继而介绍本文的研究方法和框架内容。第二章为文献综述，主要概述了实证财务会计理论和财务报表分析的相关理论和方
3、法。第三章房地产行业的现状和三家房地产公司的概况。第四章为三家房地产上市公司财务报表的比较分析。第五章为三家房地产上市公司未来成长的展望。第六章为总结部分，包括结论、建议和研究的不足。关键词：财务报表分析；财务信息；非财务信息；综合评价分析西南交通大学硕士研究生学位论文 第1I页AbstractAnnual report is one of the most important ways to understand public Corporation forinvestors，by the way the investors can know more well about the qual
4、ity of the companyTointerpretation the annual report，we need comprehensive financial management，financialaccounting，auditing and other related areas of knowledgeBased on this background，thisarticle hopes to analyze real estate industry status and development trend by the empiricalresearch and financ
5、ial statements analysisAt the same time，from behavior science and thesociological angle，this paper also hopes to analyze non financial information to the realestate industry statusBased on the domestic real estate enterprises Vanke Company(Astock code 000002)，Poly Real Estate(A Stock Code：600048)，re
6、al estate investment(Astock code 000024)as the research object，we analyze the corporate governance level，bythe 2009201 1S reporting interpretationFrom the empirical financial accounting basic theory and financial information andnon-financial information of two aspects of the real estate industry ent
7、erprise status andprospects，the paper discuss the condition of the development about companyAnd thefinancial management， financial accounting knowledge are used to analysis of financialstatementsThis paper intends to three real estate public Corporation annual report data assample，on the third compa
8、ny comprehensive evaluation analysisThe main content andstructural arrangement is as follows：The first chapter is the introduction，through the introduction of the researchbackground and research significance to introduce the subject of this article，and thenintroduces the research methodology and fra
9、meworkThe second chapter is the literature review，mainly provides an overview of theempirical theory of financial accounting and financial statement analysis theory and methodThe third chapter introduces real estate industry current situation and historyThe fourth chapter analyzes financial statemen
10、ts of three real estate publicCorporationsThe fifth chapter predicts three real estate listing Corporation future growth prospectsThe sixth chapter is the conclusion，including the conclusion，suggestion and deficiencyof the researchKeywords：Financial Statement Analysis；financial information；nonfinanc
11、ial information；comprehensive evaluation analysis西南交通大学硕士研究生学位论文 第l页第1章绪论11研究背景随着房价的逐日攀升，政府开始使用宏观调控的工具进行调控，如人民银行提高准备金率、部分城市开始出台限购令，从而抑制房价上涨过快。据统计，201 1年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元平方米，与10月相比下降028，连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。1房价的下跌，一方面是因为房地产商资金紧张，若不降价，很可能就面临着资金链断裂的危机，另一方面是投资者对房价的预期是下行，所以他们采取观望的态度。房地产在2011年面临困境的背后
12、是我国财政紧张，货币正常的紧缩，实体经济不佳。对一个陌生公司的分析，投资者(或者说是利益相关者)入手的途径就是报表，尤其是上市公司，年报是按照规定报送且经独立第三方进行审计，信息量巨大，对其的分析能看到公司的财务情况、经营方针甚至是战略。随着网络的发展、国民素质的提高，上市公司的年报已经越来越受到关注，利益相关者开始利用这一信息库，对其中的财务数据进行分析，并且指导自己的行为。如今，财务会计体系在不断的发展，为了给投资者更有用、值得信赖的财务信息。跨国公司的不断发展，国际贸易的不断加深，都促使了国际会计准则的兴起。目前，IASB于2011年上半年发布了最终的国际财务报告准则第13号公允价值计量
13、，目前韩国、加拿大、中国香港地区已经使用国际会计准则。近年来，实务界都纷纷关注财务报告的质量问题，能不能给投资者提供充分可靠的财务信息。主流的实证财务会计理论对会计信息的决策有用性做了深入而广泛的研究。另一方面，我们也需要重视非财务信息的重要性。我国国务院总理温家宝2012年3月14日在中外记者见面会上表示：“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松”，2这次的表述依然坚持了房地产调控政策的方向，并没有明显的变化。由于这条讲话，立刻引起股市波动，尤其房地产板块立即下跌，3月14日沪深两市房地产板块净流出15790232万元。通过这个例子可以看出，房地产行业受宏观政
14、策影响很大。一定要注意非财务信息，才能更好的研究相关房地产企业。基于这样的背景，本文希望通过实证研究通过财务会计报表分析房地产行业的状况以及发展趋势。本文主要通过三家房地产上市公司的年报和非财务信息来分析房地产行业的状况与前景。1资料来源于FT China，垫!卫：!j塑：!垫i旦!墼：!壁堡12资料来源于中国网一新闻中心(newschinaCOIIIcn)，坠iE；!翌型：!bi!璺旦型!：!型g墼：；Q121Q：!丝至；!塑!西南交通大学硕士研究生学位论文 第2页12研究的意义1、理论联系实际古人云“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”不能在实际得到实践的理论，是无法验证正确性和得到升华。只
15、有通过分析具体的企业案例，才能不断加深对理论的认识，学以致用。只有运用过的知识，才能真正的变成自己掌握的知识，而不是躺在课本的知识。会计是-I-J语言，要搞清楚一个企业的真实状况，需要掌握会计基本知识，分析企业的财务状况和公司治理水平。透过财务指标，结合公司的情况和行业情况分析，真实的评价公司的财务状况和运营情况，为公司治理提出指导性的建议。2、提高分析和解决问题的能力在年报分析中，首先要注意行业的特殊性，先要对行业有一个很深入的了解，知道这个行业与其他行业的不同之处。其次要通过年报，分析这家公司的财务状况，进行横向和纵向的比较。最后，更要关注非财务信息比如报表附注、上市公司其他公开披露的信息
16、、国家对该行业一些宏观政策。因此提高自己的分析问题、解决问题的能力。也可以摸索出一套分析财务报表的方法。3、为投资者的投资决策提出一些建议读懂财务报表，能够真正的得出公司真实的发展状况。上市公司的年报是为投资者提供有效的信息，为投资提供帮助。股市信息过多，有很多虚假的信息，不应该盲目跟从所谓的内幕消息，应该从公司的财务状况、基本面的方向入手。需要冷静下来，仔细研究财务报表，分析行业发展状况，吃透行业相关政策，才能够在股市中找到真正值得投资的股票，发掘价值洼地，从而获利。4、为公司治理提出指导性建议身处在企业内部，有时候会一叶障目，从外部的眼光看待，可能境况会大不一样。管理层可以借鉴外部的一些建
17、议，适时调整相关的经营决策，更好的提高公司治理水平。5、为其他投资者提供参考资料能够使投资者更好的理解行业和公司的状况，为他们的投资决策更好的服务。13论文的研究内容本文拟从实证财务会计的基本理论出发，通过财务信息与非财务信息两个方面探讨房地产行业企业状况与前景，其中运用财务管理知识、财务会计知识分析财务报表。西南交通大学硕士研究生学位论文 第3页本文拟以三家房地产上市公司的年报数据为样本，对其三家公司进行综合评价分析。本文的主要内容和结构安排如下：第一章为绪论，通过介绍本文的研究背景和研究意义来引出本文研究的主题，继而介绍本文的研究方法和框架内容。第二章为文献综述，主要概述了实证财务会计理论
18、和财务报表分析的相关理论和方法。第三章房地产行业的现状和三家房地产公司的概况。第四章为三家房地产上市公司财务报表的比较分析。第五章为三家房地产上市公司未来成长的展望。第六章为总结部分，包括结论、建议和研究的不足。14研究方法图1一l论文结构安排图本文研究将定性和定量相结合，内容在于揭示我国房地产行业发展的现状，采用了以下几种研究方法：西南交通大学硕士研究生学位论文 第4页l、比较分析法本文研究选取了三家不同的房地产公司，通过对比分析，从偿债能力、盈利能力、成长性、现金流等方面进行比较，得出各个公司的财务状况，结合行业发展的状况，进而对公司的不足提出建议。2、文献检索法本文研究需要首先阅读大量的
19、会计、管理学书籍，才能正确的分析出财务报表。也需要查阅大量房地产相关资料，才能更深入的理解房地产行业的最新动态，为实证研究奠定理论基础。西南交通大学硕士研究生学位论文 第5页第2章文献综述21会计信息含量研究与决策有用的信息观二十世纪六十年代，实证主义经济学引入会计学，并在八十年代成为西方财务会计理论的一个主流学派。实证会计研究总体上可以归为两大类：信息含量的研究和经济后果的研究。1966年，美国会计协会(AAA)在“基本会计理论报告“中首次提出了决策有用观念(假如我们不能提供理论上正确的财务报表，至少应该使历史成本报表更加有用)。1 973年，特鲁伯拉德报告进一步使决策有用观得到进一步加强。
20、这一观念使会计研究对真实收益的探求转向对利益相关者影响的检验上来。决策有用观主张会计目标应当是为管理者、投资者、信贷者以及其他用户提供有助于决策的会计信息。它认为在符合成本效益原则的前提下提供的会计信息应该多多益善：强调会计信息的相关性，主张多种计量属性并存；对会计信息的精确性没有严格的要求，允许存在偏差。3FASB所出台的美国财务会计概念公告(SFACS)中，第l号SFAC就是财务报告的目标是提供投资和信贷决策的有用的信息。会计系统的中心是会计信息使用者，着重在会计报表的有用性，着重在会计信息使用者的核心地位。为满足企业的利益相关者对企业的会计信息的要求，决策有用观的会计目标对会计工作提出了
21、很多的要求，帮助投资者做好更好的决策。首先会计计量是最重要的，通过这一计量，能表达出会计从业人员想传递的信息。因此，两者的目标是一致的，会计计量也为决策有用观服务。Beaver在财务呈报：会计革命中首次提出的，这主要是针对在此之前一直占据统治地位的经济收益观所提出的。信息观着重在会计的盈余信息对股票预期收益和风险的评估，目前实行的会计盈余信息对预期的会计盈余产生影响，从而影响预期的股利和股价。信息观研究了会计信息如何影响股票价格，说明了会计信息对投资者决策到底有没有用，会计信息的确是要满足所有利益相关者的决策有用性。契约观是强调各种契约与会计信息生成的相互关系，契约形式影响到会计选择，对决策产
22、生影响。故此，本文的会计信息含量是基于契约观来研究，着重在会计信息满足契约相关方的决策有用性。3韩颖，陈砀。主体观与决策有用观的内在联系， 财会月刊2005年02期西南交通大学硕士研究生学位论文 第6页22利益相关者理论196卜1970年间，斯坦福大学的教授对利益相关者做了深入的研究，于此同时，他们对“利益相关者”做了说明，即企业的生存和发展，都离不开除了股东外的另一部分人的支持，他们与企业有着一种说不清楚的关系，由此看来，企业不仅仅为股东服务，同时，还有另一部分人群和企业的利益息息相关。420世纪80年代中期，经济学家弗里曼从广义上定义了“利益相关者”，他认为所谓“利益相关者”就是指在一个集
23、体中，能够影响集体的决策实现，或者受到集体的决策影响的人。弗里曼对利益相关者的定义作了扩展，增加了利益相关者的外沿，通过此定义，我们可以把政府部门、债权人、甚至个人都作为利益相关者。20世纪90年代，布莱尔作了相关的研究， 定义为向企业贡献了专用型资产的人或集团，并处于风险投资状况。按照这个定义，一个群体首先要拥有一定的专用资产，其次对这些专用资产还要拥有清晰的所有权，最后这个群体整体要达成一致，才能组成企业。当然，风险与资产成正比，资产越多，他对食业拥有的所有权份额就越多，相应的风险就越大，这就为公司所有权的分配提供了一种可靠的方法。523代理成本理论按照詹森和梅克林的表述，代理成本是指委托
24、人为防止代理人损害自己的利益，需要通过严密的契约关系和对代理人的严格监督来限制代理人的行为，而这需要付出代价。6由于经济不断发展，跨国公司不断兴起，公司规模越来越庞大，光靠家族式的经营产业已经无法满足需求，职业经理人的出现极大的满足经营现代化企业的要求。聘请职业经理人，有利于提高工作效率，实现所有者和经营者双赢的结果。但是同时带来一个很大的问题，就是代理成本的问题。当所有权和经营权分离后，所有者自然希望职业经理人付出大量精力全力经营企业，一切以实现股东财富最大化的目标。但从职业经理人角度看，由于自己拥有的股份很小，或者根本没有拥有股份，就不以股东财富最大化为目标，追求自己的利益，比如修建豪华的
25、办公楼，出差入住超五星酒店等。究其原因，因为严重的信息不对称导致这一问题的产生。职业经理人经营公司，4资料来源于中国公司治理网!乏；!型：!i竖!：!垒堡：!gQ!i!Qh2：i!g!：垒!型：銎!坚!：i垒!量!堡三：!鱼：j叶雪飞， 基于利益相关者理论的商业银行公司治理研究， 科技经济市场，2009年第二期6资料来源于MBA智库百科!Q；!塑i!i：地垒!i堡：!型!iEi!生曼签堡垒坠焦Z塑壁堡釜垒生星垒塑璺塑鱼堡堡!塑坚塑堡至!塑Q塑墅堂l塑鱼西南交通大学硕士研究生学位论文 第7页掌握公司的预算，可以使用手中的权限分配资源，做出有利于自己的决定。职业经理人在这方面就处于了有利地位，而所
26、有者则处于弱势地位。一些没有职业道德的职业经理人就可能通过分配资源，追求个人利益最大化，而所有者对此一无所知。如何解决这一问题?通过所有者与职业经理人签订业绩契约和加强内部控制，极大的提高职业经理人的积极性，甚至对职业经理人进行配股，并且股权在卸任后才能进行买卖。24财务报表分析理论财务报表分析是通过一定的分析方法使财务报表提供的信息达到决策有用性的一种手段。7对象的特殊性决定方法的特殊性，分析的对象是财务报表以及附注。报表不仅分析数据，数据的表问关系，格式结构也是重要一环。在分析过程中坚持定量与定性相结合。财务报表分析的主要方法有以下的五种：1、比较分析：是主要分析会计信息的数量关系、数量差
27、异，是所有分析的基础。2、趋势分析：是为了揭示会计数据变化的原因，帮助预测发展形势。3、因素分析：是指几个因素共同影响某一经济指标时，测算每一个因素的变动对经济指标影响程度的一种分析方法，有主次因素分析法、因果分析法、因素分摊法、连锁替代法等。4、综合指标评价法：Lev&Thiagarajan(1993)的会计盈利信号识别法也可以被看做是一种综合评价盈利质量的方法，采用了8项指标(包括：总资产的对数值、分析师对长期盈余成长性的预测中值、财务杠杆、股利分配、系统风险、回归标准误差、未交税款和现金流量)构建综合评价模型。我国学者苟开红(2005)从相关性和可靠性出发，采用-j4项指标构建了综合评价
28、模型8。多指标分析法在实证研究中多次被借鉴。5、盈利质量分析方法：盈利质量最早是被应用在美国证券行业股票的基本面分析中。在20世纪60年代末，桑顿L奥格费和罗伯特索贝尔撰写的收益质量一书详细讨论了投资者如何分析和看穿公司所报告的会计利润，指出非营业利润、费用变动、应收账款和存货状况、负债和现金流状况、企业股利和会计政策等因素都对企业的盈利质量和持续发展有着重要影响，对盈利质量研究产生了深远影响。美国USGAAP准则认为，评价一个公司披露的收益质量(Earning s Quality)有两7资源来自于中华会计网校， 对现行财务报表分析体系及分析方法的若干思考垒三型；笪j蟹墅：曼垫i翌垦垒曼：鱼里
29、!旦皇!二圣璺Z兰里尘兰垄至2Q塑曼!垒堕芏!Q里圣璺兰Z兰至!Zl鱼QQ茎垒墨：垒主尘8苟开红上市公司盈利质量综合评估模型及实证研究tJ当代财经，2005年第4期西南交通大学硕士研究生学位论文 第8页个原则，即公司呈报的盈余数据的客观性和保守性，当会计报表的保守性和客观性受到破坏时，收益质量就被认为是低下或危险的。9盈利质量有以下几个内涵：真实性，即盈利质量完整性与客观性。安全性，应对风险水平的能力。稳定性，企业收益水平是不是稳定，是不是变动相对平稳。持续性，即企业的盈利是不是能在未来保持，要看盈利是不是通过经营活动产生，如果是变卖土地等暂时性活动，盈利就不具有持续性成长性，即企业利用资源获
30、取收益的能力是不是具有持续性，如果是资源性企业，一旦矿产资源枯竭，就会导致不再能够创造收益。同时考虑到企业在社会生活中具有责任感，从事行业对环境会不会具有污染，不单方面考虑经济利益，要考虑环保责任。25文献评析通过上面的回顾可以看出，基于财务信息是对利益相关者的决策提供有用的会计信息。随着人们越来越意识到代理成本问题的日益严重，投资者更加注重对报表的分析，从而了解这个公司是不是一家值得投资的公司，为决策提供有力的信息支撑。同时，相对于单一的某几个财务指标和比率，盈利质量综合评价体系也提供了一个相对综合和全面的信息评价视角。另一个方面，人们也意识到单纯靠财务报告来看待一个企业是不是优秀的企业存在
31、局限性，财务报表更多的反映过去的历史数据，而一个成长性企业，在初期可能投入远远大于产出，不能代表这个企业就没有可投资的价值。需要结合非财务信息，去分析一家公司，尤其是注重报告中附注对非财务信息的披露，对于上市公司，也应当关注公司的公告，以及这家公司是不是拥有一些专利权。9陈平杜红领CE市公司收益质量评价体系构建，财经视线。西南交通大学硕士研究生学位论文 第9页第3章地产行业发展的现状及公司简介分析中国房地产行业，本文拟通过三家房地产公司的情况来进行分析，进一步揭示在宏观调控政策下行业发展情况。房地产受银行信贷政策和税收政策调控影响很大，近期出现比较大幅度的下调，未来发展趋势呈现不明朗状态。因此
32、，研究房地产上市公司的财务报表，有利于我们分析房地产行业的抗风险能力，实现行业的可持续发展。31地产行业发展的现状随着我国城市化进程不断加大和住房商品化等重大措施的实施，近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前，由于房价过高带来很多社会负面的影响。国家发布了限购令等措施抑制房价，201 1年10月份中国15个最大城市的房产交易量同比下降39。全国而言，10月房产交易量同比下降116，降幅超过了9月份的7。交易量下降已经影响到开发商的现金流，在某些情况下，还影响到他们偿还银行贷款的能力。国际货币基金组织(IMF)本月指出，继2009年和2010年放贷激增(其中相当大一部分资金流入房产业)后，
33、违约上升是中国金融业面临的最大风险之一。9去年中国土地销售大幅放缓。债台高筑的地方政府面临的麻烦很严重。土地拍卖是地方政府极为重要的收入来源。201 1年有近900宗土地流标流拍，约是2010年的3倍。另一方面，130个大城市的政府土地销售收入同比减少了13，至19万亿元人民币(合3000亿美元)。目前一切的政策，都表明政府方面不会放松对楼市的调控力度，直到房价回归合理水平为止。2010年-201 1年，央行12次提升准备金率，这一旨在打击通胀的努力却“意外”影响到了房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业，陷入资金链困境的开发商近期开始被迫降价销售。而另一方面，我国正在总结房产税改革试点的
34、经验，积极推进改革试点。一旦征收房产税，对于本来就惨淡的房地产行业，无疑是雪上加霜。目前，上海、重庆都己宣布对个人住房征收房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定06；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0512。9资料来源中国评论新闻网垦!望；!笪!型：!垫!兰!i!堡旦!堕i：!堡!：曼!叠Q!g尘!壁垒!望!垒i!堡盟堑圣：i!垒!id：iQi2l412西南交通大学硕士研究生学位论文 第10页32万科、保利、招商地产公司概况321万科概况万科，全称万科企业股份有限公司，1984年5月成立，目前，是中国专业
35、性住宅中最大的建筑企业，是股市里的代表性地产蓝筹股，目前同时在A股和H股上市。1991年开始发展跨地域房地产业务，同年发行新股，A股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积8977万平方米，销售金额10816亿元。营业收入5071亿元，净利润728亿元。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。过去二十年，万科在发展
36、过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜，获得过多次的投资者关系等国际权威媒体评出的最佳投资者的奖项。10目前，万科公司积极响应国家号召，走低碳经济的道路，大力推广和发展绿色建筑的概念， 把做绿色企业作为万科的中长期的战略目标和承担的社会责任。322保利概况保利房地产集团股份有限公司(简称保利)由保利集团控股，成立至今20余年，于2006年上市。是一家从广州的区域性房地产开发企业迅速成长为全国大型房地产集团公司，现拥有国家一级房地产开发资质。公司多元化经营，业务涉及地产、酒店管理、贸易等，公司在保利集团的支持下，在激烈的市场
37、竞争中，利用优质的土地储备优势艰苦奋斗，迅速树立起保利的良好声誉，形成了巨大的品牌价值，稳固了领先的行业地位。2006年3月23日，公司名称变更为保利房地产(集团)股份有限公司。保利地产下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利(香港)控股有限公司、保利文化集团股份有限公司、保利民爆科技集团股份有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产(集团)股份有限公司(股票代码：SH600048)与保利(香港)投资有限公司(股票代码：HK00119)两家境内外上市公司。房地产项目主要遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等50多个城市及地区，在十几个国家设有子公司”资料来源于万科官方网站
38、、垒羔圭E；!曼旦：!垫垒塞皇：曼Q堡：翌!曼!竺茎!：垒墨12茎2i壁三!垂!三皇坠Q!羔!垒!基殳蔓垒!西南交通大学硕士研究生学位论文 第11页和办事处。保利地产在全国的布局策略以北上广为基点，向全国辐射，现在的覆盖城市达到23个，同时拥有80余家控股的子公司。在商品房方面，保利公司倾力推出了“尊享、珍品、康居、山水”等品牌的产品11，别墅、花园洋房、多层、电梯公寓等均涵盖；在商业物业方面，公司大力打造超五星酒店、商圈、标志性写字楼等。公司整体的业务从商品房开始拓展到上下游的建筑施工、物业、相关经营等。总的来说，保利地产基于住宅商品房的开发，进行有效的拓展，扩展到相关物业。公司落实的发展战
39、略是“三个中心，相对发散”，公司以大型城市为中心，发散到二级甚至三级城市；以房地产为中心，发散到上下游产业；以商品住宅的开发为中心，发散到相关领域。在20年的发展中，努力提高效益，适度控制开发规模，从而提高自己收益，同时企业高管亦重视公司的资金运作，在公司领导的带领下，树立了良好的行业形象，建立了卓越、务实的行业口碑。323招商概况招商局地产控股股份有限公司(简称招商地产)，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。2011年底总资产高达797亿元，是中央直接管理的国有重要骨干企业，亦被列为香港四大中资企业之一。于1993年在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码A000024
40、，B200024。招商地产隶属于招商局集团(简称招商局)，为集团三大核心产业之一。目前，招商地产的市场格局以深圳作为中心，以长江三角、珠江三角和环渤海经济带作为伏线重点区域，在二十余年的过程中，招商地产秉承以人为本、以客为先的理念，做好房地产开发、物业管理，分别在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。总资产逾2000亿元，管理总资产逾17万亿元，利润总额近140亿元，在中央企业的位置(按利润总额排序)进一步上升至第8位，是中国民族企业参与世界竞争的重要力量。多年的发展让招商地产积累了诸多
41、的经验、拥有了更多的优势，提出了“绿色地产开发理念”和“社区综合开发模式”，12实现了住宅开发和商业发展的共进。公司一手抓商业住宅，一手抓商业租赁。公司最成功的租赁物业是集中在蛇口的海上世界商圈，“资料来源于保利地产官方网站垒主主卫；：鱼：2垒!竺翌：竺璺望!：琶!垒宣竺主一i翌!坌：垒兰E!i堕三圣”资料来自于我来房产网!乜；!塑：塑!ii：!鱼型i!：；Q!Q二竖：2j!i22箜1西南交通大学硕士研究生学位论文 第12页面积大约70万平方米，近年来，随着蛇口地铁的开通、深圳到香港交通一体化进程快速发展，方便了香港本地人到深圳购物，将为公司带来了惊人的收益。这种模式也导致其他的公司纷纷效仿，
42、因为这一方面可以拓展公司的商业地产业务，另一方面也增加了公司融资渠道，提高了公司金融创新的能力。招商地产除了传统的住宅开发、还经营着供水供电、商业出租等多项业务，多元化的经营为企业分散了风险，因此公司被称作“最具抗风险能力的房地产商之一”。13在绿色建筑方面，招商地产更是在业内名列前茅，公司践行绿色地产开发。这些都来源于公司对城市合理规划、地球可持续发展的认真思索，对人类居住环境和房地产模式孜孜不倦的探索。”资料来自于搜房网垒!跫；!曼曼兰：90：兰垒婪!坠坠：笪坌坠竺垒!至二垒垒二壁垒!璺墨垒垒垒圣璺：垦!堑!西南交通大学硕士研究生学位论文 第13页第4章万科、保利、招商财务报表分析比较万科
43、、 保利、招商地产的业绩评价，主要通过财务报表分析。分析一家公司，不能独立看待它的财务报表，更应看行业的特殊性。要看到房地产作为特殊的行业，由于房产多数为期房，故在交房前的一年、两年，实际上开发商已经收到钱，故预收账款比较多，在建工程比较巨大。根据会计准则，只有业主收房时，会计上才能确认收入。房地产行业上反映的收入，大部分都来自于前一年、前两年的交易产生的收入，而并不是当期交易产生，故2011年利润很多反映的是2010年、2009年交易产生的利润，故笔者认为分析房地产企业，应着重于分析预收账款、现金流，而不是着重看当期利润。41资产状况分析411固流结构分析表41固定资产流动资产的比例年份 万
44、科 保利 招商2009 00022 00023 000702010 00050 00022 00049201 1 00056 00050 00059从上图可以看出，万科公司三年来流动资产不断在增加，固流比率不断下滑，(流动资产比例变大)，万科保持企业的低风险性，流动资产增加，资金成本趋向低，成本得到控制和改善。但通过流动资产的结构表中，可以看出货币资金较2010年下降，应收账款有大幅度的提高，而应收账款的变现能力不如货币资金。通过应收账款的账龄中，12年和23年的应收账款较去年增加，一方面由于万科公司在2011年在二、三线城市如成都、重庆等地大规模建设，由于房地产的周期比较长，应收账款的收回是
45、个比较长的时间，但另一方面要对重大金额计提减值准备。考虑到应收账款的问题，万科还需要进一步加强应收帐款的管理，加速资金的流转。保利公司2011年的固流比例L匕2010年有大幅度的提高，主要是固定资产规模变大，保利公司的固定资产增加的比例比较大，主要由于房屋等建筑物增加的比重比较大。招商地产的固流比例在2010年有大幅度的下滑，但是2011年又有所上升，这主要是由于房屋及建筑物增加比重比较大。西南交通大学硕士研究生学位论文 第14页412流动资产的内部结构表42万科流动资产情况会计期间 货币资金 应收账款净额 预付款项净额 其他应收款净额 存货净额 流动资产合计2009 1765 055 670
46、 597 6912 130，323，279，449372010 1840 078 868 727 6488 205，520，732，20 1322011 121l 054 712 652 7371 282，646，654，85519由上表可以看出，万科的货币资金在2011年下降很大，主要原因宏观调控政策促使楼盘的销售递减，回笼资金变慢，加强营运管理。同样，存货也在2011年大幅度提高，缘由受政策影响，还是楼盘销售变慢。万科应对旗下楼盘进行打折促销等优惠活动，提高销售，减低存货。表43保利流动资产情况会计期间 货币资金 应收账款净额 预付款项净额 其他应收款净额 存货净额 流动资产合计2009
47、1721 O53 1382 053 679l 88，504，161，242032010 1306 040 912 250 7493 146，67l，656，7391020ll 966 O56 667 220 8091 187，991，387，51053由上表可以看出，保利的货币资金比例连年下降，保利应该加强销售，及时出台相关销售政策，加强资金回笼速度，也同时看到存货比例连年上升，这两项比例与万科相比，都不如万科，应加强销售管理。表44招商流动资产情况会计期间 货币资金 应收账款净额 预付款项净额 其他应收款净额 存货净额 流动资产合计2009 2226 O28 002 452 7144 42，
48、636，157，1712010 1805 019 O01 773 7219 53，610，970，667201l 1959 012 001 834 6957 73，942，764，475由上表可以看出，招商的货币资金比例是三家最高且稳定的，只是在2010年略有下降，但2011年又上升了，说明在行业整个受调控的情况下，招商的资金管理的相当出色，但从另一方面来体现了盈余资金过多，资金的利用率有待进一步提高。再看，存货比例逐年递减，说明招商的存货管理有所改善。其他应收款占的比例是三家最大，且逐年上升，其中大部分来自于关联方交易，也许有利润操控的可能。413应收账款分析表45应收账款与收入比会计年度 万科 保利 招商2009 0015 0020 00122010 0031 0016 0007201l 0021 0022 0006西南交通大学硕士研究生学位论文 第15页万科的2011年12月31日的应收账款的账面价值为1,514，813，78110，2010年12月31日的应收账款账面价值为1,594，024，56107，下降了52，主要因为万科加强了应收账款的管理，应收账款周转率提高，且在收入增加的前提下，应收账款继续减少，应收账款与收入比在2011年下降一定幅度。由账龄分析可以得到，1年以内的应收账款为9161，说明万科公司的应收
