1、第七章 维修保养要求7.1 概述7.1.1 本承包单位对所提供及安装的机电装置免费保用二十四个月，时间应以业主方建筑师发出竣工证明书之日起计。7.1.2 在保修期内，本承包单位须负责保养及维修全部装置包括免费更换正常损耗的部件及对任何因安装或材料问题而损坏的零件、设备或系统，须予免费更换或修补直至业主方建筑师满意为止。7.1.3 在保修期内，本承包单位须按下列例行维修及检查要求执行，并须在每次保养及检查后作出记录并由物业管理人员签名确认，记录册须放置于消防控制中心或其它指定地点。7.1.4 在全部机电设备安装完成前，本承包单位应提交一份（不限于下列要求）详细的维修、保养及检查建议书供业主方建筑
2、师审批，在批阅后本承包单位应在保修期内按此建议书进行一切保修及检查工作。7.1.5 本承包单位应在保养维修期之前一个月将标书所要求的备件交予业主方。服务包括但不限于下列主要的项目，所列项目仅表示最低要求而非工作的全部。有关政府部门所要求的进一步测试和维修证书要求亦应包括在服务范围内。在系统故障或紧急事故发生时应提供 24 小时随时服务，人员回应紧急事故应符合下列要求：夜间必需于三小时内到现场日间必需于一小时内到现场7.2 设备系统7.2.1 例行维修及检查要求7.2.1.1 水泵定期维修a) 每月一次的工作(i) 检查轴承的情况及如有需要时加润滑油。(ii) 检查泵的振动和异常噪音。(iii)
3、 根据需要给泵手动排气。(iv) 核对工作电流。(v) 检查水流开关的操作情况。(vi) 检查止回阀的操作情况。(vii) 检查及修补漏水接口。b) 每半年一次工作(i) 如有需要，清洗过滤网。(ii) 检查任何可见的腐蚀和及有需要补漆。(iii) 检查及清洁马达。c) 每年一次的工作(i) 检查电控设备的操作。(ii) 拆除泵的连接轴安全罩，并检查连接轴的情况。(iii) 观察并调整任何连接轴未对准的迹象。(iv) 执行电动机线圈的绝缘测试。紧急维修当机组的运作电流高于预定的过载保护电流量时，电机的过载保护随即动作，水泵立刻停止运转。设于起动箱及总控制屏的红色故障指示灯亮起。按下过载保护，将
4、过载继电器复位，找出过载原因，修正及按下绿色起动按钮，将机组再次投入运作。7.2.1.2 风机定期维修a) 每月一次的工作(i) 核对起动箱处的电流表电流量。如电流高于正常值，注意过滤网是否堵塞，或风机的转动系统不顺滑。(ii) 注意机组有否发出异常噪音及震荡。如有，检查电机及风机转动有否受阻或风管风道受阻等。(iii) 检查轴承工作状况，注意有否不稳及过量震动情况。如有，需更换轴承。(iv) 检查风机传动皮带（如有）有否磨损，更换损坏皮带。b) 每半年一次工作(i) 收紧机组固定件及螺栓。(ii) 检查供电及起动器触点和各控制回路接线，清洁接触面及更换已损耗之电器元件。(iii) 对各轴承添
5、注润滑油。(iv) 清洁风机内的部及扇叶。c) 每年一次的工作(i) 对机组及支架进行补漆和紧定工作。(ii) 检查机组的弹簧隔震装置。(iii) 检查及如有需要清洁电控。(iv) 检查温控器的工作状况。(v) 执行电动机线圈的绝缘测试。紧急维修当机组的运作电流高于预定的过载保护电流量时，电机的过载保护随即动作，风机立刻停止运转。设于起动箱及总控制屏的红色故障指示灯亮起。按下过载保护，将过载继电器复位，找出过载原因，修正及按下绿色起动按钮，将机组再次投入运作。7.2.1.3 空调机定期维修d) 每月一次的工作(i) 核对起动箱处的电流表电流量。如电流高于正常值，注意过滤网是否堵塞，或风机的转动
6、系统不顺滑。(ii) 注意机组有否发出异常噪音及震荡。如有，检查电机及风机转动有否受阻或风管风道受阻等。(iii) 检查轴承工作状况，注意有否不稳及过量震动情况。如有，需更换轴承。(iv) 检查风机传动皮带（如有）有否磨损，更换损坏皮带。e) 每半年一次工作(i) 收紧机组固定件及螺栓。(ii) 检查各閥門, 控制閥, 供电及起动器触点和各控制回路接线，清洁接触面及更换已损耗之电器元件。(iii) 对各轴承添注润滑油。(iv) 清洁盘管,风机内的部及扇叶。f) 每年一次的工作(i) 对机组及支架进行补漆和紧定工作。(ii) 检查机组的弹簧隔震装置。(iii) 检查及如有需要清洁电控。(iv)
7、检查温控器的工作状况。(v) 执行电动机线圈的绝缘测试。(vi) 清洁盘管。7.2.1.4 分体式空调机定期维修a) 每月一次的工作(i) 检查异常噪音。(ii) 如有需要清理或替换滤尘网。(iii) 检查供冷供暖、温控器掣是否正常工作。(iv) 检查冷媒压力。(v) 检查冷凝水是否流畅。b) 每年一次的工作(i) 检查风机叶片的稳固。(ii) 检查电控设备的操作。检查及如有需要清洁电控。(iii) 清洗盘管及冷凝水管。(iv) 检查高低压力保护装置。(v) 检查电流、电压是否正常。7.2.1.5 冷冻 /热泵机组定期维修c) 每月一次的工作(i) 检查异常噪音。(ii) 如有需要清理或替换滤
8、油装置。(iii) 检查供冷供暖、温控器掣是否正常工作。(iv) 检查冷媒压力。(v) 检查冷凝水是否流畅。d) 每年一次的工作(i) 检查风机叶片的稳固。(ii) 检查电控设备的操作。检查及如有需要清洁电控。(iii) 清洗盘管，包括蒸发器及散热盘管及铝片。(iv) 检查高低压力保护装置。(v) 检查电流、电压是否正常。(vi) 清洗冷冻/热泵机组热 交換器內銅管。7.2.1.6 电动机控制屏定期维修a) 每月一次的工作(i) 清理控制屏内外部。(ii) 确保控制屏附近范围软爽的及通风良好。b) 每年一次的工作(i) 检查起动器。(ii) 检查断路器、接触器、保险丝、继电器、配线及相关部件。
9、(iii) 检查电线的连接及如有需要时施紧。(iv) 检查电控设备的操作。(v) 检查异常噪音或过热。(vi) 检查过载设定及如有需要时调较。(vii) 检查量度仪表及如有需要时更换。(viii) 检查指示灯，如有坏应作更换。7.3 油漆每年一次检查识别系统用的油漆有否脱落，若有发现，应重新扫油一遍。7.4 阀门定期维修每月一次的工作a) 检查渗漏。b) 于正常操作外，查试闸门是否能全开及全闭。7.5 防火风阀定期维修需按当地消防部门要求及生产厂家建议定期检查和清洁（不少于 1 年）及确保能正常运作。7.6 过滤器定期维修a) 每三个月一次的工作清理过滤器内部。7.7 自控设备定期维修a) 每
10、半年一次的工作(i) 检查、测试、调较或更换（如需要）所有恒温器、传感器、压力表温度表及保护系统切断器。(ii) 记录控制设施的实际状况。(iii) 检查控制系统的操作次序是否正常。7.8 水箱每月维修检查项目 内容a. 液位计a.1 测试液位计控制线路正常工作a.2 检查并保证液位计不受损坏及不受污染物阻塞以影响正常使用a.3 检查预设水位控制点以保证水箱贮存最大水量b. 浮球水位阀b.1 澰查并保证浮球导杆不受损坏及不受污染物阻塞以影响正常使用b.2 检查并保证阀门无漏水迹象及或遗漏零部件c. 定期水箱清洗，周期为每季一次7.9 管道每季一次检查所有管道接头有否漏水迹象并加以维护。7.10 环保抽查配合环保部门的抽查并做相应修改，调整以达环保要求。7.11 其他根据政府部门、公用事业部门所要求的维护保护工作。
