1、盘活存量资产提升企业价值大型施工企业寻求多元化经营的新方向财政论坛 CONSTRUCTION 盘活存量资产，提升企业价值大型施工企业寻求多元化经营的新方向张沛永 1 刘卫功 1 周秀利 21.北京市政建设集团有限责任公司； 2.北京易成市政工程有限责任公司摘要：建筑施工企业处于各产业微笑曲线的底端，各界对提升施工企业价值的途径已进行了大量探讨，主要还是通过向上下游企业延伸以提高获利性。事实上，大型施工企业经过长期发展，具有积累大量存量资产的特点，完全可通过内部挖潜迅速实现向上下游产业延伸。因此，盘活存量资产将成为大型施工企业提升企业价值的有效选择。关键词：多元化经营存量资产盘活一、引言的态度，
2、充分挖掘内部资源，通过盘活存量资产，提升企业价值，取得二十世纪 90 年代以来，我国建筑施工行业进入发展的 “快车了很好的效果，这种经验是值得借鉴的。道” ，然而，随着经济的飞速发展和城市化进程的加速，施工行业逐二、盘活存量资产是低成本迅速实现多元化经营的有效途径步成为市场化程度最高的行业，利润不断降低，行业发展陷入规模扩多元化经营模式的探索依赖于对企业内外部市场环境的分析，张和利润降低的困境，具体表现在：包括行业利润变化、竞争对手、企业资源要素、核心竞争力等，进而对一是施工本身处于各行业微笑曲线相对较低的环节。根据宏基经营业务和资源配置进行调整和重新选择。成功的实现多元化经营集团创办人施振荣
3、先生提出的“微笑曲线” （SmilingCurve）理论，组依赖于二个主要条件：装、制造处于产业链上获利最低的位置，技术、专利和品牌、服务分别一是进入的新业务领域具有与原行业相匹配的资源，包括资金、处于产业链左右两边获利较高的位置。运用微笑曲线理论，结合建筑技术、管理人力、客户群或者营销渠道等。新业务领域所需资源与现施工行业特点，施工企业如同组装和制造，获利最低，投资和运营作有企业资源有一个比较大的共享，有利于企业某些关键能力能够方为施工的上下游则处于产业链中获利较高的位置。便、快捷而且有效的复制到新业务领域中，从而使企业在进入新的业二是市场竞争激烈。以北京市建筑市场为例，1978 年建筑企业
4、务领域中，一开始就能站在一个比较高的起点之上。约 408 家，2000 年迅速增加到 5000 余家，另外在京直接承包工程的二是具有足够的财力支持。多元化经营的重要条件就是转型资外埠企业还有 313 家，呈现出供大于求的买家市场局面。金，企业应具有为转型提供支持的足够的财力或资本运作能力，特别鉴于此， “做大做强主业，多元化经营”逐渐成为建筑施工企业新是可持续的现金流支持，很多多元化经营转型失败，最直接的原因就的经营理念。实现多元化经营的方式上，多数企业采用了直接对外投是资金缺乏，澳柯玛多元化领域的失败、巨能的失败，无不是因为资资的方式，忽视了挖掘企业存量资产的价值，某集团采用了实事求是金的缺
5、乏。价体系，需要完整、严密的合同配合。在施工中加强合同管理，规范合的全面提升，才能有机会和国外的大型企业相抗衡。国际市场的投标同双方的行为，严格按照合同条款和条件全面履行各自的权利和义报价大多采用FIDIC 工程量清单计价模式，不管采用哪一种模式，其务，将清单与合同有机结合，并运用到工程造价管理工作中，充分发计价依据都是先进的企业定额。挥两者的作用，保证工程建设项目的顺利进行。3.结语在市场经济条件下，建设项目参与各方之间相互的权利、义务关实行工程量清单计价，顺应了我国工程造价管理改革的要求，结系主要是通过合同确立的，建设工程合同管理已不仅仅是一个签字合了我国工程造价管理的现状并借鉴了国外有关
6、国家实行工程量清画押的问题，而正在变成一个风险管理的问题。因此选择适当的建设单计价的经验。同时也是适应我国社会主义市场经济发展的需要。市工程同，正确确定工程量和合同价款的调整，防范施工合同的风险，场经济的主要特点是竞争，建设工程领域的竞争主要体现在价格和对建筑工程相关企业来说就显得非常重要。质量上，工程量清单计价的本质是价格市场化。采用工程量清单计2.2.2 有利于企业加强定额管理价，将有利于促进施工企业加快技术进步，改善经营管理，促进施工企业为了适应新的工程计价方式、提高市场竞争力、促进企业发企业管理由粗放型经营向集约型经营方式转变，有利于招标人科学展，建立和编制反映本企业先进水平的企业定额
7、是当前必须做好的合理的控制投资，提高资金的使用效益，对于在全国建立一个统一、一项重要基础工作。任何产品的价格都要以价值为基础，而真实反映开放、健康、有序的建筑市场具有重要的作用。产品的制作成本是计算产品价值的必要条件，建筑产品也是如此。企参考文献：业定额是一个企业自身的劳动率、成本降低率、机械利用率、管理费1宁素莹建设工程招投标与管理M 北京：中国建材工业用节约率与主要材料进价水平的集中表现，在考虑了施工的实际成出版社，2003.本之外，同时还要考虑企业投入再生产的资金来源，积累企业自我发2徐大图.工程建设投资控制M.北京：中国建筑工业出版社，1997展的能力。竞争激烈的建筑市场期望一个明确的
8、标准来判别某中标3建设部标准定额研究所 建设工程工程量清单计价规范价是否真正反映了企业个别成本与社会平均成本的价格差异，而企宣贯辅导教材M.北京：中国计划出版社，2003：1113业定额正是完成上述任务的有效工具。企业定额直接体现施工企业4张智钧浅议工程量清单计价模式J森林工程，2005，21 核心竞争力，其管理过程能够直接对企业的技术、经营管理水平、工(4)：66-67期、质量、价格等因素进行准确的测算和控制，从而能够控制项目的5张吉兆，李旺浅谈进一步完善工程量清单计价模式J成本。根据企业的特点和优势，建立和完善企业定额，带动企业素质山西建筑，2007，33(25)：27827920 城市建
9、设 2009 年总第 47 期?财政论坛 CONSTRUCTION 可见，借助原有施工经验，将业务转向投资、建设、运营服务一体本次盘活运作的写字楼零散分布于不同的区域，部分集团自用，化管理将成为众多大型企业的选择。具体的操作途径包括：部分关联企业整租使用，部分对外出租，缺少统一的经营和管理，简一是直接对外投资，利用企业资本优势，通过购买土地、固定资单的建设和装修方案无法解决分散经营问题，无法发挥协同效应和产、股权等方式直接进入其他业务领域，以获取收益。直接对外投资规模效应，实现价值提升。一般具有市场化程度高；进入门槛高，对于不以资金管理为主的企（二）通过资源整合探索解决方案业，转型资金压力大；
10、核心能力的转型有一定跳跃性，风险高，失败的资产实现盘活表现在价值的提升、资产沉淀原因和问题的解决风险与资金压力联系在一起时，风险加剧；新的行业给予转型企业试等等，而实现的方式则主要是对资源的再挖掘、分析评价和重新调整错的机会少，培养核心能力时间短等特点。配置，在此基础上让企业的存量资产流动起来，重新进入市场，实现二是内部挖潜，对企业内部资源进行整合，重新挖掘和实现存量内在的市场增值。资产的价值。内部挖潜是一个很好的切入点，具有可控性强、资金压本次写字楼存量资产盘活运作上，集团对写字楼运作相关资源力小、有利于为以后深入市场化投资培养队伍和核心能力。重新进行挖掘和梳理，通过不同层次不同过程的整合，
11、制定盘活运作在对多元化经营的成功运作条件和操作途径进行分析的基础规划，具体包括：上，该集团对施工市场和内部资源进行了盘整，发现作为历史悠久的一是定位写字楼市场级别。充分分析北京写字楼供需市场，包括施工企业，集团在承担城市建设任务过程中，积累了大量存量资产，市场规模、市场结构、区域分布等等，同时结合写字楼客观条件，定位比如土地、小型写字楼，这类资产名曰资产，但并没有给企业带来应写字楼市场级别。有的效应和作用，因此，集团决定借助盘活运作这些存量资产，提升二是精准定位需求群。充分挖掘和分析写字楼特点以及北京写企业价值，实现多元化经营战略目标。字楼供需市场，针对有利于提高写字楼认知度，精准定位写字楼需
12、求三、盘活运作的困境和解决方案探索群。作为国内城市基础设施建设的强势企业，该集团具有市政公用三是设计针对性的联合办公式经营方式。充分分析需求群的需工程总承包、公路工程总承包双特级资质，房地产开发一级资质，经求特点，针对特定的客户群，提出具有针对性的配套标准、服务内容、过多年的发展和壮大，成为施工领域中的品牌企业。经营和管理方式。在对拟盘活运作的存量资产的调研分析后，有多个写字楼具备四是整合资源，提出品牌连锁运作模式。写字楼客观条件的相似盘活运作的条件，且具有极强的相似性，其特点在于：地理位置十分性，结合提高认知度和服务水平的目标，整合集团、写字楼和市场资优越，处于城市发展核心区；周边商务配套和
13、生活配套相对完善；客源，建立写字楼品牌经营和连锁经营运作模式。户资源充足。然而，这些写字楼没有发挥其内在的市场价值，目前仅五是设计整体下的个性实施方案。针对写字楼的现实条件和品用于满足企业的基本办公功能，利用效率低，部分用于出租经营的，牌连锁运作模式，对写字楼进行细致分析，提出具体建设实施建议，也仅能维持盈亏平衡，没有为企业带来稳定的现金流。包括建设经营或是整理经营等，以满足盘活运作方案中的个性需求。 （一）盘活运作的困境四、盘活存量资产对实现企业多元化经营的战略意义存量资产盘活运作的目标主要是通过资源的重新整合提升资产整体来看，盘活存量资产对企业实现多元化经营转型具有重要价值，在设计如何提升
14、写字楼整体价值方案时，集团遇到以下困境：意义，包括：一是写字楼规模小，不能通过简单的扩大规模提高档次，实现价一是树立标杆，形成可复制的模式，使之具备更广阔的推广价值提升值，有利于整合其他类似存量资产。同时，打造成功的存量资产运作从拟盘活运作的写字楼的规划条件来看，大部分面积集中在模式、多元化的经营方式等，有助于提升企业的形象。20008500 平米左右，不具备建设大体量写字楼的条件，重新规划二是实现低成本和快速转型，为进一步扩张积累大量经验。在近后地上建筑面积最大的也仅有 20000 平米，属于中小型写字楼，因年的施工市场利润空间大幅下降的情况下，大量施工企业转向一级此，受写字楼规模限制，无法
15、通过扩大规模提高档次来实现资产的价开发、房地产开发、金融等领域。施工企业考虑到自身特点，盘活现有值增值。大量存量资产，将拓展和强化经营领域，实现低成本和快速转型，形二是传统写字楼软硬件配套没有针对性，无法满足高附加值客成新的经济增长点。户群需求，实现价值提升三是增加净资产，形成稳定的现金流。存量资产的价值长期沉写字楼历史相对“悠久” ，传统的运作方式缺少客户群的精准定淀，不能给企业带来应有的收益，通过盘活经营，重新实现内在的市位，以及针对特定客户群的内部装修、设施配套、物业服务等。作为政场价值，同时通过长期经营形成稳定的现金流，提升企业整体抗风险治、文化、金融、教育中心，北京具有高附加值的写字
16、楼需求群主要为能力。创业（成长）型企业和生产服务型业，因此，沿用传统写字楼的软硬件综上，写字楼存量资产的盘活运作在探索经营多元化转型上具配套，无法满足高附加值客户需求，实现价值提升。有重要战略意义。国内大型施工企业经过长期的发展大多积累了大三是难以通过集团施工品牌提升写字楼的认知度，提高出租率量存量资产，盘活存量资产，提升企业价值，将成为大型施工企业寻进而实现价值提升求多元化经营的新方向。作为长期以基础设施施工为主营业务的企业，先入为主的施工参考文献：企业品牌的市场认知度较高，相对的写字楼市场认知度较低，写字楼1李伟陈民投融资规划中国统计出版社2009运作仍沿用施工品牌，难以改变原有品牌观念，提高客户认知度，必2袁宏明彭松探索大学城建设良性发展之路中国投资须对写字楼注入新的品牌和新的内涵，实现价值提升。2007四是经营和管理分散，难以通过协同效应和规模效应实现价值3田野国有企业存量资产活化途径的研究毕业论文2001 提升城市建设 212009年总第 47 期?
