1、 商业街区运营发展计划书2007 年 1 月第一部分 市场分析篇一、 2006 年西安市国民经济和社会发展统计（部分）：西安市 2006 年生产总值 1580.24 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.1%。其中，第一产业增加值 64.08 亿元，增长 7.5%；第二产业增加值 539.61 亿元，增长 14.4%；第三产业增加值 666.45 亿元，增长 12.7%。 “十五 ”期间，全市生产总值年均增长 13.3%。按常住人口计算， 2006 年全市人均生产总值 17925 元，是 2000 年的 2.23 倍。三次产业结构由 2000 年的 6.9:44.0:49.1 调整为 200
2、6 年的 5.0:42.5:52.5。 “十五 ”期间三次产业年均增长速度分别为 4.3%、 15.7%和12.3%。全市在岗职工年平均工资 17654 元，比 2000 年增加 8475 元；城市居民人均可支配收入 9628 元，比上年增长12.7%，比 2000 年增加 3264 元， “十五 ”期间年均增长 8.6%；农民人均纯收入 3460 元，比上年增长 10.1%， “十五 ”期间年均增长 8.1%。城市居民人均生活消费支出 7900 元，农民人均生活消费支出 2603 元，分别比上年增长 6.4%和14.3%，其中食品消费支出占生活消费支出的比重分别为 37.0%和 36.3%；
3、其中用于改善住房条件、旅游、休闲的消费支出分别是 30%、 8和 15，比 2000 年分别增加了 50、 70和 80。年末城乡居民储蓄存款余额 1716.76 亿元，比年初增长 19.8%。全市居民消费价格总水平比上年上升 0.3%，其中居住价格上涨 5.6%。商品零售价格下降 0.3%。房屋销售价格上涨 4.3%。工业品出厂价格上涨 3.9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨 9.6%。 （资料来源 :西安市 2006 年国民经济和社会发展统计公报）从以上数据可以看出，西安市居民用于基本生活消费的比例在逐年下降，而用于休闲和改善居住条件的支出在不断增加，说明随后物质生活条件的不断提升，人们
4、开始注重精神层面的享受，而不断提高的可支配支出为这些消费提供了保障；另外不断上涨的居民储蓄和存款余额为基本生活以外的消费提供了多余的空间，如用于休闲、娱乐、旅游的消费支出。据调查，有 60的西安人认为西安越来越时尚，经济的发展带给人们更多的物质实惠，更重要的是使人们的幸福感和自豪感增强。二、西安休闲娱乐市场格局：（一） 、西安休闲娱乐消费趋势：1、自身经济的不断发展及西安作为文化古都的优势，使得西安逐渐迈入国际大都市行列，西安人民的自豪感逐渐上升。随着人们物质文化生活水平的提高，在日常消费中花在健身、旅游、休闲、娱乐等方面的费用所占总支出的比例逐渐提高，人们更加注重衣食住行之外的精神享受。2、
5、城市白领、精英群体大多处于高档次的消费，这个群体有较高收入和学历，年龄集中在 3045 岁之间，注重个儿生活品质，追求高品位，他们对休闲娱乐消费要求很高，同时也是城市高品质休闲娱乐生活的意见领袖。正是由于他们的带领，使得西安休闲娱乐消费趋势发生了稍许变化：酒吧不用闹哄哄，乌烟瘴气的样子；咖啡厅门外的街道上不要人来人往，要多一些清静；吃喝玩乐一应俱全，吃了西餐还要喝上一杯纯正的咖啡；在最短的时间里到达目的地，不要时不时的堵车，更不要找一个停车的地方难的象上天。 。 。 。 。 。3、西安现有休闲娱乐市场上大量的酒吧、咖啡厅、特色餐饮、洗浴中心， KTV 等具备了规模、具备了数量、具备了基本设施，
6、但缺乏环境、缺乏品质、缺乏软性的服务，正像一名老外所说的： “在西安喝上一杯纯正的巴西咖啡几乎不可能！ ”。西安休闲娱乐市场面临一次软实力革命和重新洗牌，曾经闻名一时以 “咖啡一条街 ”而闻名的德福巷已是昨日黄花，以南门里为核心的酒吧咖啡圈子已经没有了往日的繁荣。人们开始试着到远离城市喧嚣的地方去 “农家乐 ”的火热就是一个很好的例子。西安休闲娱乐市场展现出以下变化：（ 1）消费群体年龄段扩大；高端消费群注重恬静、品质、放松、回归，他们决定和引领着整个市场；（ 2）城内酒吧咖啡等娱乐场所经营开始走下坡，消费群目的地逐渐向城边及城外转移，以追求高品质消费；（ 3）以西高新、曲江为代表的新兴经济带
7、因为高端群体的入住及自身所具备的位置、空间、交通、空气质量等因素，必然会成为西安休闲娱乐市场的核心地带。（二）现有休闲娱乐市场分析：1、 以钟楼商圈为中心的休闲娱乐市场已经达到饱和。钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当今西安的重要标志。在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中心，钟楼、鼓楼便位于城墙内，是古都西安的中心。正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金的商业地位，也造就了发达的休闲娱乐市场。休闲娱乐场所主要集中在南大街（如 babyface， mix 慢摇吧，酷啦啦、中国城、帕兰朵等） 、东大街（如 1 1，八点半交友吧、阳光娱乐广场等）2、小寨商圈打造商业
8、旺地。 。陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校都坐落在小寨。如此巨大的人流量必然会带动商业的全面发展，多年来小寨形成了仅次于东大街的商业旺地。伴随着西安市城市建设和投资环境的不断改善，小寨地区的商业改造力度也空前加大。数百米长的好又多购物广场主体已全部完成；小寨 领秀城和百盛强强联手，为这一区域增添了大型购物百货主流店；随后潮流街区借势发力，它们共同演绎了一首小寨商业升级交响曲，小寨的人脉再度提升。客观地说，在西安的商业地位中，小寨商圈仅次于钟楼商圈，也是商家的必争之地，随着这些项目的相继建成投入使用，小寨将焕发出更加迷人的风采。3、曲江新区以唐文化为中心的商业地产开
9、始 “井喷 ”。大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大唐不夜城，是首战。 2002 年下半年开始，西安曲江逐步走进人们的视野，如今正成为发展最快、投资最旺的区域之一。 2003 年 12 月 31 日，大雁塔北广场正式对外开放，从此，大雁塔北广场便深深地烙在了西安市民的心里。 “到北广场看音乐喷泉 ”已成为西安市民休闲和外地游客的必选项目。 2005 年农历三月三日，曲江新区的又一个重大项目 大唐芙蓉园将向市民开放，这将是曲江发展史上的又一里程碑。另外，海洋世界、大唐不夜城等项目也都在施工中。曲江新区高举 “旅游文化 ”大旗，迅速汇聚了人气，而人气即意味着商机。大雁塔北广场两侧 20000 多平方米的商
10、业配套近期也正式对外销售、招商，据说，总共只有 100 多个销售铺位，结果登记购买者超过 500 人；曲江新区的又一个重大商业项目 大唐不夜城，有 “旅游文化 MALL”之美誉，建成后，将形成特色鲜明的商业街区。2005 年初，曲江提出了 “200 亿打造西部第一文化品牌 ”的宏伟构想， 30 个重大项目展现着一幅未来曲江的锦绣画卷：大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界之后更有： 大唐芙蓉园新天地 西安第一国际休闲娱乐商业街区； 曲江论坛 中国第一个文化主题论坛； 大唐不夜城 中国第一个文化 Mall； 丝绸之路雕塑园 中国第一个丝绸之路主题雕塑园； 曲江欢乐世界 中国西部第一的游乐公园；
11、曲江寒窑 中国第一个爱情博览园； 唐诗博览园 中国第一个唐诗文化主题公园； 唐华宾馆及唐歌舞厅 中国第一个唐文化体验式主题宾馆； 三藏佛教研究中心 中国第一个国家级佛教文化研究中心； 大唐素食斋 中国最大的素食斋。除了这些 “第一 ”之外，大唐通易坊、中国西部文物博览中心、曲江植物博览园、大唐芙蓉园新天地、老西安博物苑、曲江电影城、万亩生态林、秦二世陵保护和利用工程、杜陵保护和利用工程、西安音乐厅、曲江艺术团、曲江高架观光游览车、西部民俗民居博览园、大唐六街以及青龙寺、乐游原文化公园，陕西民俗、戏曲、文学艺术大观园的建设，荟萃历史文化、现代文化、地方文化、国际文化，一个唐风新韵、承古开新的西部
12、文化、旅游中心呼之欲出。除了这几个商圈外，西高新紫微 MALL 为中心的新商业、西安城东奥韵国际商业广场、立丰购物广场以及城北城市运动广场商业街、韦曲大学城等商业项目都将对西安的商业发展起到积极的促进作用。三、曲江商业现状描述：1、文、旅、商齐头并进，财富浪潮扑面而来。曲江文化产业投资集团作为曲江新区发展文化旅游产业的主导力量、运营主体，掌控着曲江旅游项目的半数以上，而现在，在以经营城市、服务客商为核心的理念指导下，曲江新区管理委员会决定进一步权利释放，将好项目给社会，让广大长期关注曲江、投资曲江的客商成为曲江旅游板块扩容和增长的最大受益者。为此，曲江新区特推出区内十几个成熟项目：大唐不夜城、
13、大唐新天地、大雁塔北广场商铺等文化、旅游、商业项目目前正在火爆招商； 350 多亩居住用地、 60 万平方米的旅游、办公、商业项目也将陆续面市 “通过资源整合，项目包装，投资服务，我们要将约 20 亿的优良资产推向社会，这也是曲江新区在享受发展成果，回报社会投资的重大举措。 ”曲江新区管理委员会主任助理李平说到， “我们把以前由大项目所带动的产业现在全部交给社会，交给广大消费者、投资者，让大家都能够参与进来。我们要站在战略的高度看曲江，我们的工作重心是经营城市，完成对城市的配套服务，做大做强文化旅游产业，为西安发展打造新的动力。 ”放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本活力在曲江竞相迸发，让一
14、切创造社会财富的源泉充分涌流，这是曲江在发展道路上的重要环节和新举措，也是曲江对 “共同富裕 ”理论的形象而又通俗的诠释。几年前，即使是最有想象力的人也没有估计到曲江新区能够取得今天这样的成就。回顾曲江新区取得的空前成功，正是缘于曲江新区管委会营造了一种鼓励人们干事业，支持人们干成事业的区域氛围。近几年，文化旅游业是城市之 “恋 ”。文化旅游，是政府主导产业。曲江投资文化旅游产业，是政府拿钱，构筑基础设施和重大旅游设施，带动相关产业。如今，曲江环境的改变让其区内商业投资条件十分成熟，大项目所带动的相关产业也日益展现：大雁塔广场、大唐芙蓉园等项目所带来的旅游、餐饮业；会展中心所带来的酒店、餐饮业
15、；成熟社区所带来的休闲娱乐业 曲江商业面临前所未有的大好机遇。2、创财富机会难得，投资曲江刻不容缓。“以前。百十万资产的客户想在曲江投资个合适的项目，几乎没有，而现在不同了，曲江今年已经将所有的项目全面开放，文化、旅游、商业齐头并驾，无论资金大小、无论那种投资方式，只要你看上曲江的项目，你都可以到招商中心去谈。 ”两个月前，党听到曲江要成立 “招商中心 ”时，当得知曲江全面进行区域项目招商时，一位本地商客兴奋的说道。目前，在大唐新天地、大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等项目和曲江十几个成熟楼盘已经形成的 100 多万平方米曲江和曲江十几个成熟居住商圈的周边项目，几乎每天都有成十拨客商前往管
16、委会去洽谈，而他们看中的也是改区域所形成的 1400 万人流。文化旅游带来的强大人气和商业氛围让曲江商圈喷薄而出。更何况便捷的交通条件，四通八达的道路设施，更让曲江商圈与小寨商圈、长安路文化教育商圈、长安商圈融为一体。创富积聚效应应进一步提升，在曲江你不想赚钱都不行。海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。让投资者尽快富起来，放心富起来，大胆富起来，要最大限度的挖掘曲江项目的潜力，使得投资曲江的任何角落都能够富起来。不管你是何人，不管你来自何妨，只要投资曲江，必将是曲江文化财富的先行者和收益者。为了更好鼓励广大投资者，保证投资者的更本利益，曲江管委会对大型商业项目还设立了投资风险金，即对奉献较大、投资额度较大
17、的项目，新区管委会将和你共同出资进行项目开发，待项目进入正常的收益阶段后，曲江管委会会则全身退出。从 2007 年开始，中海地产将投资 100 亿元，承担曲江新区城中村改造和公共设施建设项目，全面参与文化产业项目建设，这标志着中海地产全面挺进西安，将对曲江新区乃至全市发展起到积极的推动作用。对每个投资者来说，这都是一个机遇，一件好事，也是现实财富价值的一次考验。曲江新区整体运营的成功，让所有人已经看到了曲江未来的发展前景，其区域内项目的投资潜力和提升空间已经得到众多投资者的认可。如今，曲江商业的全方位引爆已经进入了倒计时，这里的每个项目、每块土地都会成为众多投资和商家竞争的热点。随着曲江招商中
18、心的揭牌，许多投资者和商家已经闻到商战的火药味，嗅到了财富风暴的浪潮。伴随者大唐芙蓉园新天地、大唐不夜城、西安曲江会展中心、曲江南湖等重大商业项目隆重推出和开发建设，必将重新引发一场曲江新区的商业先机争夺战。3、曲江商业发展所具备的优势。市区 300 万人口消费基数，曲江30 万高尚住宅人群及衍生 10万人强大消费能力大唐芙蓉园、大雁塔及北广场等所带来的每年1400 万国内外游客所带来的消费现有高质量公共基础设施建设和立体化、网络化的交通优势中海地产将投资 100 亿元，承担公共设施建设项目曲江商业所具有的优势第二部分 形象定位篇一、街区背景概况 :唐市作为大唐芙蓉园的功能区之一，分为唐集市、
19、贡品一条街和戏楼广场，位于大唐芙蓉园的最南部，西邻凤鸣九天剧院，北遥芳林苑宾馆，紧临南门，是集观赏、游乐、消遣、体验、交流、消费为一体的反映 “众商云集，内外通融 ”的唐朝风俗文化街。唐市的前期定位是 “风俗文化街 ”，内设有手工艺、民艺、百戏、饮食、茶酒文化、美术书法等特色项目 ,并且入住了部分商家，但是经过一段时间的运作，大多商家已经退出。在此背景下，大唐芙蓉园、陕西电视台和西安万世宝藏文化发展有限公司联手，决定将唐市重新包装、重新规划、重曲江商业“200 亿打造西部第一文化品牌“目标及政府政策支持大唐不夜城、大唐新天地、大雁塔北广场等商业地产业已形成的商业氛围新定位，以全新的面貌推向市场
20、，作为商业街直接对外经营。唐市的建筑全部为仿唐风格，全现房精装修，总建筑面积为 12,100 平方米，共分为 A、 B 区，商铺 51 个（其中B10、 B11 连通， B12、 B13 连通） ，面积 200 平方米以上的 12 个（其中最大面积 428.15 平） ；面积超过 100 平方米的12 个，其它为 30.5 95.72 平的独立铺面。中央空调、水、电、宽带等物业配套一应俱全；并且拥有 1000 多个车位的超大型停车场。二、街区核心理念：街区的核心理念是一个街区的图腾，决定着一个街区的性格和气质，更决定着未来街区的发展方向和发展思路。我们提出的街区核心理念为 新感受、新生活、新信
21、仰这个理念包含三层含义：第一层：站在城市的角度。 新感受 在西安十三朝古都之外，在西安泱泱古国流传的千年文明之外，街区给这个城市注入 “流行、休闲、时尚、娱乐 ”的全新感受。 新生活 配合西安 “国际大都市 ”的发展目标，街区给城市提供休闲化、时尚化、艺术化、国际化、娱乐化的生活方式。 新信仰 城市现代化、国际化、休闲化，街区全力打造西安城市新名片和时尚品牌符号，塑造城市商业图腾。第二层：站在街区的角度。 新感受 发现新天地，发现西安独一无二的体验式商业步行街区，发现汇聚特色休闲娱乐吧、异域异国餐饮、时尚精品店三大复合业态的休闲娱乐街区，感受极具国际风情的 “餐饮、娱乐、休闲、艺术 ”的时尚文
22、化。 新生活 享受新天地，享受集 “吃喝玩乐 ”为一体的最地道的异域异国特色美食（西餐、料理） 、享受最特色的休闲娱乐文化（乡村音乐、爵士音乐主题酒吧、咖啡、茶艺馆、时尚精品店） ，感受城市另一面的全新时尚娱乐生活。 新信仰 爱上新天地，爱上这里的清静，爱上这里的格调，爱上这里的虔诚，爱上这里没有浮夸的繁华，爱上这里 “个体尊重，个性张扬，人本主义全面彰显 ”的全新生活态度。在这里，追逐你的新信仰，在这里，追逐积极进取的新信仰。第三层：站在消费者的角度。 新感受 小桥流水、草坪绿地、迎风摇曳的竹林，尽显新天地园林式街区的婀娜身姿和风情万种。从街区形象雕塑旁的入口进入街区，一眼望去，灯红酒绿，霓
23、虹闪烁，风格各异的各式主题酒吧、特色简约的西餐馆和东南亚餐馆，装修精致的时尚精品小店，再加上街区某个角落的艺术雕塑、墙面上的后现代涂鸦和浮雕或者悬挂的鲜花和绿色吊蓝，满眼望不尽的繁华 透过玻璃，你可以看到酒吧里随意摇摆的身影，西餐厅里满脸洋溢着幸福的那对情侣，还有茶艺馆里那个从容淡定的漂亮女茶艺师。绿茶的淡淡清香、咖啡的醇醇香浓，极尽诱惑的意大利面香，艺术工作馆里那个酷似外星人的延伸，合着从酒吧里飘出来的乡村音乐，让街区的每个角落都散发着极具特色的异域风情，这里就是西安最 in 的时尚前沿，置身其中，感受真真正正的时尚休闲娱乐生活。 新生活 午后的阳光中飘散着咖啡的香气，你挽着你心爱的人，走进
24、咖啡馆品味巴西咖啡的醇香，然后到那个摆满各种可爱卡通造型的精品店挑选一对毛毛熊，见证爱情的不老传说；到了晚上，一道品味浪漫的法国套餐，绝对是个不错的选择。对于商务人士来说，来这里应酬可以尽显品味与尊贵，或者法式、或者美式、或者越南美食，与朋友尽情分享；然后到茶艺馆品茗茶艺师现场精心泡制乌龙茶，最后再到红酒吧或者雪茄吧，挑一瓶法国波尔多庄园的上品红酒或者古巴雪茄，这样的生活原比你到 KTV、夜总会惬意百倍；有时说不准你恰巧碰到北戏楼广场正在举办摇滚音乐会，你可以和你的朋友们加入到火爆的现场，合着音乐的节拍，找回年轻的感觉，彻底释放自我。对于年轻人来说，喜欢静，你可以到爵士酒吧听自由懒散的爵士乐，
25、喜欢动，你可以到摇滚主题酒吧在场下尽情热舞；如果厌倦了酒吧里喧嚣，可以坐到外面的露天吧里，听着优雅的音乐，喝着冰爽的啤酒，或者欣赏街区三三两两的俊男美女，或者抬头望天，看看自然界中真正的明星，让自己游离在繁华与宁静的边缘。 不管如何，在新天地除了繁忙、疲惫、寂寞、无助，一切美好的向往都可能随时随地发生，来这里让你的心灵远离都市的尘嚣，给你的生活增添无限的优雅与闲适，城市另一面的时尚娱乐生活。 24 小时繁华永不落幕，为一群时刻在这个城市中寻找生活惬意的人提供独特的第三生活空间。 新信仰 纸醉金迷、物欲横流的现代都市生活，让你渐渐迷失了自我，你已经被现代都市生活所同化，所迷惑。但是你仍然在坚守诚
26、实、正直、助人为乐、与人为善这些最起码的道德底线，而你的灵魂却游离在城市上空，挫折、迷茫、彷徨、失意 在中西方时尚文化完美融合的新天地，在西方休闲生活理念充分展现的新天地，在西安第一国际娱乐风情街区，传递着西安这座城市的人文主张和生活态度，和谐共融，大同世界。在新天地，终于发现你的真实信仰，你的世界观、人生观、价值观得到进一步验证和升华。在这里，还原你内心的真正自我 原来你的信仰在这里。三、街区定位：（一） 、街区目标消费群定位根绝街区的核心理念，分析消费心理需求，结合街区所处区域（西安曲江新区，一个具有文化加时尚元素的朝阳区域），结合街区规划设计风格及其他硬件设施，结合对区域内商业环境竞争者
27、的分析，我们将街区以下群体作为街区的：1、主要目标消费群：都市精英，城市骨干，小资阶层。描述：年龄在 2845岁之间，较高学历，月收入人民币 5000元以上，消费层次处于中高档，具有小资情调，崇尚高品质时尚休闲娱乐方式，注重生活品质。如果把这类人群具体化就是 都市精英：学历高，有品味，工作稳定，收入较高，包括出入各大高级商务写字楼的职业经理人和白领阶层，教授，专家，学者，艺术家，崇尚高品质生活。 城市骨干：城市的中坚阶层，包括国家公务员，企业主，私营老板，他们给城市的发展贡献着巨大的力量，有房、有车，收入高，事业感强。 小资阶层：自己并不一定有钱，但绝对不愁吃喝，关键是他们有自己的圈子，爱玩，
28、会玩，并且玩的高明，玩的绝对有品味。用颓废形容他们绝对不为过，也正是由于有点颓废、忧郁的倾向，所以追求属于自己的生活形态，吃西餐、穿名牌、或者在一个爵士音乐酒吧泡上一宿。他们的基本共性： 社会 “中坚 ”阶层，其特质可以用四个词来概括，即 Creative（创新领先） 、 Intelligent（智慧出众） 、 True（真我个性） 、 Power（能力突出） 。 年龄处于 28 45 岁之间，有固定的较高的收入，有文化、有修养、有情调、有品味， 乐于接受新鲜事物，富有创新性。 奔波与家庭和事业之间，工作压力大，业余时间少，忙于各种人际交往（工作、生活、情感各方面） ，厌倦喧嚣都市生活，渴望高
29、品质、休闲、清静的生活。 怀着对美好事物 (饮食文化、娱乐文化、时尚文化、艺术文化 )的无限向往，渴望能找到一个匹配他们身份的场所，释放内心深处的另一个自我，找回自己的信仰。2、次要目标消费群： 国内外游客：对于这样一个集合吃喝玩乐为一体的体验式步行街和集中休闲娱乐界的高素质商家的街区，对他们的吸引力绝对不亚于西安其他旅游景点。 年轻时尚青年：向往美好生活，最容易接受新鲜事物，生活在潮流最前线，对时尚化的休闲娱乐生活方式存在顶礼膜拜的心理，最容易被影响和感染，而且具有较大的消费潜力。（二） 、街区商业性质定位商业地产大致分为以下六类：（ 1）商铺（含各种类型店铺） ；（ 2）商场（含专业市场）
30、 ；（ 3）商业街（含步行街） ；（ 4）超市 /大卖场（含仓储中心） ；（ 5）购物中心（含 shopping mall） ；（ 6）酒店式公寓。从国外商业街的发展历史看，商业街要火起来应具备：具有立体化、网络化的交通；行业结构应是购物，餐饮，休闲娱乐 “三足鼎立 ”；具有独特商业魅力（环境魅力、商品魅力、功能魅力等） ；有传统与现代相结合的文化气息；突出整体协调性和人性化设计，体现以人为本的经营理念。大唐芙蓉园 新天地具备以上因素的所有，其归属商业地产中的步行商业街类型，纵观西安目前商业步行街（电子城步行街、德福巷酒吧一条街、吉祥诚信商业街、大唐通易坊） ，都处于定位不明晰、特色缺失、个性
31、模糊、经营惨淡的现状，特别是缺乏高品质的休闲商业街区。所以我们必须做西安市场上没有的、别人没作过的、国际上最流行的商业步行街，所以其商业性质定位为：高品质国际风情休闲娱乐商业步行街（三） 、街区经营项目及功能定位1、经营项目定位根据街区 “具有国际风情的高品质体验式休闲步行街 ”的商业性质定位，大唐芙蓉园 新天地的经营项目包括：1、休闲娱乐 酒吧、茶秀、咖啡。2、餐饮美食 异域异国西餐、特色中餐。3、时尚精品 红酒、雪茄、工艺饰品、特色玩具店。4、艺术文化 艺术画廊、艺术家工作室。2、街区功能定位根据街区上述商业商业经营项目定位，街区功能定位为 “吃喝玩乐购 ”一站式全体验享受。其功能包括：特
32、色休闲、娱乐享受，放松心情；异域异国餐饮品味；时尚精品店购物满足。满足了目标消费群以下需求： A 君： 45 岁，企业老总，年收入 50 万元左右。他如是说：为了公司的发展前景，我操尽了心，整天会议开个没完，回家还要教育孩子，给他制定个人发展规划；前些日子，有天好不容易忙完了，客户那边负责人拉我到一个城内酒吧，本想着清静一些，但那酒吧里怎一个 “闹 ”字了得！坐落不到几分钟我就拉着客户负责人出门而去。经朋友介绍到了大唐芙蓉园新天地，那是别有一番洞天啊！虽不及蓬莱仙境，却比得上世外桃源。晚上先去吃个日本料理，然后到巴西咖啡馆去与朋友谈心，要了咖啡，也要了有名的古巴雪茄，美美的享受！这里没有了城内
33、酒吧周边的吵闹，里面优雅的音乐丝毫不含浮躁，让我忙碌了一整天的身心终于得到了彻底的放松！新的感受，新的收获。 B 女士： 36 岁，市房地产管理处某部门主任。她如是说：在这样一个部门，每天的工作都很多，倒不是很累，关键是一些应酬让我心烦，里面的情况我不说大家也很清楚。我需要有一个让我彻底放松的地方。还有，虽所每周都是双休，但孩子还小需要照顾，家务也需要人做，其实等于没有休息日。虽说没有那么累，但也希望有个放松的机会。有一天和老公去了大唐芙蓉园新天地，算是去对了地方。那里的情调很是优雅，充满了休闲和轻松的气息。我和老公在里面转悠的时候突然让我回想起我们谈恋爱的某个情景。在街区精品店里我们为孩子选
34、了一个进口高档玩具，接着去了一个酒吧，里面装修别致，具有异域风格。我和老公要了两杯红酒，在品尝的过程中欣赏着街区的美景，看着一对对青年男女，让我回想起我们的过去 依然那么的美好。在那里，我感觉自己的心灵得到了净化，我曾经所崇尚的追求和信仰又回到了我身边，我还是原来的我。 C 小姐： 28 岁，某美术学院油画系在读博士生。她如是说：现在的学习阶段并不是很辛苦，但到了构思创作的时候难得找到一个能激发灵感而又清静的地方，如果说有的话，大唐芙蓉园新天地算一个。经我的导师介绍一个月前去第一次，实话说它的魅力让我流连忘返！因为我学的是油画，经常要接触和研究西方文化，在那里，我是真正找到了西方文化的某个缩影
35、：意大利餐厅的装饰门面，法国咖啡的别致碟子，德国红酒店的莱茵河式地毯。 。 。 。 。 。我不仅是这里的消费者，更是这里国际风情和文化的鉴赏者。在那里，它给了我宽松的环境，给了我创作的灵感。随后，我成了那里的常客，不！应该说我和我的许多同学都成了那里的常客。感谢新天地！ D 君： 29 岁，某知名企业销售部主管，月收入大约 5000 元人民币。他如是说：工作虽然忙，整天感觉睡不醒，但我却是一个忠实的泡吧者，一个摇滚乐的爱好者，几乎每天晚上都泡到 12 点以后！别人说我很有激情，我承认，别人说我崇尚西方文化，我承认，别人说我追求时尚潮流我也承认，但别人说我流于世俗，我则不承认！前几年，对于泡吧，
36、对于我而言是一种新奇，可现在，我对于酒吧的要求提高了很多，首先，要有格调，而不是灯红酒绿，其次，要提供高质量的酒和服务，价格是其次，还有，要给人一种体验酒吧文化的机会和场所，我认为这一点很重要。而现在西安的大部分酒吧都很难具备以上的要素。经朋友介绍我去了大唐芙蓉园新天地，我发现我找到了知己！那里的酒吧所具有的一切在西安绝对是一流的，不管是知名度、装修，还是里面的气氛、服务，都让我感受到我所想象的一切。我心里在说：这就是我要的新生活！（四） 、街区商业业态规划在街区核心理念的指导下，配合街区商业功能定位，我们确定街区的商业经营业态，匹配休闲的概念，我们提出 “吃喝玩乐购 ”的休闲，把它具体化为以
37、下三大业态 特色休闲吧（酒吧咖啡茶楼） 异域餐饮 时尚精品店并且按照总商铺数量 50 家，作以下细化：业态比例格局特色休闲娱乐吧 占 70，共 35 家。其中主题酒吧 30 家 ,咖啡店2 家，茶艺馆各 2 家，其它休闲娱乐吧 1 家。异域特色餐饮 占 15，共 8 家。其中西餐 3 家，东南亚餐 2 家，特色中餐 3 家时尚精品店 占 15，共 8 家。其中中国特色精品店 2 家，国际化精品店 2 家，精品书屋 1 家，时尚家居饰品店 1 家，艺术工作坊 2 家，四、街区竞争优势： 优势一：独特的核心理念新天地始终遵循 “新感受、新生活、新信仰 ”的核心理念，打造西安第一国际风情休闲娱乐街区
38、和独一无二的一战式体验式街区，填补西安市场空白，塑造城市时尚新名片和城市商业图腾。 优势二：曲江新区的地理优势大唐芙蓉园 新天地位于 “西安富豪聚集区 ”和西安乃至西北地区旅游产业规模最大的游客集散地曲江新区，巨大的文化影响力，造就了非凡的财富凝聚力、造就了曲江丰厚的商业利润空间。 优势三：景区配套和网络化立体化交通街区与大唐芙蓉园一墙之隔，街区南边南湖美景即将动工兴建。街区前共 8 路公交车穿梭往来，曲江新干线就在不远处，宽敞路面从不堵车。街区前超大停车场为你的 “坐骑 ”提供歇脚之地。 优势四：具备强大消费能力的人流、坐拥 1400 万大雁塔北广场和大唐芙蓉园游客。市区 300 万人群所具
39、有的强大消费潜力。周边多个高尚住宅， 30 万消费群体将成为你新的 “上帝 ”。 优势五：陕西电视台全程参与运营开创全国街区运营先例，与陕西电视台强势合作，保证对街区和入驻商家持续不断的宣传。 优势六：现房现铺精装修街区全部为现房现铺，稀有级园林商业街区，大面积草坪，环绕水景，花园露台，石板街道， 2 个主题广场，布局合理，环境怡人，有效聚集人气。 优势七：周周不停、月月不断的街区活动节日活动、电视台栏目联办活动、每日的街区暖场活动，保证新天地 24 小时繁华永不落幕。 优势八：国际化的商业街区运营模式只租不售，统一管理，统一经营，以街区的核心理念和品牌影响力抗衡市场竞争。五、街区形象：（一）
40、 、 街区业态布局图遵循街区 “新感受、新生活、新信仰 ”的核心理念，根据街区三大业态定位和 433 的业态格局，结合街区 “L 型 ”的布局，以及消费者的消费习惯，将街区业态规划布局如下：（二） 、街区规划设计从纽约的第五大道，到巴黎的香榭丽舍大街，再到上海新天地、杭州西湖天地 一个个城市商业图腾，一张张城市时尚名片，演绎着无数创富奇迹，验证着高品质休闲商业街区的旺盛生命力。上海新天地，老建筑改造成商业街区的成功经典之作。街区兼容 “流行、休闲、时尚、娱乐、艺术 ”等商业元素，吸引大批国内外一线餐饮、酒吧、服装品牌商家， 2001 年 9 月开业，仅仅用了一年时间，迅速享誉海内外，成了中国商
41、业地产的标杆。随后，全国各地旋即掀起一股 “新天地 ”的开发狂潮，中国高品质休闲商业地产的多米诺骨牌，在上海新天地的引领下，快速蔓延。北京 798 艺术工厂，一个北京现代文化的缩影，一个中国先锋艺术与世界艺术对话交流的平台。融合了 “车间文化当代艺术 ”，各类电影展、绘画展、视觉艺术展、建筑设计展、戏剧和现代舞演出、音乐展示及演出，彻底把一个废旧德国包豪斯风格的国企军工厂区变为了艺术社区，变成了一个艺术爱好者的朝圣之地。从国外到国内，一个个成功的、经久不衰的商业项目，除了我们不能忽视的宏观商业环境和硬件设施外，无一例外的是遵循创新的商业开发模式、独特的商业定位、特色的商业经营项目定位、准确的目
42、标消费群定位，并由此形成的项目核心理念，跳出城市现有的商业模式，填补了市场空白，满足了城市中某一类特定人群的需求。街区作为大唐芙蓉园唐市改造项目，其改造理念自然来源于街区的核心理念 新感受、新生活、新信仰，其根本在于现有城市之外，给目标消费群提供全新的休闲娱乐享受。1、街区开发（改造）理念：在日渐提高的都市人生活消费水平和精神文化追求中，主要依据是城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要。街区地处古城西安曲江新区核心地带，兼具文化与时尚元素，针对城市中精英和白领阶层，在仿唐风格建筑的基础上，将街区打造成一个具有国际风情的，集休闲娱乐时尚为一体的商业街区。2、街区商业开发模式：大唐芙蓉园
43、新天地，依托中国第一唐韵文化主题园林大唐芙蓉园，引进 “新天地 ”商业街区开发模式，不拘泥于街区盛唐风格建筑基础的影响，创新性的注入 “流行、休闲、时尚、娱乐 ”的商业元素，开创盛唐文化与异域风情完美融合的独一无二体验式街区，塑造西安城市时尚新名片。3、街区围墙效果4、街区入口效果5、街区景观设计方案6、商铺结构与内外部实景图7、街区商铺样板间设计方案8、商户经营项目的装修方案原则第三部分 招商经营篇一、街区招商与经营：（一） 、招商1、招商原则原则 1：严格遵循街区核心理念街区招商工作必须围绕 “新感受、新生活、新信仰 ”的核心理念开展，把它作为招商工作的行动纲领和指导原则，我们招商对象，一
44、定是认同我们街区核心理念的商户。原则 2：严格执行项目的业态组合所有的目标商家必须满足街区 “特色休闲吧、异域特色餐饮、时尚精品店 ”的三大业态组合，并维持 “433”业态组合分割比例的科学性，进驻商户应有品牌、特色，具有一定的行业号召力。原则 3：同业差异化、异业互补对于街区三大业态组合，在同一业态内，遵循差异化的原则，同一个商家绝对不能出现第二家（例如街区不能同时出现两个法式西餐） ，避免街区内部的自身竞争；而在三大业态之间，遵循互补的原则，满足顾客消费体验的选择权，提高消费兴趣。原则 4：大品牌优先，特殊商户特殊对待对于品牌具有较高的影响力、号召力和发展潜力的大品牌商户和特殊商户，给予适
45、当的优惠政策，起到 “以点带面，快速启动 ”的目的。原则 5：放水养鱼街区招商采取放水养鱼原则， “先做人气，再做生意 ”，采用合理租金与优质服务，将街区做火，吸收足够的人气。2、招商目标全力实现 40特色休闲吧、 30异域餐饮和 30时尚精品店的业态定位，并按照 40国内品牌、 30国际品牌、30本地品牌的商家构成比例。业态比例格局特色休闲娱乐吧 占 70，共 35 家。其中主题酒吧 30 家 ,咖啡店2 家，茶艺馆各 2 家，其它休闲娱乐吧 1 家。异域特色餐饮 占 15，共 8 家。其中西餐 3 家，东南亚餐 3 家，特色中餐 2 家时尚精品店占 15，共 8 家。其中中国特色精品店 2
46、 家，国际化精品店 2 家，精品书屋 1 家，时尚家居饰品店 1 家，艺术工作坊 2 家，70特色休闲娱乐吧（ 35 家）主题酒吧 30 家：包括乡村音乐酒吧、爵士音乐酒吧等静吧咖啡店 2 家，茶艺馆 2 家，其它休闲娱乐吧 1 家15异域异国特色餐饮（ 8 家）西餐 3 家：意式餐、法式餐、巴西餐等东南亚餐 3 家：日本料理、韩国料理、泰餐等中餐及休闲餐饮 2 家：素食、甜品店等15时尚精品店（ 8 家）中国特色精品店 2 家：玉器店、瓷器店国际时尚精品店 2 家：红酒吧、雪茄吧；精品书屋 1 家；时尚家居饰品店 1 家；艺术工作坊 2 家备注：招商对象并不排除复合餐厅，如音乐主题餐厅，茶餐
47、厅等特色休闲娱乐类品牌。街区商家品牌构成比例 433 格局40国内品牌 主要瞄准复合业态类型的一线、二线品牌 16 家30国际品牌 主要瞄准复合业态类型的一线、二线品牌 12 家30本地品牌 主要瞄准复合业态类型的一线、二线品牌 12 家3、招商政策只 租 不 售 ， 统 一 管 理 ， 统 一 运 营 。租 赁 期 限 为 1-5年 ， 灵 活 机 动 。4、 招商优惠政策进 驻 商 户 享 受 一 定 免 租 期 。进 驻 商 户 免 物 业 管 理 费 、 保 险 费 。进 驻 商 户 享 受 享 受 工 商 、 税 务 、 卫 生 等 优 惠 政 策 扶 持 。进 驻 商 户 享 受
48、陕 西 电 视 台 广 告 推 广 支 持 。（二） 、经营1、经营原则原则 1：大品牌理念，商家赚钱优先任何一个街区，只有让商家赚到钱，才能保持可持续健康发展。大唐芙蓉园 新天地遵循 “大品牌 ”运营理念，通过整合推广策划和公关活动，围绕 “新感受、新生活、新信仰 ”的核心理念，打造 “新天地品牌 ”，绝对不会出现 “招商招租后无人问津 ”的状况，而是以打造街区大品牌形象，带动内部各商家的发展，让商家赚钱优先。未来的新天地，将会成为西安独一无二的 “国际水平和文化品位的休闲街区品牌 ”的代表，通过街区的大品牌形象与西安分散的餐饮休闲娱乐场所进行抗衡，解决商家后顾之忧。原则 2：以特色赢取核心
49、竞争力西安第一国际风情休闲娱乐街区；西安独一无二的集 “吃、喝、玩、乐 ”为一体体验式步行街；西安稀有级生态园林式步行街区。大唐芙蓉园 新天地，异域风情一支独秀，特色就是生命，特色就是竞争力。原则 3：避免内部恶性竞争街区在经营项目及商家的选择上，根据三大业态定位，坚决不会引进内容同质化的商家，避免内部商家的恶性竞争；在经营上要求各商家必须通过自己特色的服务内容和特色的经营手段吸引顾客，杜绝街区内部低价竞争，否则新天地将无条件清退相关商家。2、经营模式只租不售、统一管理、统一运营大唐芙蓉园 新天地摈弃租售结合、售后返租的传统商业运作模式，在西安率先引进 “只租不售、统一管理、统一运营 ”的国际化流行商业运营模式，与入驻商家共同承担市场风险，保证街区按照既定的特色路线健康发展。3、商户经营项目的考核标准审查商户经营类型；审查商户经济实力；审查商户经营能力；审查商户品牌优势；审查营业执照等相关证件；审
