1、南方某城市商业中心规划项目策划建议书策划人：杨文娟一、 规划背景1、 规划的起源自 80 年 代 中 期 开 始 ， 因 经 济 社 会 发 展 迅 猛 ， 中 山 市 被 誉 为 广 东“四 小 虎 “之 一 而 名 闻 于 世 。 随 着 广 珠 城 轨 的 建 设 开 通 ， 以 及 西 部沿 海 铁 路 、 港 珠 澳 大 桥 、 深 中 通 道 的 规 划 建 设 ， 中 山 成 为 粤 西 连接 深 圳 、 香 港 乃 至 更 宽 地 域 的 黄 金 走 廊 。 这 样 一 个 著 名 的 侨 乡 ，缺 乏 大 型 的 中 心 商 业 区 。 因 而 在 旧 城 中 心 地 段 改
2、 造 项 目 中将 本 案 规 划 成 为 集 商 业 与 居 住 功 能 为 一 体 的 综 合 性 商 业 中 心 一期 。2、 规划的背景资料中山，古称香山，人杰地灵，名人辈出。 1950 年 4 月，中山县以其人口稠密、土地广阔、财税丰厚，被广东省民政厅列为特等县。1997 年，被联合国授予 “世界人居奖 ”。 2005 年在中国社科院公布的我国城市综合竞争力排名中，中山市名列第 17 位。 2005 年，中山市荣膺首批 “全国文明城市 ”称号，成为全国 9 个获此殊荣的城市之一。 2010 年，中山市被列为国家历史文化名城。二、 规划条件1 城市规模中山位于广东省，人口 140 万人
3、，流动人口 200 万。 位 于 珠 江 三角 洲 中 南 部 ， 珠 江 口 西 岸 ， 北 连 广 州 ， 毗 邻 港 澳 ， 总 面 积1783.67 平 方 公 里 ， ， 为 全 国 不 设 区 的 地 级 市 之 一 旅 居 世 界 各 地海 外 华 侨 和 港 澳 台 同 胞 80 多 万 人 ， 连 续 多 年 保 持 广 东 省 第 5的 经 济 总 量 。 中 山 是 一 座 社 会 和 谐 、 经 济 兴 旺 、 环 境 优 美 、 民 生幸 福 的 现 代 化 城 市 。2 基地基本情况本案位于城市中心，地势平坦。北至城市主干路红线，其它三边至城市次干路中心线。基地北边
4、有公园、多层商业建筑，东面为二期规划用地，南面和西面分别为行政办公用地和居住用地。规划用地内有新建的商场和小学，以及旧民居点。因临近城市公园和主干道，交通量较大。3 规划市场条件中山市发展快速，第三产业需求量大。商业中心的建成，促进消费带动第三产业以及经济发展。商业区从某种角度标榜一个城市的发展。中山市需要一个具有代表性的商业中心。三、 swot 分析1、优势：商业中心一期在城市老城区改造地段，占据城市中心地段。北面的公园以及商业建筑，本身就汇聚了大量人流。东面的二期规划用地使商业中心有更大的发展前景2、劣势：临主干道人流车流很多，道路处理不好会导致交通隐患本案东面有二期规划，建设周期长、加大
5、了投资风险。本案为旧城改造，规划受局限3、 机会：在城市中心区，与周边商业很好的融合。项目有丰富的市场基础填补了中山市的商业中心区和步行街的空缺4、 威胁：周边商业区的竞争激烈四、商业中心定位1、项目在中山市的定位项目为中山市中心区综合性商业规划，将会成为中山市商业中心，成为中山市的象征。为广大市民提供一个功能齐全的购物休闲中心。2、项目战略定位以带动中山市商业发展为目的，集购物、金融、文化、娱乐和居住一体的商业发展模式。弥补中山市大型商业步行街的空缺。五、规划原则和中心思想1、规划定位目标体现以人为本的核心思想，合理的组织人流车流，实现人车分流。将商业区与居住片区分开布置，分为商业带、和居住
6、带。商业带具备现代化商业意向，强调舒适化、人性化和科技化。居住带强调居住与工作相互协调的都市化生活。2、规划策略强调 “混合分区 ”，商业融入居住，但保证较合适的居住舒适度。使商业区成为城市的有机结合体，并具有弹性可持续发展的潜在空间。并最求经济、生活和生态环境的全面可持续。六、整体规划策略建议在整体布局上围绕商业价值最大化的同时也要满足舒适度，将本案规划为 ”两中心，两组团，三片区 ”的模式。在其中一商业片区内做商业步行街。1、 两个中心：在商业片区中心处结合尽管设置布置主商业中心，同时其也是步行街主节点，使商业区有一个围合的开场空间，供人们聚集休闲。同时使整个商业区在总体上突出中心，层次分
7、明，分区清晰；居住区提供合适的围合空间，为居民生活带来便利舒适的环境。2、 两组团：分别以两个中心布置两个功能组团，每个组团中心区在空间环境，景观上都有相应的联系。3、 三片区：划分两个组团，商业片区与居住片区及分割开来又相互渗透。居住组团围绕小学布置。一方面阻挡了商业区的嘈杂，为学校营造安静的环境，一方面又方便了居住区内学生的出行，同时与基地西边的居住片区形成整体。在基地东北边整体布置商业区，并分为两个片区，其中一个片区布置商业步行街。保证了二期发展的商业可持续性。七、规划的基本内容建议1、交通规划建议为了不损失项目的商业价值，同时应避免出现人车之间的干扰，务必做到人车分流。将地下车库出入口
8、放置在商业价值较低的地方。车位配置建议：因本案为商业与居住混合区，所以对车位的配置量要求较高，在商业区设置地下车库，在居住区设置地下车库与地上停车位。2、环境景观设计建议本案为商业中心区规划，基本无法做到大面积集中的绿化景观，为了体现项目的时尚舒适性，更多的利用景观小品花坛等方式点缀。充分利用广场和商业建筑裙楼做绿化。 、中心广场设置音乐喷泉：增添项目休闲气氛 、结合商业步行街的走向，布置连成一体的活水体系 :活跃绿化环境3、建筑风格及外观风格建议考虑到项目中有旧居民点的改造，旧民居周围小体量围合，4、 商业部分规划设计建议1、 商业组合形态商业区分为两个组团，其中一个小组团设置金融类的商业建
9、筑。文化和娱乐部分安置在有商业步行街的组团内。2、 商业规划布置建议小组团中以高层建筑围合形成，大组团内主要考虑步行街的布置以及对旧民居的改造问题。重点布置景观广场。3、 商业内部交通布置步行街内部不通车，全步行系统。步行系统两侧设置消防通道。商业步行街外连接车行道。在其外部合理设置地下停车库，满足步行的可达性。5、 住宅部分规划设计要点建议住宅组团内布置高层点式住宅以满足商业区的经济利益，同时满足环境绿化的要求，保证舒适性。住宅套型比为大：中：小=30:50:20，日照系数为 1.1组团内配备相应的生活设施，设置地上和地下停车场。八、重点考虑问题（商业区特色规划）1、旧居民点改造建议根据旧民
10、居的特点，以及周边独有的古井，计划将其改造成特色主题咖啡茶座，作为中心景观广场的一部分，成为重要景观节点。茶座以古井水为源泉制作饮品，体现以自然为本的理念，吸引顾客。茶座内开设城市演变历史的小展览，展现旧民居的沧桑，同时成为城市的一处景观。2、中心景观广场设计建议中心景观广场作为商业构成中不可缺失的一环，是人们公共休憩区，并提供小型表演舞台。在广场周边形成小尺度商业曲轴，中心广场不宜太小。广场可以说是 3 个组团的连接点，无特殊规划要求，不建议设置下沉式广场。3、步行街规划建议中心城区的步行街可以说是代表城市形象的重要部分，对其的规划非常重要。强调步行街的面建设而非线性建设。建议步行街的主入口在规划用地的东面，与二期规划用地形成联系。围绕中心广场和步行道路建设 2 层商铺。景观上引入活水体系，与中心喷泉可连为一体。九、销售政策1、资金来源：通过对城市内外宣传，
