1、土地拓展商业业态组合建议方案,商管中心,一、背景,楼市市场迅速发展，各区域地价不断创新高，且房企扎堆，市场竞争激烈； 通过商业勾地的规划来满足政府提高城市形象的需求。,降低土地成本； 降低运营风险； 提高企业综合实力。,通过商业勾地：,二、商业现状,商业投资加速，库存加剧,从国家统计局公布前三季度全国商业待售面积统计： 办公楼待售3537万平方米，同比增长6.1%; 商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。 相关数据显示，未来的3年时间，商业地产（2017-2020年）入市的资金将达到1万亿人民币,控制商业开发数量，避免大体量商业项目，降低风险；,二、商业现状,商业市场竞争激烈，同质
2、化产品严重,案例：万达发展模式： 从拿地，到开业，18个月造城的神话 订单模式发展； 截止到2017.6全国万达广场有168座， 复制式发展.,差异化定位，寻求转型；,大多数商业综合体无论是建筑外观、内部空间布局，还是定位、功能、业态组合和引进品牌处处雷同。,三、商业发展趋势及业态建议,2016中国人均GDP53974元(8138$),800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,人 均 G D P,城市经济发展与商业形
3、式发展的关系,经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,主体性消费,个性消费,购物中心发展趋势,三、商业发展趋势及业态建议,2000-2016 年，全国购物中心数量以17.6%复合增长率逐年攀升，截止到2017年已超5500 家。据相关数据显示，近年来能顺利开业的购物中心占供应量的50%，且只有25%能成功运营，产品同质化严重和商业项目过剩在一定程度上对购物中心业的发展有所影响，比如业界龙头万达2015 年关店56 家。,体验式商业成为商业发展必然趋势,三、商业发展趋势及业态建议,“体验式商业”，是区
4、别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。,供,需,国内的业态业种由于不足或单一，特色品牌数量有限，明显导致许多商业地产的主题定位“名存实亡”,人们的消费习惯也正在发生巨大改变，消费行为已经不再是单纯的购物，而是向精神层面的满足感延伸。,体验式 商业,根据官方数据统计，在我国80%的家庭中，儿童支出占比家庭总支出的30%-50%。,四、商业业态组合建议,当下中国拥有16岁以下儿童已超2.5亿人的庞大基数； 二胎政策放开，儿童数量基数在短期内将出现持续性的增长； 全国儿童消费市场未来存在约2万亿元的潜在动力，市场潜力巨大。,四、
5、商业业态组合建议,特色主题体验式商业业态建议：,4大儿童主题商业模式为：主儿童教育、儿童零售、儿童服务、儿童娱乐,四、商业业态组合建议：儿童类,小型主题体验式综合体儿童类,四、商业业态组合建议,小型主题体验式综合体儿童类 目前市场上的儿童业态不再是单一的零售或者玩乐，而是全套产业链(零售+娱乐+餐饮+体验),四、商业业态组合建议,四、商业业态组合建议,特色主题商业街1：婚庆广场+酒店,根据官方数据统计，我国每年结婚登记人数约为1000万对，按照每场婚礼10万元/场消费标准，婚庆市场拥有约1万亿元的消费空间，发展潜力巨大！安徽每年的结婚登记约为74万对，约740亿元/年的市场消费水平；,2008
6、年2014年1000万对1000万对*10万1万亿/年对,74万对*10万740亿元/年,四、商业业态组合建议,特色主题商业街1：婚庆广场+酒店 传统的婚庆市场具有一定的局限性：规模小、无档次、软分散、缺少一站式综合市场、缺少品牌整合式发展！,四、商业业态组合建议,特色主题商业街1：婚庆广场+酒店 作为婚庆主题商业的“升级版”一站式婚礼全新的商业模式：,婚纱摄影,婚礼策划,婚纱礼服,婚庆用品,婚戒定制,婚车鲜花,婚宴酒店,提供全方位、一站式结婚购物享受。,四、商业业态组合建议,特色主题商业街2：特色文旅,主题邻里中心,主题商业街,根据各个邻里中心的自身区位、规模、服务人群、市场需求等条件，“量
7、身定制”单个或者多个主题业态,构建特色街区的有效途径： 文化：以当地文化为附着点，充分挖掘历史文化，特定景区打造； 主题：通过休闲娱乐、业态，如餐饮店、酒吧街、KTV、电影院等定位;,特色主题街区,特色文旅：主题邻里中心；主题商业街。,四、商业业态组合建议,主题邻里中心保利若比邻社区商业中心,“若比邻”是一个全方位连接社区生活的社区商业体系，包括“若比邻”APP、“若比邻”社区商业实体店，提供满足社区居民便利购物、娱乐休闲、生活服务、社区社交等需求的一站式社区生活商业组合。,若比邻Minimart,若比邻Neighbormart,若比邻Supermarket,精品便利店，以便捷、品质、贴心为诉
8、求,以社区居民为客群，以生鲜、进口食品、杂货等为核心品类,中高端大型超市，主营生鲜食品、进口休闲零食，日用百货等，实现顾客一站式购物的功能。,四、商业业态组合建议,四、商业业态组合建议,“邻空间”通过结合若比邻APP，运用线上线下全渠道的运营模式，为社区居民提供邻里社交的休闲空间及多样化的便民服务。 通过“若比邻app”及“云平台大数据系统”的互联网工具全面提升社区服务，包括会员积分、社群交流、信息查询、物流配送、支付结算等。,邻里中心社区业态分析：,四、商业业态组合建议,特色主题街区城市名片的打造：,情景化,主要打造手法有情趣雕塑、建筑风貌、壁画小镇、动感艺术、立体花坛、立体街画、故事连环画
9、等。,通过情境化、游乐化、业态化等手法打造城市间不同特色商业街,可依托于当地文化，引入演艺; 可举办各种参与性项目，展示当地特色文化等; 各类娱乐项目的设置也可融入文化元素。,业态休闲化主要包括两个方面： 一是引入休闲业态，如餐饮店、酒吧街、KTV、电影院等; 二是对原有商业业态进行休闲化调整，丰富购物内涵，引入各类娱乐活动。,四、商业业态组合建议,游乐化,业态化,特色商业街： 时尚+商业 三里屯village 世贸天阶 蓝色港湾历史+商业 上海新天地 南京1912文化+商业 锦里 天津鼓楼文化街 南锣鼓巷 艺术+商业 798主题+商业 美国City Walk； 天津音乐主题商业街； 日本秋叶
10、原动漫商业街其他 神户渔人码头 海上海,四、商业业态组合建议,案例：成都锦里:,四、商业业态组合建议,选址：成都市武侯祠东侧 开业时间：2004.11.1 总建筑面积：7920m 总街长：340m 平均街宽：3-4m（最大街宽为6m） 项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”。 体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求,四、商业业态组合建议,成都锦里案例： 锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费,宏观背景：政府招商引资除了带动区域的经济发展，还迫切需
11、要提高当地的形象工程星级酒店。 微观背景：结合目前市场现状，主要以发展商务酒店及城市酒店为主。,四、商业业态组合建议,酒店前期经营定位：,市场领先策略树立行业标杆，取代市场 指酒店在目标市场中无论在产品的质量、规格以及服务上都要先声夺人，始终以领袖的地位引导这一市场的消费需求的发展方向。,市场挑战策略市场份额占有较少，存在一定的风险 指一种与最强有力的竞争对手对抗的市场定位策略，就是把本酒店产品特色定位在与这个市场中最强大的竞争对手的产品相似的一个位置上，与竞争对手去争夺一个细分市场。,市场补缺策略寻求市场空缺，规避风险 指酒店避免与竞争对手直接进行对抗，而是着手去寻找新的、未被占领的、为许多
12、顾客所重视的市场位置。这是利用竞争对手市场定位的偏差或疏漏对酒店目标市场进行定位。,四、商业业态组合建议,酒店客源分析：,商（政）务散客客源为主，支付能力强要求位于政务新区，政府部门环伺周边 以商旅活动为主要目的，选择酒店注重其地理位置的便捷性，要求高质量服务。不受旅游淡旺季波动影响。这部分客源可以作为建酒店主要客源。,周边商务公司非本地的高级职员当地标杆性酒店，且有娱乐设施配套 单次连续入住时间长，房价承受能力强，综合消费能力强，客源稳定。商务客人在关注酒店地理便捷性的同时更加关注酒店的舒适度以及酒店的服务。,四、商业业态组合建议,酒店业态定位结论： 规模：对于商务、政务集中的地区如果不存在集会空间较大的酒店，尤其时室内外集会空间兼具的酒店，现存酒店接待能力有限的城市； 形象：对于区域城市形象而言，现没有一特色鲜明、形象独特的酒店能给来往的商旅人士深刻的印象；,四、商业业态组合建议,星级酒店,四、商业业态组合建议,结论：结合商业现状、商业发展趋势和目前项目的特性及政府要求得出： 婚庆、儿童类、特色文化主题商业街、星级酒店四大商业业态为后期土地投资拓展主流方向。,备注：根据项目所在地及市场差异化，商业业态不局限以上四种。,四、商业业态组合建议,四种类型业态定位及要求,谢谢聆听,
