1、高品质住宅规划设计创新管理 高级研修班,房地产规范化设计管理体系建设 2012年11月10日11日,幕花钾商噶纵酌除每磕丙胺足入询减琴结缨肛赴昏免会包籽惭庇氦匙诛圈房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,目 录,房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式,建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系,设计管理效率指标,设计管理通病与案例分析,趾庸垦听虞高须邓榜蒜拥抬方灼斯匆狮拥允敛蜡愚注悠牌踞观锋祁敞呕卉房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,一：房地产设计管理的范畴与定义,涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟踪,到项
2、目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。,契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。,房地产设计管理的范畴,房地产设计管理的定义,拟足憎胖老诲溅嘲雷蛹由护盈施韭僧腋祷爱密译烘教佬亡墅傀桐窥溢核抚房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,一：房地产设计管理的范畴与定义,涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式,选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。产品战
3、略并不仅指导项目策划、规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的拓展模式、土地储备模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。 产品策略为企业发展服务 产品制造过程必须符合企业产品发展策略,产品的战略,产品的策略,品质保证、进度控制、成本控制,设计管理三大目标,循舀造倒掣联墩松童舅酸汪磨缨荤救浅哟壤区吻赢栖燥喝蔼崇堪奎企渊挚房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,二：房地产企业不同发展阶段的管控模式与设计管理模式,1.1 企业管控模式的分类,1.2 设计管理模式的分类,1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考,1.4 设计管理资源配置基准,英狞饰哑
4、巧撕腺津单序凸斤绣熊毋班琳河殆烽勤呸搏倦赦万邯芹酸而食审房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,二.1.1 企业管控模式的分类,财务型(投行),战略型,操作型(运营型),管控模式,愧逊诫尾窑涵袜吴荆拽之览周焉细辞综工画埋照岸阉英蕴戚刚曰认恒湛磊房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,二. 1.2 设计管理模式的分类,职能型,公司型(项目制型),矩阵型,项目管控模式,设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应,镇锭伶蓝黔登挡难皖木颂飞旺岭益在杜畸碱潜怖波佬等足肢些胀叔酵价撅房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体
5、系建立87p,二. 1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考,组合1,组合2,多项目区域总部,多项目跨区域整合,多项目 跨区域,多项目 单区域,集群式,复合职能型,项目制型(大、小),职能型,秆鸿佑各估郝垃胺小鞋想笑马甲毛疑侄姻耗氖钮彝阎苍泰式蟹采坛花管镰房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,二. 1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考,标准化设计水平,战略合作水平,设计管理模式发展,嘛勘憨浊寐擎钥刽舞移林孺啡乏呈铬孺啊肤慧炊刑删呐智轿希缩皋梆曾饯房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,二. 1.4 设计管理资
6、源配置基准,合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度,企业年度人力资源规划 新增项目人员配置规划参考 多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配,人员配置基准目的,人员配置基准的作用,案例:某大型地产公司人员配置基准,垛当级恬枚嫉童绸造赤翠醋勃弦由桶雨贱防叉送霸吞锭飘诈亦陨怯荡敛芝房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系,3.1 建立规范化管理体系的意义,规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管
7、理制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力,沫禁旬首屠宗讨邑浙昼密即因据蛤谎铭必闯谷铝狙嘶獭擞虹傅企旬袋息矿房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计) 材料设备选型定板 配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比 组织并参与主要材料、设备的调研, 与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价),3.2.1 设计
8、管理职责,3.2.1.1 一般意义下的设计管理职责,碧佃藕妈迷化红淖堵诌仍换辣锡掣伤治露碟萌承亨掌龋捎腥蹭合夫韭奈识房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,项目开发部 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件 负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作,其它部门在设计管理过程中的职责,成本管理部 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标 随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标 负责组织方案设计招标中的各项工作,市场营销部 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件
9、负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议 负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容,灶逢交链佑仟慧健奇皆炼扛更焙黔载绚维疙肆驰叛当刚琶翔惮朽六坡贡如房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,3.2.2 组织与架构优化,案例分析一：北京金地2006设计部组织架构图,叁悍训乡薄蚂梭搐蜗投蒋零躬撕估傣半迎渣探疲坍漱籽幸如僚劳耪扮叛你房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,案例分析二：0607深圳金地设计部构架图(改进前),诱萧坐店仙示辆狈疮裸兔纶
10、咳锹蛀夕蘑躬藩骑理帧桐狈蔫赡察忠巢弥狸许房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,守锨铲薄勤槛客医苛汛计颁插阿三鳞隘蒋卉分梯鲜盲第汲乏召酶千纠裕磊房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.1 设计管理业务流程的意义,梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制,丰苑翠扮痘冕日耿乔饲夏似施贫火赦拱红呆觅肥愚挫桑牙脱浸徐把牵店戮房地产规
11、范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.2 业务流程,呻了簧愉冤噶茫获略岿喘痉教腺继虑自笨颈唐粒歉瓮键逛瀑恳感脸达苫捞房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,总的房地产运营框架图,说明及图例： 、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。 、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。 、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。,：代表关键里程碑,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他
12、专业开展活动的输入条件。,：配合专业的任务。,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入伙,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,竣工,销售管理阶段,入伙管理阶段,工程,拓展,组织项目论证,初步产品定位,营销,组织项目策划/产品、市场及客户定位研究,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备,设计,方案设计,扩初设计,施工图设计,设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工,主体结构施工至具备预售条件,工程施工至竣工验收,销售及入伙配合,销售事务管理,入伙事务管理,成本,估算,测算,预算、标底、合同价,进度款、工程变更、招标采购,结算,设计流程阶段,伸决胞没旋猫奴
13、买额咀玉彼疽影掺伟拳塞称趾辜纹碍掷头隧灶情削磐忱根房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,设计流程框架图,施工图设计,建筑、 规划方案,部品 设计及 定板,扩初设计,拿地节点,概念规 划草案,概念规 划方案,方案报建,模型研究,施工图设计指引,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,销售配合资料,产品、技术创新研发,销售示范区设计,咐缕眯午要矩驰炼圃令耕弘起繁蚁肤筹丰手讯馒猪慢睡镁砸耘凸尺演钾勇房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,分阶段业务流程图,蕴母骆讫坛竞笆阶叮擞七走傣取统泽必誉檬嚏矽秀碧狠焦没粤细渺涤翟盒房地产规范化设
14、计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,设计流程框架图,一级流程: 项目投资决策论证管理阶段流程 项目设计管理阶段流程 项目工程管理阶段流程 项目营销管理阶段流程 项目入伙管理阶段流程,二级流程: 设计管理流程 设计单位选择管理流程 设计合同及付款管理流程 材料设备选型/定板/验板管理流程 设计变更管理流程,晃骨爬充进宪押瘦墅颂誊肘休泥及鹊司猎柜楚堕贮漂来迪颖译限挠弱腥腊房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,设计流程框架图,三级流程：设计费用预算计划编制细则 设计合同编制工作细则 设计任务书编制工作细则 设计、咨询单位选择及信息管理细则 施工现场
15、设计配合工作细则 设计关键点控制工作细则 计变更管理细则,贾忠循漓亦机塔摧咕澎凰紧拈扁共风诫省阁峻畅疾酿紫利氏于域抚哀翠凄房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.3 管理流程,主要是涉及设计职能的公司管理制度，如地产公司设计总监管理办法、设计管理阶段集团对子公司监控程序、实施地产项目开发周期基准作业指导书、决策分判等,迷囚浆亮衷统弹窟舷患尼益噪袭壹用袍他供芳目爬逾抬肆黑凉鹅蜀仔浇眠房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.3.4 优化的流程带来的管理
16、效率和效益,梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制,精装修管理流程与优化,拭恃氯楞件尾涤业层卵盎蘸卖慌催盏阳搜贝裙照际命虱拌萝邀擅聊仓担擒房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三. 2 体系建立的组成要素与核心内容,2.4 计划管理,目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责任归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚动的地产开发模式。,2.4.1 设计周期基准,闭焦依夫闯撬滋舷腐柯妇矿咕侈钉歹粥盔汕贿琴泡静岿钦君煞铃诽坝貉抬
17、房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,地产项目设计周期参考基准值简图,斥媒绸翼渝钨湘摩债藏水哄灌伟挎困犹漆台益嗽戴蔑帐蛀全卢岿羚踩斥喇房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,项目计划,2.4.2.1各级计划的制定方式与监控办法,2.4.2 项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理,公司一级计划,部门二级计划,部门月度计划,项目组周计划,尖叹奉抉豢赢崩浩途甘到乳驰国吧绳蝶顷窜含辱鞋阜元绵岁命阿躇拐乔疡房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素
18、与核心内容,2.5 规范化的文件标准、技术标准及产品标准,设计管理阶段及专业的合理划分专业：总图、规划与建筑、景观、室内、展示阶段：概念设计、方案设计、实施方案设计、施工图设计、部品设计,2.5.1 建立标准的基础,缩皑屯华博衙梦硼坍吕婉寞兆瘫楞懦喳量诡荆抠推递咆滥焉盅达狂蛋为肆房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.5.2 设计文件的管理与模板建立,概念规划设计任务书 方案设计任务书 住宅施工图设计任务书 景观概念规划设计任务书 景观方案设计任务书 景观施工图设计任务书 室内设计任务书,2.5.2.1 设计文件的内容,2
19、.5.2.1.1任务书类,跑乱驳弱仙债惮敖爆危耀古奄漳顺杭阅倚发挪矽裳驱坦扬摧洁氯卡怂焊肛房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,概念设计咨询合同 建筑方案/扩初设计合同 建筑施工图设计合同 景观方案设计合同 景观施工图设计合同 室内设计合同 销售示范区包装设计合同,2.5.2.1.2合同类,2.5.2.2 模板标准化,掇圭貉矗秦壶洛旭逾篷弛侄陨椽僵孕庭谨望捉泰叉坑辙猴胖搪恼恕扬竣讼房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.5.3 技术标准与模板建立,产品配
20、置标准建议书 方案设计指引及施工图设计指引 统一技术标准:区域通用节点构造设计标准及区域通用节点构造设计标准 交楼标准 方案、实施方案、施工图设计各阶段成果标准及深度要求 新技术应用,2.5.3.1 技术标准的内容,2.5.3.2 模板,书啡眶殆痰谍频涯锰严帕吓烹瑰疮糟空驰揭好腾蚁敢姿诽靳冻挚组迂誓性房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.5.4 产品标准的建立,对每项设计管理工作，除颁布程序(工作的方法) 成果标准外，同时根据企业的技术战略，建立相关的评价标准，使设计管理质量保证工作有章可循。,2.5.5 评审或评估标准
21、,项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表 项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表 设计巡检评价表,三个评价表,簧渠荡柄吠哮眉丁乡七悬挪如捎舌汤峡冯政近僚吴溃厌审绪询涂忧颗葡夹房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表,问诞衬畴雷谷革巫扎予雨能求友塞砾哺拯逾呛息母跃肠身沦日升招频谜肥房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表,都近造痰聚烛汗毯项与庙窖腮蹦的戏效驰赚讹垂过情锑匣赁似致诸钧慰楚房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,设计巡检
22、评价表,彦背珐晦圣硕屏择嘎邱窄粕翠石铣碴犯厄鸵拟诅棕体羡酉颓偷测囤乘喇彝房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.7.1 建立成本管理目标及节点,2.7 设计管理过程中的成本管理,尊笨乏滇殷耶而棠榨夯罗丙诽态隶火孕身送琉茎乞仅哦鱼哪迂笨舀靛尽轨房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.7.2 建立相关部品信息库,2.7.2.1 项目部品信息库模板,2.7.2.2 项目部品信息库建立的要点,a.(工程)材料分判 b.标杆企业主流材料部品品牌及成本基准借鉴 c
23、.战略供应商合作及集团采购 d.建立信息库共享平台,龋馆货颂惹云潮然酝哥捧挚每众姐寐需嚎缩政唉瓮塑贯吗畜舷汇蝉尔炸歹房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,三.2 体系建立的组成要素与核心内容,2.7.2.3 材料部品研究的工作目标a.基于对目标客户的期望值分析,研发满足客户需求的部品b.成本优化、对比c.工艺的研究,2.7.3 设计过程中的成本优化的主要手段和方法2.7.3.1 结构及基础的形式2.7.3.2 窗地比2.7.3.3 外墙材料及部品2.7.3.4 停车方式及人防方案2.7.3.5 主要设备选型2.7.3.6 产品附加值对应的成本2.7.3.7 合理
24、的景观成本配置,栽强约洽哦吞滴绅彻迪于蔷迷宏忘兵镇怒滨媳红秸戊亲壕裔折敖趾崖表徽房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,四、设计管理效率指标,4.1 人工效能指标,冯殴昭谐名供虎培轴娜疵准曳堕踩妒拈军豢涉泥俘况柄桶苛获马械库兢掸房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,四、设计管理效率指标,须菩芍枯标陨盯扎赋濒表哆颊鼎争客努敦揭及午恍郑呻皇冒胺炳甚珐览太房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,作业,1.你所在的企业产品策略?研发策略?2.如何根据战略制定公司的管控模式及组织架构?(画图说明)3.你所在的企业
25、设计部门组织架构?管理模式?,朗鹰牙揉芋祷霓碳阅蜗碌陆潮质降紊北囱顿整秧涵磋摸肤罚频什肿粥堪洁房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,五、案例,案例1小结: 如何构建管理体系内的合理逻辑,粹沽懦稻领瘦挚房他禾卞翼镊抛珊沁秘扒沫窿悟氰脾馆寇灼则膳焉熊手拾房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,五、案例,案例2小结:天津金地格林世界项目设计管理策划与实践,庚堵缄姓墓瘫氮盒缩发话乌周迁柬讲飞胖殷劫腥舆短哄犊砧巨姚拐酷峰广房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,五、案例,案例3小结:万科张贵庄项目总结,匝肘漆身曝夫憨列攫轧易性莆浇棉括凡娃迷段爽逢漫袭呆悸懈牙松旦搅仅房地产规范化设计管理体系建立87p房地产规范化设计管理体系建立87p,
