1、有 奖 问 答 ！一、房地产的三大定位？二、住宅产品的分类？三、得房率四、住宅户型中的基本配置有哪些？五、优质户型具备什么样的条件？六、评价户型的六个条件？七、地产开发中满足什么条件算是最好的？,住 宅 户 型 研 究 分 享,目 录：,一、 房地产定位 二、 住宅产品分类 三、 住宅得房率 四、 居室的功能和分区 五、 市场中对户型的关注点 六、 优质户型的条件 七、 户型尺寸的合理性 八、 户型功能的合理性 九、 户型和市场的关系 十、 户型和地域的关系 十一、 住宅户型综合评价方式 十二、 自我分析,定位,房地产三大定位,相辅相成,产品定位：-住宅产品,一、按层数分：,住宅产品分类：按层
2、数区分、按品质及价位分,低层：1-3层；别墅类； 多层：4-6层；洋房及多层； 中高层：7-9层，普通小高层、花园洋房； 高层：10层-100米，普通高层类中的空中花园、公寓、酒店式公寓； 超高层：100米以上，高层住宅。,产品定位：-住宅产品,二、按照品质及价位分：三点 抵档型：户型面积较小的经济户型一般在70-90平米，如：还迁房、保障房、经济适用房；特点：满足日常使用需要。 中档型：面积适中的改善型住宅，三居、四居户型； 特点：满足日常使用需要，更强化户型亮点。 高档型：面积较大同时相对价格较高的豪华住宅，如：高端洋房、别墅； 特点：需要主题及个性。,住宅产品分类,套内建筑面积=套内使用
3、面积+套内墙体面积+阳台面积 销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。 公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积,得房率一般比值： -高层： -小高层： -多层：,什么类型的户型得房率高？,产品定位：-住宅产品-得房率,得房率=是指可供住户支配的面积（套内建筑面积）/每户建筑面积（销售面积）,75-78% 80-85% 88-92%,A,B,若： A套套内建筑面积：90平方米 B套套内建筑面积：110平方米
4、 公摊面积：40平方米,则： A套： 公摊面积：18平方米 总建筑面积：108平方米 得房率：83.3%,B套： 公摊面积：22平方米 总建筑面积：132平方米 得房率：83.3%,产品定位：-住宅产品-得房率,住宅的“八大”使用功能住宅的“三类”空间,-起居、就餐、厨卫、就寝；,-储藏、工作、学习、休闲。,-公共空间：起居室、餐厅、阳台；,-私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间；,-服务空间：厨房、公共卫生间、工人房、储藏室、工作阳台。,主卧室：私密性、舒适、面积合理、采光 卫生间：便利性、隐蔽性、通风 厨房：宽敞实用、有服务阳台 客厅：方正好用（面积、采光、家具布置等） 餐厅：相对独立
5、、通风、采光 次卧室：私密性、面积合理、能兼并做书房、客房 阳台：生活性阳台的实用，观赏阳台的休闲性,市场上对于户型的关注点,注：可以根据人们的居习惯、市场需求相应调整。,怎样才算是户型合理？,优质型应该具备哪些条件？,建筑设计中户型设计最基本的三个原则： 实用、经济、美观！展开来看也可以扩展为五个设计原则：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性！以上五点是评价户型好坏的通则，贯穿于地产开发、销售和使用的全过程。,户型设计的原则,评价户型的条件,1动静分开 2干湿分开 3公私分区 4通透良好 5动线合理 6尺寸合理,基本概念：开间-进深,首先讲两个概念： 开间、进深习惯上，我们把房间的主采光面
6、称为开间（面宽），已其垂直的称为进深。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的常采用参数有：2.1米、2.4米、2.7米、3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米。,红色箭头-开间 ；蓝色箭头-进深,北,南,一般意思上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。 进深、开间之比介于1 : 1.5之间较好。 进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，尤其是北方地区。 能做到采光通风与保温两者间的平衡=比较方正的户型,红色箭头-开间 ；蓝色箭头-进深,基本概念：开间-进深,评价户型的六条件-动静分区,
7、一、动静分区 动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。 -在动区人们活动较频繁的区域，应该靠进入门设置，尤其是厨房;静区：卧室、书房、主卫等。 -在静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。 动与静之间 设置卫生间方便使用；另外需要保证室内交通线的便捷。动静分离，一方面使会客、娱乐或进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息和学习的人，减少相互之间的干扰。,红色-动区 ；蓝色-静区,动静分区合理户型 （卧室布置较深，距离入户门较远）,评价户型的六条件-动静分区,评价户型的六条件-动静分区,客房的布局影响到动静分区,动区不合理户型,次卧距离入户门较近，客厅活动对卧室影响较大。
8、,二、干湿分区对于厨房、卫生间，湿气较重且容易产生脏污,尽量和卧室分离。厨房是最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等比较集中，因此厨房的布置要尽可能的靠近入户门，远离卧室、客厅；厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房一般应和一个卫生间临近设置。,评价户型的六条件-干湿分开,卫生间干湿分区，厨房在入户门最近的位置,三、公私分区-私密性设置 户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型私密性主要的两点：1、避免站在门外就能对屋内一览无余，应有所遮挡设置玄关。2、户型内部的客厅、餐厅等公共空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区内就
9、能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。,公私分区较好户型,评价户型的六条-公私分开,公私分区较差户型 卧室门直接打开在客厅墙上，在客厅内可以看到卧室大部分,评价户型的六条-公私分开,四、通透良好通透主要是指户型的通风和采光性能。 要保证户型具有良好的通透性。首先户型要有良好的进深开间比和户型较方正；其次户型最好有两面可以通风采光，相对两面通风采光最佳（南北、东西），再次是相邻的两面采光（东和南、南和西、西和北等）。 只有一面采光通风的效果最差。 另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。,通透性最佳对侧采光通风,评价户型的六条-通透性良好,通透
10、性次佳：相邻的侧面采光通风另外，通风采光的选择还需要看住宅类型。 多层尽量选择南北通透； 高层空气流动较好，也可以考虑全南向的户型。,评价户型的六条-通透性良好,北,西,东,通透性不佳侧面单向采光通风,评价户型的六条-通透性良好,北,西,五、动线合理动线：指人们在户内活动的路线，动线的流畅度将影响居住者各种活动时能否顺利转换。户型的设计影响动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型的利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”浪费空间。户内主要动线有三类， 1、居住动线-私密空间 2、家务动线-服务空间 3、来客动线-公共空间,动线良好:从入户门进客厅、卧室、厨房、的三
11、条线路不会交叉,居住动线、来客动线、家务动线,评价户型的六条-动线合理,动线较差户型 -进厨房要穿过客厅 -进卧室要穿过客厅 -进餐厅要穿过客厅 -客厅已经成为了公共走廊，另外进入生活阳台要穿过主卧，该户型算是灾难级别。,评价户型的六条-动线合理,六、尺寸合理 是不是房间越大越好？当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积；客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子面积确定的前提下，某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计的偏小。考虑限度主要包括居住者的身材、活动环境、家具的尺寸等，从电视机、床、柜子等的长宽高推
12、算最低尺寸要求。,评价户型的六条-尺寸合理,人体测量学 亚洲人平均数值： 肩宽度：385-420mm; 展臂宽度：691-742mm; 胸廓前后径200-220mm; 臀部宽度307-320mm; 坐姿宽度 坐姿进深,尺寸合理-人体工程学,工作环境下人体与空间的关系,尺寸合理-人体工程学,常用尺寸： -单人宽度：60、90mm；-两人宽度：80、105、110mm,工作环境下人体与空间的关系,尺寸合理-人体工程学,室内空间尺度,主卧室的最低开间，中到中，尺寸是 3. 6m(净3. 3m) ，最低进深,中到中,尺寸是4.8m(净4. 5m)。这是保证家具摆放和人的活动最低适用要求的尺寸.,-主卧
13、室,面积、面宽要保证,身心放松！保证私密性,室内空间尺度,次卧室的最低“适用”开间，中到中，尺寸是3. 3m(净3. 0m) ，进深，中到中，尺寸是4. 5m(净4. 2m)。这里讲的是最低“适用”要求，因为小于这个尺寸就会给家具布置和人的活动带来不便，也就是说小于这个尺寸的房间就不应设计为卧室，而应设计为书房、儿童房、保姆房等功能的房间。如果整套房间的建筑面积比较大或很大，次卧室也可以加大尺寸，这时次卧室也就分别达到了“舒适”或“高舒适”的要求。,-次卧室,室内空间尺度,儿童房设计成开间3. 0m、进深 4. 2m、面积12. 60，可满足家具摆放和人的活动要求，即“适用”要求。如果户型面积
14、足够大，将儿童房按次卧尺寸或主卧尺寸设计，则可使儿童房达到“舒适”或“高舒适”的要求。同时，儿童是要长大成人的，按次卧或主卧设计儿童房，还可使儿童长大成人后不必更换房间。另外，设置儿童房还可使住宅套型设计更方便，把受户型面宽和进深限制不能将其设计为客房以上尺寸的空间，设计为儿童房。保姆房：户型建筑面积 150以上的套型应设置保姆房，其尺寸可儿童房或更小。,-儿童房,室内空间尺度,三居以上的户型宜设置书房。书房是供主人学习或家庭办公的房间。因无需摆放大床( 2. 2m x 2. 0m)和床头柜等家俱， 所以其尺寸要求也不像卧室那样严格。它也像儿童房一样可使住宅套型设计更方便，把受到面宽和进深限制
15、的房间设计为书房。图中仅是满足书房最低使用功能的“适用”要求，如果建筑面积足够大，也可按卧室的开间进深尺寸设计书房，使书房达到“舒适”或“高舒适”的要求。这样还带来另一个好处，即书房可随时根据需要改为卧室，增加了房间使用的灵活性。,-书房,室内空间尺度,客厅的最低“适用”尺寸宜为开间3. 9m，进深4. 5m， 建筑面积17. 55。这种尺寸的客厅， 能满足32 英寸左右的彩电观看距离要求，彩电尺寸再大些，其舒适度反而会降低,所以它仅是“适用”尺寸。 客厅的“舒适”尺寸要求，大致为开间4. 5m， 进深 5. 1m、建筑面积22. 95。 客厅的“高舒适”尺寸要求，大致为开间5.1m，进深6.
16、 6m，建筑面积33. 66。这种尺寸无论在开间方向或进深方向摆放电视，均可满足42 英寸以上彩电(背投、等离子、液晶等平板电视)的观看距离要求，所以，它是“高舒适”的客厅尺寸。 注意：客厅要减少直接向起居室开门的数量，至少保证一面墙的直线长度不小于3米,-起居室,面积保证/充分考虑家具布置,53平米,室内空间尺度,厨房是住宅非常重要的房间，它与套型舒适度关系极为密切。随着户建筑面积的增大，它的尺寸也随之加大。厨房的“适用”尺寸1.8*3.3m；“舒适”尺寸 5.3*2.1m ；“高舒适”尺寸 5.7*2.7m。“高舒适“型厨房对于时尚家庭，若用作西餐厨房，也可同时作为家里的小餐厅。,-厨房,
17、不是通个管子，就是厨房! 需独立可封闭的空间。,室内空间尺度,独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上，根据厨房或客厅相对尺寸布置，保证行动顺畅为宜（过道80-110cm）。,-餐厅,室内空间尺度,卫生间分公共卫生间和主卧卫生间。主卧卫生间以接近方形为佳( 便于洁具布置) ，适当加大设置如3.3*2.4m，这个尺寸摆放矩形或大三角形喷水按摩浴缸均够。 公共卫生间以矩形为佳，因这样既可减少面宽又可将洗漱与浴厕隔开，使之达到洗漱和浴厕同时使用，增加它的使用功能，使户型更加“适用”或“舒适”，图14所示2.1*3.6m。该图尺寸基本上可达到“舒适”标准，若要改成“适用”或“高舒适”标准，可将其开间、
18、进深适当缩小或加大。,-卫生间,使用面积保证、通风、采光、减少影响,室内空间尺度,南侧阳台如果作为健身房来用，其进深应达到1. 8m以上，开间随主卧室4. 5m若作花房和洗衣房，其进深宜为1. 5m至1. 8m，开间随次卧室 3. 3m或3. 6m。北侧阳台也称生活阳台，一般设在厨房的北面，无论“适用”还是“舒适”或“高舒适”型套型均应设置。其进深以 1. 3m 至 1. 5m 为宜，开间随厨房2. 1m、2. 4m、2. 7m、3. 0m。,-阳台,室内空间尺度,80以上(不含80) 套型宜设置门厅，它是进入户内的过渡空间，装修时做上一个造型优美的大门套，称之为玄关。它的开间尺寸宜为1. 5
19、m以上，如图所示。门厅是在套型建筑面积很大时，比如160以上，才应该设置的空间。 通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米。 分户门、卧室门不应小于0.95米，厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，卫生间门不应小于0.75米，储藏室门不应小于0.7米。,-门厅、过道,宽度保证、缓冲、玄关,室内空间尺度,普通住宅层高不宜高于2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米。2.8米,是这一层的地面到上一层的地面.这个尺寸是含楼板厚度的.普通住宅层高2.8米，可以在保证居住舒适度的基础上，最大限度的节约能源。住宅设计规范规定：普通住宅层高宜为2.80米
20、；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。,-层高,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,各功能的合理性,空间独立 客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙 方正开阔 要留出摆放家具的完整空间，实用的布局 长宽比不应失调 进深与面宽之比不应大于2：1 入口设玄关 住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,
21、点评：客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,各功能的合理性,相对独立 至少有两面墙夹一角 与客厅既有关系又有分隔 与厨房应有关联又独立成区,点评：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。,修改后既有玄关，又使餐厅相对独立,各功能的合理性,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,靠近餐厅 西厨可与餐厅结合 距离大门不能太远 直接对外采光采风 有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备 厨厕最好不要紧邻 最好带一工作阳台,约89,点评：工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实
22、际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。,各功能的合理性,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,主卧 明显大于次卧，进深面宽可适当增加 南向朝向，比客厅的朝向要求更甚 大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间 确保私密性，最好布置的深一些 次卧 面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上,点评：带独立卫生间和衣帽间的主卧,各功能的合理性,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,应有明窗通风和采光 公共卫生间做到干湿分离 仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室 最好有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。 不应布置在下层住户厨房、卧室、起居
23、室和餐厅的上层。,点评：创新设计，浴室双开门两用，节约面积,各功能的合理性,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,保证客厅有良好的视野和采光 在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息 工作阳台宜设置在北面，与厨房结合,85双阳台设置，南北通透,89北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的食品及其他小杂物。,各功能的合理性,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,两居70平方米？90平方米？110平方米？ 三居90平方米？130平方米？170平方米？,你心目中的两居有多大，三居有多大？,户型和市场的关系,客户的需求的不同，导致定位不同 定
24、位不同，导致户型不同,是不是标准化最好？ 187平方米的复式，只有2个卧室？,户型和市场的关系,假如：房子在高校云集的地方？大部分客户为学校老师的前提下。 设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。,一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。,二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。,户型和市场的关系,贴合市场的，就是好户型！,是不是小面积60一居就舒适？ 套内面积61.2平方米，做到三居室？,客户的需求的不同，导致定位不同 定位不同，导致户型不同,户型和市场的关系,分析：项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了3162的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠
25、定了基础与基调，加上在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就形成了。,符合定位的，就是好户型！,户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下： 多功能间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求,户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：对功多功能间可适应不同人群、不同爱好的功能需求。,户型和市场的关系,香港有千尺豪宅的说法，1000平方尺有多大？,100+平方米而已,地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必须高度重视的问题。很多人觉得99平方米的两居室还是小，但在深圳、上海很多人
26、会不理解，90平方米以上的房子为什么不做三居室，为何要如此浪费。,户型和地域的关系,根据区域习惯定位户型的设计才能满足客户需求,一、项目定位 客群选择 户型整体调性、大致户型产品线,二、得房率 实用性,三、功能布局合理 通风采光、动静分区、功能设置、空间感受,四、空间尺度舒适 面积比例，各功能间比例,五、市场检验 客群需求 市场接受度、差异化、根据客户需求的个性化设置,评价户型的方法,-自我思考,整体良好；过道面积稍有浪费；书房调整为儿童房为宜；卫生间没有主次。,动静分区相对良好干湿区合理；全明格局，无暗间；通透性良好；书房调整为儿童房较佳；动线较合理；卧室阳台调整为开放式增加面积尺度。开窗面
27、积不够大。,边户型:118平米三居室,户型分析,因后天因素、先忽略层高。,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。,户型分析,户型不方正，空间利用率低动静分区良好，次卧室私密性欠佳；干湿较合理；全明格局，无暗间；通透性良好；动线较合理卧室面积偏小，尺寸欠佳。,中间型:99.8平米两居室,从总面积分析，储藏间和过道占用了使用率。阳台位置欠佳。,动静分区良好，次卧室私密性欠佳；干湿分区合理；全明格局，无暗间；通透性良好；动线较合理卧室面积偏小，尺寸欠佳； 储层间设置欠佳。,边户型:89平米,户型分析,主次卧尺寸，过道从总面积看相对适中，通透性适中。,动静分区稍差干湿区分区不佳；通透差次卧、餐厅采光不佳； 动线较合理；大卧室阳台改为开放式增加面积尺度。,中间户型:89平米两居室,户型分析,尊重土地-（利益最大） 顺应市场-（经受检验） 迎合客群-（完成去化）,贴合市场的、符合定位的、适合的居住者需求的，就是最好的！,住宅设计应做到,现在最想做的事?？,谢 谢 大 家 ! !,
