1、酒店项目改造难要点2015-10-12 万商俱乐部 万商俱乐部今天的资产价值提升时代，各类资产通过改造提升价值是一个重要的抓手。万商俱乐部昨晚进行了系列研讨第 2 场-万商俱乐部第 211 期沙龙就酒店类项目的改造难点和解决要点进行了研讨，研讨的成果继续简要分享。（仅代表部分嘉宾研讨观点）：改造一种是升级换代，仍是酒店，一种是改变业态功能；本质是业态过时，顾客发生了变化。而业态变化，一是其他业态改造为酒店，二是酒店改为其他业态。几乎所有业态的建筑都可改为酒店，除了写字楼、公寓、商业，还有厂房、监狱、剧院、医院等等。现有酒店改为其他业态，最常见的就是改造为写字楼，也有改造为养老院、农家乐、研讨会
2、中心、月子会所、私人会所的。纽约有个酒店就是监狱改造而成的。上海提篮桥监狱要停止使用时，曾与朋友讨论可以改造为主题酒店。阿幔酒店就是老房子改造的。新开业酒店业要改造的，原因包括策划缺位、规划失误、设备问题、施工质量等。一、酒店改造动因1、设备设施老化；2、顾客不满意、客户减少，收益低；3、项目定位发生变化以及业态调整；4、更换酒店品牌；5、固定资产盘活；6、投资回报达不到要求，改变业态；7、产品业态及服务雷同，不创新，无特色。嘉宾们举了不少酒店改造案例：案例一：北京丽都酒店因为经营了 30 多年，设备设施老化，功能也不能适应周边发展需求，加上固定资产要增值，所以做了长中短期的安排，正在改扩建。
3、丽都老酒店，原来是倒 E 字形，现在一方面是拆除了老酒店（假日酒店）一侧的客房，建了新的皇冠假日酒店，一方面以临街侧的后勤区域改造成餐饮街，未来还可能根据市场情势再一局部客房改造成写字间。案例二： 北京金融街洲际酒店也要从酒店改回写字楼，写字楼回款快，且大环境不好的情况下，固定租金抗风险能力强； 案例三：北京万豪酒店共四座，目前三座改为写字楼，其中 A、D 座出租率在95%以上。其他案例：外地多个酒店项目也已经改为写字楼，如上海的锦沧文华、苏州的竹辉、银河宾馆据说也要改写字楼。2015 年 08 月 28 日恒基兆业地产有限公司旗下的香港丽东酒店宣布暂停营业。恒基兆业曾于中期业绩报告中披露,为
4、提升资产回报,丽东酒店将重建改作写字楼用途。2014 年在多重压力下，东莞的酒店业在最近两年吹响了转型号角，有的把部分物业出租变成写字楼、有的把部分楼层改建成羽毛球场、东莞会展酒店将其三楼和四楼原来 KTV 部分拆除，改造成写字楼(差不多都租出去了，租用写字楼有律师事务所等。目前，仅剩下一个 630 平方米的毛坯单位，租金在 100元/平方米左右)。2014 年 08 月，北京市规划委网站公布北京望京一份规划类公告，大望京 8 号楼再次改规划，酒店改办公楼。2014 年 6 月，上世纪 90 年代引领广州文化繁荣的文化假日酒店已经更换业主, 酒店已经不复存在,改造成写字楼。（改造后，7 楼以下
5、为餐饮等配套，从 7 楼起为写字楼，有 9种户型，户型面积 30 多平方米到 200 多平方米，只租不售。目前对外租金为 120 元/ 平方米/月，“各付各税，管理费 28 元/平方米/月”）2014 年 01 月，锦江系旗下上海“老字号”酒店上海锦沧文华大酒店拍卖成交,交易总价为 21.18 亿元。据悉,买家或将其改造成写字楼。2013 年 08 月，上海徐家汇商圈启动二次改造，位于天钥桥路 20 号,曾经是徐家汇商圈的标志性建筑之一的西亚宾馆将改成 5A 写字楼。2012 年 3 月，富丽华大酒店停业改造，改造成一栋集公寓及写字楼于一体的大厦，如今是民间金融大厦（该盘的销售均价调至带装修
6、3.3 万元/ 平方米。其在售公寓面积多在 43至 55 平方米，使用年限从 2013 年 8 月 30 日起计 50 年）。二、怎么改？改造时应注意哪些要点？首先与商业项目一样，有算账的问题，改造前后要划算。必须要做市场调查，把顾客及变化搞清楚。基于调查分析，细分市场定位、营销、品牌都有目标。关于停业改造的酒店，新建酒店需要的程序，改造时几乎一样都不能少。市场调研、可行性分析、产品规划、改造设计、工程管理、重新开业筹备，都要进行。还要增加对现有酒店定位、建筑物及设备现状、酒店团队的分析。成熟品牌还必须做顾客满意度调查，服务管理要暗访检测，这都是国际通行的做法。需求导向、策划先行，不能完全按照
7、设计师的专业改造，不能按照企业管理者的猜测主观改造，否则会改错，业主及管理公司或管理团队都要把控。改造最好在资金成本低期间进行，还要考虑再投资对项目整体回报率目标的影响，运营方面肯定是对运营影响的越少越好，而且要想好怎么安置员工。酒店还需要结合运营的革命来进行改造，很多酒店改为其他业态并不能给酒店带来盈利的机会，如果结合互联网+设计+运营，以酒店作为平台，也许是酒店行业新的发展机会。智能化的发展对于酒店运营人力成本将会有大幅度减少，体验式平台建立，打通设计与产品的通道也将会给酒店盈利带来新的机会。很多精品酒店都已经在做尝试，比如家具，设计师与生产厂家完成产品，在酒店做展示及销售。同样，各种运营
8、物品，包括茶杯、床品、艺术品等等。酒店完全可与其他业态融合，如作为画廊、音乐厅、酒店用品展销场所等，也是最好的床上用品体验场所。酒店是一个很全面及广泛的平台，涵盖家居、会议、健身、餐饮、康体、娱乐，所以如果以体验平台的想法改造，会有很多种模式来进行运营的革命。酒店改写字楼，建筑外立面、交通组织（包括水平及垂直交通）、平面布局、室内装修、机电设备、景观等都得重新考虑。定位和业态调查要在规划、设计前做，满意度和暗访要全年度做。整体改和局部改考虑的也不一样，局部改的肯定要考虑与酒店功能的关系。也有嘉宾提示：现在很多不太老化的项目或竞争比较激烈的项目改造，不必大拆大建，只需做改进性顾客满意度调查，基于数据对业态和配套及服务做出投入不大的调整即可。三、改造成功案例推荐：厦门无垠酒店。杭州西湖隐居，是农民房改造的成功项目。上海 Waldorf Astoria 是很成功的历史建筑改造项目。外滩 lndigo，夏娜渡皇冠假日；三里屯的原城市宾馆（还未开业，未来品牌将为 CHAO）。上海南外滩水舍酒店。精品酒店有两类案例值得大家参考或去体验：一类是如安曼、六善、悦榕庄的精品度假酒店；一类是如上海思南公馆、宝丽会馆、杭州湖边的老建筑改造酒店，成都博舍也不错。上海 MODENA 服务式公寓的 60 套房改为月子会所，业绩不错。
