1、 每 日 免 费 获 取 报 告1、 每 日 微 信 群 内 分 享 7+最 新 重 磅 报 告 ；2、 每 日 分 享 当 日 华 尔 街 日 报 、 金 融 时 报 ；3、 每 周 分 享 经 济 学 人4、 行 研 报 告 均 为 公 开 版 ， 权 利 归 原 作 者所 有 ， 起 点 财 经 仅 分 发 做 内 部 学 习 。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 全装联中国房地产全装修产业研究报告 版 权 声 明 本报告版权归属全装联大数据中心(全装联、广发证券、奥维云网、世研大数据)所有，未经许可，严禁转载和复制本报告内容。 囿于有限的时间和资源，本报告未能对
2、数千家企业做逐一拜访，结合采用抽样调研、电话采访、现场拜访等多种方式，通过专业研究机构以及大数据公司的专业力量，对全装修行业全产业链上重要房企、部品供应商以及整个产业进行了较为全面的分析，首份报告定有诸多不周全之处，欢迎广大读者对我们研究团队提出批评指正。 本报告的数据均来源于企业考察、问卷调查以及第三方机构监测，但也有部分数据取自网络公开的数据。对于参考引用的第三方数据，本报告均注明了数据来源和参考文献出处，详情见报告具体内容；没有标记出处的均来自于全装联大数据中心，如有不符合实际情况的地方欢迎与我们联系，同时，本报告内容仅供参考，不对应用后产生的任何后果负责。 中国房地产全装修产业研究报告
3、出版团队 出 品：全装联大数据中心 专家顾问：高亮辉 全装联商学院专家顾问 出 品 人：陈忠莉 全联房地产商会全装修产业分会秘书长 撰写团队：刘 政 全装联副总经理、全联房地产商会全装修产业分会副秘书长 李 影 奥维云网副总裁 舍静平 奥维云网地产大数据事业部研究总监 张坤莉 奥维云网地产大数据事业部精装研究经理 赵中平 广发证券轻工行业首席分析师 汪 达 广发证券轻工行业资深分析师 付 勇 世研大数据CEO 韦天水 世研大数据CTO 美编排版：刘 政 全装联副总经理 中国房地产全装修产业研究报告 1 目 录 第一章 中国房地产全装修产业发展历程与现状 _ 1 一、全装修产业概述 _ 1 二、
4、全装修行业发展历程 _ 5 三、2018年中国全装修行业发展环境分析 _ 13 第二章 中国全装修市场需求分析 _ 19 一、2018年中国全装修增长分析总述 _ 19 二、2018年一线城市全装修增长率分析 _ 21 三、2018年新一线城市全装修增长率分析； _ 26 四、2018年二线城市全装修增长率分析 _ 28 五、2018年三、四线城市全装修增长率分析 _ 30 第三章 全装修行业市场结构分析（略） _ 32 第四章 全装修行业配套部品市场结构分析 _ 33 一、2018全装修市场配套部品规模分析 _ 33 二、TOP20房企全装修市场重点部品配置率 _ 33 三、TOP20房企全
5、装修市场重点部品品牌集中度分析 _ 37 第五章 2018年全装修产业舆情分析 _ 38 2 一、消费者怎么看待全装修政策 _ 38 二、消费者对全装修的接受度 _ 39 三、消费者心中全装修主要配套部品排名 _ 40 四、2018年全装修的网络舆情分析 _ 42 第六章 中国全装修行业发展预测分析（略） _ 45 中国房地产全装修产业研究报告 3 图 表 目 录 图表1： 全装修等级分类及得分 2 图表2： 精装修分类 3 图表3： 日本两代居住宅类型 7 图表4： 日本长寿型住宅图 7 图表5： 住宅装修历史阶段 8 图表6： 房地产开发企业商品房销售额 9 图表7： 房地产开发企业收入增
6、长率. 10 图表8： 外出农民工年末月收入 . 11 图表9： 中国全装修行业发展中存在的问题 11 图表10： 城镇居民人均可支配收入增长情况 13 图表11： 城镇人口增长与城镇化情况. 13 图表12： 商品房销售面积增长情况 . 14 图表13： 商品房销售面积增长情况 . 14 图表14： 大中城市土地供应面积 . 15 图表15： 建筑业签订合同额增长情况. 15 图表16： 全装修政策及要点汇总 . 16 图表17： 全装修政策实施时间轴线汇总. 16 图表18： 装配式建筑政策及要点汇总. 17 图表19： 长租公寓政策及要点汇总 . 18 图表20： 长租公寓补贴政策 .
7、18 图表21： 全国房地产商品房销售面积累计值 19 图表22： 全国房地产商品房销售额累计值 19 图表23： 2016-2018年全装修市场规模走势 . 20 图表24： 一线城市全装修项目数量 . 21 图表25： 一线城市全装修项目规模 . 21 图表26： 北京市房地产市场情况 . 22 图表27： 北京全装修项目数量 . 22 4 图表28： 北京全装修项目规模 . 22 图表29： 上海市房地产市场情况 . 23 图表30： 上海全装修项目数量 . 23 图表31： 上海全装修项目规模 . 23 图表32： 深圳市房地产市场情况 . 24 图表33： 深圳全装修项目数量 . 2
8、4 图表34： 深圳全装修项目规模 . 24 图表35： 广州市房地产市场情况 . 25 图表36： 广州全装修项目数量 . 25 图表37： 广州全装修项目规模 . 25 图表38： 新一线城市全装修项目数量. 26 图表39： 新一线城市全装修项目规模. 26 图表40： 郑州市房地产市场情况 . 27 图表41： 郑州全装修项目数量 . 27 图表42： 郑州全装修项目规模 . 27 图表43： 二线城市全装修项目数量 . 28 图表44： 二线城市全装修项目规模 . 28 图表45： 佛山全装修项目数量 . 29 图表46： 佛山全装修项目规模 . 29 图表47： 成都全装修项目数量
9、 . 29 图表48： 成都全装修项目规模 . 29 图表49： 三、四线城市全装修项目数量. 30 图表50： 三、四线城市全装修项目规模. 30 图表51： 惠州全装修项目数量 . 31 图表52： 惠州全装修项目规模 . 31 图表53： 江门全装修项目数量 . 31 图表54： 江门全装修项目规模 . 31 图表55： 中山市房地产市场情况 . 32 图表56： 中山全装修项目数量 . 32 中国房地产全装修产业研究报告 5 图表57： 中山全装修项目规模 . 32 图表58： 2017-2018年全装修市场重点部品配置率 . 33 图表59： 2018年全装修TOP20房企市场份额
10、33 图表60： 2018年全装修市场重点部品配置率碧桂园 34 图表61： 2018年全装修市场重点部品配置率恒大 35 图表62： 2018年全装修市场重点部品配置率万科 35 图表63： 2018年全装修市场重点部品配置率保利地产 36 图表64： 2018年全装修市场重点部品配置率融创中国 36 图表65： TOP20房企重点部品品牌TOP3及份额 37 图表66： 全装修比例对比 . 38 图表67： 消费者关心维度排名 . 38 图表68： 全国重点城市新房全装修比例. 39 图表69： 2018年全国全装修家装消费者年龄分布 40 图表70： 2018年重点城市消费者全装修接受度
11、 40 图表71： 厨卫重点部品排名 . 42 图表72： 卫生间重点部品排名 . 42 图表73： 配套部品品牌度排名 . 42 图表74： 舆情趋势走势图 . 43 图表75： 热门关键词词云图 . 44 6 中国房地产全装修产业研究报告 1 第一章 中国房地产全装修产业发展历程与现状 一、全装修产业概述 1.1 全装修产业的定义及分类 在2002年建设部住宅产业化促进中心印发的商品住宅装修一次到位实施细则中，政府提出了全装修的概念。全装修住宅是装修一次到位的商品住宅，装修一次到位是指：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。 全装修要求住
12、宅内部所有功能空间全部装修一次到位，销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。按照相关规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。全装修成品房的第一责任人是房地产开发商，无论房屋本身还是装修工程存在质量问题，房地产开发商都应当负责1。推行全装修根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；同时规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序；贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。 作为全装修的实现方式之一，装配式建筑正在起步。装配式
13、建筑由装配式结构系统、装配式内外护围系统和装配式内装系统组成。建筑、结构、机电和装修一体化协同设计是其基本要求。由于装配式建筑同样要求土建设计与装修设计的一体化，可以满足全装修的设计和施工要求，是全装修实现的有力载体。国家也对装配式建筑的全装修提出了要求。2016年9月国务院办公厅发布的关于大力发展装配式建筑的指导意见要求实行装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备协同施工。积极推广标准化、集成化、模块化的装修模式，促进整体厨卫、轻质隔墙等材料、产品和设备管线集成化技术的应用，提高装配化装修水平。 全联房地产商会团体标准T/CRECC02-2017住宅全装修评价标准于2016年12月11日编制组
14、成立大会后，组织开展8次小讨论、4次大讨论及5次项目预试评，公开征集意见于10月20日截止，将于2019年1月1日开始正式实施。在此标准中，拟将住宅全装修预评价和正式评价按照总得分确定星级，从低到高分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级5个星级。 1 全联房地产商会全装修产业分会秘书长 陈忠莉语 2 图表1： 全装修等级分类及得分 一星（40%） 二星（50%） 三星（60%） 四星（70%） 五星（80%） 总分 预评价 400 500 600 700 800 1000 正式评价 440 550 660 770 880 1100 来源：全装联大数据中心 1.2 精装修产业的定义及分类 精
15、装修主要是房地产开发商基于房屋销售而推出的市场营销概念，主要是指装修的档次和规格。精装修房往往与毛坯房（初装修房）和简装修房相对。 80年代末期以前，中国装修市场以简装修为主。该阶段计划经济的福利分房在房地产市场中占主导地位。因为分房具有福利性质，室内装修标准相差不多，仅为满足入住即可使用的程度。土建和装修由承建单位一家完成，装修一般较为简单，故称为简装修。 80年代末至90年代末，随着生活水平不断提高和住房商品化，人们不再满足于福利房和一般商品房的装修，开始采购装修产品和材料，替换原有的装修面层。家庭装修市场迅速发展，装修个性化很快取代了原本的简装修。因此房地产开发商开始放弃简装修，转而直接
16、出售毛坯房。毛坯房又称“初装修房”，此类房屋内部大多只有门框或门洞，没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理，而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面按设计文件完成装修工程，公共部位、公共设施和各种管道等都按设计文件装修完成2。 90 年末以后，随着毛坯房装修的弊端不断显现，一批房地产开发商开始在广州、深圳、上海、北京、南京等大城市推出精装修成品住房。同时，由于个人拥有住房产权后对通过住宅精装修改善居住环境的要求日益提高，需要购买此类住房的消费者比例逐年上升，精装修房已经成为了重要的市场组成部分3。 精装修的分类没有政府文件的明确规定，下表以单个标杆房企装修标准为例，展现精装修的分类，以及主
17、要房地产开发商的装修标准。 2 张刚. 商品住宅批量精装修关键过程管理研究D.长安大学,2016. 3 刘东卫,伍止超,武振. 住宅全装修发展概况J. 住宅产业,2017,(01):17-22. 中国房地产全装修产业研究报告 3 图表2： 精装修分类 A.参考某标杆房企分类 案例一 注：本报告将装修标准（成本价）划分为五档，包括经济型（800元/平米以下）、中档（800-1200元/平米）、中高档（1200-2000元/平米）、高档（2000-3500元/平米）、豪装（3500元/平米以上）。 项目 某标杆房企装修标准提升规划(按可售面积单方造价计算) ABC三个标准，投入标准1200-150
18、0元； 450 600 800 1000 1200 1800 2400 成功基础标准 加档次(150) 加档次(200) 加功能(200) 加功能(200) 加档次(600) 加档次(600) 装修档次 户内门 96(均价1150元/扇) 提升入户门(20) 提升为入户子母门 提升入户门(20) 吊顶 8(埃特板,均价60元/m2) 厨卫吊顶铝扣板(10) 提升吊顶(20) 木地板 40(均价132元/m2) 木地板装饰及木套 提升木地板(30) 提升为轻钢龙骨(30) 墙砖 40(均价75元/m2) 入户花园、卫生间、厨房提升石材及墙地砖（70） 地砖 50(均价88元/m2) 提升客厅地砖
19、(25) 提升阳台砖(10) 石材 31(均价335元/m2) 增加石材套线(10) 提升石材(200) 提升石材(200) 涂料 33(均价12元/m2) 提升为五合一涂料（10） 提升环保涂料(10) 装饰造型 0 配套功能 收纳 61(厨柜、洗手台柜） 提升衣柜(50)/厨柜（20） 小鞋柜(8)提升衣柜及厨柜(40) 大入户柜(50) 次卧衣柜(30) 提升橱柜(40) 顶级产品(100) 机电及弱电 19(地漏、排气扇、开关、插座、灯具) 提升可视对讲 顶级产品(100) 电器设备 18(抽油烟机、炉灶) 提升为西门子三间套（30） 西门子冰箱(30) 大冰箱(25)/洗碗机（15）
20、 顶级产品(100) 洁具及五金 40(美标、摩恩) 提升为科勒(20) 热水器(10) 卫洗丽(30)/提升洁具及小五金(30) 顶级产品(100) 空调及新风 0 分体空调(120)/新风(30) 提升为中央空调（250） 阳露台景观 0 阳露台、入户花园、私家花园增加景观 4 B.参考某标杆房企分类 案例二 某标杆房企标准1000元/平方米装修标准设计细则4 标准 空间 位置 装修标准设计内容 1000装修标准 玄关 地面 标准石材造型拼花，根据空间尺度调整比例。 天花 吊平天花，沿墙走80mm高石膏线，中央装筒灯 墙身 120mm高皇室啡地脚线，油米黄色乳胶漆。 客厅、餐厅 地面 12
21、0mm高皇室啡打线，铺800*800米黄色抛光砖。 天花 周边100mm高石膏线，内做50mm宽石膏平线。客厅装豪华吸顶水晶灯，餐厅装豪华水晶吊灯。 墙身 120mm高皇室啡地脚线。原楼板底四周做100高石膏线，中间45mm宽石膏腰线，石膏饰线以下油米黄色乳胶漆，以上油白色乳胶漆。 走廊 地面 标准石材造型拼花，根据空间尺度调整比例。 天花 梁底高150mm处做凹池，100mm高石膏线修饰池口。根据走廊长度间隔1200设置筒灯。 墙身 做120mm高皇室啡地脚线。墙身油米黄色乳胶漆。 卧室 地面 铺满大美木豆复合实木地板，木地板与门槛石平行铺装。窗台石为埃及米黄石。 天花 四周100mm高石膏
22、线。中央装吸顶灯，主卧室为水晶吸顶灯。 墙身 100高木皮饰面地脚线，墙身油米黄色乳胶漆。飘窗台栏杆为铁艺栏杆，配实木扶手。 衣帽间 地面 满铺大美木豆复合实木地板，木地板与门槛石平行铺装。 天花 吊平天花，装4筒灯。 墙身 100高木皮饰面地脚线，墙身油米黄色乳胶漆。 厨房 地面 满铺300*300mm防滑砖。 天花 硅酸钙板叠级造型天花，配80高PU天花角线。白色嵌入式吸顶灯，预留隐形检查口。 墙身 墙身做150mm高300*150mm墙面地脚砖，贴300*600墙面砖。配置吸塑橱柜，冰箱上方不做吊柜。易洁板采用1.0厚304拉丝不锈钢板。 卫生间 地面 300*300mm防滑砖，淋浴间及
23、挡水石均为埃及米黄石材。 天花 80mm高PU天花角线。中央装白色吸顶灯，洗手台上方装防震石英射灯。淋浴间上方装浴霸 墙身 做150mm高300*150mm墙面地脚砖，贴300*600mm墙面砖，中间300*100mm腰线。洗手台为皇室啡石，订做吸塑浴室柜，清镜周边为浅啡网石。 阳台 地面 297*297mm防滑砖。 天花 原天花中央装白色吸顶灯。 4 https:/ 中国房地产全装修产业研究报告 5 C.全装联大数据中心观点综合说明 （将于2018年中国全装修产业研究报告（完整版）呈现） 1.3 全装修与精装修的关系 精装修的概念包含了全装修，全装修是符合国家特定要求的一种精装修。全装修是官
24、方概念，而精装修是房地产开发商基于房屋销售而推出的市场营销概念，主要是指装修的档次和规格，不同房地产开发商依据自己的发展策略及市场定位，形成不同的产品标准和配置，无统一性。目前，国家正在逐步出台并完善全装修相关法律法规。但可以肯定的是，精装修必然是全装修，但全装修不一定是精装修5。全装修与精装修最重要的区别在于以下两点： 首先，房地产开发商责任范围不同。国家对“全装修”的概念和质量规范进行了明确界定，且相关规定还指出全装修成品房的第一责任人应该是房地产开发商，无论是房屋本身还是装修工程存在质量问题，房地产开发商都应当负责。而“精装修房”出现问题，属于房屋质量范围的，消费者要依据购房合同找开发精
25、装修房屋商解决；属于装修工程质量范围的，依据装修合同责任主体应为装修公司。因此，从法律和质量层面，全装修成品房都更为严格。 其次，对装修过程的要求不同。全装修要求住宅装修与土建安装必须进行一体化设计，不是毛坯房和装修的简单叠加，更不能出现拆除原来简装修重新装修的情况。而精装修不受此限制，只要最终出售的住宅达到市场上的装修标准即可。 二、全装修行业发展历程 2.1对标日本全装修行业发展情况 2.1.1 日本部品系统的历史发展 日本历史上不存在毛坯房向精装房过渡的阶段，住宅装修的发展伴随着装配式建筑发展，起步于二战后的五十年代。从部品的角度而言，大致经历了三个阶段： 第一阶段：20世纪50年代 材
26、料工业化兴起的KJ部品制度 当时住宅产业化的焦点是恢复战争创伤，适应城市化发展，解决房荒，重点是住宅建造方式的工业化与建设效率的提高。住宅的装修刚刚进入材料工业化时代，不锈钢橱柜、铝合金窗、强化纤5 全装联秘书长陈忠莉语 6 维塑料浴缸等由新材料制作的部品相继被开发并在住宅建造时完成安装。其后，卫生部品、冷暖空调、燃气用具也被采用安装。1959年“公共住宅用标准部品”（即KJ部品系统）被所有公营住宅采用，包括不锈钢厨台、厨房抽风机、钢门、小型洗面器等。KJ 部品的尺寸、材料只能由公团规定，可以被看作是部品的专用体系，由日本住宅公团制定生产标准、选用类型，并应用于公共住宅建设中，使得生产单一规格
27、的部品厂商之间不存在良性竞争。 第二阶段：20世纪60年代 部品大规模发展的阶段 到60年代，日本房屋全装修已有了一定程度的发展，构配件与制品的工业化生产和商品化供应发展很快，装修部品进入了大规模开发时代。新部品普及、居住水平提高，典型代表之一是家庭浴室的普及，浴缸、浴室热水器、沐浴设备等应运而生；代表之二是铝合金窗，从1961年推出到1974年达到了87.6%的普及率。 第三阶段：20世纪70年代至今 部品通用体系BL部品制度 70年代初，日本住宅数量已得到满足，人们开始对住宅多样化产生要求，住宅从数量上的增加转向质量上的提高。70年代前通过标准设计建设的大量同质化住宅已不为市场接受。因此1
28、974年以后，日本开始实施BL部品制度，即优良部品认证制度，只是提出了通用部件的最低标准，民间厂家可以变通地自行设计、研发符合要求的多样化适用部品。部品的规格化、标准化以及基本性能方面都得到了全面提高，后期渐渐向集成化靠拢。比如，集成式厨具将水、电、燃气等集为一体，包含了清洗、炊事、照明、排气、储物等功能，在现场只需安装和连接水、电、燃气接头。又如单元式浴室，包括地板、天花板、浴缸、沐浴设备、给排水、照明、换气空调等所有设备。BL部品制度一直沿用至今。 2.1.2日本适老化住宅发展情况 日本是老龄化问题比较严重的国家，日本从上世纪70年代时进入老龄化社会，据日本总务省公布，日本65岁以上老人人
29、口数量达3514万，占总人口的27.7%，高居全球第一位。因此日本的适老化住宅发展时间较早，日本的适老化住宅可以满足老年人的居住需求，适老化住宅内有许多辅助老年人进行日常活动的辅助设施，可以使他们可以照顾自己或仅依靠少量护理即可实现自理。日本的适老化住宅不仅注重传统家庭养老的习惯同时兼顾对家庭的影响。日本的适老化住宅分为以下几种类型： A. 日本两代居住宅 日本两代居住宅在上世纪日本进入老龄化社会后开始兴起，由于受日本的传统文化影响，所以日本老年人一般会选择居家养老模式。但是不同代家庭成员之间的饮食、生活作息时间以及兴趣爱中国房地产全装修产业研究报告 7 好不同，因此两代居住宅可以同时很好地满
30、足不同代各自的需求。所以两代居住宅在日本很受欢迎，还被形象的称为“一碗汤距离”。两代居设计非常关注老人群体，地段内所有台阶都用缓坡道替代，老人、儿童、残疾人都可方便安全地活动。两代居住宅可具体分为同居寄宿型、同居分住型、邻居和住型以及完全邻居型。 图表3： 日本两代居住宅类型 B. 长寿型住宅 人的一生要经历童年、青年、老年这三个阶段，而人们对长期居住的地方怀有感情不愿频繁搬家，因此长寿型住宅便应运而生。长寿型住宅可以满足人生不同阶段的需求。长寿型住宅是在建造之时就考虑未来年老时对房屋的各种需求，提前为年老时的需求设备预留空间，这些预留空间可以在年老时用于增加如扶手等各种辅助设施。等年老时通过
31、部分改造预留空间便可满足老年人的生活需求，使老人可以自己照顾自己。 图表4： 日本长寿型住宅图 8 C.老年公寓 日本老年公寓是面向生活能够基本自理的老年人的租赁式集合住宅。老年住宅为老人提供居家生活以及医疗护理等服务。日本老年公寓分为公立、低费和完全自费老年公寓三种。公立老年公寓包括养护老人之家和特别养护老人之家，公立老年公寓是由政府建设运营，免费提供给家庭条件困难的老人；低费老年公寓也称老人之家，收取费用较低；完全自费老年公寓也称收费老人之家。老年人可以根据自己的经济情况选择不同的老年租赁住宅。 2.2国内全装修发展概况 2.2.1中国全装修行业发展历程介绍 我国的住宅装修在过去几十年间，
32、经过了几段波折，可以大致分为以下四个阶段。 图表5： 住宅装修历史阶段 阶段 时期 全装修发展 第一阶段 福利装修时期 （20世纪50年代中期至80年代末期） 在计划经济下的福利分房，既然具有“福利”性,住户没有选择的权利，只有接受的权利。室内装修的标准相差无几，但都能达到入住即可使用的程度。个别福利优越的单位还按职位等级确定不同的装修档次。这个阶段可以算作是福利装修的阶段，土建和装修是由承建单位一家完成，装修一般都较为简单。此时的住宅全装修产业与住宅建设紧密相连。 第二阶段 初装修时期 （80年代末期至90年代中期） 随着人民生活水平的提高和住宅商品化的逐步形成，人们不再满足于福利房和一般商
33、品房的装修，开始自己动手采购产品和材料，替换已安装好的设备及装饰面层，甚至不惜代价，拆墙开洞。为此，建设部及许多地方主管部门都发布了有关文件，制定了住宅初装修的标准，起到了正确引导消费者和施工单位的作用。初装修成为这一时期的流行词汇，初装修是区别于精装修提出的室内装修概念。土建施工单位做到初装修的程度就撤出施工现场，房屋建造和装修此时开始逐渐地分离了。 第三阶段 毛坯房时期 （90年代中期至90年代末期） 初装修的标准仍然没能控制住家庭装修的浪潮，装修的个性化很快就取代了初装修。消费者奔波于各大建材市场，装修游击队占据了大部分的家装市场，房地产开发商索性全面放开，放弃了初装修的步骤。除了户门、
34、窗、管子的安装，墙面和地面抹上底灰完毕，其他装修步骤都留给住户，此时毛坯房开始盛行。 第四阶段 全装修兴起 （90年代末期至今） 随着毛坯房装修所显现出的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦，90年代末，一大批具有超前意识的房地产开发商抓住市场需求的变化，在广州、深圳、上海、北京等大城市推出了全装修成品房，但是目前市场依旧以毛坯房为主导。 中国房地产全装修产业研究报告 9 2.2.2中国全装修行业发展阶段分析 A. 过去毛坯房占主导的原因 （1）供给端原因： 地产行业过去20年发展迅速，商品房市场供不应求推动房屋单位面积均价上涨。全国房地产开发企业的经营总收入一直保持上涨势头，房地产开发商追
35、求周转速度与扩大利润。相对于毛坯房，除了之前施工流程大致相同都是从水电改造到木具、油漆收尾，全装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。毛坯房更少的工序流程和更低的施工成本都和房地产开发商追求利润的目的不谋而合，中小房地产开发商也得以以较低的成本和较高的速度迅速圈地。 图表6： 房地产开发企业商品房销售额 来源：WIND （2）需求端原因 自从我国在 1991 年进行了房地产市场化改革后，房价经历了持续上涨过程，城市商品房的均价上涨速度一度超过了12%，因此该阶段购房主要以投资性购房为主，不少人购买房产只为涨价后转手。进行个性化装修的房
36、产压缩了市场，不如毛坯房市场广阔，因此市场对毛坯房的需求也较为旺盛。 02,46,810,24,6 （亿元）10 B.全装修开始兴起的原因 （1）房地产行业从增量市场转为存量市场 这两年来，我国的房地产行业进入了相对平稳的增长期，体现之一是房地产开发企业收入增速的下降，2014年甚至出现了负增长，市场热度下降。此外，我国的房地产行业有存在泡沫的可能性，两个信号可以体现，一个是房地产投资额占GDP比重过高，二是房价收入比过高。 图表7： 房地产开发企业收入增长率 来源：WIND （2）装配式建筑发展 目前我国已经有31 个省市出台了装配式建筑相关的指导意见和配套措施，而装配式建筑的要点是土建装修
37、不分离，从国外的经验来看装配式住宅基本上都是一次到位的全装修成品房，室内装修设计从属于建筑设计范围。装配式建筑的推广必将带动全装修的普及。 （3）劳动力成本上升 毛坯房的自主装修中农民工占较大比重，而我国农民工人数增速也在2010年达到顶点，之后快速下跌，并且新生代农民工占比提升，两个因素同时导致平均用工成本的上升。全装修由房地产开发商或其外包的装修公司负责，达到规模经济后可以降低用工成本。 -20.%40.6.%8.10. 销售同中国房地产全装修产业研究报告 11 图表8： 外出农民工年末月收入 来源：中华人民共和国人力资源和社会保障部 （4）绿色环保理念的推广 以家庭或个人为单位对毛坯房施
38、行自主装修往往伴随着粗放的特征，装修周期长、效率低，装修过程中产生建材垃圾和噪音污染，装修完毕后住户一般还需等待数月后才入住，整个装修过程对于时间、资源的使用存在浪费。近几年国内能源与资源不足的矛盾愈发突出，生态建设和环境保护的形式日益严峻，自主装修已经不符合当下的新常态。与毛坯房相比，因批量施工，全装修成品房的成本会明显降低，质量有保证，而且污染和浪费大大减少，更符合健康、安全和环保的要求。 2.3.3中国全装修行业发展中存在的问题 我国的全装修行业目前存在的不同程度的问题：国家及地方政策执行不力、消费者信任不足、房屋质量难控、行业标准缺失、个性化需求矛盾、土建与装修脱节、设计管理空白、规模
39、化供应能力不足等。 图表9： 中国全装修行业发展中存在的问题 序号 问题 问题释义 1 国家及地方政策执行不力 首先，市场引导方向的政策有待加强。一方面，住宅装修项目繁多、工序复杂、管理难度大、延长开发周期。同时，建设全装修住宅会增加房地产开发商售后质量责任，产生额外的维护保修费用。另一方面，国家和地方层面缺乏强制性推进政策，一些“点式”激励政策不足以激发房地产开发商的积极性。而且多数情况下商品房不做全装修并未影响其销售。因此，开发商在面对开发周期延长、管理难度提升、责任范围增大和市场接受程度不确定等问题时，开发全装修住宅积极性不足，激励引导机制亟待建立。实施导则等文件明确规定房地产开发商为全
40、装修成品房的第一责任人，但规定比较笼统。如住宅内设备保修问题，按照产品质量法的规定，设备保修期从出售之日起计算，而全装修成品房保修期是从交房之日起计算。 1,340 ,7 1,690 2,4 ,90 2,6 ,84 3,072 ,5 3,48 ,2,4,028920120132014520167平均12 2 消费者信任不足 消费者对全装修住宅信任度偏低。一方面，毛坯房仍然是住宅市场主流交房模式。消费者多直接与装修公司签订装修合同，进行个性化装修。“点对点”、“人盯人”的监督模式在一定程度上让消费者自我感觉能确保装修质量可控。而全装修住宅，由于材料部品采购过程不透明，装修施工过程监督不能保证，装
41、修监理规范程度不够，直接影响了消费者的信任度。 3 房屋质量难控 全装修的房屋存在质量隐患。一是装修材料采购环节存在质量隐患，由于监管不严，劣质建材极易混进装修市场，被房地产开发商和装修企业用于全装修住宅，造成质量隐患。由于装修材料的采购、进场验收规范标准尚不健全，部分房地产开发商或装修施工企业为降低成本，采购劣质建材，以次充好的现象时有发生。二是施工过程存在质量隐患。装修从业人员素质偏低，极易导致装修工程存在质量隐患。由于实际工程案例中确实存在全装修住宅质量良莠不齐，使得消费者二次装修的情况屡见不鲜，反而造成浪费与污染。 4 行业标准缺失 行业内的国家标准或规范虽然多，但是严重滞后，甚至空白
42、，起作用的标准与规范太少，而且大多数行业标准不能与时俱进、细节不够详细，强制力也不够。标准图集与现实严重不符，构造做法及国标图集的40%50%都不能在现实中使用，但设计和招投标依旧沿用这些做法，结果造成现场管理混乱。 5 个性化需求矛盾 目前大多数提供全装修的房地产开发商提供的装修样式，无论是从房屋布局结构，还是材料部件，为简化管理，一般会提供几种设计风格，但在根本上无法满足毛坯房时代以来消费者一惯有的个性化装修的需求，市场需求方面存在矛盾。 6 土建与装修脱节 住宅土建主体工程与装饰装修工程应是不可分割的整体，但当前住宅全装修市场存在“三个脱节”。一是设计脱节，土建设计与装饰装修设计由不同单
43、位完成，且未进行有效整合，造成土建的墙体布局、水电管线等不能满足装修的需要。二是施工脱节，土建与装修施工由不同的单位完成，工序间的交接存在漏洞，装修施工过程中容易破坏土建工序中的隐蔽工程，带来质量隐患。三是管理脱节，一些全装修项目，由不同的施工监理单位对土建与装修进行分别监理，房地产开发商的分管人员也有所不同，造成管理前后不连贯。 7 设计管理空白 设计管理应该是从装修材料到进场检验、供应、采购、施工和验收的全过程质量控制。但对于目前一些的大型高档精装修房，全过程的把关较难，无法全过程质量控制。 8 规模化供应能力不足 全装修住宅开发项目对装修由设计到施工全过程都有明确要求，装修设计要与建筑设
44、计协调，装修施工企业要同时承担几十套、上百套住宅的装修任务，且要保证一致性，这对装修公司的项目管理能力和运作经验提出了非常高的要求。目前，绝大部分部品还没有达到模数化、系列化、规模化生产的要求。全装修工程需要大批量、短期内集中供应各种配套的装修材料及设备，且必须价格适宜，才能满足全装修工程的质量、进度要求。现行的装修材料供应模式较难满足大规模全装修工程的需求。 中国房地产全装修产业研究报告 13 问题及解决方向 全联房地产商会全装修产业分会基于供给侧结构性改革及美好生活追求下消费升级带来的全装修/精装修成品房发展趋势和顽疾通病的大量存在，通过全装联绿色创新基金、住宅全装修评价标准、中国房地产全
45、装修产业研究报告、全装联商学院专业培训、【精装中国】标杆行、【绿厦行动】全装修品质万里行、国内外游学考察等一系列服务，整合行业优质资源，凝聚行业有识之士，推动行业走绿色、舒适、健康发展之路！ 三、2018年中国全装修行业发展环境分析 3.1宏观经济政策环境 全装修行业与房地产行业密切相关，房地产行业的增速与结构调整都会对全装修产生重要影响。因此，分析全装修行业的发展环境，需要考虑影响房地产行业的政治经济因素。 从经济指标来看，城市化率稳步提升，对整个装修市场的容量增长具有促进作用。城镇居民可支配收入持续平稳增长，使得购买力具有一定保障。 图表10： 城镇居民人均可支配收入增长情况 图表11：
46、城镇人口增长与城镇化情况 数据来源：Wind、国家统计局 190 28 456 295 84 3195 6 39 25 .7%4.3173%.0.7.%8.7.0.0%246.810.46%5,2,35,421023214052161-9城镇居民人均可支配收入（元） 同比增速697809782374916792813474.5%1.25.%.50%5.3.4.0%685.206.802,801, 0120240152617城镇人口数量（万人）城镇化率14 在政策方面，一线城市控价与二三线城市去产能同步进行。北上广深等一线城市限购、限贷政策越发严格。房价的高涨推动了土地面积的供给，但是房地产销售
47、面积整体下降。另一方面，公积金借款利率第5次下调，期限在五年以下的公积金借款，利率为2.75%；期限在五年以上的公积金借款利率为3.25%。为了鼓励农民工进城买房，各地也陆续出台了各种农民工进城买房的补助方针。在强力的去产能政策影响下，房地产库存持续降低。 图表12： 商品房销售面积增长情况 图表13： 商品房销售面积增长情况 数据来源：Wind、国家统计局 在房地产结构方面，政府租售同权的政策得到了进一步推进。2016年6月国务院办公厅发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，规定非户籍人口可以按照规定享受基本的公共服务，引导城镇居民通过租赁解决居住问题。2017年5月，住建部发布了住房租赁市场和销售管理条例，进一步规定了承租人可享受的基本公共服务，并鼓励三年以上长租。随后，将广州、深圳、杭州等12个城市列为首批租赁试点。目前中国租赁市场
