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1、宜都市市民活动中心可行性研究报告 宜都市市民活动中心 项目 可行性研究报告 二零一 六 年 十 月 宜都市市民活动中心可行性研究报告 目录 第一章 总论 . 1 1.1 项目概述 1 1.1.1 项目名称 . 1 1.1.2 项目建设地点 . 1 1.1.3 项目建设单位 . 1 1.1.4 项目建设单位概况 . 1 1.1.5 编制依据 . 2 1.2 项目研究的内容范围 3 1.3 项目建设背景及必要性 4 1.3.1 项目建设背景 . 4 1.3.2 项目建设的必要性 . 5 1.3.3 项目建设的指导思想及基本原则 . 9 1.4 项目建设目标 . 10 1.5 项目主要经济技术指标

2、. 11 第二章 项目建设条件分析 12 2.1 经济条件 . 12 2.2 土地条件 . 12 2.3 规划条件 . 13 2.4 周边环境条件 . 14 2.5 场地及原材料供应条件 . 14 2.5.1 场地条件 14 2.5.2 原材料供应条件 14 2.6 地方政府及居民支持条件 . 15 2.7 项目拆迁及安置方案 . 15 2.7.1 项目拆迁方案 15 2.7.2 项目安置方案 16 2.8 气象条件 . 16 2.9 水文地质条件 . 17 2.10 供水、排水条件 18 2.11 电力通讯条件 18 第三章 建设方案 19 3.1 建筑方案 . 19 3.1.1 工程概况

3、19 3.1.2 总体布局 19 3.1.3 单体设计 21 3.1.4 建筑材料做法 44 3.1.5 景观 46 宜都市市民活动中心可行性研究报告 3.1.6 安全设计及应急处理方案 46 3.1.7 无障碍设计 47 3.1.8 消防 47 3.2 结构方案 . 51 3.2.1 工程概况 51 3.2.2 设计依据 52 3.2.3 设计参数 52 3.2.4 荷载取值 53 3.2.5 结构选型 55 3.2.6 基础的结构方案 59 3.2.7 材料与截面选择 60 3.3 给排水方案 . 60 3.3.1 编制依据 60 3.3.2 工程概况 61 3.3.3 市政基础设施现状

4、61 3.3.4 设计内容 62 3.3.5 系统说明 62 3.3.6 环保、节能、节水措施 67 3.4 暖通方案 . 68 3.4.1 编制依据 68 3.4.2 工程概况 68 3.4.3 设计范围 69 3.4.4 冷热源设计 69 3.4.5 空调水系统设计 69 3.4.6 空调风系统设计 70 3.4.7 通风及防排烟系统设计 71 3.4.8 自动控制系统设计 72 3.4.9 消声减震措施 73 3.4.10 节能环保措施 . 73 3.5 强弱电系统 . 74 3.5.1 电气设计说明 74 3.5.2 电讯设计说明 77 3.6 绿色建筑 . 81 3.6.1 绿建定义

5、 81 3.6.2 绿建评定 81 3.7 场地土方量计算 . 83 第 四 章 投资估算与资金筹措 83 4.1 工程投资估算 . 83 4.2 投资估算编制依据与说明 . 83 4.2.1 投资估算编制依据 83 4.2.2 建安工程费用 83 宜都市市民活动中心可行性研究报告 4.2.3 工程建设其他费用 83 4.2.4 预备费 83 4.2.5 建设期利息 83 4.3 融资方案设计与资金来源计划 . 83 4.4 项目建设投资汇总 . 83 宜都市市民活动中心可行性研究报告 1 第一章 总论 1.1 项目概述 1.1.1 项目名称 宜都市市民活动中心项目 1.1.2 项目建设地点

6、宜都市 刘家咀地块 1.1.3 项目建设单位 宜都市国通投资开发有限责任公司 1.1.4 项目建设单位概况 宜都市国通投资开发有限责任公司（ GIC）是宜都市基础设施领域重要的投资建设与运营主体，公司主营业务包括工程建设、交通设施运营、水电、供水等几大业务板块，拥有稳定、良好的经营性收入来源。公司自成立以来，坚持以 “政府引导、市场机制、企业运作 ”为指导思想，围绕宜都市委、市政府关于城市建设发展的战略部署，实现政府意图，承担城建责任。按照经营城市、建设城市、发展城市的思路，通过打造科学高效的融资平台，建立多元化的投资主体、多层次的融资结构和多渠道的融资方式，以有限的直接投入带动大量社会资金参

7、与，实现资金的多级放大作用，满足全市基础设施建设投资的需要。 经 营范围：城市道路、桥梁、园林绿化、供水、排水、污水处理、港口、公路、停车场等基础设施的投资、建设与经营管理；土地开发与整理、房地产开发、商品房销售、停车服务、物业管理，建筑材料和水暖器材销售；委托贷款中介服务，产权监管，资产重组和经营；旅游景点开发、工程勘测设计、材料检测、宾馆餐饮经营、文化娱乐设施的开发与经营；水利水电投资开发建设；文化传媒。 截至 2013年 12月 31日，公司资产总额 802,364.61万元，负债总额 378,669.80万元，所有者权益 423,694.81 万元， 2013 年公司实现营业总收入 6

8、2,845.46 万元，利润总额 17,951.41 万元，净利润 17,427.05 万元，其中归属于母公司所有者的净利润为 17,559.51 万元。 宜都市市民活动中心可行性研究报告 2 国通公司设立综合办公室、党群人力资源部、融资开发部、计划财务部、资产经营部、项目管理部、技术质检部、审计风控部和法务合同部共八部一室，公司内部特设立经营一部（系宜都市青林寺古镇开发建设项目部）和经营二部（系宜都市市民活动中心建设项目部）。 项目建设领导小组主要领导 市民活动中心建设领导小组，由市长罗联峰任组长，常务副市长王世斌、副市长严永梅、张红新、政协副主席石明章、市长助理裴芝成任副组长，市政协副主席

9、石明章具体牵头负责，并组建工作专班。 1.1.5 编制依据 （ 1）省文化厅、省发改委、省财政厅关于印发湖北省 “十二五 ”期间县级公共图书馆、文化馆建设实施办法的通知（鄂文化文 2011112 号） （ 2）宜都市 “十二五 ”规划关于建设文化强市推动文化发展繁荣的实施意见 （ 3）宜都市市政府关于市档案馆和市民活动中心建设市土地收储中心管理专题办公会议纪要（ 201342 号） （ 4）中华人民共和国建筑法（主席令第 91 号） （ 5）中华人民共和国土地管理法（主席令第 28 号） （ 6）文化部博物馆管理办法 公共图书馆建设标准建标 108-2008 （ 7）住建部文化馆建设标准建标

10、136-2010 （ 8）文化部、建设部 剧场建筑设计规范（ JGJ57-2000,J67-2001） 博物馆建筑设计规范（ JGJ66-2015） 体育建筑设计规范 （ JGJ31-2003,J265-2003） 旅馆建筑设计规范（ JGJ62-2014） 展览建筑设计规范 （ JGJ210-2010 图书馆建筑设计规范 (JGJ38-2015) 文化馆建筑设计规范 （ JGJ/T 41-2014） 商业建筑设计规范（ JGJ 48-2014） （ 9）民用建筑设计通则（ GB50352-2005） （ 10）工程建设标准强制性条文（ 2009） （ 11）宜都市城乡总体规划（ 2011-2

11、030） 宜都市市民活动中心可行性研究报告 3 （ 12）宜都市文化局市民活动中心建设规范及设计建议 （ 13）宜都市体育局宜都市体育场设计要求设计中心设计要求 （ 14）共青团宜都市委青少年体验教育中心规划建设意见书 （ 15）宜都市总工会关于市工人文化宫场馆建设规划的建议 （ 16） 湖北汉海拍卖有限公司提供的相关投资权拍卖方案资料 1.2 项目研究的内容范围 依托项目自身定位，研究在满足各项建设条件的情况下，项目的工程可实施性，以及在具体实施过程中产生的投资费用。具体内容详见表 1-1。 表 1-1 可行性研究报告内容 1 总论 2 项目提出背景及研究 必要性 3 项目建设条件分析 4

12、建设方案 5 项目招标组织 6 项目进度安排 7 环境保护与综合利用 8 能源分析及评价 9 投资估算与资金筹措 10 经济效益分析 11 项目社会影响分析 12 不确定性分析与风险分析 13 结论和建议 以上内容 重点为建设方案及投资估算。其中建设 方案包含： 建筑方案、结构方案 、 给排水方案 、 暖通方案、强弱电系统、绿色建筑及消防专篇 ；投资估算包括： 各建筑物的土建工程、给排水工程、消防工程、暖通工程、变配电工程、动力及照明工程、弱电工程、展陈、影院工艺及声学、泛光照明工程、室外道路及广场工程、室外景观绿化工程、室外管网工程、场地土方平衡、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息等。

13、宜都市市民活动中心可行性研究报告 4 1.3 项目建设背景 及必要性 1.3.1 项目建设背景 一、 城市基础设施建设意义 城市基础设施是城市赖以存在和发展的基础，也是城市经济、社会发展和人民生活的基本必要条件。城市基础设施建设是城市化进程必不可少的先行要素，对于促进社会经济现代化和区域经济可持续发展、改善城市投资环境、提高城市生产生活质量、提升城市综合竞争能力等有着积极的作用。 特别是，城市基础设施的 先导性主要体现在 ，其能够吸引和促进其它设施的建设。 城市基础设施建设的适度投入，可以为吸引其它行业的投资建设、满足社会公众的需要打好基础。 近年来，随着宜都市经济的快速发展，宜都市的城市基础

14、设施建设力度不断加大，城镇体系模式 逐步完善，城市精细化管理水平得到提升，城乡人居经济环境明显改善。 但当前 ， 宜都市市级公共文化设施 仍 存在不少问题，例如 ： 位置偏向于老城区 、场所狭小、位置分散、年代久远、设施简陋、功能单一等， 无法充分发挥公益性职能作用，不能满足群众日益增长的精神文化需求和我市快速发展的形势所需 。 对比同等行政级别的县级市来看，我市现有的全民健身中心不能服务于省级大型体育赛事 。 加快体育场馆设施 建设，既是 重要的民生工程，也是完善城市布局、提升城市形象的 关键举措。 二、 文体基础设施现状 现有的市级公共文化场馆设施主要有 “四馆一场 ”（文化馆、博物馆、杨

15、守敬纪念馆、图书馆、宜都剧场）。市文化馆于 1990 年建成，馆舍面积 917.5 ， 2011年因建筑面积达不到国家二级馆最低标准而被降为三级馆；市图书馆于 1986 年建成，馆舍面积 1662 ，共设阅览坐席 382 个，书刊总藏量至 2012 年已达 12万册（件）并逐年增多，因馆舍狭小致使许多书籍无法上架供读者阅读；市博物馆于 2003 年新馆落成对外开放，建筑面积 4100 ，是宜昌市唯一达到国家三级馆标准的县级博物馆，随着枝江、当阳先后新建了博物馆，我市博物馆领先地位已被赶超；杨守敬纪念馆（故居）馆舍面积 350 ，只有原来面积的三分之一，急需复原扩建，增加旅游接待能力；宜都剧场于

16、 1993 年原址重建之后定位为会议和文化中心，建筑面积 5215 ，可容纳观众 823 人， 2009 年投入了 480 多万元重新整体装修，增添了中央空调、舞台灯光、音响、消防等基础设施设备 ，但仍难以满足大型活动及会议接待需求， 容量小、人员疏散不易、停车难及交通 拥挤等问题凸显严重 。 宜都市市民活动中心可行性研究报告 5 1.3.2 项目建设的必要性 一、政府部门意见 宜昌市委、市政府先后下发了宜昌市创建国家公共文化服务体系示范区规划的相关文件， 要求积极开展全国公共文化服务体系示范区创建活动、大力推进基础公共文化服务设施建设提升的行动、推动新的文化场馆建设 ，并要求宜都市在2016

17、 年 8 月以前新建市图书馆，文化馆和博 物馆。同时，宜都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中也明确提出加快推进新型城镇化建设、增强城镇公共服务功能。因此，尽快建设宜都市 市民活动中心，加强和提升宜都市 公共文化基础设施建设迫在眉睫。 2013、 2014 年，我 市公共文化场馆建设项目连续 2 年参加 省文化厅、发改委和财政厅 “两馆建设 ”以奖代补项目评审会，被纳入了项目笼子，之后省发改委下发了关于下达 2014 年湖北省固定资产投资计划的通知（鄂发改投资函201499 号文件），将宜都市图书馆建设项目纳入 2014 年省预算内投资计划。 2014 年 11 月 27 日，市长罗联峰

18、召开市政府第 21 次常务会议，听取了国通公司关于市民活动中心项目的上会报告，指出了新建市民活动中心的重大意义，决定了同意按照总建筑面积 71500 平方米的方案进行规划，采取 “土地项目投资权拍卖 +政府补贴 ”模式引进投资人，并成立了市民活动中心建设领导小组，由市长罗联峰任组长，常务副市长王世斌、副市长严永梅、张红新、政协副主席石明章、市长助理裴芝成任副组长， 市政协副主席石明章具体牵头负责， 并组建工作专班。 2015 年 3 月 17 日，宜都市市民活动中心建设领导小组将市民活动中心概念设计方案进行了网上公示，得到了爱宜都网网友的积极响应和市民的热情关注，通过统计得到了良好的反响：留言

19、中有 86%的市民支持该项目的建设，其中 50 %盼望该项目早日建成后投入使用，同时也有市民提出了一些期盼，主要集中在何时开始建设、什么时候建 成以及建成后市民是否能免费使用等实际问题，还有10%的市民认为项目应该建在靠近城市中心；此外相关专家也受邀对项目的选址和规划方案进行了论证。 文化局、体育局全力配合工作专班人员，并得到了上级单位补助建设资金，省新华书店实行代建后购买方式。 经过团市委、体育局、文化局领导赴北京、珠海、深圳等发达地区学习，结合恩施来凤县等同级县市相关场馆建设的实际情况，为市民活动中心项目的建设积累了丰富而宝贵的经验。 2015 年 11 月初，宜都市规划局组织了新的一轮用

20、地及建设方案 比选，通过对两个阶段共五个建设方案的比选，在综合各 方意见的基础上，最终决定了刘宜都市市民活动中心可行性研究报告 6 家 咀 地块的建设方案。 目前，宜都 市已收到上级建设补助资金用于市民活动中心的建设，具体数额详见第九 章内容。 二、各场馆建设规模说明 1、大剧院 根据剧场建筑设计规范（ JGJ57-2000）中按照观众容量的分类规定，剧院可分为特大型、大型、中型和小型 ：特大型馆为 1601 座以上， 大型馆 12011600座，中型馆 8011200 座，小型馆 300800 座。 目前宜都市已建成大剧院为 1999 年建造，建筑面积 5215 ，共有 823 个席位 ，定

21、位为会议和文化中心。 2009 年投入了 480 多万元重新整体装修，增添了中央空调、舞台灯光、音响、消防等基础设施设备，但仍难以满足大型活动及会议接待需求，容量小、人员疏散不易、停车难及交通拥挤等问题凸显严重 。在本次 宜都市市民活动中心项目中，该大剧院是按照中型馆的标准而设计的。 2、博物馆 根据博物馆建筑设计规范（ JGJ66-91）第 1.0.3 条规定：博物馆分为大、中、小型：大型馆 (建筑规模大于 10000 )一般适用于中央各部委直属博物馆和各省、自治区、直辖市博物馆；中型馆 (建筑规模为 4000 10000 )一般适用于各系统省厅 (局 )直属博物馆和省辖市 (地 )博物馆；

22、小型馆 (建筑规模小于 4000 )一般适用于各系统市 (地 )、县 (县级市 )局直局博物馆和县 (县级市 )博物馆。 目前宜都市已建成博物馆为 2003 年建造， 主楼占地 1200 ， 建筑面积 4100。 主楼二、三层内部共有 10 个展厅，呈回字形分布，其中二层中央为一大型天井式流动展厅，顶部为玻璃天棚。办公区附属在主楼北部，面积约 400 平米。随着近年来宜都市文管机构的改革与合并，目前宜都市博物馆与市文物局、市文管会办公室、市杨守敬学术研究会和市杨守敬纪念馆形成合署办公模式；展陈业务包括宜都市博物馆藏文物精品展、宜都出土原始社会文物展、宜都出土两汉三国文物展、杨守敬生平业绩纪念展

23、四大基本陈列， 展出面积 2000 余， 展陈文物 1000 余件，包括 原始社会新石器时代早期城背溪类型文物（距今约 8000 年） 、大溪文化类型文物（距今约 6000 年） 、 市内汉 宋代 100 余座历代古墓葬（以汉至三国为主）出土文物 、 建国以来本馆收藏珍贵文物和晚清著名学者书法家（日本近代 书道之祖）杨守敬的文物 、 字画手稿等资料。 而始于上世纪 70 年代的宜都境内 新石器 时代 大溪文化类型红花套遗址 及古墓葬群等考古出土文物 6 万余件，至今仍存放在长委考古队宜都工作站内， 现有博物馆限于建筑规模，无法提供足够的展陈空间。因此， 此次方案中 博物馆 按照中型馆的标准而设

24、计 ，以满足宜都市市民活动中心可行性研究报告 7 文物展陈及现代布展需求 。 3、图书馆 根据公共图书馆建设标准（建标 108-2008）中公共图书馆总建筑面积以及相应的总藏书量、总阅览座席数量控制指标规定：公共图书馆分为大、中、小型：大型馆服务人口 1501000 万人，建筑规模为 2000060000 ，对于 1000万以上服务人口的，参照 1000 万服务人口的人均藏书量、千人阅览座席数指标执行；中型馆服务人口 20150 万人，建筑规模为 450020000 ；小型馆服务人口 320 万人， 建筑规模 8002300 ，其中 服务人口 3 万以下的，不建设独立的公共图书馆，应与文化馆等

25、文化设施合并建设，其用于图书馆部分的面积，参照3 万服务人口的人均藏书量、千人阅览座席指标执行。 目前宜都市已建成图书馆为 1976 年建造， 占地面积 2339 ， 建筑面积 1662。 馆内设有外借处、报刊综合阅览室、电子阅览室、地方文献与古籍阅览室、多功能厅等多种功能。截止 2012 年底，全馆总藏量 120791 册（件），其中报刊16811 册，古籍线装书 1608 册，视听文献 314 种 472 件，电子文献 214 种 325件。由于原有图书馆建成年代较早，藏书设计容量及阅览空间均难以满足现代藏、阅需求， 很多书籍无法上架供读者阅览。 同时，根据 2012 年文化部出台的新标准

26、，宜都市图书馆即将从国家二级馆将为三级馆，与周边县市图书馆相比，宜都市图书馆在馆舍面积及年入藏量方面均位居后列。 因此在本次设计 中， 图书馆按照 上述中型 馆的标准设计 ，并满足现代图书馆开架借阅的空间模式 。 4、 文化馆 根据文化馆建设标准（建标 136-2010）中服务 人口、建筑面积和适用范围的分类规定，文化馆分为大型、中型和小型：大型馆适用于大城市，服务入口50 万以上，建筑面积大于 6000 ，当服务人口大于 250 万人时，建筑面积为 8000；中型馆适用于中等城市或市辖区，服务人口 2050 万人，建筑面积 40006000；小型馆适用于城关镇、市辖区、独立组团或小城市，服务

27、人口 520 万人，建筑面积 8004000 平方米。 目前宜都市已建文化馆为 1990 年建成，建筑面积 918 ， 2011 年因建筑面积达不到国家二级馆最低标准而被降为三级 馆。本 次设计中，参照以上标准规定，该文化馆是按照中型馆的标准而设计的。 5、体育 场 根据市级体育设施用地面积不应小于下表的规定（射击馆、体校 综合楼没有宜都市市民活动中心可行性研究报告 8 相应的建设标准）。目前宜都市尚无建成体育场馆。 而宜都市具有优良的体育传统，特别在射击、田径、举重等项目上具有传统优势。在 2014 年第十四届湖北省运动会射击比赛中，代表宜昌队参赛的 2 名宜都籍选手邓瑶和队友叶益锋在男子

28、50 米手枪 60 发团体比赛中，两人配合默契最终以 1034 环夺得第一名。最终，宜都代表团共获得 1 金 3 银 2 铜，宜都籍选手聂苏倩、章银尹取得国家一级运动员资格。因此，为做好省队后备人才的培训与输送任务，本次宜都体育场规模是按照服务 2050 万人口的标准设计 的，同时，特别配备了射击馆、体校综合楼（举重训练馆和宿舍楼）功能 。 100 万人口 以上城市 50100 万 人口城市 2050 万 人口城市 1020 万 人口城市 规模 用地 面积 规模 用地 面积 规模 用地 面积 规模 用地 面积 千座 1000 千座 1000 千座 1000 千座 1000 体育场 3050 8

29、6122 2030 7597 1520 6984 1015 5063 体育馆 410 1120 46 1114 24 1013 23 1011 游泳馆 24 1317 23 1316 - - - - 游泳池 - - - - - 12.5 - 12.5 6、酒店 按照我国酒店规模分类，可分为小型（客房数 100-300 间）、中型（ 300-500间）、大型（客房数大于 500 间）。目前宜都市已建成酒店中，位于长江大道的宜都清江国际酒店是宜都市唯一一家准四星级会议酒店，建筑规模为 1.6万平方米，客房数 100 余间。随着宜都市经济的发展以及旅游市场的开发，中高端酒店市场需求量将迅速增大。 根

30、据对于宜都市的酒店市场情况及功能需求的分析，该酒店项目定位为 300间客房的中型规模酒店。参照 2014 版万达城市商务酒店设计导则，城市商务酒店的套均建筑面积为 150 平方米。参照此标准， 考虑 会议使用需求，略 做 调整，该项目的建筑面积宜为 45000 平方米。 7、 会展中心 根据 展览馆 建筑 设计规范（ JGJ218-2010）第 1.0.3 条 规定：展览建筑规模分为特大型、大型、中型和小型 。特大型展览建筑 总展览面积大于 100000 ，大型 展览建筑 总展览面积 30000 100000 ，中型展览建筑 总展览面积 10000 30000 ，小型 展览建筑 总展览面积 小

31、于 等于 10000 。 目前 宜都市尚无建成会展中心 。随着 宜都市的社会经济高速发展， 各类 展会需求不断增加， 会展业的 需求不断增强 ， 建成后 的 宜都会展中心 将以会展 为 平台宜都市市民活动中心可行性研究报告 9 带动 区域 经济发展， 成为 展示宜都城市对外形象 、信息 交流的重要窗口 。因此 ，本次 宜都市会展中心 规模依据 宜都市 经济 发展、 城市规划 和该地块的具体 情况 等各项条件 、 结合其他省市会展中心规模， 按照中型展览建筑 的标准设计 ， 控制 建设 规模 为 30000 。 三 、 地块开发评价 随着城区 北拓 战略的实施和 三江 新城建设 的不断推进，城

32、北 片区对域外投资者的吸引力进一步增强，作为全市新兴的办公、居住中心，市民活动中心周边地块的土地具有较高的开发价值。将市民活动中心南侧的地块进行规划，沿街以商业、办公、酒店为主，地块内则以住宅为主。开发完成后，周边地块将与市民活动中心相互依托，可将该区域打造成极具人气的新城市中心。 为解决土地收储和基础设施建设资金问题，我们委托 “湖北汉海拍卖有限公司 ”做出方案，用 “土地项目投资权拍卖 +政府补贴 ”模式引进投资人，由政府对该项目进行补贴，其余资金缺口由投资人利用 南侧 商业带，以招租和招商等形式解决。 另外市民活动中心 项目地块周边的 碧桂园 等房地产项目开发建设呈现良好势头。在股市行情

33、看好，房地产资金充足的行情下，宜都市市民活动中心项目一旦建成，将带动房地产行业的火热发展。 1.3.3 项目建设的指导思想及基本原则 1）社会效益最大化 宜都市民活动中心的自身价值在于满足社会利益的最大化。其 合理的 场地规划，对周边道路与建筑不产生压力与负面影响；独特的建筑造型 使其成为 宜都城市发展的新名片 ； 集文化、体育、教育、休闲、商业 、 酒店、 会议 、 等业态为一体的综合性街区， 为周边市民提供便利 ，提升当地生活品质，促进区域城市发展 ；适当采用新型建筑技术及新型材料，有效降低建筑全生命周期碳排放 ，实现 “低碳社会 ”发展目标 。 2） 经济效益最大化 项目在满足社会需求的

34、同时，认真贯彻循环经济理念，以 “低消耗、低排放、高效率 ”和 “减量化、再利用、资源化 ”为原则，认真落实 “四节一环保 ”，在设计中注重绿色建筑设计与资源高效利用，使工程符合国家及当地的绿色建筑标准。 宜都市市民活动中心可行性研究报告 10 1.4 项目建设目标 本次研究的是宜都市民活动中心项目，该项目位 于 刘家咀 ， 渔洋河与清江交汇处， 是规划中的市民活动新中心。宜都市委市政府相关部门对项目场馆提出明确的建设要求： 宜都市文化局对文化馆、图书馆、博物馆的建设标准、设计原则、面积规划、功能布局、总体要求做了具体详细的分析，定位为湖北乃至整个中西部地区的文化地域标志性建筑； 宜都市体育局

35、对体育场和射击训练馆的场地规划、建筑标准、功能分类做了详细的介绍，立足在体育艺术引领、成长发展服务、大型赛事承建方面成为一流场馆； 共青团宜都市委对宜都市青少年体验教育中心（青少年宫）的核心建设内容做出了初步设定，包括青少年艺术体育中心、青少年国际交流中心、青少年事务服务中心、青少年体验教育中心 4 个主题鲜明的建筑群，立足打造设施一流、管理一 流、效益一流、服务一流的青少年校外实践教育基地； 宜都市总工会根据中华全国总工会关于加强县级以上工人文化宫俱乐部建设的若干意见，结合工人文化宫的职能要求，确定了工人文化宫场馆的建设要求及区域规划，既满足了广大职工群众日益增长的文化需求，又服务于社会公众

36、，在完善城市布局的同时，又能提升城市形象。 以此为目标，建成后的市民活动中心将不是 传统意义上的文化体育场馆，而是结合教育、休闲、购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体的文化、体育、休闲综合体。在这样的场所中，人们的行为模式将不再局限于某一特定功能，而更具复合性、多元化。宜都市民活动中心将以多彩的姿态屹立于此，体现开放、人文、多元、生态的全新设计理念。 宜都市市民活动中心可行性研究报告 11 1.5 项目主要经济技术指标 宜都市市民活动中心 项目主要 技术 经济指标见表 1-2。 表 1-2 宜都市市民活动中心 项目主要 技术 经济指标 序号 项目名称 单位 指标 1 用地面积 平方米 353660

37、 2 一期建设项目 平方米 71500 2.1 文化中心 大剧院 （含人防 2000平米） 平方米 13700 2.2 博物馆 平方米 7400 2.3 图书馆 平方米 10300 2.4 文化馆 平方米 14100 2.5 体育中心 体育场 平方米 14500 2.6 射击馆 平方米 5000 2.7 体校综合楼 平方米 2100 2.8 相关功能 公共连桥 平方米 2000 商业 平方米 2400 3 二期建设项目 平方米 76700 3.1 酒店 平方米 46800 3.2 会展 平方米 29900 4 总建筑面积 （含地下） 平方米 148200 5 容积率 0.35 6 建筑密度 %

38、 14.9 7 绿地率 % 30 8 地上停车位 辆 950 宜都市市民活动中心可行性研究报告 12 第二章 项目建设条件分析 2.1 经济条件 2014 年，宜都市实现地区生产总值 454.9 亿元，人均 GDP116948 元，在全国县域经济排名 98 位，全省县域经济排名二类县市 (区 )第 1 位。 截止 2014 年末，我市公安户籍登记人口为 39.7 万人，比上年末增加 4 万 人，其中，非农业登记人口 11.25 万人。 近年来，宜都市经济发展成果显著，城乡居民收入持续增加，人民生活水平不断提高。资料显示， 2014 年，宜都市产值过 200 亿元产业集群 1 个（精细化工），过

39、 100 亿元产业集群 1 个（装备制造），过 50 亿元产业集群 3 个（生物医药、食品加工、新型建材）。宜都市工业园区晋升为省级高新技术产业园区， 13平方公里的枝城高新技术示范园、高坝洲高端装备制造产业园初见雏形。 2014年，实现地区生产总值 454.9 亿元，规模工业总产值 925.8 亿元，全社会固定资产投资 439.7 亿元，财政总收入 41.5 亿元、地方公共财政预算收入 36.6 亿 元，城镇居民人均可支配收入 26213 元，农村居民人均纯收入 15035 元。繁荣的地区经济造就了稳定的劳动就业市场，并逐步拉动当地工资水平和人均可支配收入，从而为宜都市带来新的经济增长点。

40、2.2 土地条件 宜都市 沿清江河全长 2700 米，境内为渔阳河出口段，是清江河与长江的交汇段；地貌复杂多样，山区、丘陵、平原各占三分之一。 刘家咀地块 地形 平坦 ，呈 矩形 分布。 宜都市市民活动中心建设地址周边道路交通畅通，工业用土搬运条件便利。 宜都市市民活动中心可行性研究报告 13 2.3 规划条件 宜都市市民活动中心拟建于 三江 新城 区 域 内， 北侧西侧为渔洋河，东侧为清江 。该地块距离宜都市政府仅 4 公里， 刘高路将地块分为东西两块。刘高路 向北 连接大宜昌环路， 直通宜昌， 向南 直达宜都主城区 。 项目地 块 内部 呈现 整体 平坦的 地形特征， 贯穿地块的刘高路 ，

41、是主要人流方向，可在此设置休闲公园入口广场。 地块面积 353660 平 方 米， 530.49 亩。 宜都市市民活动中心可行性研究报告 14 2.4 周边环境条件 宜都市处在武汉、宜昌、荆州、常德等大中城市的复合经济辐射圈内，是湖北省面向湘、川、黔、桂等西南地区的重要边际市场和经济窗口，在湖北 “大三角 ”战略中处在最发达、最活跃、最有前途的一个区域，其交通区位优势尤为突出，另外陆路网络纵横，水路贯穿东西。坐拥长江三峡出口，境内自然景观和人文景观资源丰富多彩，有着发展旅游业的独特优势。加之周边东邻荆州古城，西倚长江三峡，南靠国家级森林风景区张家界，北连三国遗址及当阳长坂坡。境内有迄今 700

42、0 多年的城背溪古文化遗址和 5000 多年的红花套古文化遗址，清末著名书法家杨守敬故居等文物古迹，更有清江高坝洲电站形成的天龙湾风景区、 宋山森林公园、荆门山、梁山等自然景观 。 独特的风景旅游资源将会吸引 外来游客，进一步 促进 文化体育产业 发展 ， 为 承办大型赛事提升了知名度。 同时，项目基地位于 三江新城 区 域 内 ， 随着城区 北拓 战略的实施和 三江 新城建设 的不断推进，城 北 片区对域外投资者的吸引力进一步增强， 成 为全市新兴的办公、居住中心 。 开发完成后，周边地块将与市民活动中心相互依托，可将该区域打造成极具人气的新城市中心。 本项目 的 后期 配套建设，可以在一定

43、范围内将 优势资源整合起来，使区域 文化设施建设与区域 经济建设协调配合 、繁荣共展 。 2.5 场地及原材料供应条件 2.5.1 场地条件 拟建 场地四周 条件较好，位于城区 北部 规划区域内，施工条件便利，道路通畅，大型建筑设备能够抵达施工现场周边，可满足项目新建要求。 2.5.2 原材料供应条件 1） 原材料主要品种及原材料供应条件 宜都市市民活动中心项目工程所需要的主要原材料品种 包括 ：钢筋、瓷砖、油漆、涂料、沙石、水泥、管网、蒸压砖等。区域内各项建筑材料供应充足，项目实施所需的主要材料 ，钢筋、 砂、石、砖、水泥、石灰等均可就地取材以 减少运费 和能源消耗。同时，当地 劳动力资源充

44、足， 既 能保证工程项目的 顺利 实施，同时可有效 降低工程造价。 2） 供应方案 上述材料中的钢筋、瓷砖、油漆、涂料、沙石、水泥、管网 等，在本地均有宜都市市民活动中心可行性研究报告 15 多个生产厂家，可选余地较大。其中，钢筋主要从宜都市城区购入，水泥从宜都市华新水泥采 购，其水泥品种、标号均能满足建房需求；蒸压砖从枝城采购，其质量需 满足一般建筑物的质量要求；砂石料 以 宜都市城区和枝城镇为主要供应点 ；瓷砖、油漆、涂料 可分别在宜都市城区、各集镇采购。施工过程所需材料主要通过宜都市部分材料供应商提供。 2.6 地方政府及居民支持条件 根据宜都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、宜

45、都市 “十二五 ”规划关于建设文化强市推动文化发展繁荣的实施意见、宜都市市政府关于市档案馆和市民活动中心建设市土地收储中心管理专题办公会议纪要（ 201342 号）等相关文件的精神，市委、市政府高度重视这一项目，特组建了宜都市市民活动中心项目部，办公地点暂设在市民服务中心三楼，相关市直单位也积极配合，主动参与方案设计的研讨会议并提出明确的要求和宝贵的建议。 宜都市 “市民活动中心 ”拟建于宜都城 北部 区，不仅扩张了城区范围，也带动了城 北 的发展。加上两中心建设完成，相配套的广场、景观绿化、商业设施等相关功能建设完成后，呈现给 宜都市民的不仅仅是传统意义上的文化体育场馆，而是结合教育、休闲、

46、购物、餐饮、娱乐 、 住宿 、展览 等多种功能于一体的 服务 综合体。在这样的场所中，人们的行为模式将不再局限，而是更加开放、多元 。 同时，由于市民活动中心的规划建设，周边地块也将具有极高的开发价值，其南侧地块规划以住宅为 主，沿街辅以商业、高层办公 等建筑类型，多业态的开发建设与市民活动中心相互依托，共同促进该区域发展，使之成为宜都极具人气的新中心。因此， 当地群众对于本项目 的开发建设十分支持。 此外，基地拆迁面积较少，不会对当地 人口流动 造成较大 负担，社会各界对本项目 具 有极高 期盼。 2.7 项目拆迁及安置方案 2.7.1 项目拆迁方案 该地块征地面积约 353660 平方米

47、（ 530.49 亩 ） ，拆迁房屋约 167 栋 ， 拆迁面积约 1.1 万平米 ，拆迁量不大。 根据宜都市人民政府文件关于调整项目征地拆迁房屋补偿标准的通知（都政发 201042 号）和宜都市项目征地拆迁工作实施意见（都政发 200949 号）的文件精神，在对项目区域涉及的拆迁情况进行统一规划后，以货币或实物进行还建，严格执行宜都市项目征地拆迁建筑物补偿宜都市市民活动中心可行性研究报告 16 标准、宜都市项目征地补偿房屋装潢装修补偿标准、宜都市项目征地补偿房屋装潢装修补偿标准、宜都市项目征地拆迁附属设施及其它构造物补偿标准。 房屋拆除必须委托有拆除资质的施工单位进行。其安全责任分为：搬迁户

48、自行委托有拆除资质的施工单位拆除的，由搬迁户负责；拆迁公司拆除的，由拆迁公司负责。 2.7.2 项目安置方案 对项目建设涉及村民房屋，按各类情况统一进行调查登记，落实拆迁户数，并针对具体情况，进行统一安排，并按规定给予一定的搬迁安置过渡费用。过渡安置房屋要本着安全、就近、便利的原则进行。 基础设施配套。安置小区基础设施，由建设业主按照小区规划物业标准同步配套到小区，主要包括水（供、排水管道）、电、道路、绿化等。 2.8 气象条件 宜都市 刘家咀 属中亚热带向北亚热带过渡的大陆季风气候，且有四季分明、雨热同季、降水充沛，光照充足、热量丰富，无霜期长的特点，并受江河水系和地形地势的影响，形成丰富的

49、小气候区。主要气候因素指标如下： 日照：全市年平均日照时数 1738.9 小时，年辐射总量 102106 千卡 /平方厘米。 气温：年平均气温 16.7 ，极端气温最高 40.8 （ 1966 年 8 月 6 日），最低宜都市市民活动中心可行性研究报告 17 -13.8 （ 1977 年 1 月 30 日）。 降水量：历年平均降水量 1223.3 毫米，最高 1775.4 毫米（ 1980 年），最低757.2 毫米（ 1966 年），历史一日最大降雨量： 183.9 毫米，多年平均降水总量 18.78亿 m3。降水主要集中在 410 月，占全年降水量的 82%，历年蒸发量 1300 毫米。 无霜期：历年无霜期 273 天，平均植物生长期 247 天。 相对湿度：年平均相