土地增值税清算思路和模式.docx

1、土 地 增 值 税 怎 么 计 算土 地 增 值 税 计 算 的 大 逻 辑 全 国 都 是 一 样 的 ， 但 是 各 地 具 体计 算 方 法 又 略 有 不 同 。1 计 算 逻 辑 与 公 式土 地 增 值 税 计 算 的 大 逻 辑 是 ：用 销 售 收 入 减 去 扣 除 金 额 ， 得 到 一 个 增 值 额 ， 用 这 个 增 值额 除 以 扣 除 金 额 得 到 一 个 增 值 比 例 ， 根 据 比 例 不 同 ， 适 用不 同 的 税 率 和 速 算 扣 除 系 数 。土 地 增 值 税 就 等 于 增 值 额 乘 以 适 用 税 率 ， 再 减 去 扣 除 金 额与 速

2、 算 扣 除 系 数 的 乘 积 。具 体 计 算 公 式 如 下 ：增 值 额 =转 让 房 地 产 收 入 总 额 -扣 除 项 目 金 额土 地 增 值 税 =增 值 额 适 用 税 率 扣 除 项 目 金 额 速 算 扣 除系 数2 扣 除 项 目 金 额 包 括 哪 些 ？（ 1） 取 得 土 地 使 用 权 支 付 金 额 （ 以 下 简 称 A） ： 即 土 地出 让 金 、 补 缴 地 价 款 、 契 税 ；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）（ 2） 房 地 产 开 发 成 本 （ 以 下 简 称 B） ： 包 括 土

3、地 征 用 及拆 迁 补 偿 费 、 前 期 工 程 费 、 建 筑 安 装 工 程 费 、 基 础 设 施 费 、公 共 设 施 配 套 费 、 开 发 间 接 费 用 。 （ 3） 房 地 产 开 发 费 用（ 以 下 简 称 C） ： 指 的 是 销 售 费 用 、 管 理 费 用 、 财 务 费 用 。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按 A、B 的金额之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按 A

4、、B 的金额之和的 10%以内计算扣除。看 起 来 有 点 复 杂 ， 别 管 利 息 有 没 有 金 融 机 构 证 明 了 ， 直 接按 照 计 算 扣 除 就 行 了 ， 公 式 是 C=（ A+B） *10%（ 4） 与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 金 （ 以 下 简 称 D） ： “营 改增 ”后 指 的 就 是 增 值 税 附 加（ 5） 加 计 20%扣 除 （ 以 下 简 称 E） ： E=（ A+B） *20%3“营 改 增 ”以 后 计 算 土 地 增 值 税 时 ， 每 项 都 不 含 增 值 税转 让 房 地 产 收 入 总 额 （ 不 含 税 ） =销 售 收

5、 入 （ 含 税 ） -销 项税 ； 转 让 房 地 产 收 入 总 额 （ 不 含 税 ） =销 售 收 入 -（ 销 售 收入 -当 期 允 许 扣 除 的 土 地 价 款 ） /1.1*0.1这 样 就 把 销 项 税 扣 除 了 。扣 除 项 目 金 额 ： 全 部 都 要 去 掉 进 项 税4 一 分 法 VS. 二 分 法 VS. 三 分 法首 先 ， 土 地 增 值 税 是 以 项 目 为 单 位 进 行 清 算 ， 对 于 分 期 开发 的 项 目 ， 以 分 期 为 单 位 清 算 。那 某 一 期 有 不 同 业 态 的 怎 么 分 呢 ？有 三 种 方 法 ： 一 分 法

6、 、 二 分 法 和 三 分 法 。一 分 法 就 是 一 起 算二 分 法 分 为 ： 普 通 住 宅 ， 其 它三 分 法 分 为 : 普 通 住 宅 、 非 普 通 住 宅 、 其 它 。（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）那 么 应 该 选 用 哪 一 种 分 法 来 算 呢 ？ 要 看 当 地 税 局 的 要 求 ！具 体 遇 到 的 时 候 先 网 上 搜 一 下 ， 如 果 搜 不 到 ， 就 要 问 问 兄弟 企 业 在 当 地 怎 么

7、算 的 。那 么 一 个 高 层 住 宅 建 筑 ， 如 何 界 定 它 属 于 普 通 住 宅 ， 还 是非 普 通 住 宅 呢 ？又 是 那 句 话 ： 各 地 要 求 不 一 样 ！大 体 来 说 ， 一 般 从 这 三 方 面 考 虑 ：1、 容 积 率 在 1.0 以 下 (不 含 1.0)；2、 单 套 建 筑 面 积 在 多 少 平 方 米 以 上 （ 12 年 说 是 144 平 ，后 来 又 改 成 120 平 ， 但 是 各 地 要 求 不 一 样 ） 、 或 者 房 屋 交易 成 交 价 在 多 少 万 以 上 。3、 实 际 成 交 价 格 高 于 该 区 市 场 指

8、导 价 ；以 上 三 点 只 要 符 合 一 个 ， 即 为 非 普 通 住 宅 。 反 之 则 为 普通 住 宅 。特注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅的房子比例不高）特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，差别巨大，一个 10 亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。5 分 摊 原 则

9、二 分 法 、 三 分 法 会 要 求 把 收 入 、 可 抵 扣 金 额 等 在 不 同 业 态中 进 行 分 摊 ， 那 么 分 摊 的 原 则 是 什 么 呢 ? 这 是 计 算 土 地 增值 税 最 难 的 一 关 。其 实 这 个 分 摊 方 法 各 地 也 不 太 一 样 ， 下 面 介 绍 的 是 比 较 常用 的 ， 可 以 参 考 :销 售 收 入 ： 按 照 实 际 发 生 的 为 准 。 比 如 普 通 住 宅 卖 了 多 少 ，非 普 通 住 宅 卖 了 多 少 ， 其 它 卖 了 多 少 。取 得 土 地 使 用 权 支 付 金 额 、 土 地 拆 迁 成 本 等 怎

10、 么 分 摊 ？大 概 可 以 这 么 算 ：分 期 开 发 的 ： 按 照 占 地 面 积 法 （ 即 某 一 期 的 占 地 面 积 占 总用 地 面 积 的 比 例 ） 进 行 分 摊 。同 一 期 内 各 业 态 ： 按 照 可 售 面 积 法 （ 即 某 一 期 的 可 售 建 筑面 积 占 总 可 售 建 筑 面 积 的 比 例 ） 进 行 分 摊 。【 注 意 ： 这 里 的 可 售 面 积 只 指 地 上 可 售 面 积 ， 不 包 括 车 位等 】特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）开 发 成 本 等 ： 按

11、照 实 际 发 生 。 但 是 我 们 投 资 人 员 在 测 算 时无 法 把 成 本 分 到 物 业 ， 那 么 就 按 照 总 建 筑 面 积 分 摊 。 （ 包括 地 上 和 地 下 建 筑 面 积 ）这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般 35-40 平，但是实际产权面积可能只有 12 平左右。房 地 产 开 发 费 用 （ 销 售 费 用 、 管 理 费 用 、 财 务 费 用 ） ： 回忆 一 下 之 前 的 公 式 ， C=（ A+B） *10%， 是 计 算 扣 除 的 ，按 照 分 类

12、计 算 即 可 。6 预 征 和 清 缴清 缴 的 时 候 多 退 少 补 ， 跟 增 值 税 及 附 加 也 是 一 样 的 ， 补 是肯 定 要 补 的 ， 退 却 不 一 定 。 很 多 时 候 根 本 就 退 不 了 。 （ 我个 人 倾 向 于 ， 如 果 没 有 案 例 可 以 证 明 税 局 能 退 ， 那 么 就 全部 按 照 不 能 退 计 算 。 ）预 征 土 地 增 值 税 =（ 销 售 回 款 -预 缴 的 增 值 税 ） 预 征 率收 到 回 款 的 次 月 就 要 申 报 。回 忆 一 下 之 前 预 缴 增 值 税 的 计 算 公 式 ：预 缴 的 增 值 税 =

13、预 收 款 /（ 1+适 用 税 率 或 征 收 率 ） *3%简 易 征 收 方 法 是 销 售 回 款 /(1+5%)*3%一 般 征 收 方 法 是 销 售 回 款 /(1+10%)*3%那 么 土 地 增 值 税 的 预 征 率 是 多 少 呢 各 地 要 求 不 一 样 ！分 不 同 业 态 ， 一 般 来 说 普 通 住 宅 2%， 非 普 通 住 宅 3%，有 些 地 区 还 要 分 别 墅 、 商 业 ， 这 些 预 征 率 更 高 。土 地 增 值 税 清 算 时 点 ：规 则 太 复 杂 ， 各 地 实 际 要 求 又 不 一 样 ， 我 自 己 一 般 就 简 化为 竣

14、工 验 收 后 清 算 。详 细 而 复 杂 的 规 则 如 下 :关于印发土地增值税清算管理规程的通知纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续

15、的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。7 计 算 土 地 增 值 税 的 例 子我 看 过 很 多 公 众 号 的 计 算 例 子 ， 我 这 个 应 该 是 最 复 杂 的 。但 是 我 这 个 也 是 最 接 近 真 实 发 生 案 例 的 ， 如 果 这 个 例 子 看懂 了 ， 那 么 就 可 以 实 际 去 操 作 测 算 了 。（ 4） 、 当 地 土 地 增 值 税 政 策 假 设这 是 个 新 项 目 ；当 地 用 三 分 法 ；高 层 住 宅 在 当 地 属 于 非 普 通 住 宅 ；当 地 土 地 增 值 税 预 征 税 率 如 下 ：（ 2）

16、、 计 算 土 地 增 值 税 ：根 据 土 地 增 值 税 政 策 假 设 ,这 个 项 目 分 两 类 ： 非 普 通 住 宅（ 高 层 住 宅 ） 、 其 它 （ 商 业 、 车 位 ）先 算 预 征 ：预 征 土 地 增 值 税 =（ 销 售 回 款 -预 缴 的 增 值 税 ） 预 征 率回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/1.1*3%非 普 通 住 宅 收 入 =90000 万 元其 它 类 收 入 =（ 商 业 收 入 +车 位 收 入 ） =29000 万 元预 征 土 地 增 值 税 =(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%

17、)*4%=3470 万 元再 算 应 缴 土 地 增 值 税 额 ：核 心 就 是 算 出 三 个 数 ： 转 让 房 产 收 入 总 额 （ 不 含 税 ） 、 取得 土 地 使 用 权 支 付 金 额 （ 不 含 税 ） 、 房 地 产 开 发 成 本 （ 不含 税 ）转 让 房 产 收 入 总 额 （ 不 含 税 ） ：转 让 房 产 收 入 总 额 （ 不 含 税 ） =销 售 收 入 -销 项 税=119000-8091=110909 万 元这 项 目 是 三 分 法 ， 根 据 假 设 条 件 ， 分 为 非 普 通 住 宅 和 其 他两 类 ， 那 么 收 入 总 额 如 何 分

18、 摊 呢 ？可 以 按 照 分 类 实 际 一 个 个 算 ， 也 可 以 简 化 一 点 ， 按 照 销 售额 分 摊转 让 房 产 收 入 总 额 （ 不 含 税 ， 非 普 通 住 宅 ） =转 让 房 产 收入 总 额 （ 非 普 通 住 宅 ） /总 销 售 额 *非 普 通 住 宅 销 售 额=110909/119000*90000=83881 万 元转 让 房 产 收 入 总 额 （ 不 含 税 ， 其 它 ） =转 让 房 产 收 入 总 额（ 其 它 ） /总 销 售 额 *其 它 类 型 销 售 额=110909/119000*29000=27028 万 元取 得 土 地

19、使 用 权 支 付 金 额 （ 不 含 税 ） ：取 得 土 地 使 用 权 支 付 金 额 =土 地 出 让 金 +契 税=30000+900=30900 万 元注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税分 摊 方 式 ： 按 可 售 面 积 法 （ 特 别 注 意 ： 车 位 不 摊 土 地 成 本 ）取 得 土 地 使 用 权 支 付 金 额 （ 非 普 通 住 宅 ） =取 得 土 地 使 用权 支 付 金 额 /总 可 售 面 积 *高 层 住 宅 可 售 面 积=30900/99500*90000=27950取 得 土 地 使 用 权 支 付 金 额

20、（ 其 它 ） =取 得 土 地 使 用 权 支 付金 额 /总 可 售 面 积 *商 业 可 售 面 积=30900/99500*9500=2950房 地 产 开 发 成 本 （ 不 含 税 ） ：房 地 产 开 发 成 本 （ 不 含 税 ） =房 地 产 开 发 成 本 -相 应 的 进 项税 =34000-1978-192=31829 万 元分 摊 ， 按 总 建 筑 面 积 法 ：这 里 要 注 意 ， 很 多 地 区 要 求 ， 车 位 面 积 分 摊 的 时 候 按 照 可售 的 产 权 面 积 来 算 ， 而 不 是 按 照 真 实 的 地 下 车 位 建 筑 面 积 。比 如

21、 一 个 车 位 真 实 面 积 一 般 35-40 平 ， 但 是 实 际 产 权 面 积可 能 只 有 12 平 左 右 。假 设 车 位 1000 个 全 部 可 售 ， 车 位 产 权 面 积 是 12 平 米 一个 ， 则 车 位 建 筑 面 积 为 12*1000=12000 平 方 米 ， 总 建 筑面 积 =高 层 住 宅 91500+商 业 9500+地 下 建 筑 面 积12000=113000 平 方 米 。因 此 ：房 地 产 开 发 成 本 （ 不 含 税 ， 非 普 通 住 宅 ） =房 地 产 开 发 成本 （ 不 含 税 ） /总 建 筑 面 积 *高 层 住

22、宅 建 筑 面 积=31829/113000*91500=25773 万 元房 地 产 开 发 成 本 （ 不 含 税 ， 其 它 ） =房 地 产 开 发 成 本 （ 不含 税 ） /总 建 筑 面 积 *（ 商 业 建 筑 面 积 +地 下 车 位 建 筑 面 积 ）=31829/113000*（ 9500+12000） =6056 万 元特 殊 情 况1、 土 地 增 值 税 =增 值 额 适 用 税 率 扣 除 项 目 金 额 速 算扣 除 系 数增 值 额 =转 让 房 地 产 收 入 总 额 -扣 除 项 目 金 额适 用 税 率 和 速 算 扣 除 系 数 见 下 表 ：2、 扣

23、 除 金 额 包 括 ：（ A） 取 得 土 地 使 用 权 支 付 金 额 ；（ B） 房 地 产 开 发 成 本 ；（ C） 房 地 产 开 发 费 用 ： C=（ A+B） *10% ；（ D） 与 转 让 房 地 产 有 关 的 税 金 ： 增 值 税 附 加 ；（ E） 加 计 20%扣 除 ： E=（ A+B） *20%3、 营 改 增 ”以 后 土 地 增 值 税 计 算 都 要 扣 去 增 值 税转 让 房 地 产 收 入 总 额 要 去 掉 销 项 税扣 除 项 目 金 额 ： 全 部 都 要 去 掉 进 项 税4、 一 分 法 VS. 二 分 法 VS. 三 分 法一 分

24、法 就 是 一 起 算 ；二 分 法 分 为 ： 普 通 住 宅 ， 其 它 ；三 分 法 分 为 : 普 通 住 宅 、 非 普 通 住 宅 、 其 它 。普 通 住 宅 各 地 定 义 不 一 样 。5、 分 摊 原 则各 地 不 太 一 样 ， 大 概 如 下 ：销 售 收 入 ： 按 照 实 际 分 摊土 地 成 本 ： 分 期 开 发 的 按 照 占 地 面 积 法 ； 同 一 期 类 各 业 态按 可 售 面 积 法 ；其 他 成 本 等 ： 一 般 按 照 总 建 筑 面 积 分 摊6、 预 征 和 清 缴预 征 土 地 增 值 税 =（ 销 售 回 款 -预 缴 的 增 值 税

25、 ） 预 征 率预 征 率 各 地 不 一 样 ！企 业 所 得 税 怎 么 计 算 ？企 业 所 得 税 的 大 逻 辑 很 简 单 ： 企 业 的 收 入 总 额 减 去 准 予 扣除 的 金 额 ， 再 乘 以 税 率 25%。企 业 所 得 税 =(销 售 收 入 -准 予 扣 除 的 金 额 )*25%准 予 扣 除 的 金 额 =已 销 开 发 产 品 计 税 成 本 +期 间 费 用 +税 费其 中 : 已 销 开 发 产 品 计 税 成 本 包 括（ 一 ） 土 地 征 用 费 及 拆 迁 补 偿 费 ： 指 为 取 得 土 地 开 发 使 用权 （ 或 开 发 权 ） 而 发

26、 生 的 各 项 费 用 ， 主 要 包 括 土 地 买 价 或出 让 金 、 大 市 政 配 套 费 、 契 税 、 耕 地 占 用 税 、 土 地 使 用 费 、土 地 闲 置 费 、 土 地 变 更 用 途 和 超 面 积 补 交 的 地 价 及 相 关 税费 、 拆 迁 补 偿 支 出 、 安 置 及 动 迁 支 出 、 回 迁 房 建 造 支 出 、农 作 物 补 偿 费 、 危 房 补 偿 费 等 。（ 二 ） 前 期 工 程 费（ 三 ） 建 筑 安 装 工 程 费（ 四 ） 基 础 设 施 建 设 费（ 五 ） 公 共 配 套 设 施 费（ 六 ） 开 发 间 接 费 。期 间

27、 费 用 包 括 销 售 费 用 、 管 理 费 用 、 财 务 费 用税 费 包 括 增 值 税 金 附 加 、 土 地 增 值 税 、 印 花 税 等（ 这 些 都 是 我 在 网 上 抄 的 ， 其 实 规 则 非 常 复 杂 ， 网 上 有 些公 众 号 专 门 是 写 房 地 产 开 发 所 得 税 哪 些 能 抵 扣 。 按 照 投 资人 员 简 化 理 解 ， 就 是 只 要 能 开 出 发 票 的 ， 抬 头 是 这 个 项 目公 司 的 ， 不 是 土 地 滞 纳 金 等 等 特 殊 情 况 的 ， 大 概 可 以 抵 扣或 者 按 照 一 定 比 例 抵 扣 所 得 税 。

28、 ）2 营改增以后，具体计算时，都用不含税的数据回 忆 一 下 之 前 土 地 增 值 税 计 算 时 ， 收 入 都 要 扣 减 销 项 税 ，成 本 都 要 扣 减 相 应 的 进 项 税 。具 体 计 算 的 时 候 ， 顺 序 是 这 样 ： 先 算 增 值 税 及 附 加 ， 把 每项 的 销 项 税 和 进 项 税 都 留 在 表 格 里 ； 再 算 土 地 增 值 税 ， 数据 都 要 扣 减 相 应 的 销 项 和 进 项 税 ； 最 后 再 算 企 业 所 得 税 ，直 接 采 用 算 土 地 增 值 税 时 不 含 税 的 数 据 即 可 。注 意 的 几 点 ：（ 1）

29、由 于 我 们 用 的 已 经 是 不 含 增 值 税 的 数 据 ， 扣 减 税 费时 不 能 扣 减 增 值 税 本 身 ， 只 能 扣 减 增 值 税 附 加 ， 否 则 会 造成 重 复 扣 减 。（ 2） 如 果 是 由 于 并 购 贷 产 生 的 财 务 费 用 （ 利 息 ） 不 可 以在 项 目 公 司 计 算 所 得 税 时 扣 除 。 这 是 因 为 并 购 金 额 是 受 让方 支 付 给 转 让 方 的 ， 相 应 的 利 息 也 是 受 让 方 承 担 ， 也 就 是项 目 公 司 的 股 东 承 担 ， 不 是 项 目 公 司 承 担 ， 主 体 不 同 。（ 3） 如 果 是 罚 金 、 罚 款 和 被 没 收 财 物 的 损 失 （ 行 政 性 罚款 ） ， 比 如 土 地 滞 纳 金 等 等 ， 不 得 扣 减 。3 预征和清缴企 业 所 得 税 也 要 预 征 ， 预 征 公 式 是 ：企 业 所 得 税 预 缴 税 金 =预 收 房 款 (1+10%） 预 计 毛 利 率-预 缴 的 土 地 增 值 税 -预 缴 的 附 加 税 金 - 当 期 发 生 的 营 销 费用 、 管 理 费 用 、 财 务 费 用 和 营 业 外 收 支 25%