1、老房子历史概览1.租界历史2.公共建筑3.居住建筑4.花园住宅老洋房5.棚户区【租界历史】鸦片战争之后的 1843 年，根据南京条约 ，上海开放为通商口岸。1845 年，清政府与英国订立土地章程 ，并划洋泾浜（延安路）以北、李家场以南之地（今外滩地区）为租界，面积约 830 亩（55.3 公顷） ，成为中国近代史上第一块外国人居留地。1844 年，美国和法国相继通过不平等条约取得和英国相同的在华权益。1848 年，美国实际取得苏州河北岸虹口地区作为美租界；1849 年，洋泾浜以南、城河以北地区被划为法租界，面积 986 亩（65.73 公顷） 。1848 年，英租界北界推进到苏州河南岸，西界推
2、进到周泾浜，总面积扩大到 2820 亩（188 公顷） 。1861 年，法租界向东扩大至小东门。1863 年，英、美租界正式合并，一般称洋泾浜北首为外国租界，习称公共租界。从此，公共租界和法租界共同构成了近代上海两大租界的基本模式。其后，英、美租界又有扩展。到 1899 年，公共租界北至上海宝山两县交界线，东至黄浦江，南至洋泾浜，西至静安寺附近，总面积 33503 亩（2233.53公顷） ，并正式改为上海国际公共租界。同期，法租界也不断寻求扩张。经过两次四明公所血案后，1900 年，法租界向西扩至顾家宅、关帝庙（今重庆南路） ，向南扩至打铁浜、晏公庙（今西门路） 。1914 年，袁世凯政府与
3、法领事签订了关于法租界外马路的协定，法租界实际扩展到西至英之徐家汇路，南至斜桥徐家汇路的地区，总面积达到 11150亩（743.3 公顷） 。1937 年，抗日战争爆发，同年 11 月，上海沦陷。此后四年，两租界苏州河以南地区处于日军占领区的包围之中，被称为“孤岛” 。1941 年太平洋战争爆发后，日军进入租界，直至抗日战争胜利。【公共建筑】外滩外滩原为上海县城北面的江（吴淞江）浦（黄浦江）交汇之地、一处称“李家场”的荒芜浅滩。1842 年鸦片战争结束后签定的南京条约 ，使上海成为“五口通商”的港口之一。1845 年，英国领事手持土地章程 ，强租这块滩地，并确定吴淞江与洋泾浜（即今延安路）之间
4、的江面为英船下锚地。随即，西方各国的殖民者、冒险家、商人、传教士等纷纷来此，成立领事馆、洋行等，并建造屋舍。由于当时东印度公司的英国商人都喜欢在海滨、河岸建立自己的商埠，把东方殖民城市的近水滩涂称为 Bund,1886 年 5 月英国人正式命名吴淞江与洋泾浜之间的这段临江 1.5 公里的区域为“外滩” 。外滩成了上海“十里洋场”的起点，成为殖民者控制上海的重要据点，也揭开了中西融合的近代上海发展的序幕。开埠之后的近百年中，大量的银行、洋行相继设立，使外滩逐步成为上海金融贸易的大本营，贸易量约占当时中国进出口贸易总量的三分之二。到 20 世纪二三十年代，外滩已经成为旧上海乃至中国和远东地区的金融
5、贸易中心，被称为“中国的华尔街” 。除了金融，贸易外，外滩地区还汇聚了对外交通、商业、文化娱乐、旅馆、宗教、居住等多种其他功能。外滩的恢弘楼群，是上海城市的标志。大约 19 世纪 80 年代以后，外滩的建筑开始按当时欧美流行的式样和最高标准设计建造。汇丰银行、沙逊大厦、中国银行、怡和洋行，百脑汇大厦、亚细亚火油公司、上海总会等建筑，都代表了当时最辉煌的建筑成就，许多中国及世界著名的设计师或机构参与了外滩建筑的设计，营造队伍也堪称一流，使上海在 20 世纪二三十年代成为追步芝加哥、纽约的世界第三大高层建筑市场。南京路即今南京东路，始筑于 1851 年，称为“花园弄” ，当时是外滩通往跑马场和花园
6、的小道。随着租界的扩张，花园弄向西延伸，并成为租界的交通主干道。1865 年定名为南京路，俗称“大马路” 。随着南京路的延伸，商业活动也逐渐由东向西推进。19 世纪 70 年代，外国消费品大量涌进上海，洋杂货店日益增多，南京路商业进入兴盛时期。20 世纪初，南京路先后取代广东路和福州路，成为上海的商业中心。南京路的商业格局由本地资本、侨资和外资共同构成，大大增加了南京路的商业实力。20 世纪 20 年代，永安、大新、先施、新新等四大公司以“环球百货”为号召，从伦敦、纽约、巴黎进货，使南京路中国人的商业达到当时的国际水平。四大公司以及南京路两侧鳞次栉比的商店、商铺、饭店等，使南京东路成为万商云集
7、、热闹繁华、闻名遐迩的商业大街，并辐射至与南京路相垂直的支路上。南京路的娱乐业也十分繁荣， “楼外楼” 、新世界等都获得了极大成功。此外还有许多著名的剧场、电影院、书场、游乐场。更为著名的则是上海跑马场，它经过两次迁址，于 1863 年迁至今人民广场，人民公园处，号称“远东第一跑马场” 。南京路执全上海乃至全中国商业之牛耳，历来被旅游者认为是中国商业精神的代表、现代生活方式的窗口。静安寺路即今南京西路。清同治元年（1862 年） ，上海跑马场股东出资辟筑自泥城浜（近西藏中路）至静安寺全长 2 英里（3.2 公里）的跑马道，取名涌泉路（又名静安寺路） ，成为公共租界与沪西的联络线。光绪二十五年（
8、1899 年） ，公共租界扩展至静安寺后，静安寺一带陆上交通便捷，贸易条件因之改善，沿路两侧德义大楼、沧州别墅等近代建筑相继落成，商店逐渐出现。光绪三十四年（1908 年） ，英国开辟有轨电车线路从静安寺至外滩载客运行。1917 年中国第一家时装商店鸿翔公司诞生。其时静安寺路沿线商店逾百家，渐成商市。20 世纪二三十年代， 、静安寺路商业街已相当繁华。1921 年，静安寺路往西拓筑至大西路（今延安西路） ，静安寺周围地区成为公共租界西区乃至沪西的交通枢纽地带，商肆随之向西推进。“八一三”事变，侵华日军进攻上海，大批商贾和难民为避战祸涌入沦为“孤岛”的法租界。租界人口剧增，静安寺路商业继续发展。
9、全街（包括静安寺地区）拥有商店 475 家。其东端，是灯红酒绿的“夜上海”的组成部分；其西端，以静安寺为中心，形成沪西闹市。至此，静安寺成为旧上海“十里洋场”的西半部。霞飞路即今淮海中路，是上海最欧化的一条道路，辟建于 1901 年，最初东段名西江路，西段名宝昌路，后全线该称宝昌路，1915 年改为霞飞路。20 世纪初，法租界向西扩张，租界当局辟建西江路，沿路又辟建支路。房产商则沿路购地起造新屋，不久商业沿宝昌路由东向西发展。20 年代前后，霞飞路沿街房屋和店铺增多，专营商店逐渐出现，商业街已具雏形。20 年代初至30 年代初，流亡上海的俄国侨民把谋生活动中心移向霞飞路，此地商业声名日盛。所设
10、的商店，大多汇集于霞飞路马斯南路（今思南路）至亚尔培路（今陕西南路）段。俄侨商业的迅速发展，吸引他国侨民和华商资金的投入，进一步推动了霞飞路商业的发展。中、外资商业经营品种与布局各异，适应不同层次消费者的需要，在霞飞路东、中、西三段形成不同的商业风格。由于深厚的法国文化根基，这一地区发展成为上海最富魅力的国际化街区。这里的业主大多采用欧洲建筑师的设计方案，用欧美进口的建材，布置欧洲式的花园、橱窗。这里的街道与欧洲同期建筑风格比较接近，被称为“东方的巴黎” 。那时，霞飞路上绿树成荫，店铺栉比，店面小而多，商店精而特，购买环境轻松悠闲，成为与南京路经营风格不同的上海第二条商业街。【居住建筑】清道光
11、二十三年（1843 年）上海开埠后，境内浦西地区渐次辟为租界，房屋建设出现变化，近代建筑业亦随之兴起。西方侵略者先在李家场（今北京东路外滩附近）建英国领事馆，并沿黄浦江建“券廊式”建筑供居住和经营之用。清咸丰三年（1853 年）小刀会起义，地主、富商、平民纷纷迁避租界，外商乘机兴建木板屋出租牟利，是为上海房地产业的滥觞。后为防止火宅拆除木板房，代之以砖木结构、联排成行的石库门住宅，至今仍为境内民居的主要类型。其间也有少数花园洋房（19 世纪 50 年代） 、公寓（20 世纪初） 、工房（20 世纪初）及新式里弄（20 世纪 20 年代） 。开埠后的浦东地区，沿江一带先后建造工厂、仓库、码头等，
12、房地产商也兴建了一些旧式里弄的居民住宅。此外，随着外来移民日增，经济困难者搭棚户、简屋以栖身，从而形成了一批棚户区。旧里（旧式里弄）旧里住宅是里弄住宅中的早期形态。它在总体布置上采用欧洲联排式格局，单体平面及结构脱胎于江南传统民居三合院、四合院的建筑形式，大都以砖木结构的 2 层楼房。通常将石库门里弄住宅、广式里弄住宅以及被纳入里弄构成的老宅基住宅和联列式平房，统称为旧里住宅。这类住宅的建筑标准较低，水、电设备差，建造时大都没有煤卫设备，供通行的弄道较狭窄。旧里多由房地产商成批建造，分幢（间）出租，居住对象主要为中、下层市民。1949 年解放时，市区范围内共有旧里住宅 1200 余万平方米。且
13、绝大多数为石库门式里弄，广式里弄很少。新里（新式里弄）20 世纪 20 年代起，从旧式石库门里弄住宅（也称改良式石库门里弄住宅，1919-1920 年前后是其建造的最盛时期）中演变出一种新的住宅类型新式里弄住宅（简称新里） 。它是为适应当时崇尚西欧生活方式的富裕阶层小型家庭的独住需求而建造的。新里住宅平面开间上更多样化，以单开间联列居多数，趋向进深变浅，而开间加宽。设计讲究使用功能划分明确，有起居室、卧室、浴室、厨房等。楼梯坡度较为缓和，通风采光均有改善，煤、卫设备齐全。建筑多为砖木结构，部分采用钢筋混凝土，蜡地钢窗。在总体布局紧凑、节约用地、讲求经济效益的前提下，注意主要用房尽量朝南。弄宽放
14、大，总弄多为 5米以上好，支弄在 4 米以上，考虑住户的汽车进出。每户宅前布置有绿化用地的小庭院，植树种花，庭院的围墙低矮，大门一般用矮铁门装于一侧。房屋层数多为 3 层，也有假 3 层或 4 层楼房。外观呈近代建筑形式。新里的建造在公共租界西区较为集中，解放初，全市新里建筑面积总计约 470 万平方米。工房20 世纪初，上海工业有很大发展。为使劳动力能保障工厂大规模集约化生产的连续性，由厂方投资建造专供租赁给本单位职员、工人居住的房屋，这便是工房的发端。解放前，上海的老工房主要由国外企业和民族金融业建造。清光绪五年（1880 年）至 1948 年，中外工厂主要出资建造的旧工房共有 90 余万
15、平方米，主要分布于黄浦江下游沿岸和苏州河南岸。以日本纺织厂为例，所建工房均在工厂附近，分日籍职员住宅和中国职工住宅两种。日籍职员住宅占地面积大，为砖木或混合结构的西式楼房，房间宽敞（单开间每幢建筑面积 80-90 平方米） ；通常每户一幢，水、电、煤和卫生设备齐全，环境绿化好；住宅区配有学校、医务室、商店等生活服务设施，另有健身场所，而中国职工住宅则是木结构（立帖式）为主的广式里弄房屋，建筑密度高，全部为单开间联列；住房面积狭窄，每幢房屋建筑面积 50 平方米；通常为二三户租用一幢，仅少数中国职员可一户租赁一幢；无煤卫设备，有灶披间，公用供水，只配有理发、修鞋、杂货商店等。老工房一般具有较强的
16、社团性，租赁者仅限本企业的骨干职工。住宅区筑有围墙和外界隔离，设有门房间，管理制度严密。建筑的规划和布局较整体化，基础、服务设施统筹安置，布置有一定面积的绿化用地。房租相对市价较便宜，带有一定的福利性。由于职工阶层内的政治地位和经济水准相差很大，故老工房的标准悬殊很大，等级森严。1949 年前工房一览（静安区）名称 坐落 建造时间 房屋类型建筑面积（M2）居住对象 建造单位和丰里长寿路 891弄1922 年广式里弄住宅简屋6841中国职工、养成工华仿宿舍安远路 899弄约 1928 年新式里弄住宅（砖木二等）15996日籍员工及家属日华纺织三场、四场中行别业万航渡路629 弄1924-1946
17、年砖木一等住宅、新式里弄、公寓住宅48000 行员及家属 中国银行古拔公寓富民路 197弄1931-1941年新式里弄住宅、公寓住宅17673 四行储蓄会东麻里安远路 409弄约 20 世纪20 年代简屋（木结构）848 中国工人东亚制麻株式会社会顺纱厂等华仿宿舍江宁路 881弄、929 弄约 1937 年 新式里弄住宅 9221 日籍职员日本纺织株式会社（内外棉上海第一毛纺厂宿舍余姚路 750弄1936 年 4691 四厂）老公寓20 世纪初，在国外公寓经营日益发展的影响下，上海的中外财团和房地产商也开始投资营造。诺曼底大楼、毕卡第公寓、华盛顿公寓等相继落成。抗日战争期间，再次出现公寓建筑热
18、。沙利文、巨福、潘兴、阿麦伦、亚泼、愉园、霞飞等公寓都先后在这一期间问世。公寓式样有周边式，如常熟路 211249 号恩派亚公寓；“八”字式，如衡山路 534 号毕卡第公寓；一字式，如淮海中路12021220 号戤司康公寓；点式，如复兴西路 24 号麦琪公寓；弄堂式，如复兴中路 1360 弄 14 号新康花园、复兴中路 1363 弄克莱门公寓。至上海解放，全市各类公寓建筑面积近 100 万平方千米。【花园住宅老洋房】上海花园住宅的分布与租界扩展有着密切的联系。早期的花园住宅，大多集中于最早划为租界的外滩及虹口区昆山路一带。其后，随着租界的扩张，花园住宅区沿南京路、延安路、淮海路等主要主要道路由
19、东向西发展。 “八一三”淞沪战争爆发后，大批外地富豪避难，进入租界定居，进一步促发了高级住宅的营建高峰，建筑式样也越发多姿多彩，仿古典式、西班牙式、乡村别墅式、英国式、法国式、德国式、混合式等，堪称“万国建筑博览” 。据解放初统计，全市共有各类花园住宅建筑面积约 160 万平方米，在徐汇、长宁、静安、虹口等区分布较为集中。【棚户区】上海开埠后，随着工业的发展，大批贫困农民来沪谋生，在荒地、坟场、河畔建立起棚户区。最初出现在黄浦江畔和苏州河两岸，继而蔓延至全市。抗日战争时期，闸北、虹口、南市大量民房被毁，大批难民涌入苏州河北岸一带形成自己棚户区。解放战争时期又有大批难民涌入，棚户区范围进一步扩大。区内无自来水、无排水沟、无可通汽车的道路。居民谓之：“雨天水进屋，晴天灰茫茫，出门不见路，救护靠人背。 ”以徐汇区为例，境内棚户主要集聚在斜土和徐镇地区，尤以虹桥路的南、北平民村，市民村，辛民新村和日晖港一带更为集中。肇家浜两岸有 2000 余棚户，是全市最大的水上棚户区。至 1949 年解放，全市棚户区占地 1100 公顷，遍布全市各个角落，居住人口达 115 万。
