1、昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 1 页 昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋残余价值评估报告一、项目名称：昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋残余价值评估二、估价委托人名称：昆山经济技术开发区资产经营有限公司三、估价方全称：昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司四、参加本次项目注册房地产估价师：金林 注册号 3220040391吴杰 注册号 3420040178五、评估目的：为确定拆除房屋招标底价提供参考依据而评估房屋残余价值六、估价作业日期：2015 年 06 月 30 日至 2015 年 07 月 20 日七、估
2、价报告编号：昆信衡残 1507（001）号昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 2 页 目 录、 致估价委托人函-3、 估价结果明细表-4、 估价师声明-6、 估价的假设和限制条件-8、 估价结果报告-91、 估价委托人-92、 估价机构-93、 估价对象-94、 区位因素分析-95、 估价目的-106、 价值时点-107、 价值定义-108、 估价依据-109、 估价原则-1110、 估价方法-1111、 估价结果-1112、 估价人员-1113、 估价作业日期-1114、 估价报告应用的有效期-11、 附件 -12昆山信衡土地
3、房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 3 页 致估价委托人函昆山经济技术开发区资产经营有限公司： 受贵方委托，昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司本着独立、客观、公正、合法的原则， 对位于昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋的拆除工程进行价格评估，本次评估的房屋建筑总面积为 2309.05 平方米。本次评估价值时点为 2015 年 06 月 30 日，估价目的为确定拆除房屋招标底价提供参考依据而评估房屋残余价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，在对估价对象进行实地查看、广泛收集并认真分析估价对象现有资料的基础上，全面分析影响房产市场价
4、格因素，采用市场法和成本法进行评估，经过周密计算后确定估价对象房屋在价值时点的房屋残值为 47043 元（大写:肆万柒仟零肆拾叁圆整）。特此函告昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司二一五年七月二十日昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 4 页 附表 1： 房屋评估结果明细表项目名称 单位 工程量 单价 合价 备注拆除混合砂浆实砖墙 (含砖柱)m3 684 拆除钢筋量 T 43.8 拆除厂房彩钢板屋面及维护 m2 1685 拆除部分拆除及维护支出部分小计 15075 三合土回收价值 m3 684 12 8208 废钢材 T 43.
5、8 1000 43800 彩钢板回收价值 m2 1685 6 10110 回收部分可回收部分小计 m2 62118 房屋残值价格总价 47043 房屋残值价格单价（元/平米） 元/m2 20.37 建筑物面积为：2309.05注:1、房屋残值单价=(回收部分小计-拆除部分小计)拆除房屋的总面积2、本项目只拆除到场地地面水平,本次评估价值中不包含门窗价值。3、本次评估最大单体面积为 2261.64平方米，高 7.65米，最大跨度 14.35米。4、本清单只供参考，请根据现场情况，充分考虑市场风险，自行确定报价。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司二一五年七月二十日昆山信衡土地房地产评估造价咨询
6、有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 5 页 注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、 我 们 在 本 估 价 报 告 中 陈 述 的 事 实 是 真 实 的 和 准 确 的 。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 本估价报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价
7、结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。6、 我公司估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并对查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分依据估价委托人提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。7、 我们承诺在按估价委托人所提供的基础资料条件下，对本报告中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合理性负责。8、 本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向估价委托人及昆山信衡土地房地产评估造价咨
8、询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 6 页 报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师： （注册号 3220040391）注册房地产估价师： （注册号 3420040178）昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 7 页 估价的假设和限制条件一、本次估价的假设条件1、本次评估估价委托人未提供估价对象的产权证，估价对象面积从委托人提供的资料取得，本次评估不包含建筑物门窗价值
9、。2、本评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按房地产评估程序和公认的评估方法确定的正常状态下的价值，未考虑下列情况对房产价值的影响：（1）估价对象受其它附属条件及权利的限制。（2）特殊的交易方可能追加付出的价格。（3）国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价格的影响。当前述条件在评估结果有效期内发生明显变动时，上述评估结果在未作相应修正的情况下不再生效。二、估价使用的限制条件1、本估价报告结论仅为估价委托人在上述假设条件下于价值时点时为估价委托人确定拆除房屋招标底价提供参考依据，不做其他用途。2、本估价报告解释权为本评估公司所有。3、本估价报告
10、结论系为估价委托人提供的专业意见，该意见本身并无强制执行的效力，估价方仅对估价结论本身符合规范要求负责，而不对房地产最终定价决策负责。4、本报告自出具报告之日起有效期为一年，在有效期内，估价对象的房昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 8 页 屋质量、维护程度以及影响房地产价值的因素发生重大变化，且对估价对象价值产生明显影响时，应当重新评估。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 9 页 估价结果报告、 估价委托人：昆山经济技术开发区资产经营有限公司、 估价机构：昆山信
11、衡土地房地产评估造价咨询有限公司资格等级：房地产评估贰级法定代表人：金林估价机构地址：昆山开发区前进中路 342 号联系电话：0512-57923815三、估价对象概况：本次估价对象为昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋，1 号房屋为单层门卫，层高 2.9，砖砌外墙内外刷涂料，水泥地面。2 号房为局部 2 层厂房，单层 部分檐高 7.65 米，钢屋架彩钢保温屋面，砖砌外墙内外刷涂料，水泥地面，2 层 部分平均高度 3.8 米，砖砌外墙内外刷涂料，水泥地面。以上建筑物需拆除至室外地面平，并将拆除现场清理干净，本次评估价值中不包含门窗价值。四、区位因素分析：该估价对象位于昆山经济技术开发区西河
12、社区经济合作社房屋。昆山经济技术开发区创办于 1985 年，1991 年 1 月被江苏省人民政府列为省重点开发区，1992 年 8 月经国务院批准成为国家级开发区。经过二十年的开发建设，昆山开发区已形成一个具有现代化气息的综合园区。投资环境日臻完善。昆山开发区坚持科学规划，合理布局，严格实施高起昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 10 页 点、高标准建设区域环境。二十几年来，先后投入 140 多亿元资金，用于交通、电讯、供水、能源等基础设施，基本 实现了“ 七通一平“ 。区内主次干道线 200多公里，均为混凝土路面，与 312
13、国道、沪宁高速公路、虹桥国际机场路、沪宁铁路线相连接，交通十分便捷。并做到集中供热供气，区内没有烟囱，气化率 78%，绿化覆盖率 41.6%，饮用水达到国家二级水标准。还创办了国际学校，新建了友谊医院，设立了外商公寓。同时建立了完善的配套服务机构，成立了外资企业服务中心，开通了陆路口岸通关点，构筑了良好的投资环境。五、估价目的：为确定拆除房屋招标底价提供参考依据而评估房屋残余价值六、价值时点：2015 年 06 月 30 日七、价值定义：本报告所确定的价值是指估价对象在价值时点时出售的可利用材料的价值减去拆除费用后的残余价值。八、估价依据：1.中华人民共和国城市房地产管理法；2. 中华人民共和
14、国国家标准 GB/T502911999房地产估价规范3. 城乡建设环境保护部房屋完损等级评定标准4. 估价对象现场查看照片及记录5. 估价委托人提供的与本次估价相关的其他资料6. 估价方调查收集的其他相关资料7. 估 价 机 构 掌 握 的 房 地 产 市 场 相 关 资 料 。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 11 页 九、估价原则：本估价报告在遵循独立、客观、公正、合法的原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价 值时点原则。 十、估价方法：估价人员根据估价目的，
15、实地查看估价对象，估价对象为拟拆除房屋，拟采用比较法结合成本法进行评估测算。十一、估价结果：本公司经过实地查勘，根据估价目的、遵循估价原则、按照评估工作程序，选取科学的评估方法，经过周密准确的计算，并结合估价的经验，对影响房产价值的因素进行分析，最终确定估价对象房屋在价值时点的房屋残值为47043 元（大写:肆万柒仟零肆拾叁圆整）。十二、 估价人员：注册房地产估价师： （注册号 3220040391）注册房地产估价师： （注册号 3420040178）十三、估价作业日期：2015 年 06 月 30 日至 2015 年 07 月 20 日。十四、估价报告应用的有效期： 估价报告应用的有效期为 2015 年 07 月 20 日至 2016 年 07 月 19 日，如超过有效期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值应作相应调整或重昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 12 页 新评估。昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司二一五年七月二十日昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司房地产估价报告昆山经济技术开发区西河社区经济合作社房屋拆除 第 13 页 附 件、估价对象实景照片、评估单位营业执照复印件、评估单位资质证书复印件、估价师执业资格证书复印件
