1、南京市场发展潜力分析报告,同策咨询 2014.03.20,城市投资环境 房地产整体市场 重点板块分析 中长期关注板块,区位价值,南京，简称“宁”，位于沿海、长江经济带交汇处，是长三角地区仅次于上海的第二大中心城市，国家重要的政治、军事、科教、文化、工业和金融商业中心、综合交通枢纽。南京是“中国四大古都”之一，有“六朝古都”之称。 南京市跨江而居，北连辽阔的江淮平原，东接富饶的长江三角洲，与镇江市、扬州市、常州市及安徽省滁州市、马鞍山市、宣州市接壤。,南京是江苏省省会，六朝古都，长三角经济圈中第二大中心城市,城市人口,2012年末，南京市常住人口为816万，城市与人口规模化发展的利好依旧持续；
2、2012年末，南京城镇化率达到80%，在构建南京大都市圈的发展背景下，住宅市场将迎来新一轮发展承载空间。,2010-2012年南京市区常住人口,2012年末江苏省各市常住人口,单位：万,单位：万,近年来，南京市GDP稳定增长，2013年南京市GDP达8286亿，省内排名次于苏州、无锡，位居第三。,2013年江苏省主要城市GDP值,2006-2013年南京市GDP情况,亿元,亿元,数据来源：南京统计局等政府网站，同策咨询整理,城市GDP,2013年长三角主要城市GDP值,亿元,2013年长三角主要城市GDP同比增长率,亿元,数据来源：南京统计局等政府网站，同策咨询整理,南京GDP与长三角发达城市
3、相比，仍然存在较大差距； 从增速来看，2013年南京GDP同比增长11.9%，领先其他城市，后发强劲；,城市GDP,南京历年住宅施工、新开工、竣工及金额走势,房地产投开发滞后于南京市场行情：2013年新开和投资环比有所上涨，在楼市“软着陆”、 稳健发展的预期下，2014年投资开发仍然保持健康发展,房地产投资,对比同类二线城市，南京房地产开发与消费结构较为合理，后续存上涨空间,房地产投资,城市高收群体,南京城市的中产人群： 南京拥有庞大的省政府、市政府公务员团体，公务员、事业单位人员28万人，约占主城区在岗职工总数的1/4。南京还聚集了省内一线的科教文卫准公务员（事业单位）团体，高等院校40多所
4、、科研机构600余家，科教实力情况南京仅次于北京和上海。各类高校教师人数9万人。南京驻宁军区规模大、分布广，部队消费群体庞大、稳定，消费力强。,小结,城市经济与房地产行业的基本面较好，行业存在稳健发展的基础 整体来看，具备持续进入的机会和优势,城市投资环境 房地产整体市场 重点板块分析 中长期关注板块,1、土地市场,年度成交量,南京市场土地放量节奏较为合理： 2013年成交65宗、共计426万方，与前几年相比略有增加。,2013年起南京住宅市场出现较大幅度的回升，土地市场受到影响，开始大量推地； 截止到2013年12月底，南京土地市场累计出让65幅土地。,注：数据来源网上房地产、不含溧水、高淳
5、，数据统计截止至2013年12月31日,土地市场价格上涨幅度较大： 2013年出让金706亿元，环比上涨102%； 楼面地价为7787元/，环比上涨95%。,注：数据来源网上房地产、不含溧水、高淳,1、土地市场,年度成交均价,土地出让最为密集板块为河西，其次依次为城南城北、江宁江北； 城北地价上涨过大，与住宅价格倒挂，存在市场风险；,河西板块共成交了7幅土地，出让面积108万方，平均楼面地价为10948元/，成为全市地价第一。 城北板块多幅土地高溢价出让，楼面地价9580元/成为全市第二。仙林、城南板块分别排名第三和第四。 城中板块出让的3幅地块均为底价成交，平均楼板价仅为6230元/，排行第
6、五。 江宁、江北板块楼面地价排名最后。,1、土地市场,板块市场分析,2、住宅市场,数据来源：南京网上房地产，数据统计截止至2013年12月31日，统计不含溧水高淳下皆同,在经历深度调控过后，2013年政策环境局部放松，房地产市场出现大幅回升，2013年南京商品住宅市场累计上市871.4万方，同比上涨37%；成交911万方，同比上涨24.6%，供销双量创造近三年最高值； 2013年住宅成交价格同比有所上涨，其中4.5月份涨幅较大、6-12月价格比较平稳，整体成交均价12785元/，同比上涨15.6%；,年度走势,2013年市场供销两旺：供应量和成交量基本相当，结构合理； 成交量价水平均处于市场高
7、位、市场风险加剧；,市场需求较为稳定，常态情况下月度成交量在70-80万方左右； 预判2014年，市场将延续量价平稳增长的趋势；,今年2月受宏观市场冲击依旧明显，且受春节影响，市场供销呈现较低水平；但从3月起市场供销量回升2013年整体月均上市72.6万，成交75.9万 。 从逐月成交均价来看，呈稳定趋势发展，下半年以来价格走势较为平稳，近期成交均价保持在1.3万/左右且趋势平稳。,月度走势,2、住宅市场,市场主力的成交价格水平集中在8000-12000元/,2013年南京住宅成交单价主要集中在8000-12000元/，单价段呈现供不应求，其中8000-9000元/刚需房源需求缺口较大，全市整
8、体呈刚需的局面。,2、住宅市场,单价结构,60-200万总价段为主力，其中80-100万总价段成交量最高,成交总价段来看，60-200万产品为全市成交主要区间，其中80-100万总价段成交量最高，达138万方。 此外，100-200万总价段产品均有良好成交，这主要是仙林、江宁等板块品质项目的热销导致。,总价结构,2、住宅市场,成交集中在80-144面积段，市场呈现刚需和改善并进的局面。,2013年南京住宅成交面积段主要集中在80-144，仅80-90刚需房源略呈供大于求，其他面积段房源均表现为呈现供不应求，其中120-144改善房源需求缺口较大，全市整体呈刚需与改善产品齐头并进的局面。,2、住
9、宅市场,面积段结构,全市八大板块分布图,3、板块分布,3、板块市场,两江板块主导刚需消费为主，占据6.5成南京市场份额； 河西、城中、城东是高端改善板块；,全市共上市80083套，成交85384套，上市和成交比达到1:1.07，市场整体需求相对较大，全市成交均价为12785元/； 江北上市和成交成为全市第一。江宁、河西板块分别排名第三和第四。,3、板块特征,4、后续竞争,截止2014年3月4日，全市可售商品房套数为33179套； 江宁、江北板块存量房占比29%和36%，合起来占到全市的六成之多； 建邺区存量为3238套，占全市的10%，排名第4； 其他板块占比均在10%以下。,截止2014年3
10、月4日，全市可售商品房套数为33179套，其中两江板块存量房占比达到65%,2014年内约40家新楼盘、800-1000万方新增供应，满足市场供需结构,40家纯新盘中有13幅楼面地价破万，主要集中在河西、城北和城南。即将上市的纯新盘中很多楼盘主力为90-120的刚需和刚改户型，但是较高的地价将导致未来不低的房价。 城北6家上市，将改变2013年新增供应少的局面。,4、后续竞争,5、小结,整体来看，市场发展稳健，具备持续进入的机会和优势 板块呈不均衡发展，城北、河西等地价上涨较快板块发展风险加剧,城市投资环境 房地产整体市场 重点板块市场 中长期关注板块,河西板块 城南板块 江宁板块,1、已出让
11、地块,2013年河西共成交八块土地，整体楼面地价10948元/,2、片区划分,2013G73 楼面价：7447元/,2013G75 楼面价：16979元/,2013G42 楼面价：12094元/,2013G54 楼面价：9203元/,2013G09 楼面价：11124元/,2013G63 楼面价：13419元/,2013G05 楼面价：10721元/,河西南片,江心洲西片,奥体中片,万达中片,龙江北片,2013年万达区供销成为河西板块的主力，随着中部开发资源的减少，预计后期河西供销逐渐向青奥南片转移,3、片区供销,江心洲： 岛居、天然形态区隔； 中新政府合作打造； 生态、科技、产业于一体的新城
12、；河西南部： CBD三期； 青奥； 生态；,河西后续开发热点主要集中在江心洲和南部片区,青奥南片,江心洲西片,4、开发热点,土地利用规划 规划区总用地面积1417.39公顷，其中城市建设用地1374.06公顷。非城市建设用地43.33公顷。城市建设用地以居住用地、公共设施用地和绿地为主。,4、开发热点,河西南部,河西南片区域用地规划,五矿 宗地21-5,升龙 26-4,正荣27-1,学校,学校,佳兆业,海峡城,5、典型楼盘,青奥南片：海峡城,河西区域的品质大盘，以区位、品牌、配套为核心卖点,项目信息：本项目由五地块组成，分别为海峡云科技园、第一街区、第二街区、第三街区和第四街区。其中海峡云科技
13、园按工程现状分为海峡云科技园A1和A2地块。 目前经规划局核定的总体方案为海峡云科技园A1、第二街区和第四街区，其他方案待定。拟规划建筑总建筑面积1101862.2平米，房屋32幢，其中住宅20幢。,主力成交户型：三室二厅和开间的房型,从项目近一年成交情况来看，主力户型为三室二厅和开间的房型，产品面相对较广； 近一年来项目成交均价为18752元/，项目成交房源主要为前期推出； 目前项目在售都为大面积房源，报价已达到21000元/。,5、典型楼盘,青奥南片：海峡城,143三房两厅两卫,87两房两厅一卫,115三房两厅一卫,1603+1房两厅两卫,布局常规，附加值表现一般，大户型南北进深过长 ，后
14、续逐渐为大户型,5、典型楼盘,青奥南片：海峡城,5、典型楼盘,青奥南片：海峡城,河西江心洲片区用地规划,6、开发热点,江心洲,江心洲-保利紫荆公馆,总建6.4万方，江心洲生态宜居、低密度社区，户型为100-140舒适型产品，目前内部认购价27000元/,保利紫荆公馆一期总占地4.2万方，地上建筑面积6.4万方，容积率为1.5，绿地率35%，一期522户。为7层洋房、11层小高层和联排别墅（二期）的低密度住宅。 项目为褐石风格洋房，外立面基座材料为石材，立面为褐石风格的红色釉面砖配合真石漆，色彩沉稳。ARTDECO风格精装园林，洋房户型在100-140平米之间，全精装交付。,7、典型楼盘,主力成
15、交面积段：90-100的2R，100-144的3R,从项目近一年成交情况来看，主力面积段为90-100的2R，100-144的3R。产品面相对较广； 近期动态：保利紫荆公馆预计3、4月份推出5、7号楼房源，为花园洋房，共56套，主力面积100-140平方米，精装交付。,江心洲-保利紫荆公馆,7、典型楼盘,100 2+1房1卫,120 3房2卫,140 3房2卫,保利洋房实为7-11层小高层，产品线为100、120及140,江心洲-保利紫荆公馆,7、典型楼盘,江心洲-保利紫荆公馆,7、典型楼盘,河西板块 城南板块 江宁板块,2013年城南共成交7块土地，整体楼面地价7400元/,1、已出让地块,
16、城南南片,城南北片,城南东片,2013G46 楼面价：8503元/,2013G45 楼面价：5459元/,2013G77 楼面价：14033元/,2013G49 楼面价：6335元/,2013G48 楼面价：6309元/,2、片区划分,2013年南片片区供销成为城南板块的主力，预计后期供销主要在南部新城和板桥新城片区,3、片区供销,南部新城： 南京南站发展为核心驱动； 南京软件谷，中信华为等企业的聚集地板桥新城： 奥南营销概念； 生态、科技、产业于一体的新城； 莲花湖发展较为成熟,后续地块,城南后续开发热点：南部新城、板桥新城,板桥新城,南部新城,4、开发热点,4、开发热点,南部新城,红色部分
17、规划为商业、金融,4、开发热点,南部新城,占地7.6万方，总建18.2万方，城市商业综合体； 主力面积段为90-140的功能性三房和四房为主。,九都荟是万科在南京开发的第九个商品房项目，也是在南京的第一个主城综合体项目； 项目占地7.6万方，综合容积率2.39，总建18.2万方，其中住宅13.1万方，商办5.1万方； 住宅主力面积在90-144之间，首置首改再改比例三分天下； 项目整体建筑风格现代化特征明显，极具时代感和现代感。,5、典型楼盘,南部新城：万科九都荟,从项目近一年成交情况来看，主力成交面积段：80-90的3R，120-160的3R/4R。产品面相对较广； 近期动态：万科九都荟B组
18、团第二批房源预计3月底推出，约300余套，精装交付，户型面积90-146平方米。,主力成交面积段：80-90的3R，120-160的3R/4R,5、典型楼盘,南部新城：万科九都荟,1153房2厅2卫,1444房2厅2卫,903房2厅1卫,产品设计注重功能性，功能布局相对合理，户型无较大亮点,903房2厅1卫,5、典型楼盘,南部新城：万科九都荟,5、典型楼盘,南部新城：万科九都荟,规划人口55万，城市建设用地控制在5699.57公顷，人均城市建设用地约为103.63平方米，水域及其他非城市建设用地1173.14公顷。,6、开发热点,板桥新城,一心、三轴、两隔、六片区 一心：板桥新城地区中心 三轴
19、：沿绿洲东路发展轴；沿工农河路发 两隔；沿六号路发展轴。两隔：板桥新城与主城、板桥新城与江宁滨江开发区的隔离绿地 七片区：三个产业片区、四个生活片区,6、开发热点,板桥新城,金地自在城位于城南板桥新城莲花湖畔，项目总建筑面积超过100万平，容积率为2.2; 是一个集居住、休闲、运动、教育、养生、商业为一体的大型综合型社区; 项目分多期开发，房源包含高层、小高层、洋房、别墅，可以满足不同顾客的需求。,江宁区域的品质大盘，以品种、品牌、配套为核心卖点,7、典型楼盘,板桥新城：金地自在城,主力成交面积段：80-120的2R/3R，120-144的3R/4R/5R,从项目近一年成交情况来看，主力成交面
20、积段： 80-120的2R/3R，120-144的3R/4R/5R 。 最新动态：金地自在城目前在售少量褐石洋房，为7期15、16、21、22栋房源，仅剩一、二层房源，均价15000-17000/平方米。,7、典型楼盘,板桥新城：金地自在城,1123室2厅1卫,892室2厅1卫,1153室2厅1卫,布局常规，附加值表现一般，小户型3室朝南采光充足,7、典型楼盘,板桥新城：金地自在城,7、典型楼盘,板桥新城：金地自在城,河西板块 城南板块 江宁板块,地块信息,2013年江宁共成交6块土地，整体楼面地价6573元/,1、已出让地块,麒麟片区,岔路口片区,东山片区,科学园片区,滨江片区,百家湖片区,
21、九龙湖片区,禄口片区,2013G86 楼面价：6888元/,2013G87 楼面价：6389元/,2013G03 楼面价：5554元/,2013G34 楼面价：7338元/,2013G70 楼面价：8326元/,2、片区划分,片区供销情况,九龙湖和麒麟片区近几年供销都稳步上升； 科学园供销相对平稳，后期可开发资源较少,3、片区供销,东山镇和百家湖供销相对稳定； 禄口片区2013年大力开发，后期会是热点开发区域,片区供销情况,3、片区供销,后续地块,麒麟新城： 麒麟生态科技城 地铁、有轨电车 研发核心区 与主城空间距离优势禄口机场： 空港新港规划滨江新城： 生态、环境、居住一体,江宁板块后续开发
22、热点：麒麟新城、科学园组团；,禄口 机场,麒麟,滨江新城,4、开发热点,麒麟新城,4、开发热点,中海国际社区位于南京城东麒麟新城核心区，东麒路与钟学北路交汇处东侧。 周边配套国际学校、医院、综合商业中心均已开建，项目未来紧邻百万平米商业配套。 项目紧邻绕城公路，北侧步行100米即为有轨电车1号线，直接换乘地铁2号线，南侧零距离对接地铁8号线定林站，坐拥地铁、轻轨双线交通。,地块楼面价为5554元/，占地24万方，总建85万方，由高层、小高层、花园洋房、叠加别墅等多种物业类型构成，一期住宅于12月初开盘销售；,5、典型楼盘,麒麟片区：中海国际社区,主力成交面积段：70-90的2R，90-100的
23、3R,从项目近一年成交情况来看，主力成交面积段：70-90的2R，90-100的3R。产品面相对较广； 近期动态：万科九都荟B组团第二批房源预计3月底推出，约300余套，精装交付，户型面积90-146平方米。,5、典型楼盘,麒麟片区：中海国际社区,户型方正，注重南向开间朝向，143以上房源做到了+1赠送；,802室2厅1卫,1153室2厅2卫,1433室2厅2卫,983室2厅1卫,5、典型楼盘,麒麟片区：中海国际社区,5、典型楼盘,麒麟片区：中海国际社区,科学园片区,4、开发热点,规划总用地面积为864.77公顷，现状建设用地约754.05公顷，占总用地的93.54%。以在建（待建）用地、工业
24、用地和居住用地为主。,保利梧桐语总建筑面积约为45万方，容积率为2.1，建筑密度为22% 规划33栋18层高层住宅，另有商业、幼儿园、基层社区中心 景观优势：项目中心景观区面积达1.2万方，其中主入口约4000平米超大面积集中绿地。,总建筑面积约为45万方，容积率为2.1，共规划33栋18层高层住宅,5、典型楼盘,方山片区：保利梧桐语,主力成交面积段：90-120的2R/3R，120-144的3R,从项目近一年成交情况来看，主力成交面积段：90-120的2R/3R，120-144的3R。产品面相对较广； 近期动态：保利梧桐语即将推出的是项目升级3.0精装产品系列，精装交付，共计64套，面积91
25、、125平方米，预计均价13000-14000元/平方米。,5、典型楼盘,方山片区：保利梧桐语,1183室2厅1卫,117 3室2厅1卫,912+1室2厅1卫,户型布局合理，91户型做到3开间朝南，采光和舒适度良好，功能性较强,5、典型楼盘,方山片区：保利梧桐语,5、典型楼盘,方山片区：保利梧桐语,城市投资环境 房地产整体市场 重点板块分析 中长期关注板块,滨江,麒麟,江心洲,近期热点板块,中长期关注板块,浦口 新城,禄口,板桥,河西南片,南部新城,南京板块格局,新街口,规划总用地面积2752.06公顷，其中城市建设用地2574.6公顷，占总用地的93.55%；人均建设用地面积约80平方米。,浦口新城,中长期关注板块,中长期关注板块,禄口,规划形成“新城+新市镇+新村”三级城乡聚落体系； 新城：禄口新城，柘塘新城； 新市镇：横溪新市镇； 新村：1级新村：铜山、丹阳； 2级新村：13个农村居民点,规划城市建设用地约52.83平方千米，人均城市建设用地176.09平方米。城市建设用地中居民用地占16.54%，人均居住用地29.13平方米,滨江新城,中长期关注板块,
