1、 看不见的手和看得见的手如何调控房地产业经济房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 中 的 基 础 性 和 先 导 性 产 业 ， 为 我 国 国民 经 济 的 发 展 ， 扩 大 劳 动 就 业 ， 增 加 地 方 税 收 等 诸 多 方 面 做 出 了重 大 贡 献 ， 在 国 民 经 济 中 具 有 十 分 重 要 的 地 位 和 作 用 。 但 是 ， 由于 房 地 产 业 的 快 速 崛 起 ， 一 段 时 间 内 的 过 热 发 展 ， 又 影 响 了 当 前实 体 经 济 的 发 展 ； 税 收 、 就 业 等 方 面 过 于 依 赖 房 地 产 业 ， 也 影 响了 产 业 结
2、 构 的 调 整 和 升 级 ， 其 对 国 民 经 济 发 展 的 负 面 作 用 也 在 显现 。 认 清 房 地 产 业 对 国 民 经 济 发 展 的 作 用 方 式 和 作 用 效 果 ， 充 分发 挥 房 地 产 业 对 经 济 发 展 的 积 极 作 用 ， 逐 渐 减 小 对 房 地 产 业 的 依赖 程 度 ， 促 进 房 地 产 业 与 国 民 经 济 协 调 健 康 发 展 ， 是 一 个 重 要 的研 究 课 题 。从各国来讲，房地产业都是一个效率与公平直接冲突最明显的行业之一。从效率的意义上说，正如我们前文所指出的，房地产对投资、消费、就业、经济增长、政府收入等方面都
3、有着明显影响；从公平的意义上说，一方面，居住是一项基本人权，基本居住条件的保障是人正常和健康成长和发展的基础，从概率的意义上说，未能达到一定标准的居住状况，往往更可能令孩子的身心正常发展受到不利影响，从而加剧成年之后的就业和收入不平等；另一方面，住宅常常也是家庭财富最外显的一种体现方式，其往往能够更明显地展示出社会的收入分配差距。 从经济学的原理上讲，对于需要效率和公平兼顾的物品来说，无论是全部由政府提供，还是全部由市场提供，都会出现问题。全部由政府提供，则效率将受损；全部由市场提供，则公平无法顾及。一个最优的定位，应当是“看不见的手”和“看得见的手”有机结合。前者以效率为主，后者以公平为主。
4、当然，需要政府提供的部分，在可能的范围内，可以引入市场化的运作机制以提高效率；在依靠市场提供的部分，则可以通过培育社会责任文化，通过企业的自律行为缓解一味追求效率过程中出现的公平问题。我国房地产业经历的两个极端的时期，分别鲜明地显示了“有形之手”和“无形之手”各自独立提供住房的问题：第一个时期是计划经济时期，所有住房全部由国家（或国有单位）建造和分配，其结果是供给无法赶上需求，1978 年相对新中国建立之初，城镇居民人均居住面积不仅没有扩大，反倒还缩小了；第二个时期是 1998 年之后房地产市场化之后，住房几乎全部由市场提供，城镇居民人均住房面积提高很快，房地产对城镇化和经济增长都起到了巨大推
5、动作用；但与此同时，却出现了房价的快速上涨，在客观上给部分中低收入群体造成了住房困难。这意味着，当前已到了需要认真考虑“看不见的手”和“看得见的手”相结合，以便达到改善和提高老百姓对住房的可承受性问题的时候了。从改善住房可承受性的角度，目前国际上有两种模式：一种是全体解决思路，另外一种是目标群体解决思路。前者是指政府致力于为全部人口提供承受得起的体面住房，新加坡、荷兰、瑞典和丹麦是这方面的典型代表；后者则是在坚持市场应在住房提供中起基础性作用的前提下，致力于通过非市场化的特殊项目来改善和满足低收入群体或者脆弱群体的居住需求，这些国家包括加拿大、马来西亚、美国和绝大部分欧盟国家。基于我国人口规模
6、庞大、同时处在快速城镇化过程中的现实，全体解决思路可能不具有现实性，而目标群体解决思路，则应该是更为符合中国国情的现实途径。在促进住房可承受性的具体政策设计上，全球各国政府采纳的无外乎两类：一类是供求方补贴政策，另一类是需给方补贴政策。所谓供给方补贴，是指对提供中低价位住房的建筑和开发商进行补贴，通过政府对部分成本的分担，来改进开发商提供此类廉价房屋的能力和激励。当然，采取这种补贴方式需要对开发和销售过程进行严格监管，保证成本的低廉和销售利润与价格控制在政府目标水平之内，但这种政策的群体目标指向性相对较弱。所谓需求方补贴，则是直接根据收入和家庭结构等信息，来对低收入群体进行补贴。这种补贴方式一
7、般具有更好的灵活性，可以根据居民收入变化而灵活调整，在群体目标的指向性上更具针对性；对于房屋的提供来说，也更尽可能发挥了市场机制的效率。虽然从一般意义看，需求方补贴似乎优点相对更为明显，但从我国来看，当前的现实是中低价位房屋和保障房供给严重不足。此时，主要选择需求方补贴的政策可能是不合适的（除此之外，居民信息数据库的不完备，也使得需求方补贴在具体执行中可能存在一定困难），因为补贴之后可能令房价出现更快速的上涨，从而使得补贴之后的住房购买力依然无法有效提高。因此，短期应当采取的措施是增加供给，但中长期的措施，则是应该在完善居民信息数据库的前提下，逐步转向需求方补贴。当然，对于改善中低收入群体住房的可承受性问题，为了避免早期单纯提供廉价房屋出现的群体隔阂、低收入群体集中居住区往往容易出现公共基础社会配套不够完备等问题，目前国际上已更倾向于从居住、教育、就业、交通、社保、环境的可持续性与能源节约问题等一揽子统筹考虑的解决思路。因此，建立起稳定的长效机制，需要立足于“看不见的手”和“看得见的手”有机结合，建立起房地产业稳健发展的长效机制。
