1、物 业 公 司 的 安 全 保 障 义 务一 、 案 例 ： 某 物 业 公 司 管 理 的 某 小 区 发 生 多 起 业 主 车 辆 玻 璃 被 砸坏 等 事 故 。 据 了 解 ， 这 些 车 辆 都 是 业 主 停 放 在 小 区 停 车 位 上 ， 业 主 与物 业 公 司 签 订 了 停 车 管 理 协 议 ， 每 月 向 物 业 公 司 支 付 一 定 的 管 理 费 。车 辆 被 砸 后 ， 多 名 业 主 向 物 业 公 司 主 张 全 额 赔 偿 经 济 损 失 。 其 理 由 为业 主 既 然 缴 纳 了 管 理 费 ， 物 业 公 司 对 车 辆 就 负 有 保 管 义
2、 务 ， 车 辆 被 损坏 的 经 济 损 失 应 由 物 业 公 司 全 部 承 担 。 那 么 ， 物 业 公 司 是 否 需 要 承 担赔 偿 责 任 呢 ？二 、 分 析 ： 要 判 断 物 业 公 司 是 否 承 担 责 任 需 要 解 决 以 下 问 题 ：1、 业 主 与 物 业 公 司 签 订 的 停 车 管 理 协 议 是 否 形 成 保 管 合 同 关系 ？ 保 管 合 同 是 寄 存 人 向 保 管 人 交 付 保 管 物 并 在 约 定 期 限 内 或 应 寄存 人 的 请 求 ， 返 还 保 管 物 品 的 合 同 。 本 案 中 ， 业 主 将 车 辆 停 放 在
3、停 车位 内 并 没 有 将 该 车 实 际 交 付 给 物 业 公 司 保 管 的 行 为 。 物 业 公 司 收 取 的是 停 车 管 理 费 ， 而 非 保 管 费 。 所 以 业 主 与 物 业 公 司 并 不 存 在 保 管 合 同关 系 ， 物 业 公 司 对 被 损 车 辆 不 负 有 保 管 义 务 。2、 物 业 公 司 应 当 为 其 在 车 辆 管 理 服 务 上 的 失 职 承 担 相 应 的 责 任既 然 双 方 不 存 在 保 管 合 同 关 系 ， 是 不 是 意 味 着 物 业 公 司 无 需 承 担任 何 赔 偿 责 任 呢 ？ 答 案 否 定 的 。 根 据
4、 双 方 签 订 的 停 车 管 理 协 议 ， 物 业公 司 仅 承 担 车 辆 停 放 秩 序 的 管 理 义 务 及 物 业 服 务 合 同 约 定 的 义 务 。如 果 物 业 公 司 由 于 自 身 的 管 理 失 职 而 造 成 损 害 后 果 ， 就 需 要 承 担 相 应的 赔 偿 责 任 。 本 案 中 ， 业 主 报 案 后 ， 警 方 通 过 现 场 勘 查 确 认 正 对 着 被损 车 辆 的 监 控 设 备 早 已 无 法 正 常 使 用 ， 但 物 业 公 司 一 直 未 予 修 复 ， 导致 无 法 追 查 车 辆 被 损 的 直 接 责 任 人 。 因 此 ，
5、物 业 公 司 需 要 在 此 范 围 内对 业 主 承 担 相 应 的 赔 偿 责 任 。三 、 结 论 以 及 我 公 司 需 要 吸 取 的 教 训结 论 ： 小 区 业 主 发 生 的 各 类 人 身 、 财 产 等 损 害 事 故 第 一 责 任 人 不是 物 业 公 司 ， 而 是 侵 权 人 （ 如 盗 取 车 辆 的 小 偷 、 殴 打 业 主 的 小 混 混 ） 。但 物 业 公 司 对 其 管 理 的 小 区 负 有 一 般 意 义 上 的 安 全 保 障 义 务 。在 小 区 物 业 管 理 中 一 般 业 主 出 现 的 伤 害 事 故 包 括 ： 1、 在 物 业 管
6、 理区 域 内 财 产 损 害 事 故 ， 主 要 有 业 主 房 屋 财 产 损 害 、 业 主 的 车 辆 等 财 产损 害 ； 2、 在 物 业 管 理 区 域 内 业 主 及 家 人 人 身 损 害 事 故 。 物 业 管 理 条 例 第 四 十 七 条 第 二 款 “ 保 安 人 员 在 维 护 物 业 管 理区 域 内 的 公 共 秩 序 时 ， 应 当 履 行 职 责 。 物 业 公 司 在 物 业 管 理 区 内 无 论是 否 有 物 业 合 同 约 定 的 某 些 义 务 ， 根 据 物 业 合 同 的 性 质 、 目 的 和 交 易习 惯 而 产 生 的 ， 物 业 公 司
7、 应 有 的 在 物 业 管 理 区 内 的 告 知 、 说 明 、 照 顾 、保 护 等 义 务 。 物 业 公 司 应 当 协 助 做 好 物 业 管 理 区 域 内 的 安 全 防 范 工 作 。发 生 安 全 事 故 时 ， 物 业 管 理 企 业 在 采 取 应 急 措 施 的 同 时 ， 应 当 及 时 向有 关 行 政 管 理 部 门 报 告 ， 协 助 做 好 救 助 工 作 。 针 对 物 业 公 司 的 安 保 义务 ， 即 使 在 物 业 合 同 中 没 有 约 定 ， 物 业 公 司 也 要 承 担 安 保 义 务 。 当 业主 及 家 人 在 物 业 管 理 区 域
8、内 人 身 损 害 事 故 ， 物 业 公 司 有 防 范 和 救 助 的义 务 。 物 业 公 司 若 有 疏 忽 或 不 尽 上 述 义 务 ， 则 应 对 业 主 在 物 业 管 理 区域 内 的 人 身 损 害 承 担 赔 偿 责 任 。我 公 司 需 要 吸 取 的 教 训 ： 减 少 此 类 纠 纷 ， 避 免 赔 偿 ， 需 要 从 以 下几 个 方 面 入 手 ：1、 尽 可 能 地 细 化 合 同 内 容 明 确 职 责 ， 对 管 理 责 任 、 违 约 责 任 等事 项 进 行 详 尽 的 约 定 ， 如 ： 明 确 告 知 业 主 停 车 费 只 是 车 位 的 租 赁
9、 费 或者 停 车 秩 序 的 管 理 费 ， 并 不 是 车 辆 保 管 费 。2、 加 强 与 完 善 自 身 的 管 理 ， 建 立 全 面 而 系 统 的 管 理 制 度 ； 全 面履 行 物 业 服 务 合 同 、 停 车 管 理 合 同 约 定 的 义 务 ， 比 如 监 控 设 备 保 持 正常 的 运 作 ； 小 区 保 安 到 位 的 安 全 巡 逻 ； 人 、 车 、 物 的 进 出 登 记 制 度 等 。全 面 履 行 物 业 公 司 应 尽 的 安 全 保 障 义 务 。 如 果 一 旦 在 此 类 日 常 工 作 中有 所 遗 漏 、 瑕 疵 ， 那 么 我 公 司 对 业 主 出 现 的 人 身 、 财 产 损 害 就 需 要 承担 相 应 的 赔 偿 责 任 。谢 谢 各 位 的 关 注 ！ 法 务 部2016 年 1 月 5 日
