1、1 房地产估价报告 估价 项目名称： 洪山区珞瑜路 333 号 东湖名居 A 座 #1801 号 120m2住宅 转让 价格评估 委托方：东湖名居 估价方：武汉大学资环学院土地资源管理九组 估价人员：叶郑勇 注册房地产估价师 注册号 xxxxxx 张 彬 注册房地产估价师 注册号 xxxxxx 估价作业日期： 2015 年 5 月 12 日 5 月 25 日 估价报告编号 ： 土管 房 评 201230245-09 号 2 目录 一、致委托方函 3 二、估价师声明 3 三、估价的假设和限制条件 . 4 四、房地产估价结果报告 . 7 （一）委托方 . 7 （二）估价方 . 7 （三）估价对象
2、. 7 （四）估价目的 . 8 （五）估价时点 . 8 （六）价值定义 . 8 （七）估价依据 . 8 （八）估价原则 . 9 （九）估价方法 10 （十）估价结果 10 （十）估价作业日期 11 （十二）估价人员 11 （十三）本报告的有效使用期限 11 五、附件 . 12 3 一 、致委托方函 东湖名居 ： 承蒙委托，对您 的洪山区珞瑜路 333 号东湖名居 A 座 #1801 号 120m2住宅转让价格 进行 评估。估价时点为 2015 年 5 月 15 日，估价目的为确定房地产 转让 提供价格参考依据而评估房地产市场价格。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公
3、正、客观、科学的原则，按照房地产估价的法定程序，对委托方所提供的与被估价项目有关的资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了 详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，结合估价经验，对影响房地产市场价格因素进行综合分析，确定估价对象于估价时点在满足本估价报告设定和限制条件下的价格如下： 房地产单价：人民币 10708.9 元 /平方米 房地产总价值：人民币 1285068 元 （大写：人民币壹佰 贰 拾 捌 万伍 仟 零陆捌 元整） 特此函复！ 二 、 估价师声明 参与本项目评估的估价师郑重声明： 4 1、 在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析、意见
4、和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受 本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、 估价师与本估价报告中的估价对象无利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 4、 估价师依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行评估分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、 我们已派估价人员对本估价报告的估价对象进行了实地查勘，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，对估价对象建筑结构的质量我们不承担进行鉴定的责任。 6、 本报告的技术测算过程详见房地产 估价技术报告，该报告仅供有关主管部门验查
5、所用。 7、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 8、 本估价报告由广东国政土地和房地产评估有限公司负责解释。 参与估价的注册房地产估价师签名： 三 、 估价的假设和限制条件 （一）估价假设条件： 1、资产占有方合法取得相关产权证件，合法取得房地产权并以所确认的房屋用途评估估价对象的价值。 5 2、报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到在估价时点所能提供的使用功能为假设前提。 3、估价对象在保持现有用途条件下，处于最有效使用状态，得到最高最佳使用。评估对象在强制拍卖 、快速变现处置时，不一定得到最高最佳使用，不一定能保持现值。 4、评估结果尚未考虑该等资产可能所欠负的债项、担保、转让限制
6、条件或税费等其他影响其价值因素的限制。在此，提醒报告使用单位注意。 5、委托方提供的房地产权证等资料属实。 6、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规。 7、估价结果为估价对象在 2015 年 5 月 15 日的公开市场价格，即在估价时点的公开市场上最可能形成的价格，它依据了如下假设： （ 1）存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者； （ 2）买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济 利益； （ 3）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识； （ 4）具备公开市场条件，交易对象本身具有市场性； （ 5）有适当的期间完成谈判和交易； （ 6）不考虑特殊买家的附加出
7、价。 8、房地产在市场上交易期间，其价格仍将保持稳定。 （二）未经调查确认或无法调查确认的资料数据 6 本次估价只对估价对象外观作一般性观察，未对估价对象内部及建筑物结构进行详细勘查和测试。在此提醒报告使用者注意。 （三）估价限制条件 1、设定估价对象是法律允许在市场上可转让的房地产和可进行抵押登记的房地产为限制条件。 2、本次评估评估人员依据委托方提供的相关产权资料进行评估，因提供的文件或资料不真实而引起的法律后果由委托方承担，特此声明。 3、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的状况及市场发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 4、本次估价结果未考虑国家宏观
8、经济政策发生重大变化以及遇有不可抗的自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。 5、未经评估机构许可，不得向委托方和审查部门以外的机构和个人提供本评估报告；未经评估机构书面同意，任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解报告；报告必须整体使用 ，单独使用任何一部分无效。 6、本评估报告以原件为准，复印件无效；报告无注册房地产估价师和估价机构加盖公章无效。 7、本评估报告由广东国政土地和房地产评估有限公司负责解释。 8、本评估报告使用的币种为人民币。 （四）有关说明 1、本报告所得的估价结果，仅供转让 双方参考。 转让最终数额7 由抵押双方根据市场风险大小、转让 物处置难易程度、政府有关税费缴纳等情况确
9、定。 2、本次评估结果的得出是以估价对象按照目前的规定用途能够持续使用为假设前提。 四 、 房地产估价结果报告 （一）委托 方 委 托 方： 东湖名居 （二） 估价方 估价机构： 武汉大学土地资源管理 房地产估价 部 机构地址： 湖北省武汉市洪山区 珞瑜路 129 号 资质级别：叁级 证书编号： XXXXXX 邮政编码： 430079 （三） 估价对象 东湖名居由湖北天马置业有限责任公司于二零零二年鼎力推出，全力打造小资一族的钟情家园，倡导一种全新的生活理念，体现了更精致，更具品位的居住要求。项目建筑面积 140000 平方米，占地面积 46700 平方米，绿化率 39%。小区坐落于烟波浩淼的
10、东湖水畔，与东湖湖面仅 25 米之隔，闲庭信步间观青山绿水，幽思所至处听浪语湖风，成就超然脱俗的生活意境， 流溢与众不同的品位性情。8 小区总建筑面积 140000 平方米，分两期开发。一期共有三栋高档住宅楼，总体布局呈半围合式，户户观景，处处怡心。 估价对象 是 东湖名居 A 座 #1801 号 120 平方米 住宅， 东方 面向东湖，有较好的观湖景观 。内部基础设施良好， 交通条件略有不便。该栋楼 建立与 1999 年完工，到目前为止其成新率还有 七五成 新 。 环境质量优异，绿地率有 39%。 住宅 120 平方米 ，设有一个主卧，两个副卧，一个卫生间 ， 客厅，阳台，厨房 ， 餐厅 。
11、 装修情况 较为简单， 仅有一些简单的装饰及必须 家具 。采光 、通风条件良好， 具有特有的 东湖 观景 优点。 住宅 周边生活 配套服务设施 较为完善 ， 内部环境优异，绿化程度较高，清新怡人。 （ 四 ） 估价目的 为委托方确定房地产 转让 提供价格参考依据而评估房地产市场价格。 （五） 估价时点 2015 年 5 月 15 日 （六） 价值 定义 本估价报告出具的价格，是指估价对象于估价时点，在正常权利状况和使用条件下，在未设立优先受偿权利下，满足本项目估价假设和限制条件时的现状用途房地产的市场价格。 （七） 估价依据 9 1、委托方提供的房地产权证和房地产权共有（用）证； 2、中华人民
12、共和国城市房地产管理法； 3、房地产估价规范（ GB/T50291-1999）； 4、湖北 省房地产评估条例； 5、国务院、建设部、国土资源部、湖北省 、武汉 市颁布的有关法规和政策性文件； 6、评估人员实地勘察、调查获取的资料以及收集到的与委估房地产相似、相近的房地产价格资料； 7、委托方提供的与本次估价相关的其它资料； 8、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。 （八） 估价原则 房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，而这些因素又处于变动之中，房地产估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产估价组成的各项因 素及各因素之间的相互作用，才能作出
13、正确的估价。因此，我们在确定房地产估价方法之前，首先要掌握房地产估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响房地产价格的因素，灵活使用房地产估价方法，对房地产价格做出最准确的判断。至于对委托项目的具体情况，本次房地产估价主要遵循以下原则： (1)合法原则 在考虑估价对象的用途时，应以合法利用、合法交易、合法处置为前提。 10 (2)最高最佳利用原则 在考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、能使估价对象发挥最高价值的利用状态。 (3)估价 时点原则 房地产市场是变动的，评估某宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时间，这个时间就是估价时点。确定估价
14、时点原则的意义在于估价时日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响评估房地产的时值。 (4)替代原则 竞争的市场中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以相替代。在房地产市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产价格和条件，通过与估价对象进 行比较，然后对其间的差别作些适当的修正，确定估价对象的价值。 （九） 估价方法 根据委托评估房地产的现状和利用情况，对委托评估房地产采用市场比较法 以及 收益还原法 进行价格评估。 （十） 估价结果
15、评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，选取科11 学的评估方法，在认真分析现有资料和当地房地产市场情况的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验对影响房地产价值的因素进行分析，评估确定委估对象在满足本估价报告设定和限制条件下的估价结果如下： 房地产单价：人民币 10708.9 元 /平方米 房地产总价值：人民币 1285068 元 （大写：人民币壹佰贰拾捌万伍仟零陆捌元整） 十一、 （十）估价作业日期 2015 年 5 月 12 日 5 月 25 日 （十二） 估价人员 房地产估价师：叶郑勇 签名： 执业资格证号： XXXXXX 注册证号： XXXXXX 房地产估价师：张彬 签名： 执业资格证号： XXXXXX 注册证号： XXXXXX （十三） 本报告的有效使用期限 本报告的有效使用期限自二 O 壹伍年五月十伍 日起壹年内有效。 12 五 、 附件 1、 委估房地产现状照片； 2、 委估房地产权属证明复印件； 3、 房地产估价机构资质证书复印件； 4、 房地产估价师执业注册资格证书复印件； 5、 估价机构企业法人营业执照复印件 。
