1、2003-2010 房地产调控政策路线图（总结篇带评论）(从 2003 年 121 号文件拉响宏观调控警报，到 2010 年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的 “抑制供给” 转变为“ 增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。楼市传媒特总结如下，附带中原房地产市场研究机构评论。2003 年2003 年 4 月 121 号文件拉响宏观调控警报中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一
2、次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003 年 8 月 国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18 号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。中原点评20
3、03 年的宏观调控重点是规范房地产市场，防止房地产泡沫，重点政策文件包括“121 号文”和“18 号文”，18号文将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。从调控的市场影响来看，2003 年，全国商品房销售面积持续保持快速增长，带动了商品房销售价格保持稳中趋升的态势。1 至 11 月，全国商品房平均销售价格为 2456 元/平方米，同比增长 4.80%。土地市场方面，由于 2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，致使土地价格上涨幅度较大。从 2003 年 121 号文件拉响宏观调控警报，到 2010 年新国十条出台，七年来宏观调控走过
4、了从单一的 “抑制供给” 转变为“ 增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。2004 年2004 年 3 月 831 大限提高拿地 “门槛” 调控开始继 2003 年 7 月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年 8 月31 前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“831 大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。2004 年 10 月 央行十年首次宣布上调存贷款利率中国人民银行决定从 2004 年 10 月 29 日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动
5、区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的 0.9 倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的 2.3 倍，贷款利率下浮幅度不变。中原点评2004 年的调控重点是抑制投资过热和房地产投机行为，实行稳健的货币政策控制信贷规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题。设定“831”土地大限，4 月份实行的半年不批新增土地政策，使得土地购置和开发面积增幅在二、三季度有了明显回落。
6、但是从市场影响来看，调控效果并不明显。2004 年，房地产市场仍然保持快速增长态势，开发规模与销售价格双双高速增长。上海、北京等热点城市出现开发投资泡沫，房价增长迅速。全国商品房销售额始终保持 30%以上的增长率。尤其是中部地区商品房供需两旺，房地产开发投资快速增长的同时，销售额增幅一直在 60%左右。2005 年2005 年 3 月房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由 20%提高到 30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。2005 年 3
7、月 房地产税改革深入财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。2005 年 3 月 国八条出台 调控上升到政治高度（老国八条）国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005 年 5 月 七部委意见
8、发布（新国八条）国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。2005 年 9 月 银监会 212 号文件收紧房产信托2005 年 9 月底，由银监会制定的房地产信托管理文件（即“212 号文 ”）开始下发至各地银监局。该文件全称加强信托投资公司部分业务风险提示的通知，通知对房地产信托发行门槛进行了严格限制。2005 年 10 月 国税总局重申二手房交纳个税2005 年 10 月 11 日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知 （国税发20
9、05156 号），文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。中原点评2005 年初，以上海为首的长三角地区，房地产投机盛行，房价飞涨。2005 年 3 月开始，从中央到地方政府连续出台的一系列政策，从抑制短期炒作、引导购房需求、改善供应结构三方面对房地产市场进行了宏观调控。此次受宏观调控影响最为明显的是长三角地区，一手二手住宅市场销售面积和价格均出现明显回落。其中，上海住宅均价下跌的幅度最大。整个市场出现逆转，买方市场逐渐强势，楼盘降价呈蔓延
10、之势。与此相反，珠三角地区、环渤海湾地区及中西部地区的市场经过短暂的观望及调整期后，于第三季度开始恢复并反弹。其中的一线城市如北京、深圳、广州，受此次宏观调控的影响程度较小。受政策的影响，自第三季度后，四大城市二手住宅的销售面积和销售价格均出现了大幅度的下降。销售面积方面，北京、广州、深圳分别环比第二季度下降了 18%、30%、35%。销售价格方面，北京、上海、广州、深圳等一线城市都有不同程度的下跌，其中上海下跌的幅度最大。据中原领先指数显示，上海自 2005 年 5 月价格持续下跌，9 月的指数已经回落到 2004 年年底的水平。2006 年2006 年 4 月 房贷利率再次上调 调控卷土重
11、来4 月 27 日央行全面上调各档次贷款利率 0.27 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由 6.12%上调至 6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006 年 4 月 房贷利率再次上调 调控卷土重来4 月 27 日央行全面上调各档次贷款利率 0.27 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由 6.12%上调至 6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006 年 5 月国六条出台5 月 24 日国务院总理温家宝主持召开国务院常
12、务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施， 新一轮调控大幕开启。2006 年 5 月 国务院出台限制套型 90/70 政策5 月 29 日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637 号），人称九部委“ 十五条” ，对“国六条” 进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出 90 平方米、双 70的标准。2006 年 5 月 国税总局出台二手房营业税政策5 月 31 日国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发 74 号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门
13、要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006 年 7 月 未取得预售许可证不得发布预售广告7 月 6 日出台的 166 号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 ，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006 年 7 月 建设部出台 171 号“ 外资限炒令”7 月 11 日
14、建设部联合其他五部委下发 171 号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令” ，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。2006 年 7 月 108 号文强制征收二手房转让个人所得税7 月 26 日国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，宣布从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006 年 8 月 土地新政出台8 月 1 日国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类
15、情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。2006 年 8 月 央行调整金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自 2006 年 8 月 19 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。2006 年 8 月 建设部出台廉租房管理实施办法8 月 30 日建设部城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台，提出加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理。2006 年 9 月 房地产市场整顿国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应
16、结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637 号）和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006166 号）要求，就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。中原点评2006 年国务院、建设部、国土资源部等多部委于 5 月出台“国六条”及其 15 条细则，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策。宏观调控下，北京、上海、广州、深圳四大城市表现特征鲜明：北京房地产在2006 年宏观调控下，开发投资力度减弱。然而商品住宅价格保持较快上升势头，不能“刹车”的住宅价格进一步激化北京住宅供不应求的矛盾。上海住宅市场在“等待观望”中前行，价格平稳
17、。广州房地产市场加大了投资力度，房地产建设和竣工速度同步加快，2006 年广州的商品住宅价格涨势明显。由于广交会和亚运经济的拉动效应，广州写字楼和商铺市场交易和投资较为活跃。深圳房地产投资力度加大，但短期内仍难扭转供不应求的历史矛盾，住宅市场价格飞速上涨。由于当地经济持续发展，跨国企业和本地企业抓紧市场布局和扩张，深圳写字楼和商铺供需活跃。政策的影响力也不可小觑，2006 年前 5 个月，珠三角城市的房价仍呈不断上涨态势。受 5 月出台的“国六条”影响，珠三角城市自 2006 年 7 月相继进入“观望期”，一手住宅销售面积出现不同程度的下降，尤以广州、深圳两地最为明显，降幅达 40%。2007
18、 年2007 年 1 月 建设部规范经纪行业1 月 23 日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖三大详尽并相互配合的文件。对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义。网上签约也在 2007 年 7 月 1 日正式实施。2007 年 3 月 物权法通过 10 月 1 日起执行3 月 16 日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。例如物权法规定：“住宅建设用
19、地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对 70 年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响。除了 70 年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2007 年 3 月 央行 2007 年首度加息中国人民银行决定，自 2007 年 3 月 18 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由 2.52%提高到 2.79%；一年期贷款基准利率上调 0
20、.27 个百分点，由 6.12%提高到 6.39%。2007 年 5 月 央行再次加息中国人民银行公布，5 月 19 日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。从 2007 年 6 月 5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。2007 年 7 月 央行第三次加息7 月 20 日央行在年内第三次加息。宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调 0.09 个百分点。同时，上调活期存款利率 9 个基点，由 0.72%上升至 0.81%。这是 2002
21、 年 2 月以来首次上调活期存款利率。在五年来，央行曾多次加息，但是上调对象均为定期存款或贷款利率，此次是五年多来首次上调活期存款利率。2007 年 8 月 国发2007 24 号 回归保障国务院总理温家宝 8 月 1 日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24 号文）。国务院 24 号文提出，要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，中央房改十年轮回，“重市场轻保障”的住房模式开始转变。2007 年 8 月 央行年内第四次加息中国人民银行决定，自 2007 年 8 月 22 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一
22、年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由 3.33%提高到 3.60%；一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点，由 6.84%提高到 7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 0.09 个百分点。2007 年 9 月 央行年内第五次加息2007 年 9 月 15 日起，金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点，由 3.60%提高到 3.87%；一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由 7.02%提高到 7.29%。2007 年 9 月 央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于 50%央行 9 月 27 日出台新政，要求商业银行应
23、重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%。中原点评2007 年调控重点是重点解决资金流动性过剩、房地产投资过热、房地产价格上涨过快。2007 年央行连续 5 次加息、10 次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策。2007
24、 年，四大城市一手住宅价格迅速上涨，其中北京、深圳房价涨幅超过 40%。北京住宅供不应求现象相当突出，加上开发商的捂盘和恶意炒作，住宅价格不断上涨。上海住宅市场自 2007 年初全面复苏，刚性需求带动房价上升，引发投资需求进入，房价进一步推高。广州、深圳由于受 2005 年宏观调控影响较小，大量投资性需求转向两地，加上住宅供应的不足，造成两地楼市房价上升。但值得注意的是，9 月 27 日的房贷新政致使房价不断上涨态势暂被终结。8 月，深圳率先进入观望期，成交量大幅萎缩；北京、广州、上海相继陷入“有价无市” 的僵局，成交量萎缩，房价涨幅放缓。根据中原二手成交数据，2007 年初，北京、上海、广州
25、、深圳二手住宅价格突飞猛进，但是第三季度开始，央行的 5 次加息、第二套房首付及利率的提高以及物业税试点等一系列政策的实施，使得北京、上海、广州二手住宅价格涨幅趋缓，深圳二手住宅价格甚至出现下滑。2008 年2008 年 3 月 财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知3 月 3 日财政部、国家税务总局发出通知，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。2008 年 3 月 住房和城乡建
26、设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知3 月 21 日住建设部下发通知，该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。2008 年 4 月 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点2008 年 4 月 16 日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从 2008 年 4 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。2008 年 5 月 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点从 2008 年 5 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个
27、百分点。2008 年 6 月 国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧具体政策：商品住宅开发不得超 3 年、土地管理不作为将受严惩等，自 2008 年 6 月 1 日起执行。2008 年 7 月 国土部表示小产权房不给宅基地证7 月 14 日国土资源部出台文件，被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。2008 年 8 月 商品房销售应明示能源消耗指标8 月 11 日国务院新规：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。2008 年 8 月 三部委联合印发2008 年廉租住房工作计划8 月 14 日三部委
28、印发计划提出，2008 年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008 年 8 月 央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理8 月 25 日中国人民银行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款。2008 年 9 月 央行宣布“ 双率” 齐降受美国金融风暴的影响，央行宣布从 9 月 16 日起，下调一年期人民币贷款基准利率 0.27 个百分点，以及下调存款准备金率 0.5%。2008 年 10 月 9 日 西方央行联手降息 中国打出“
29、 降率免税”组合拳中国人民银行 10 月 8 日晚间宣布，从 10 月 9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。2008 年 10 月 系列新政支持房地产10 月 12 日中国人民银行决定，自 2008 年 10 月 27 日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减
30、免政策。下调个人住房公积金贷款利率。中原点评2008 年调控重点是重点解决供不应求的矛盾以及资金流动性过剩的矛盾。中央实施紧缩的货币政策和稳健的财政政策，持续加息及提高存款准备金率，严格限制外资投资。房地产行业在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之下，快速步入周期低谷。全国范围内房地产交易低迷，全国住宅销售面积回落至 2006 年水平，北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至 2005 年以来四年的最低水平。2008 年的土地市场从 2007 年的沸点迅速降温至冰点。伴随着住宅市场的“打折”、“ 降价”，土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交” 以及“ 退地”的字眼。大中型
31、跨地域发展商受资金链的束缚失去了往日拿地的热情，本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角，这一切形成了 2008 年土地市场的特有征状。2009 年2009 年 1 月 七折利率优惠四大国有银行宣布：只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009 年 2 月 落实最严格耕地保护制度和节约用地制度2 月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知。通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、
32、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009 年 4 月 治理房地产开发领域违规变更规划4 月 24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对 2007 年 1 月 1 日至 2009 年 3 月 31 日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追
33、究刑事责任。2009 年 5 月 国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知5 月 11 日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发2009 56 号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009 年 5 月 国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知5 月 13 日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知，要求各级国土资源管理部门从保增长、
34、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编 20102011 年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。2009 年 5 月 下调自有资本金贷款比例5 月 27 日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。这是自 2004 年以来执行 35%自有资本金贷款
35、比例后的首次下调，已恢复到 1996 年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。2009 年 5 月 土地增值税清算管理规程5 月 21 日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009 年 5 月 四部委负责研究开征物业税5 月 25 日，发改委公布了关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等 10 多省（市）开始物业税 “空转” 运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为 2
36、009 年上半年楼市的焦点话题之一。2009 年 6 月 强调小产权房违法6 月 10 日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等 2009 年 1 月七折利率优惠四大国有银行宣布：只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009 年 2 月 落实最严格耕地保护制度和节约用地制度2 月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知。通知明确：将
37、落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009 年 4 月 治理房地产开发领域违规变更规划4 月 24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对 2007 年 1 月 1 日至 2009 年 3 月 31 日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、
38、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。2009 年 5 月 国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知5 月 11 日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发2009 56 号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充 2009 违法用地、违法建筑行为。2009 年 12 月 营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年12 月 9 日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过
39、关于试行社会保险基金预算的意见。意见中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，此举是对炒房现象进行遏制。2009 年 12 月 提出遏制部分城市房价过快上涨的势头12 月 14 日，国务院常务会议决定，用 5 年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用 3 年时间基本完成。2009 年 12 月 开发商拿地的首付款比例提高到五成12 月 17 日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行
40、2030的首付政策。中原点评2009 年调控重点是政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。积极的财政政策和适度宽松的货币政策，政府4 万亿元的庞大投资计划，楼市的一系列救市政策，鼓励住房消费。受益于多年发展形成的支柱产业地位，房地产行业获得各级政府政策的扶持，迅速触底反弹。根据中原地产研究中心对北京、上海等 12 个重点城市土地市场的监测， 2009 年住宅用地出让面积、楼面地价和出让金额三项指标，不仅大幅超越低迷的 2008 年，更超越了“疯狂”的 2007 年。受一季度各项指标同比增速陆续触底，自第二季度起加速上扬。全年住宅销售面积、销售金额同比增幅将高达50%以上，住宅开发投资额增速约为
41、15%。此三项指标均将超越 2007 年的高峰，再创历史新高。2010 年2010 年 1 月 “国十一条” 出台2010 年 1 月 10 日国务院出台“ 国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导。2010 年 1 月 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010 年 1 月 21 日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。2010 年 3 月 国土资源部出台 19 条土地调
42、控新政2010 年 3 月 10 日，国土资源部再次出台了 19 条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1 月内付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等19 条内容。2010 年 3 月 全国开展对房地产用地突出问题专项检查2010 年 3 月 12 日，国土资源部称，将于今年 3 月至 7 月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010 年 3 月 各地暂停出让住房用地2010 年 3 月 22 日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住
43、房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。2010 年 3 月 国资委要求 78 户央企退市2010 年 3 月 23 日，国资委要求 78 户不以房地产为主业的中央企业, 要加快进行调整重组，在 15 个工作日内制订有序退出方案。2010 年 4 月 缩小首购普通房契税优惠范围2010 年 4 月 2 日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买 90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010 年 4 月 国家发
44、改委提出要进一步加强房地产市场调控2010 年 4 月 7 日，国家发改委发布 2010 年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。2010 年 4 月银监会要求银行评估贷款情况2010 年 4 月 11 日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在 6 月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至 60%。2010 年 4 月 加快研究制定
45、合理引导个人住房消费税收政策2010 年 4 月 14 日，国务院常务会议指出, 全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010 年 4 月 二套房贷首付不低于 50%2010 年 4 月 15 日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%。2010 年 4 月 国土资源部公布 2010 年住房供地计划2010 年 4 月 15 日，国土资源部
46、公布 2010 年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾 130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。2010 年 4 月 可暂停第三套房贷2010 年 4 月 18 日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010 年 4 月 北京新政“ 限购”2010 年 4 月 30 日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供 1 年以上本市纳税证明或社会
47、保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。2010 年 5 月 规范土地增值税清算细则2010 年 5 月 26 日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010 年 6 月 土地增值税预征率由 0.5%提高到 2%2010 年 6 月 3 日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东北地区省市不得低于 1.5%，西部地区省市不得低于 1%。通知确定土
48、地增值税核定征收率原则上不得低于 5%。2010 年 6 月 按家庭成员拥有住房数认定二套房2010 年 6 月 4 日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。中原点评2010 年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。2010 年一季度房地产开发投资增幅 35.1%。土地市场火爆，地价飞涨，地王频现。至 2010 年 4 月，全国主要城市住宅售价较 2009 年阶段性低点累积增长约 60%。受到流动性过剩及供需矛盾突出的影响，全国多个热点城市，如深圳、北京、上海，住宅市场出现恐慌性抢购，投机再度泛滥。自 2010 年 5 月“新国十条”颁布以来，市场观望情绪浓重，交易锐减，新建住宅、二手住宅市场交易量极度萎缩。深圳交易量下降超过 90%；上海、北京下降 80%；广州下降 50%。新建住房价格上涨势头遏制，价格持平，个别项目出现少量优惠；二手住宅挂牌量增加、部分单位挂牌价格下降约 10%，议价空间加大，成交价格出现 5%10%的跌幅。
