1、酿酒公司资产评估五、价值类型及其定义本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。本报告所称“评估价值” ，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。六、评估基准日1.本项目资产评估基准日为
2、 2013 年 10 月 31 日。2.资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后与委托方协商后确定。3.评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。七、评估依据I.经 济 行 为依据 1. 根据 XX（集团）有限公司 “关于进一步收购 XX 酿酒有限公司 XX%股权立项的批复” 。 1. 中华人民共和国公司法 ；2. 中华人民共和国企业国有资产法 ；3. 国有资产评估管理办法 （国务院令第 91 号）及其施行细则；4. 企业国有资产评估管理暂行办法 国资委令第 12 号；5. 国有资产评估管理若干问题的规定 财政部令
3、第 14 号；6. 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知国资委产权2006274 号；7. 企业国有资产监督管理暂行条例 国务院 2003 年第 378 号令；8. 企业国有产权转让管理暂行办法 财政部令第 3 号；9. 关于企业国有产权转让有关事项的通知 国资发产权2006306 号；10. 关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知 （国资产权2009941 号；11. 中华人民共和国房地产管理法 ；12. 其它法律法规。III.评 估 准则及规范 1. 资产评估准则基本准则；2. 资产评估职业道德准则基本准则；3. 资产评估职业道德准则独立性；4. 资产评估准则评估报告；5
4、. 资产评估准则评估程序；6. 资产评估准则工作底稿；7. 资产评估准则业务约定书；8. 资产评估准则企业价值；9. 资产评估准则机器设备；10.资产评估准则不动产；11.资产评估准则无形资产；12.商标资产评估指导意见；13.资产评估价值类型指导意见；14.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；15.企业国有资产评估报告指南；16.评估机构业务质量控制指南；17.财政部令第 33 号企业会计准则 ；18. 房地产估价规范 （国家标准 GB/T50291-1999） ；19. 城镇土地估价规程 （国家标准 GB/T18508-2001） ；企业价值评估报告书【2014】 第 015113
5、9 号【2014】 第 0151139 号- 1 0 -20. 其它相关行业规范。IV.取价依据 1. 资产评估常用数据与参数手册 中国统计出版社；2. 机电产品报价手册中国机械工业出版社；3. 中国汽车网信息；4.机动车强制报废标准规定(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号)；5. 评估基准日近期的慧聪商情 ；6. 浙江省建设工程施工费用定额（ 2010 版） ；11.XX 会计师事务所有限公司审计报告；12.长期投资单位评估基准日会计报表；13.公司提供的部分合同、协议等；14.公司提供的历史财务数据及未来收益预测资料；15.国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计
6、分析资料；16.同花顺证券投资分析系统 A 股上市公司的有关资料；17.基准日近期国债收益率、贷款利率；18.其他。V.权属依据 1. 房地产权证；2. 投资合同、协议；车辆行驶证；3. 商标证；4. 其它相关证明材料。VI.其 它 参考资料 1. 被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；2. 被评估单位提供的资产评估明细表；3. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；4. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；5. 其它有关价格资料。VII.引 用 其他机构出具的评估结论 无。八、评估方法I.概述 企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。1. 资产基础
7、法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。2. 收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。3. 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。II.评估方法选取理由及说明 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方
8、法的适用条件分析:被评估企业前几年连续亏损，未来扭亏转盈具有很大的不确定性，所以不具备采用收益法和市场法的条件。本次企业价值仅适用成本法评估。III.资产基础法介绍 企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况下重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。货币资金 对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；对银行存款余额调节表进行试算
9、平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值。应收款项 对于应收款项，主要包括应收账款和其他应收款。各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值，账面上的“坏账准备”科目按零值计算。预付账款 根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回的相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。企业价值评估报告书存货 对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作为存货的重置单价，再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相差不大的原材料，按帐面单价作为重置单价；对产成品，现行出厂市价扣
10、除与销售相关的费用、税金（含所得税） ，并按照销售状况扣除适当的利润，然后确定评估单价。其它流动资产根据其尚存受益的权利确定评估值。长期投资 对长期投资评估，绝对控股的投资项目，通过对被投资单位进行整体资产评估，再根据投资比例确定评估值；对持股比例极小的参股长期投资，由于投资日期十分接近评估基准日，按账面值评估。固定资产 对生产性房屋建筑物、构筑物，采用重置成本法评估，根据重置全价及成新率确定评估值；对经营性商铺或独栋办公楼采用房地合一评估，用收益法和市场比较法评估，结合企业经营模式合理确定评估价值。对机器设备、车辆、电子设备根据评估目的，结合评估对象实际情况，主要采用重置成本法进行评估。成本
11、法基本公式为：评估值=重置全价综合成新率(1)重置全价的确定根据不同设备类型的特点，重置全价确定方法如下：对于通用类设备、电子设备，主要通过网上查询及市场询价等方式取得设备购置价，在此基础上考虑各项合理费用，如运杂费、安装费等。其中对于部分询不到价格的设备，采用替代性原则，以同类设备价格并考虑合理费用后确定重置全价。通过市场询价确定车辆市场购置价，再加上车辆购置税和相关手续牌照费作为其重置全价。即：车辆重置全价= 购置价+购置价/(1+增值税税率)车辆购置税税率+其他合理费用根据财政部、国家税务总局财税2008170 号关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知及财政部、国家税务总局财税（200
12、9）113 号关于固定资产进项税额抵扣问题的通知 ，对于符合条件的设备，本次评估重置全价未考虑其增值税。(2)综合成新率的确定对于机器设备，主要依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。综合成新率=尚可使用年限 /(尚可使用年限+已使用年限) 100% 对于电子设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，对于非营运的小、微型汽车以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：行驶里程理论成新率(规定行驶里
13、程已行驶里程 )规定行驶里程 100% 综合成新率=理论成新率 调整系数(3)评估值的确定将重置全价和综合成新率相乘，得出评估值。对拟报废的设备按可回收净值评估。土地使用权 采用基准地价修正法和市场比较法评估。1.基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。2.市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估地块进行对照比较，并
14、对交易实例加以修正，从而确定土地价格的方法。其他无形资产对账面未反映的商标，根据贡献原则采用超额收益法评估。长期待摊费用根据其尚存受益的权利确定评估值。负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。九、评估程序实施过程和情况我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产和负债进行了清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。具体步骤如下：1. 与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划。2. 指导企业填报资产评估申报表。企业价值评估报告书【20
15、14】 第 0151139 号【2014】 第 0151139 号- 1 4 -3. 现场实地清查。非实物资产清查，主要通过查阅企业原始会计凭证、函证和核实相关证明文件的方式，核查企业债权债务的形成过程和账面值的真实性。实物资产清查，主要为现场实物盘点和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录；收集委估资产的产权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护及事故记录等资料。评估人员通过和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理、资产配置情况。4. 经过与单位有关财务记录数据进行核对和现场勘查，评估人员对单位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。5. 对管理层进行访谈。评估人员听取企业营运模式，主要产品或
16、服务业务收入情况及其变化；成本的构成及其变化；历年收益状况及变化的主要原因。了解企业核算体系、管理模式；企业核心技术，研发力量以及未来发展规划和企业竞争优势、劣势。了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产利用状况。6. 收集企业各项经营指标、财务指标，以及企业未来年度的经营计划、固定资产更新或投资计划等资料。调查了企业所在行业的现状，区域市场状况及未来发展趋势。分析了影响企业经营的相关宏观经济形势和行业环境因素。开展市场调研询价工作，收集相同行业资本市场信息资料。7. 评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等相关条件，选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，分析各项
17、指标变动原因,通过计算和判断，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合评价不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估结论。8. 各评估人员和其他中介机构进行多次对接, 在确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评估结论的分析，撰写评估报告和评估说明。9. 评估报告经公司内部三级审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托方提交正式评估报告书。十、评估假设（一）基本假设：1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞
18、争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。2持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。（二）一般假设:1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来
19、可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
