1、牛牛 第 1 页第一章 资产评估概论资产评估的概念：是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。资产评估的六大基本要素1. 评估的目的（特定资产业务）2. 评估的对象（客体）3. 评估人（主体）4. 评估标准（价值尺度）5. 评估方法（成本法、收益法、市场法）6. 评估规程（评估必须遵循的规则与程序）资产的定义特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。资产必须是能以货币计量的资源。有形资产与无形资产的区分有形资产：指那些具有实物形态的资产，包括机器
2、设备、房屋建筑物、库存商品、原材料等无形资产：指那些不具有实物形态但具有经济价值的资产，主要包括专利权、商标权、专有技术、版权、商誉等。资产评估的特点及其含义1. 现实性：以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估，以现实状况反映未来。2. 市场性：模拟市场条件下，对资产估价。评估资料源于市场，评估结果接受市场检验。3. 专业性：具有资质的专业机构和专业人士的价值判断4. 公正性：评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行技术保证。5. 咨询性：评估结论仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后成交价由买卖双方讨价还价决定。资产评估的
3、假设及其含义1. 交易假设：根据待评估资产的交易条件模拟市场进行估价。2. 公开市场假设：指被估资产可在公开市场上出售具有较强通用性的资产适宜做公开市场假设主要评估资产的市场价值3. 继续使用假设：指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。4. 清偿假设：企业破产，资产被强制出售评估资产的清算价值（适用范围有限）牛牛 第 2 页第二章 资金的时间价值资金时间价值的含义是指资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值，也称为货币的时间价值。单利终值和现值：只对本金计算利息，所生利息不再计入本金重复计算利息。单利利息公式 ： =PIni利 息 本 金 年 数 每 一 期 利 率单利终值公式
4、 ： 1S终 值 本 金单利现值公式 ： 复利终值和现值: 每经过一个计算期，将所生利息计入本金重复计算利息，逐期累计，俗称“利滚利” 。复利终值公式 ： 1nSPi注： 复利终值系数或 1 元复利终值，用符号 表示，可通过 “复利1ni S/P,in终值数表 ”查得其数值。复利现值公式 ： -nSi注 : 称为复利现值系数或 1 元复利现值，用符号 表示，可通过查 “复利-ni /,i现值系数表 ”得知其数值。复利利息公式 ： IP复利利息：即复利终值与复利现值的差额例某人拟在 5 年后获得本利和 10000 元，假设投资报酬率为 10%，他现在应投入多少元?解：普通年金终值和现值：年金：年
5、金是指一定时期内等额、定期的系列收付款项。例如租金、利息、养老金、分期付款赊购、分期偿还贷款等通常都采取年金的形式。普通年金：又称后付年金，是指发生在每期期末的等额收付款项，其计算包括终值和现值计算。普通年金终值公式 ： 指每期收付款项的复利终值之和。1niSA注： 称为普通年金终值系数或 1 元年金终值，它反映的是 1 元年金在利率为 i1ni时，经过 n 期的复利终值，用符号 表示，可查 “年金终值系数表 ”得知其数值。S/,Aini-n-5100%6210PSi元牛牛 第 3 页例某人将自有房屋出租，月租金为 2000 元，租期为 2 年半，假设银行年利率 6%，计算该房屋这段时间所取得
6、租金的总价值。解：301.5%20 .864S元已知终值反求年金的计算 ： S/,Ain例某人贷款购置了一套房屋，贷款期 10 年，10 年后本息总额为 15 万元，若银行贷款年利率为 6%, 每年末等额偿还额应为多少?解： /,6%10 153.8.AS万 元注： 基金年存系数 ,也可表示为： /,in/,inAS普通年金现值公式 ： 指每期期末等额系列收付款项的现值之和。-1niPA注： 称为年金现值系数或 1 元年金现值，它表示 1 元年金在利率为 i 时，经过-1nin 期复利的现值，记为 ，可通过 “普通年金现值系数表 ”查得其数值。 P/,Ain例某人出国 3 年，请你代付房租，每
7、年租金 10000 元，设银行存款利率 10%，他应当现在给你在银行存入多少钱?解： 12310%0101% 2486P元例某公司急需一台设备，当前市场价格为 15000 元，可用 10 年；若租赁同样设备,需每年付 2000 元租金。其余条件均相同,设年利率为 6%,问何种方式较优?解：租赁的租金现值为：20/610=147.PA， ，元 元因此，租赁设备更为核算已知现值反求年金的计算 ： P/,Ain例某项投资需当前一次性投入 10 万元,该项投资要求在 4 年内全部收回，如投资报酬率为 8%，问每年要收回多少投资?牛牛 第 4 页解： /,8%4 103.2.019AP万 元注： 投资回
8、收系数 ,也可表示为： /,in/,APin预付年金：又称先付年金或即付年金，是指发生在每期期初的等额收付款项。 预付年金终值公式 ： 指每期期初等额收付款项的复利终值之和。/,1sAini注： 预 付 年 金 终 值 普 通 年 金 终 值预付年金现值公式 ： 注： 1i预 付 年 金 现 值 普 通 年 金 现 值递延年金 ：即最初若干期没有收付款项。没有收付款项的若干期称为递延期。 递延年金终值公式 ： 计算方法和普通年金终值相同/,SAin递延年金的现值公式 ：第一种方法 ：把递延年金视为 n 期普通年金，求出递延期末的现值，然后再将此现值调整到第一期初。 /,/,PiPSim第二种方
9、法：假设递延期也进行支付，先求出(m+n)期的年金现值，然后，扣除实际并未支付的递延期(m)的年金现值，即可得出最终结果。 /,/,APimnAPim1、n 的数值的确定 例递延年金从第 4 年起，每年年末支付 A 元，直至第 8 年年末为止。 解：由于共计发生 5 次，所以，n=5 例某递延年金第 4 年起，每年年初支付 A 元，直至第 8 年年初为止。 解：由于共计发生 5 次，所以，n=52、递延期 m 的确定 ：第一次收付发生在第几期末（假设为第 W 期末） ，然后根据（W-1）的数值即可确定递延期m 的数值例某递延年金为从第 4 年开始，每年年末支付 A 元。 解：由于第一次发生在第
10、 4 期末，所以，递延期 m413 例某递延年金为从第 4 年开始，每年年初支付 A 元。 解：由于第一次发生在第 4 期初（即第 3 期末） ，所以，递延期 m312 永续年金 : 指无限期定额支付的年金，如优先股股利。永续年金现值公式 ： /PAi例拟建立一项永久性的奖学金，每年计划颁发 10000 元奖金。若利率为 10%，现在应存入多少钱?解： 例如果一股优先股，一直每季可分得股息 2 元，而利率是每年 6%。对于一个准备买这种股票的人来说，他愿意出多少钱来购买此优先股? iP/10%10i元牛牛 第 5 页解： 26%413.P元第三章 资产评估的基本方法一、成本法成本法的理论基础：
11、生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费成本法的基本公式：- 资 产 评 估 价 值 重 置 成 本 实 体 性 损 耗 功 能 性 损 耗 经 济 性 损 耗重 置 成 本 成 新 率 功 能 性 损 耗 经 济 性 损 耗复原重置成本与更新重置成本区别：复原重置成本：采用相同的材料、技术，以现行价格购建完全相同的全新资产的成本。更新重置成本：采用新材料、新技术，以现行价格购建功能相同的全新资产的成本。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（即超额投资成本） ；（2）用更新重置成本形成的资产性能有改进（即超额运营成本） 。例某款 2002 年
12、生产的戒指，当时的生产成本为：铂金 560 元（3.5g） ，0.35ct 钻石 1020元， 20 颗碎钻 260 元，加工费 120 元，设备损耗 25 元，成本合计 1985 元。2008 年 9 月20 日，同样戒指的相关生产成本为：铂金（380 元3.5=1330 元） ， 0.35ct 钻石 1780 元，20 颗碎钻 480 元，采用原加工工艺的加工费 310 元，新加工工艺的加工费为 180 元，采用新设备损耗为 12 元解：复原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925 元更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782 元（一） 、重置成本
13、的计算方法1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重 置 成 本 直 接 成 本 间 接 成 本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。例某企业重置构建一台设备，现行市价为 230000 元，运杂费 2400 元，直接安装费 1800元（其中原材料 1000 元，人员工资 800 元） ，间接成本平均为直接成本的 0.9%，计算这台设备的重置成本。解：重置成本=（230000+2400+1800）+（ 230000+2400+1800 ）0.9%=236308 元间接成本主要指企业管理费、培训费等（一般采取一定的标准和方法按比例进行分配） 。牛牛 第 6 页2、功能系数法（功
14、能差异）（1）功能价值法（生产能力比例法） ，功能系数法计算的一般是更新重置成本。若功能与成本呈线性关系，计算公式： 参 照 物被 估 资 产 的 被 估 资 产 生 产 能 力 参 照 物 生 产 能 力成 交 价重 置 成 本例已知某被评估机器的年产量为 1.6 万件，市场上类似的全新机器价格为 5 万元，其年产量为 2 万件，计算该被评估资产的重置成本。解：被评估资产重置成本=5（1.62）=4 万元（2）规模经济效益指数法（计算的一般是更新重置成本）若功能与成本呈指数关系，计算公式： x参 照 物被 估 资 产 的 被 估 资 产 生 产 能 力 参 照 物 生 产 能 力重 置 成
15、本重 置 成 本注： X 为规模经济效益指数。例已知被评估资产生产能力为 6 万件/年，市场上参照物的价格为 5 万元，生产能力为 3万件/年，该行业规模经济效益指数为 0.7，求被评估资产的重置成本。解： 元重 置 成 本被 估 资 产 的 81203507.03、物价指数法，物价指数法计算的是复原重置成本。（1）定基物价指数： 被 估 资 产 资 产 的 资 产 评 估 时 物 价 指 数 资 产 购 建 时 物 价 指 数重 置 成 本 历 史 成 本（2）环比物价指数： 1na被 估 资 产 重 置 成 本 资 产 的 历 史 成 本 （ ）注： a：物价平均增长率例某资产购建于 20
16、02 年，账面原值 10 万元，2007 年进行评估，该类资产物价指数 2002年为 100%，2007 年为 160%，求该项重置成本。解： =106%106重 置 成 本 万 万例某资产购于 1996 年，账面价格为 20 万元，2006 年进行评估，期间该项资产的价格年均上涨 10%，求该项资产评估期的重置成本。解： 10252重 置 成 本 万 万4、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产计算其重置成本。（3）计算调整系数 K。K某 类 抽 样 资 产 重 置 成 本某
17、类 抽 样 资 产 历 史 成 本牛牛 第 7 页（4）据 K 值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本K例对某企业的所有通用设备进行评估，经抽样选择具有代表性的通用设备 5 台，根据估算该 5 台设备重置成本之和为 30 万元，而这 5 台设备的账面历史成本之和为 20 万元，另据查该企业所有通用设备账面历史成本之和为 500 万元，计算该企业通用设备类资产的重置成本。解： =3021.5=501.750K通 用 设 备 类 资 产 重 置 成 本 万 万 元（二） 、有形损耗及其计量计量方法:1、观察法=1资 产 的 有 形 损 耗 重 置 成 本 成 新 率2、使用年限法
18、 截 止 评 估 日 资 产 累 计 实 际 利 用 时 间资 产 利 用 率 截 止 评 估 日 资 产 累 计 法 定 利 用 时 间=实 际 已 使 用 年 限 名 义 已 使 用 年 限 资 产 利 用 率 ()实 际 已 使 用 年 限资 产 的 有 形 损 耗 重 置 成 本 预 计 残 值实 际 已 使 用 年 限 尚 可 使 用 年 限例某资产 1998 年 2 月购进，当时购进价格为 265 万，预计使用 15 年，残值为 5 万元。2008 年 2 月进行评估，经计算，其重置成本为 300 万元。根据该资产技术指标检测发现，正常情况下每天应工作 8 小时，而实际上该资产每天
19、工作 7.5 小时，估计尚可使用 7 年，计算该资产的有形损耗。解：（三） 、功能性损耗及其计量功能性损耗的含义:指由于技术进步导致被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进资产相比，因功能落后而引起的贬值。主要表现为超额运营成本(物耗、能耗、工耗等）超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本： 1年 净 超 额 运 营 成 本 年 超 额 运 营 成 本 （ 所 得 税 率 ）=10367.5103689.75%9=.4.1资 产 利 用 率实 际 已 使 用 年 限 年资 产 的 有 形 损 耗 万 元牛牛 第 8 页(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年
20、净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额：1/,PArn被 估 资 产 功 能 性 贬 值 额 年 超 额 运 营 成 本 （ 所 得 税 率 ） （ ）例某被评估设备与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支 3 万元，工耗超支 1 万元，经鉴定该设备还可使用 3 年，同行业资产平均收益率为 10%，企业所得税税率为 33%，计算该资产的功能性损耗。解： （四） 、经济性损耗及其计量（外部环境变化所导致的资产贬值）经济性损耗的含义：因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。表现形式： 资产利用率下降 资产年收益额减少（1）间接计算法：经 济 性 贬
21、值 额 =重 置 全 价 -有 形 损 耗 -功 能 性 损 耗 经 济 性 贬 值 率110%x 预 计 可 被 利 用 的 生 产 能 力经 济 性 贬 值 率 资 产 原 设 计 生 产 能 力注： x规模经济效益指数例某被估生产线设计生产能力为年产 20000 台产品，因市场需求发生变化，在未来可使用的年限内，每年估计要减少生产 6000 台左右，规模经济效益指数为 0.6，试求该生产线的经济性贬值率。解： 14020.61%9.7经 济 性 贬 值 率（2）直接计算法/,PAin经 济 性 贬 值 额 年 收 益 损 失 额 所 得 税 率例某企业一条被评估生产线年生产能力为 50
22、万件，目前单价为 10 元，由于市场不景气，未来使用 5 年期间每件产品的价格预计为 8 元，假设该资产收益率为 10%，所得税率为33%，试计算该生产线的经济性损耗。解： 108513%/,10523.98经 济 性 损 耗 万 万二、收益法收益法的理论基础：效用价值论资产的价值取决于效用，即资产所能产生的收益收益法运用的前提条件：=301%2680/,49PA年 净 超 额 运 营 成 本 元功 能 性 损 耗 年 净 超 额 运 营 成 本 元牛牛 第 9 页1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能计量3、被评估资产的预期收益年限可以预测（一） 、未来收益有限期
23、1、每期收益不等额：注： P 为评估值， Ri 为未来第 i 个收益期的预期收益， n 为收益期数， r 为折现率例某企业尚能继续经营 3 年，营业终止后资产与负债预计正好相抵，现拟转让。经评估人员预测，企业未来三年各期的预期收益经预测分别为：300 万元，400 万元和 200 万元，适用于该企业的折现率为 6%，求该企业的转让价格。解：2、每期收益等额（即年金形式）： 11 1(,)()()()nni i ni iAAP APrnrrr 例某企业尚能继续经营 3 年，营业终止后资产与负债预计正好相抵，现拟转让。经评估人员预测，该企业未来三年预期收益均为 300 万元，适用于该企业的折现率为
24、 6%，求该企业的转让价格。求该企业的转让价格。解： 30/,6%801.9PA万 元（二） 、未来收益无限期1、稳定化收益法（年金化法）：APr注： A 为等额年金（稳定化收益） ； r 为资本化率 2、分段法 11()()ni niRPrr注： Ri 为前期各年的预期收益额， n 为前期年限， r 为折现率， r为资本化率， A 为后期固定的预期收益1()niRPr233016%4016016% /,/,/,806.9PSPSPS万 元牛牛 第 10 页例某企业预计未来 5 年收益额分别为 60 万元、75 万元、65 万元、55 万元和 70 万元，假定从第 6 年开始以后各年收益均为
25、70 万元，确定的折现率和资本化率为 10%，确定该企业持续经营下的评估值。解：前 5 年的评估值：10/S,1%75/S,10265/,10%35/,1047/,10%5 246.39PPPSPSPS万 元0第 年 后 的 收 益 =万 元1268.4P企 业 总 的 评 估 值 万 元3、增长率法（1） 、当资产的收益预计呈持续增长，并且无期限、按固定比例增长时：注： R0 为基期收益， r 折现率， g 为预期收益增长率（2）资产前期收益不稳定，在后期按固定比例、无期限增长时： 11()()ninniRPrr例某企业预测未来三年的年收益分别为 250 万元、270 万元和 300 万元，
26、并从第四年开始年收益以 4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为 10%，评估该企业的价值。解：前三年的收益现值1250/,1%270/,1230/,1%3675.8PSPSPS万 元第四年开始的收益折现2344/,96.8万 元1+675.8390.582.6万 元三、市场比较法理论基础均衡价值论:资产评估是一个模拟市场过程的结果，承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（一） 、评估思路：市场上寻找类似参照物的成交案例调整被估资产与参照物之间的差异将参照物的成交价调整成被估资产的评估值 1ni n 评 估 值 （ 参 照 物 成 交 价 各 项 调 整 系 数 ）（二） 、
27、调整差异1、时间因素01gPRr27/,3.65折 现 为 现 值 万 元牛牛 第 11 页12(%)(1)naa评 估 时 物 价 指 数定 基 ： 参 照 物 成 交 时 间 的 物 价 指 数环 比 ：2、区域因素参照物所在区域比被估资产好： 1;1P系 数 反 之 系 数一般以被评资产为 100， 0系 数 3、功能因素采用功能系数法，计算出功能差异对评估值的影响。 被 估 资 产 生 产 能 力调 整 系 数 参 照 物 生 产 能 力4、成新率因素 被 估 资 产 的 成 新 率调 整 系 数 参 照 物 的 成 新 率5、交易情况调整 10调 整 系 数 (三)、市场比较法的综合
28、应用A相 对 于 案 例 A的 评 估 值 参 照 物 的 成 交 价 时 间 因 素 系 数 区 域 因 素 系 数功 能 因 素 系 数 交 易 情 况 调 整 系 数注意： 1、各系数比值的分母均为参照物值，分子为被估资产值2、时间因素、功能因素的系数比值以参照物值为基数 100， 即 10调 整 系 数 区域因素、交易情况调整的系数比值以被估资产值为基数 100，即10调 整 系 数 例某商业用房，面积为 600 平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为 2002年 10 月 31 日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所
29、示。单位：参照物 A B C交易单价 5,000 5,960 5,918成交日期 2002.6 2002.9 2002.10区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好交易情况 正常 高于市价 4% 正常被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为 100，三个参照物所在区域条件均牛牛 第 12 页比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为 107、110 和 108，当时房产价格月上涨率为 4%，用市场法求该房产的评估值。解：三个参照物成交价格的调整过程如下：单位：参照物 A B C交易单价 5,0
30、00 5,960 5,918时间因素调整 117/100 104/100 100/100区域因素调整 100/107 100/110 100/108交易情况调整 100/100 100/104 100/100调整后的价格 5,467 5,418 5,480其中， 41%7参 照 物 A的 时 间 因 素 调 整 系 数0参 照 物 B的 时 间 因 素 调 整 系 数546785435被 评 估 资 产 单 价02被 评 估 资 产 总 价 元第四章 机器设备评估机器设备的分类 机器设备评估方法的适用性（一）成本法的适用范围主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。在非继续使
31、用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。（二）市场法的适用范围市场法主要适用于单项设备的市场交易或变现价格的估测，但需注意市场前提和可比前提。（三）收益法的适用范围主要适用于可单独核算收益的生产流水线（如成套设备） 。总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。成本法基本公式：或评 估 值 重 置 成 本 有 形 损 耗 功 能 性 损 耗 经 济 性 损 耗1. 按组合程度分类: 单台设备机组设备(如组合机床)成套设备(如生产线)2按来源分类 自制外购 国产进口牛牛 第 13 页评 估 值 重 置 成 本 成 新 率 功 能 性 损 耗 经 济 性 损
32、 耗重置成本测算方法一般应遵循的规律：（1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法重 置 成 本 直 接 成 本 间 接 成 本（2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能系数法（更新重置成本） 参 照 物被 估 资 产 的 被 估 资 产 生 产 能 力 参 照 物 生 产 能 力成 交 价重 置 成 本 x参 照 物 被 估 资 产 生 产 能 力或 者 参 照 物 生 产 能 力成 交 价（3）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本） 。 ()被 估 资 产 资 产 的 资 产 评 估 时 物 价 指 数 定 基 物 价 指 数 法
33、资 产 购 建 时 物 价 指 数重 置 成 本 历 史 成 本 1% nia被 估 资 产 重 置 成 本 资 产 的 历 史 成 本 （ ） （ 环 比 物 价 指 数 法 ）国产单台（件）设备重置成本测算举例例某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价 5 万元，运输费 0.1万元，安装费 0.3 万元，调试费 0.1 万元，已服役 2 年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20%；铁路运价近两年提高了 1 倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40%，调试费用上涨了 15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解： CIF、FOB 的含义与关系CIFOB
34、设 备 到 岸 价 离 岸 价 境 外 途 中 保 险 费 境 外 运 杂 费FOB：设备离岸价进口设备重置成本测算方法的选择：（1）可查询到进口设备的现行 FOB 或 CIF。 IF重 置 成 本 现 行 外 汇 汇 率 进 口 关 税 进 口 增 值 税 银 行 及 其 他 手 续 费国 内 运 杂 费 安 装 调 试 费5120%6 34. .60.24.1565.73机 床 采 购 重 置 全 价 万 元运 杂 费 重 估 价 万 元安 装 费 重 估 价 万 元调 试 费 重 估 价综 合 以 上 各 项 ，该 机 床 原 地 续 用 的 重 万置 全 元价 为 ： 万 元牛牛 第
35、14 页（2）无法查询到 FOB 或 CIF，但可获得替代品的 FOB 或 CIF，则可采用功能价值法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。运用物价指数法时需注意：技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据。进口产品重置成本计算公式： ()11RMB账 面 原 值 中 进 口 时 的 评 估 基 准 日 设 备 生 产 国 同 类重 置 成 本 的 到 岸 价 值 外 汇 汇 率 的 外 汇 汇 率 资 产 价 格 变 动 指 数现 行 进 口
36、 账 面 原 值 中 支 付 国 内 同 类 资 产其 他 税 费 率关 税 税 率 人 民 币 部 分 的 价 格 价 格 变 动 指 数例 1假设某被评估进口设备的账面原值为 1000 万元 人民币（不含进口时的税与费） ，其中 80为支付外汇部分，进口时的外汇汇率为 1 美元：8 元人民币，评估基准日的外汇汇率为 1 美元：8.3 元人民币，进口设备生产国的同类资产价格变动指数为 120，国内同类资产价格变动指数为 150，现行关税税率为 20,其他税费率为 10，国外运杂费为10 万美元，境外途中保险费为设备支付外汇部分的 0.5。根据上述资料，计算进口设备的重置成本。解：108%10
37、.5810.5 .232%1025 7CIF万 美 元重 置 成 本 万 元例 2被评估设备为 1999 年 10 月从英国引进，进口合同中的 FOB 价是 20 万英镑。2004年 10 月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的 FOB 报价为 35 万英镑。经分析研究认为，待评估设备和替代产品在技术性能上存在一定差别，实际成交价为英国厂商 FOB 报价的 80%作为 FOB 成交价。针对替代设备在性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行 FOB 价格约为替代设备 FOB 价格的 70%，30%的折扣主要是功能落后造成。评估基准日人民币对英镑的汇率为 11.931。境外运
38、杂费按 FOB 价格的 5%计，保险费按FOB 价格的 0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF 价格的 0.8%计算，国内运杂费按(CIF 价格银行手续费)的 3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。计算被评估设备的重置成本。牛牛 第 15 页解： 综合年限法计算成新率（适用于经过技改的设备） 10尚 可 使 用 年 限成 新 率 加 权 投 资 年 限 尚 可 使 用 年 限（ 加 权 更 新 成 本 ）加 权 投 资 年 限 （ 更 新 成 本 ）加 权 更 新 成 本 已
39、 使 用 年 限 现 行 成 本 （ 重 置 成 本 ）例某企业 1994 年购入一台设备，账面原值为 30,000 元，1999 年和 2001 年进行两次更新改造，当年投资分别为 3,000 元和 2,000 元，2004 年对该设备进行评估。假定：从 1994年至 2004 年年通货膨胀率为 10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为 7 年，试估算设备的成新率。解：第一步，调整计算各项现行成本(重置成本)。投资日期(年) 原始投资额（元） 价格变动系数 现行成本（元）1994 30,000 2.60 78,0001999 3,000 1.61 4,8302001 2,000 1.33
40、2,660合计 35,000 85,4901994 年的价格变动系数为 ，其他年份以此类推计算10%2.6（ ）3580%719.619.6238.2.38.1746.94690.3%.FOBCI价 格 万 英 镑价 格 万 元 人 民 币境 外 运 杂 费 万 元 人 民 币保 险 费 万 元 人 民 币价 格 万 元 人 民 币银 行 手 续 费 万 元 人 民 币国 内 运 杂 费 万 元 人 民 币被 评 估 设 备 2.817.4625.1重 置 成 本 万 元 人 民 币牛牛 第 16 页第二步，计算加权更新成本。投资日期(年) 现行成本（元） 投资年限 加权更新成本（元）1994
41、 78,000 10 780，0001999 4,830 5 24,1502001 2,660 3 7,980合计 85,490 812,130第三步，计算加权投资年限 812,309.54加 权 投 资 年 限 年第四步，计算成新率79.5%成 新 率功能性贬值及其测算1、功能性贬值的表现形式（1）超额投资成本（2）超额运营成本2、超额运营成本的测算步骤(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本1-年 净 超 额 运 营 成 本 年 超 额 运 营 成 本 所 得 税 率(3)据资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现 -/,PArn被 估 资 产 功 能 性 贬 值 额 年 超
42、 额 运 营 成 本 所 得 税 率例某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需 7 名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为 4 名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为 12,000 元，被评估控制装置尚可使用 3 年，所得税率为 33%，适用的折现率为 10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。被评估控制装置的功能性损耗测算如下：解：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: 741206元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36%4元（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性
43、损耗额: 4120,%32410.89/ 5PA元经济性贬值及其测算（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 110%x 设 备 预 计 可 被 利 用 的 生 产 力经 济 性 贬 值 率 设 备 原 设 计 生 产 力牛牛 第 17 页 -经 济 性 贬 值 额 重 置 成 本 有 形 损 耗 功 能 性 损 耗 经 济 性 贬 值 率例某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产 1,000 万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有 400 万件。经评估，该生产线的重置成本为1,500 万元，实体性损耗额为 300 万元，功能性损耗额为 150 万元，规模经济
44、效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。解：（1）计算经济性损耗率： 0.8 10.4841%2%5经 济 性 损 耗 率（2）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为： 3010万 元（3）计算经济性损耗额： （二）因收益减少导致的经济性贬值的测算 1/,PArn经 济 性 贬 值 额 设 备 年 收 益 损 失 额 所 得 税 率例被评估生产线年设计生产能力为 10,000 吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价 150 元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续 3 年，该企业正常投资报酬率为 10%，所得税率 33%。试根据所给条件，估算
45、该生产线的经济性损耗额。解： )/,10%3 1502.4869315PA经 济 性 损 耗 额 元运用成本法测算设备评估值举例例被评估设备购建于 1994 年，账面价值为 100,000 元，1999 年进行技术改造，追加技改投资 50,000 元，2004 年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994 至 2004 年每年的设备价格上升率为 10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高 1,000 元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模效益指数为 0.7，所得税税率为 33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利
46、用率的 50%，经技术检测，该设备尚可使用 5 年，在未来 5 年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。解：第一步：计算该设备的重置成本： 10510%510390元第二步：计算该设备的加权更新成本:10 5%267元第三步：计算加权投资名义年限： 2963708.年第四步：计算加权投资实际年限： 8.54.1年第五步：计算成新率: 54156经 济 性 损 耗 额 万 元牛牛 第 18 页第六步：计算功能性损耗: ()1,02-3%/,1053478PA元第七步：计算经济性损耗:该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性损耗为 0第八步：计算评
47、估值： 9547896评 估 值 元第五章 资产评估报告资产评估报告的含义资产评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及使用条件等基本情况的结果报告书，又称为资产评估报告书。资产评估报告的作用1. 为被委托评估的资产提供作价意见2. 是明确评估各方责任的依据3. 是管理部门完善资产评估管理的重要手段4. 是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源资产评估报告的利用对象1. 客户对资产评估报告的利用2. 资产评估管理部门对资产评估报告的利用3. 有关政府管理部门对资产评估报告的利用4. 资产评估机构对资产评估报告的利用
