1、1中华人民共和国土地管理法实施条例讲稿各位下午好，利用今天下午的时间和各位一起学习中华人民共和国土地管理法实施条例 ，借这个机会把我学习本实施条例的心得向各位做一下汇报：中华人民共和国土地管理法实施条例作为土地管理法的一部实施性法规，是 由 年 月 日国 务 院 第 次 常 务 会 议 通 过 ， 由 朱 镕 基 总 理 签 署 ， 自 年 月 日 起 施 行 ， 到 现 在 已 经 施 行 了 12 年 。实 施 条 例 最 初 制 定 于 1991 年 ， 现 在 实 行 的 条 例 是 在 废 止91 年 条 例 的 基 础 上 制 定 。 全 文 共 分 为 八 章 四 十 六 条 。
2、 主要 是 根 据 土地管理法 制 定 ， 立 法 目 的 在 于 合 理 利 用 国家 土 地 资 源 ， 保 护 耕 地 。 因 为 我 们 知 道 农 业 是 国 民 经 济的 基 础 ， 发 展 农 业 则 必 须 依 赖 现 有 的 有 限 的 土 地 资 源 。 而另 一 方 面 我 国 的 城 市 化 建 设 、 以 及 工 业 化 发 展 也 要 利 用 土地 ， 甚 至 有 时 候 是 占 用 大 面 积 的 耕 地 ， 随 着 改 革 的 不 断深 入 ， 农 业 生 产 和 工 业 化 二 者 势 必 产 生 矛 盾 ， 这 种 矛 盾得 不 到 有 效 化 解 ， 必
3、然 影 响 我 国 经 济 发 展 。 因 此 我 觉 得从 某 种 程 度 上 说 ， 学 习 领 会 土 地 管 理 法 及 其 实 施 条 例 ，其 实 就 是 在 处 理 工 业 和 农 业 之 间 的 关 系 ， 农 业 是 国 民 经济 的 基 础 ， 工 业 是 命 脉 。 打 好 基 础 ， 抓 住 命 脉 ， 同 时 兼顾 我 国 人 数 最 多 的 人 民 群 体 农 民 的 利 益 ， 是 土 地 管 理 法及 其 实 施 条 例 的 制 定 的 根 本 目 的 ， 下 面 我 按 照 各 章 顺 序对 条 例 进 行 分 析 讲 解 ：实施条例第一章总则规定：依据中华人
4、民共和国土地管理法 ，制定本条例。首先从形式上来看，这种表述属于我国法律和文件的通行写法，表明这部行政法规的来源或者说出处，我们法规科在日常审核规范性文件时，也遵循这种写法，比如制定朝阳市污水二次处理办法 ，那么2第一条就要写根据中华人民共和国水利法等有关法律、法规，制定本办法。据我所知，除了宪法不是这么表述，其余我国所有的法律、法规开篇都先表明根据某部法律或者法规制定；从实质内容来看，前面已经说过学习土地管理法实施条例离不开土地管理法。但是不能笼统的说土地管理法是原则，实施条例是它的细化规定，因为土地管理法是国家法律，法律地位仅次于宪法，它涵盖了了我国土地管理制度的方方面面。土地管理法实施条
5、例的主要内容：比如土地利用总体规划、耕地保护、建设用地这些在土地管理法里都有详尽规定，而且很多方面要比实施条例更为具体，从时间来看，土地管理法最初制定于 1986 年，实施条例最初制定于 91 年，后来土地管理法经过几次细致修改，实施条例除了关于征收和征用的改动，没发生什么大的变化。从内容来说，实施条例是国务院为了解决日常与土地有关的行政活动中的某些具体问题而起草制定。比如土地管理法第十七条规定土地利用总体规划的规划期限由国务院规定，那么实施条例第九条就规定乐土地利用总体规划期限一般为 15 年；还有土地管理法第十一条规定农民集体土地由县政府登记发证，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由
6、县级人民政府登记发证确认所有权，实施条例第四条就分别表述了农民集体土地要取得所有权证，具体要由 土 地 所 有 者 向 土 地 所 在 地 的 县 级 人 民 政 府 土 地 行政 主 管 部 门 提 出 土 地 登 记 申 请 ， 由 县 级 人 民 政 府 登 记 造 册 ，核 发 集 体 土 地 所 有 权 证 书 ， 确 认 所 有 权 。 农 民 集 体 所 有 的土 地 依 法 用 于 非 农 业 建 设 的 ， 要 取 得 使 用 权 证 ， 由 土 地使 用 者 向 土 地 所 在 地 的 县 级 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管 部 门 提出 土 地 登 记 申 请 ，
7、 由 县 级 人 民 政 府 登 记 造 册 ， 核 发 集 体土 地 使 用 权 证 书 ， 确 认 建 设 用 地 使 用 权 。 通 过 比 较 可 以看 出 ， 实 施 条 例 是 从 执 行 具 体 土 地 工 作 的 角 度 出 发 ， 与3土 地 管 理 法 互 为 补 充 ， 相 得 益 彰 。 虽 然 二 者 地 位 不 同 ，但 一 起 构 成 了 我 国 土 地 法 律 体 系 的 基 本 框 架 ， 同 时 也 说明 两 个 问 题 ： 一 方 面 当 然 说 明 我 国 立 法 步 伐 的 滞 后 ， 尽管 经 过 几 次 修 改 ， 但 是 从 现 在 的 城 市
8、拆 迁 和 集 体 土 地 征收 、 征 用 来 看 ， 土 地 管 理 的 有 关 法 律 已 经 显 得 落 后 了 。另 一 方 面 也 说 明 当 年 的 土 地 管 理 法 和 实 施 条 例 涵 盖 内 容全 面 ， 具 有 较 强 的 操 作 性 ， 经 得 起 时 代 考 验 。 弄 清 了 实施 条 例 和 土 地 管 理 法 的 关 系 。 我 们 来 看 实 施 条 例 主 要 内容 的 第 一 部 分 ： 土 地 的 所 有 权 和 使 用 权 。一、 土地的所有权和使用权关于实施条例的第二章主要讲了这么几个问题：全民所有的土地都有哪些；我们国家实行土地登记制度；农村集
9、体所有土地如何申请登记，取得权利证书；使用国有土地如何申请和办理，取得使用证；改变以及收回土地的所有权和使用权的如何办理。这一部分的总体思路和逻辑关系是：确定了土地的所有权后，要想把这种权利法定化，常态化， ，按照我国物权法的有关规定，首先要进行登记，登记了才能够对抗第三人。如果要改变土地用途，改变了土地的所有权和使用权，也要按法定程序办理，这个法定程序就是向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。（一）先说下土地的所有权：所有权顾名思义是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权也就是对土地享有的占有、使用
10、以及收益和处分权。我们国家土地所有权划分比较单一，除了国家即全民所有就是集体所有。不存在第三种情况。从整体上来说，国家所有涵盖了集体所有，比如城市市区的土地，说他是全民所有，那这里面的民包括不包括村集体的农民？我们4说当然包括，可能那个村集体的农民一辈子也不到那个市区里来，但是他也是全民的一份子。所有说全民所有包涵集体所有。在我国，全民所有的土地都包括哪些呢？实施条例第二条明确规定，下列土地属于全民所有：1、城市市区的土地，这个就不需要展开了；2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；我国土地管理法第八条已经规定了：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体
11、所有。这里的以外就是指没收、征收、征购三种情况。下面我分别说一下没收、征收和征购三种情形。这里讲的没收指的是土地违法案件经依法查处、被政府依法没收和责令退回的土地，举例说明：2008 年，某局下属事业单位，由于职能弱化，造成两亩多办公用地闲置（有个前提是土地性质为划拨用地），该单位拿闲置土地作出资，和某开发商签订联建合同，由开发商投资建商品楼一栋。双方约定，建成后，商品楼的一层共 8 间房产归该单位，其余房产收益归开发商。2009年案发，市区国土资源分局对这一案件进行了查处。这就是一起典型的土地违法案件。本案中，机关事业单位与开发商联建住房，这属于机关事业单位擅自改变土地用途，造成国有土地资产
12、流失的一种行为，因为机关事业单位土地属于国家划拨土地。划拨土地只能按照批准用途使用，不能进行转让、出让或抵押，因此，任何形式的联建，集资建房或是划片出售，都是改变划拨土地用途行为，是法律所禁止的。对于私下签订协议的，协议无效，由政府收回土地使用权。下面再说征收，说到征收，我们首先要把征收和征用做一下区别说明，因为平时我们经常看见这两个词在一起出现。征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体财产上的所有权或者其他权利的行为。征用是国家为了公共利益的需要而依法强制取5得原属于私人或集体财产上的使用权的行为。二者的相同点都是政府的强行性，不需要向对方做出意思表示，无条件服从的，国家
13、需要就是命令。二者不同点在于：征收实质是强制收买，对象仅限于不动产，比如土地的所有权和使用权，征收集体土地。而且征收不发生返还问题，只发生补偿问题，征地后集体土地变国有了，老百姓拿到手一定补偿，说过十年我再赎回来行不，肯定不行；而征用的对象包括不动产也包括动产。使用完毕后得返还权利人。如果因使用产生损害还得照价赔偿。二者还有一个重要区别就是征收的目的是为了公共利益需要，你比如为了城市化建设，朝阳市决定征收双塔区八宝村土地。这是征收，而征用一定是在紧急状态时，一般用于抗灾抢险的急需。我们在电视上经常能看见这样的镜头。警察在大街上抓劫匪，说这个警察长跑水平差，被累的气喘吁吁还是抓不到劫匪，这时候看
14、见路边一个人推起摩托车正要骑，强行抢过来，亮出警官证，我是警察，正在执行公务，借你车一用。 。 。实质这就是一种征用行为。如果抓劫匪的过程中摩托车滚下山崖，无论追上没追上，那也得赔偿。这就是征收和征用的区别；第三个就是土地征购，土地征购实际中包含四种情况；1 是土地征收。刚才提了一下，那么具体操作流程呢是国家根据城市建设和发展需要，按照土地管理法规定，具体由土地储备中心实施，土地储备中心是市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。我们朝阳市也有土地储备中心，他的职能;是为政府土地级市场提供服务,业务范围包括土地收购、储备、流
15、转、开发。经费来源也是全额拨款。它没有拆迁业务,不能成为拆迁人。 但是很多地方土地储备机构包括我们朝阳市的，一直以来都 直接参与一级土地开发。谈到一级6土地开发了，到底什么是一级土地开发？解释一下，所 谓一 级 土 地 开 发 ， 是 指 在 土 地 出 让 前 ， 对 土 地 进 行 整 理 投 资开 发 的 过 程 。 具 体 来 说 ， 就 是 按 照 城 市 规 划 ， 由 政 府 统 一组 织 征 地 补 偿 、 拆 迁 安 置 、 土 地 平 整 、 市 政 基 础 设 施 和 社会 公 共 配 套 设 施 建 设 ， 按 期 达 到 土 地 出 让 标 准 的 土 地 开 发行
16、为 。 土 地 一 级 开 发 是 土 地 出 让 前 的 运 作 方 式 ， 比 如 市政 府 要 通 过 出 让 转 让 竹 林 路 原 大 世 界 处 的 地 皮 ， 你 得 先 期安 置 好 被 拆 迁 户 、 做 好 土 地 平 整 ， 这 样 达 到 一 定 用 地 条件 了 ， 才 能 转 让 给 用 地 单 位 。 开 发 的 主 体 应 当 是 当 地 政府 或 由 当 地 政 府 指 定 的 土 地 开 发 企 业 ， 开 发 的 结 果 是 要 使“生 地 ”成 为 “熟 地 ”， 达 到 出 让 标 准 。 在 大 多 数 城 市 主 要 是由 政 府 来 操 作 ，
17、也 有 政 府 委 托 企 业 做 的 。 国 土 资 源 部 在2010 年 9 月 发 文 明 确 ： 从 2011 年 4 月 开 始 ， 土地储备机构将不再直接从事土地一级开发工作，在 2011 年 3 月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。分析一下原因：国土部、财政部和央行于 2007 年联合印发的 土地储备管理办法规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。因为有制度支持，咱们朝阳市 2009 年也制定了一个朝阳市土地
18、储备实施细则（朝政发200918 号文件） 。事实上，不少地方的土地一级开发工作正是由土地储备部门完成。据了解，除直接从事一级开发之外，一些土地储备部门成立“城市建设开发投资公司 ”，进行融资和一级开发，即“ 政府行为，公司运作 。这样一来，政府直接插手一级开发市场，有些地方的土地储备机构甚至垄断了一级开发市场，这很容易造成腐败。而退出一级开发，意味着土地储备部门将只能进行土地收储工作，一级开发将完全由企业7按照市场规律进行操作，这样就有利于压缩腐败空间，使一级开发市场的运作更加公开透明。也利于遏制个别地方政府刻意提高开发成本，推涨地价。但是目前的一级开发过程，政府还不能完全退出，因为一级开发
19、最困难的环节在于拆迁，在这个过程中，政府的效率大大高过企业。政府可以调动公安、城建、综合执法各个部门，多管齐下，这样就明显提高了这个一级开发的效率。下面咱们回过头来说土地征购的第二种情况：就是土地回收。土地储备中心代表政府按照法律、法规等收回土地使用权的行为和过程。土地回收的主要对象是城市存量土地，可以是无偿的，你比如说开发商取得土地使用权了之后不开发建设，无正当理由闲置，造成土地资源浪费，这样的情况下按照规定2 年后可以无偿收回土地使用权。但现实中多数情况下是需要补偿的，土地征购的第三种情形是土地置换。土地储备中心根据市政府的经济发展战略和城市经济结构布局，对原来在城区内不符合城市规划或对企
20、业再发展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整，用储备土地置换出原企业或单位的土地。 土地征购的第 4 种情况是土地购买。土地储备中心根据土地储备和供应计划，在同等条件下，优先购买土地使用权，增加土地储备。土地购买具体分以下几种情况：土地受让人进行土地开发后进行转让的土地，比如说某开发企业通过国有土地使用权出让购买到土地使用权，出于各种原因吧想再卖掉，那么这时候政府可以优先回购；银行抵押需处置的土地，个人或者企业无法偿还银行贷款，以抵押土地抵偿贷款，银行为了收回成本利息，需要转让土地使用权，这时候国家可以优先购买；市场交易价格明显偏低的土地。通过以上三种征购方式，集体土地变为国有。关于属于国有土地
21、范围前面讲了两点，接下来说第三点：国家依法征收的土地。土 地 征 用 是 指 国 家8为 了 社 会 公 共 利 益 的 需 要 ， 依 据 法 律 规 定 的 程 序 和 批 准 权限 批 准 ， 并 依 法 给 予 农 村 集 体 经 济 组 织 及 农 民 补 偿 后 ，将 农 民 集 体 所 有 土 地 使 用 权 收 归 国 有 的 行 政 行 为 。 我 国征 收 集 体 土 地 的 补 偿 范 围 和 标 准 包 括 :1、 土 地 补 偿 费 ； 2、 安 置 补 偿 费 ； 3、 地 上 附 着 物 和 青 苗 补 助 费 ； 我 国土 地 的 所 有 形 式 包 括 两 种
22、 ， 一 是 土 地 的 国 家 所 有 制 ， 二 是土 地 的 农 村 集 体 所 有 制 。 实 际 上 我 国 农 村 土 地 征 收 是 发生 在 国 家 与 农 村 集 体 之 间 所 有 权 的 转 移 。 我 国 宪 法 和 土 地 管 理 法 2004 年 修 正 或 修 改 前 ， 没 有 区 分 土 地征 用 和 土 地 征 收 ， 统 称 “征 用 ”。 2004 年 ， 宪 法 修 正 案 对这 两 个 词 进 行 了 更 改 。 从 实 际 内 容 看 ， 土 地 管 理 法 既规 定 了 农 民 集 体 所 有 的 土 地 “征 用 ”为 国 有 土 地 的 情
23、形 ， 实质 上 是 征 收 ； 又 规 定 了 临 时 用 地 的 情 形 ， 实 质 上 是 征 用 。为 了 理 顺 市 场 经 济 条 件 下 因 征 收 、 征 用 而 发 生 的 不 同 的 财产 关 系 ， 2004 年 国 家 立 法 机 关 对 宪 法 作 了 修 正 后 紧接 着 又 对 土 地 管 理 法 进 行 了 修 改 ， 除 个 别 条 文 外 ， 土 地 管 理 法 中 的 “征 用 ”全 部 修 改 为 “征 收 ”。 即 第 十 届全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 一 次 会 议 关 于 修 改 中 华 人 民 共 和 国 土 地
24、管 理 法 的 决 定 。 从 土 地 征 收 的特 征 和 程 序 来 看 ： 主 要 特 征 是 ： (1)具 有 强 制 性 。 (2)土 地征 收 是 土 地 所 有 权 的 转 移 ， 即 由 集 体 的 土 地 转 变 为 国 有 土地 。 (3)征 收 土 地 时 用 地 单 位 必 须 按 规 定 向 被 征 用 单 位 支 付土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 ， 妥 善 安 置 农 民 的 生 产 和 生 活 。这 是 特 征 ， 那 么 它 的 程 序 呢 ： 一 般 来 说 ， 国 家 建 设 征 收土 地 时 ， 用 地 单 位 必 须 持 国 务 院 主 管
25、 部 门 或 者 县 级 以 上 地方 人 民 政 府 批 准 的 设 计 任 务 书 或 其 他 有 关 批 准 文 件 ， 向 县级 以 上 地 方 人 民 政 府 土 地 管 理 部 门 提 出 申 请 ， 经 县 级 以上 人 民 政 府 审 查 批 准 后 ， 由 土 地 管 理 部 门 划 拨 土 地 。 具 体程 序 是 ： 申 请 选 址 、 协 商 征 地 及 安 置 方 案 、 核 定 用 地 面 积9以 及 划 拨 土 地 等 四 个 步 骤 。 以 上 我 们 已 经 说 了 属 于 国 有 土地 的 三 种 情 形 ， 接 下 来 我 们 再 说 属 于 国 有 土
26、地 的 第 四 种情 形 ： 依 法 不 属 于 集 体 所 有 的 林 地 、 草 地 、 荒 地 、 滩 涂 及其 他 土 地 ； 我 国 大 多 数 的 林 地 、 荒 地 这 些 地 方 属 于 集 体 所有 ， 但 是 由 于 历 史 的 原 因 或 者 说 出 于 生 态 保 护 的 原 因 ， 很多 属 于 国 有 ， 比 方 说 咱 们 辽 宁 国 有 黑 山 县 机 械 林 场 ， 位于 锦 州 市 黑 山 县 。 它 成 立 于 1960 年 ， 所 管 辖 资 源 分 布 全县 15 个 乡 镇 。 还 有 许 多 ， 不 再 列 举 了 。 第 五 个 属 于 国 有土
27、 地 的 是 ： 农 村 集 体 经 济 组 织 全 部 成 员 转 为 城 镇 居 民 的 ，原 属 于 其 成 员 集 体 所 有 的 土 地 属 于 全 民 所 有 ； 关 于 这 一项 怎 么 理 解 。 在实施过程中，一些地方没有准确理这项规定的立法原意，直接撤销农民集体建制，把农民转为城镇居民，不经过法定征地程序，低价或者无偿将原农民集体所有土地转为国有土地，这样肯定侵犯了农民的合法权益。国务院关于深化改革严格土地管理的决定也明确“禁止擅自通过村改居等方式将农民集体所有土地转为国有土地”。为了解决实践中出现的问题， 2005 年 国务院法制办公室、国土资源部关于对中华人民共和国土地
28、管理法实施条例第二条第(五)项有一个解释意见：经国务院批准，对中华人民共和国土地管理法实施条例第二条第(五)项作如下解释：一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有，可见这里的农村集体经济组织成员全部转为城镇居民，有个前提是土地被依法征收，比如朝阳市北大街改造，扣北村，给老百姓一定补偿之后，集体经济组织成员全部转为城镇居民。接着说说属于国家所有的土地的第六种情形：因 国 家 组 织 移 民 、 自 然 灾 害 等 原 因 ，农 民 成 建 制 地 集 体 迁 移 后 不 再 使 用 的 原
29、 属 于 迁 移 农 民 集 体10所 有 的 土 地 。 四 川 汶 川 地 震 后 ， 很 多 受 到 地 震 灾 害 的 地方 ， 你 想 八 级 地 震 ， 地 面 一 定 出 现 沉 陷 ， 无 论 是 从 地 表还 是 地 下 条 件 来 看 ， 很 多 地 方 已 经 不 适 合 居 住 了 ， 或 者 说受 灾 比 较 重 的 比 如 北 川 县 城 ， 有 多 少 大 人 和 孩 子 的 尸 体 埋在 下 面 ， 后 来 也 不 一 一 的 清 理 了 ， 直 接 建 成 一 个 地 震 纪 念馆 ， 供 亲 人 前 来 祭 奠 ， 那 么 在 这 种 情 况 下 ， 受 灾
30、 地 区 已 经不 能 再 住 了 ， 异 地 重 建 的 ， 就 需 要 迁 移 人 口 ， 那 么 按 照规 定 ， 原 属 于 迁 移 人 口 的 这 些 集 体 土 地 就 收 为 国 有 ， 政 府可 以 用 来 建 纪 念 馆 、 搞 生 态 开 发 等 等 。 近 期 有 小 道 消 息称 ， 四 川 地 震 灾 区 要 移 民 20 万 到 朝 阳 和 阜 新 交 界 地 区 ，消 息 准 确 性 呢 至 今 不 知 道 。那 么 以 上 就 是 属 于 国 有 土 地 的 六 类 情 形 。 无 论 是 国 有土 地 还 是 集 体 土 地 ， 要 想 证 明 你 的 所 有
31、 权 或 者 说 使 用 权 ，按 照 我 国 法 律 规 定 ， 都 得 进 行 土 地 登 记 。 关 于 登 记 ， 前面 主 讲 土 地 法 时 候 提 到 过 ， 我 具 体 展 开 一 下 。 土 地 登 记 、是 国 家 依 法 对 国 有 土 地 使 用 权 、 集 体 土 地 所 有 权 、 集 体 土地 使 用 权 和 土 地 它 项 权 利 的 登 记 。 土 地 登 记 分 为 初 始 土 地登 记 和 变 更 土 地 登 记 。 初 始 登 记 又 叫 总 登 记 ， 指 在 一 定 时间 内 ， 对 辖 区 全 部 土 地 或 者 特 定 区 域 的 土 地 进 行
32、 的 普 遍 登记 ； 变 更 土 地 登 记 ， 是 指 初 始 土 地 登 记 以 外 的 土 地 登 记 ，包 括 土 地 使 用 权 、 所 有 权 和 土 地 它 项 权 利 设 定 登 记 、 变 更登 记 。 我 国 物 权 法 第 九 条 明 确 规 定 ： 不 动 产 物 权 的 设立 、 变 更 、 转 让 和 消 灭 ， 经 依 法 登 记 ， 发 生 效 力 ； 未 经 登记 ， 不 发 生 效 力 ， 依 法 属 于 国 家 所 有 的 自 然 资 源 ， 所 有 权可 以 不 登 记 。 比 如 土 地 所 有 权 ， 不 是 国 家 就 是 集 体 的 ， 而且
33、地 点 划 分 的 比 较 明 确 。 这 个 就 不 用 登 记 。 关 于 土 地 登记 ， 2007 年 12 月 30 日 国 土 资 源 部 发 布 第 40 号 令 土 地登 记 办 法 ， 分 别 阐 述 了 总 登 记 、 初 始 登 记 、 变 更 登 记 和注 销 登 记 四 个 部 分 。 总 登 记 刚 才 在 定 义 里 已 经 说 了 ， 不 再11重 复 ； 初 始 登 记 ： 土 地 登 记 办 法 中 规 定 ： 依 法 以 划 拨 方式 取 得 国 有 建 设 用 地 使 用 权 的 ， 要 持 有 关 材 料 申 请 划 拨国 有 建 设 用 地 使 用
34、权 初 始 登 记 。 依 法 以 出 让 方 式 取 得 国有 建 设 用 地 使 用 权 的 ， 当 事 人 付 清 全 部 土 地 出 让 价 款 后 ，持 有 关 证 明 材 料 申 请 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 初 始 登 记 。还 有 租 赁 、 以 国 有 土 地 使 用 权 作 价 出 资 等 方 式 取 得 国 有 建设 用 地 使 用 权 的 ， 都 要 登 记 ， 那 么 这 些 登 记 ， 有 一 个 共 同点 ， 就 是 设 立 权 利 的 一 种 原 始 登 记 。 这 个 权 利 也 就 是 土 地使 用 权 ； 那 么 变 更 登 记 就 好
35、理 解 了 ， 土 地 权 利 人 发 生 变 化 ，或 者 说 因 土 地 权 利 人 姓 名 、 或 名 称 、 地 址 和 土 地 用 途 等 内容 发 生 变 化 而 进 行 的 登 记 。 举 例 说 明 一 下 ： 甲 单 位 通 过 国有 土 地 使 用 权 出 让 获 得 一 块 国 有 土 地 使 用 权 ， 但 是 到 手 后因 为 业 务 变 化 用 不 上 ， 乙 公 司 正 好 能 用 上 ， 于 是 甲 公 司 转让 给 乙 公 司 了 ， 权 利 人 就 得 更 名 ， 需 要 到 登 记 机 关 依 法 进行 变 更 登 记 。 土地管理法实 施 条 例 第 六
36、 条 明 确 规 定 ： 依 法改 变 土 地 所 有 权 、 使 用 权 的 ， 因 依 法 转 让 地 上 建 筑 物 、 构筑 物 等 附 着 物 导 致 土 地 使 用 权 转 移 的 ， 必 须 向 土 地 所 在 地的 县 级 以 上 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管 部 门 提 出 土 地 变 更 登记 申 请 ， 依 法 改 变 土 地 用 途 的 ， 必 须 持 批 准 文 件 ， 向 土地 所 在 地 的 县 级 以 上 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管 部 门 提 出 土 地变 更 登 记 申 请 ， 由 原 土 地 登 记 机 关 依 法 进 行 变 更 登
37、 记 。 为了说明这条，说一个案例：1999 年 12 月 7 日，陕西省渭南市某村民小组原任组长赵某，在未召开村民会议讨论决定的情形下，与第三人刘某签订了地皮有偿转让合同书 ，约定将该村民小组老油路地皮 100 亩有偿转让给第三人赵某使用三十年。为使该合同具有合法性，赵某编造了村民小组组委会会议记录，申请区公证处对合同进行了公证。后赵某被罢免组长职务，区公证处以村民小组提供的群众会议记录不真实为由撤销了对该合同的公证。 黄某等 67 名12村民认为：上述合同的签订，违反了土地管理法 、 农村土地承包法等相关法律的强制性规定，侵害了村民的合法权益，应认定为无效合同。故向渭南市临渭区人民法院提起
38、诉讼，要求认定上述地皮有偿转让合同书无效。本案案情不复杂，原组长赵某违法地方有三处：一是关于农村集体经济组织作为农村土地使用权的转让主体，转让农村土地使用权的权限是受法律限制的，农村集体经济组织对农村土地使用权的转让，限于农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建设用地，须由国家依法征用为国有土地，国家可以依法将征用土地作为非农业建设用地或将土地使用权转让用于非农业建设，包括村民小组在内的农村集体经济组织无权将农村土地使用权转让给他人用于非农业建设。本案中，被告与第三人签订了地皮有偿转让合同书 。被告原任组长赵某以被告名义将土地使用权转让给第三人使用并收取土地转让费，由第三人用于建设商业门面房进
39、行经营活动或将商业门面房租于他人进行经营活动，该行为显然使农村土地的用途发生了变化，与我国法律关于农村土地使用权的转让只能用于农业用途的强制性规定相违背。此一违反了土地管理法的有关规定；第二土地管理法实施细则第六条一款规定，依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。而被告与第三人签订地皮有偿转让合同书 ，并没有向土地行政主管部门提出变更登记申请，没登记，违反了实施条例的强制性规定。我国实行土地权属的法定登记制度，由于被告与第三人之间所转让土地使用权未进行变更登记，土地使用权没有发生变
40、更，仍属原告集体所有。被告与第三人私自转让土地使用权的行为无效，该合同也归于无效。因此，13违反了实施条例关于土地变更的有关规定；第三个问题被告原任组长赵某向临渭区公证处提供虚假材料，骗取临渭区公证处对该合同的公证，属合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应认定为无效合同。违反了合同法这个不再多说。还有一种登记情形就是注销登记。指因土地权利的消灭进行的登记。在我国，注销登记主要包括几种情形：一是因土地权利的收回；二是存续期届满；三是土地灭失；四是集体所有土地依法被全部征用或农业集体经济组织成员成建制转为城镇居民；五是土地他项权利终止等。实际上注销土地登记也是变更土地登记的一类。实施条例
41、第七条规定：依 照 土 地 管 理 法 的 有 关 规 定 ，收 回 用 地 单 位 的 土 地 使 用 权 的 ， 由 原 土 地 登 记 机 关 注 销 土地 登 记 。 土 地 使 用 权 有 偿 使 用 合 同 约 定 的 使 用 期 限 届 满 ，土 地 使 用 者 未 申 请 续 期 或 者 虽 申 请 续 期 未 获 批 准 的 ， 由 原土 地 登 记 机 关 注 销 土 地 登 记 。 说 个 案 例 ： 某市在西安路南侧约 60000 平方米范围内进行旧城改造，市政府发出公告，收回这 60000 平方米的国有土地使用权，要求原土地使用权人持土地证书和房屋产权证到主管机关申请
42、注销登记，签订补偿协议。该如何办理注销登记?说一下一般程序：要求土地使用者提出注销土地登记申请。如土地使用者不按规定申请注销登记的，土地登记机关可以按照土地登记规则直接办理注销土地登记。这种情况比如说人民法院、仲裁机构生效法律文书判决或者裁定原土地权利消灭，当事人又不办理注销登记的。可以直接办理。还有就是依法征收农民集体土地，也是由土地行政部门直接办理注销登记。地籍调查。主要核查土地登记状况是否发生变化。权属审核。一是核对土地登记卡；二是审核申请人；三是审核土地权利证书；四是对注销土地登记的证明材料等进行审核。注销土地登记不需报人民政府审批，由土地管14理 部门审核通过即可直接进行注销登记。土
43、地管理法明确规定：土地所有权、使用权由县级或县级以上人民政府登记造册，核发证书。所以，土地使用权注销登记最好也应该由县级以上人民政府进行。在实践中，县级以上人民政府往往把土地登记职权委托给土地管理部门行使，在这种情况下，土地管理部门可代为办理，但需加盖人民政府土地登记专用章。注册登记。在宗地原土地登记卡上进行注销登记，相应在“序号”、“日期”、“登记的其他内容及变更登记事项，、“经办人”、“审核人”等栏目填上本次注销登记内容，并加盖“注销”印章。注销土地权利证书。在土地权利证书上加盖“注销”印章，在“记事”栏内注明注销土地使用权的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。以上是实施条例的第一
44、部分土地的所有权和使用权，下面讲一下实施条例的第二部分：土 地 利 用 总 体 规 划 。土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。比如咱们朝阳市：国土资源局在 96 年制定了一个 1997-2010 年的土地利用总体规划：关于规划具体有许多这个指标，比如农用地面积，耕地面积要达到多少，建设用地面积要达到多少。我简单说一下朝阳市制定的总体目标：在加强土地生态环境建设的前提下，实现耕地总量增加的目标，进一步提高耕地质量。农用地得以有效的保护和综合整治
45、，建设用地合理供给并有效利用，未利用地适度合理开发，土地利用结构和布局趋于合理，水土流失进一步得到控制，土地利用方式由粗放型向集约型转变，确保土地资源的可持续利用。这是朝阳的总体目标。那么通 过 土 地 利 用 总 体15规 划 ， 国 家 将 土 地 资 源 在 各 产 业 部 门 进 行 合 理 配 置 ， 首 先是 在 农 业 与 非 农 业 之 间 进 行 配 置 ， 其 次 在 农 业 与 非 农 业 内部 进 行 配 置 ， 如 在 农 业 内 部 的 种 植 业 、 林 业 、 牧 业 之 间 配置 。 另 外 ， 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 还 明 确 规
46、定 ：国 家 编 制 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 规 定 土 地 用 途 ， 将 土 地 分 为农 用 地 、 建 设 用 地 和 未 利 用 地 。 严 格 限 制 农 用 地 转 为 建 设用 地 ， 控 制 建 设 用 地 总 量 ， 对 耕 地 实 行 特 殊 保 护 。 实 施条 例 第 十 条 规 定 ： 依 照 土 地 管 理 法 规 定 ， 土 地 利 用总 体 规 划 应 当 将 土 地 划 分 为 农 用 地 、 建 设 用 地 和 未 利 用 地 。因 此 ， 使 用 土 地 的 单 位 和 个 人 必 须 严 格 按 照 土 地 利 用 总 体规 划 确 定 的
47、 土 地 用 途 使 用 土 地 。 土 地 利 用 总 体 规 划 属 于 宏 观 土 地 利 用 规 划 ， 是 各 级人 民 政 府 依 法 组 织 对 辖 区 内 全 部 土 地 的 利 用 以 及 土 地 开 发 、整 治 、 保 护 所 作 的 综 合 部 署 和 统 筹 安 排 。 根 据 我 国 行 政区 划 ， 规 划 分 为 全 国 、 省 （ 自 治 区 、 直 辖 市 ） 、 市 （ 地 ）、 县 （ 市 ） 和 乡 （ 镇 ） 五 级 ， 即 五 个 层 次 。 上 下 级 规 划 必须 紧 密 衔 接 ， 上 一 级 规 划 是 下 级 规 划 的 依 据 ， 并
48、指 导 下 一级 规 划 ， 下 级 规 划 是 上 级 规 划 的 基 础 和 落 实 。 土 地 利 用 总 体 规 划 的 成 果 包 括 规 划 文 件 、 规 划 图件 及 相 应 的 附 件 。 土 地 利 用 总 体 规 划 实 行 分 级 审 批 制 度按 照 实 施 条 例 第 八 条 规 定 ： 全 国 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 由国 务 院 土 地 行 政 主 管 部 门 会 同 国 务 院 有 关 部 门 编 制 ， 报 国务 院 批 准 。 根 据 实 施 条 例 第 八 条 规 定 ： 省 、 自 治 区 、 直辖 市 的 土 地 利 用 总 体 规 划
49、， 由 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政府 组 织 本 级 土 地 行 政 主 管 部 门 和 其 他 有 关 部 门 编 制 ， 报 国务 院 批 准 。 省 、 自 治 区 人 民 政 府 所 在 地 的 市 、 人 口 在100 万 以 上 的 城 市 以 及 国 务 院 指 定 的 城 市 的 土 地 利 用 总 体规 划 ， 由 各 该 市 人 民 政 府 组 织 本 级 土 地 行 政 主 管 部 门 和 其他 有 关 部 门 编 制 ， 经 省 、 自 治 区 人 民 政 府 审 查 同 意 后 ， 报16国 务 院 批 准 。 上 述 规 定 以 外 的 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 由 有 关人 民 政 府 组 织 本 级 土 地 行 政 主 管 部 门 和 其 他 有 关 部 门 编 制 ，逐 级 上 报 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 人 民 政 府 批 准 ； 其 中 ， 乡（ 镇 ） 土 地 利 用 总 体 规 划 ， 由 乡 （ 镇 ） 人 民 政
