香河经纬家具城项目策划方案.pptx

1、香河经纬家具城项目营销策划方案,2015年1月28日,目录：,目录：,香河家具城市场概况,2020,香河家具城产业发展历程：,绣水街,五 一 路,经纬,亚太城,香江CBD,北方家具制造基地概况：,经纬,香江CBD,亚 太 城,家具城调查总结：,香河家具城市场状况总结：,展厅面积主要在5-20万平米之间； 层数2-5层； 公摊主要在30-35%之间； 周边家具城目前租金均价在60元左右； 年租金上涨幅度在10%左右。,重点案例之一： 香江全球家居CBD,香江全球家居CBD,当第十年的租金仅需达到香河当前家具卖场160元/月的水平。按此估算，首付21万购买60商铺，以租养贷，十年租赁纯收益约为44

2、.35万元。,香江资金回报计算方法：,资料来源：香江CBD官网,一、物业增值收益估算 参照房地产评估规则，按6.5%折现率反推，估算本案第十年物业增值收益： 1、当十年后项目租金达到当前香河家具卖场160元/月的水平，则项目单位平米市值：160126.5%=29500元/。即本项目60物业市值为177万元，按目前购买成本42万计，该商铺增值收益约为135万元。 2、当十年后项目租金达到北京家具主流卖场280元/月的水平，则项目单位平米市值：280126.5%=51700元/。即本项目60物业市值为310万元，按目前购买成本42万计，该商铺增值收益约为268万元。 二、十年总收益估算 十年总收益

3、=租赁收益+增值收益+物业原值。44.35+177221.35 即项目十年总收益预估为221.35354.35万元， 相比21万元首付款而言：十年总收益率高达1054%1687%！,香江物业增值计算方法：,资料来源：香江CBD官网,目前地理位置过于偏僻，是销售中的核心劣势； 租金达不到销售承诺，定价偏高； 一期滞销以后，以最高18%的高佣金换取销量，相当于价格打82折； 合同约定返租年，但只负责前三、四年返租8%，且从总价中扣除，三、四年以后以实际租金返客户。 二期目前滞销。,香江销售情况总结：,重点案例之二： 亚太城,亚太城一期临街商铺户型配比：,公摊3%（销售员提供信息） 200平米分三层

4、，一层面积太小不适合做展示,备注：,A区,B区,C区,D区,亚太城一期规划图,集群式商铺,集群式商铺（布艺大楼）平面图：,集群式商铺（布艺大楼）户型配比,公摊52% 主力户型70-94,备注：,市场功能定位为家具材料市场，但香河现有家具材料市场足以满足现有市场需求，家具材料市场并未像家具市场一样繁荣。 项目距离目前成熟的家具大道秀水街约两公里，地段偏僻不能与家具城的繁荣市场紧密联系。 一期以25元/月/平米价格包租返租二年，但招商困难，返租期过后租金下滑，一期目前大量空置，商户开业不到40%，严重影响投资客及商户对二期信心。 一层展示空间小，户型结构实用性低。 商务配套、市政配套、公共交通配套

5、不成熟。,亚太城二期滞销原因总结：,重点案例之三： 香城壹号,香城壹号返租（投资回报）方式：12.5年回本,地理位置优越，是销售中的核心优势； 合同承诺12.5年回本，超出8%部分分成； 承诺5年原价回购，12.5年三倍回购，以期增强投资者信心，潜藏较大风险。 目前销售情况欠佳；,香城壹号销售情况总结：,三个重点案例市场调查总结：,备注：以上香城壹号和香江CBD均价为返租后均价。,楼层均价：,楼层价格差：,目录：,哪些客户会投资我们的商铺？,客群主要来自香河本地，自营客户占40%，投资客占60%，其中业内投资客占绝大多数，客群来源以香河本地为主，少量广东、福建、浙江、内蒙、山东客户,亚太城客群

6、分析借鉴：,香江CBD受限于地理位置局限，不被香河本地人认可，购买客群以京津唐山客群为主，纯投资客占主导，比例约为90%。,香江客群分析借鉴：,香城壹号投资客户占80%，由于地理位置优势受到香河本地人青睐。,香城壹号客群分析借鉴：,三、业外投资者,北京、天津、燕郊、固安及香河周边有投资理财需求人群,香河本地推广,香河周边推广,家具消费者,找 到 我 们 的 目 标 客 群,投资者关注点,投资承受力,投资回报率,降低总价门槛,返租回报政策,应对措施：,降低总价门槛+返租回报政策具体内容将在后面产品建议和经济测算作详细说明,目录：,项目产品建议,一期首层平面图：主力户型200-300平米,一期二层

7、平面图：主力户型200-300平米,二期户型建议：主力户型按照一期首层西北角户型面积段,套内28-44平米,建面40-63平米,一层大堂中庭通道周边设置20套275平米左右大户型,户型配比建议：,建议思路： 最大限度降低单套总价，提高投资者接受度，降低销售难度。 一层大户型配比，保持优质位置面积完整性。,目录：,一、租金反算法：,销售均价 = (年租金收益 * 回收投资年限)/销售面积,以一套50平米商铺计算,备注： 1、销售均价 = (年租金收益 * 回收投资年限)/销售面积。2、未考虑租金未来增长因素，定价较低。,租金反算法结论：,8640元/,租金反算法,二、市场比较法：,市场比较法,香

8、河商铺价格对比：,选择同类型产品进行比价分析,香江CBD,香城壹号,备注：、香江CBD是三、四年返租8%，以后租金随行就市， 尽管均价达到近15000，但整盘销售持续遇阻，一期8万平米2年才销售完成，销售佣金最高达到18%，实际是以近8折在销售，且目前处于死盘状态，故其定价明显过高。、香城壹号由于地理位置优越，户型面积小价格理应较高，但公摊较大，同时，香城壹号四层面积相当，而我们的面积88%集中在一、二层，故我们的销售均价应该与其（17000）较为接近，但前提是要采用12.5年返本模式。,市场比较法结论：,17000元/左右,市场比较法 12.5+8%,三、租金+投资回报率计算法：,销售均价

9、= (单位面积月租金*12)/投资回报率,租金+投资回报率计算法：,首先，月租金按60元/月计算 。年返8%基准价格为9,000 元/。（60*12/8%9000）,价格制定及返租方式建议：,租金+投资回报率计算法：,首先，月租金按60元/月计算。 以12.5年8%返租计算均价为18000元/，返租三年后均价为13680元/ 以3年8%返租计算均价为11160元/，返租三年后均价为8482元/,价格制定及返租方式建议：,租金+投资回报率计算法：,12.5年8%返本回报,均价18000 返租三年均价13680,总量250000平米，均价18000元/平米,返三年后13680元/平米，12.5年年

10、返8%计算：,结论： 1、客户：12.5年回本，客户取得商铺升值收益；2、开发商：销售收入34.2亿，第四年起9.5年内将34.2亿返给客户。3、开发商需要保证以单价18000元/平米销售的商铺，12.5年单位面 积月租金平均在120元左右达到盈亏平衡点。,实际租金状况预期：,前题：假定租金年上涨10%,价格策略思考,本案返租方式定价策略思考：,香河本地三个与我们类似的产品，销售情况均不理想； 香江CBD为控制风险，采用了保三年三年后租金随行就市的避险方法，但由于定价远超租金水平，销售进入死盘状态； 香城壹号合同承诺返租12.5年也造成定价较高，只能将小户型做到极限（15平米，套内7.5平米）

11、。而且香城壹号是商场，而我们是总体量25万平米的家具城，很难做这么小户型的产品。 香城壹号五年回购，12.5年三倍回购政策存在巨大不确定性。 鉴于市场现状，为降低销售难度，提高回款速度，我们建议考虑不采用12.5年返租形式，采用返三年形式，供开发公司参考：,取消12.5年返租； 改成三年返租，总价中扣除； 三年后租金随行就市。,本案定价策略调整建议：,租金+投资回报率计算法：,首先，月租金按60元/月计算。 以12.5年8%返租计算均价为18000元/，返租三年后均价为13680元/ 以3年8%返租计算均价为11160元/，返租三年后均价为8482元/,价格制定及返租方式建议：,租金+投资回报率计算法：,三年8%回报，三年后返客户租金随行就市，开发公司收取10%管理费,均价11160 返租三年均价8482,总量250000平米，均价11160元/平米,返三年后8482元/平米，3年年返8%之后每年收10%管理费计算法：,开发公司整盘销售收入21.2亿+前三年5.9亿租金27.1亿,均价11160，返租三年均价8482，三年后租金随行就市，开发商收取10%管理费形式优点：,降低销售难度，提高回款速度。 将开发商的返租风险降到零。,销售均价：11160元/返租后均价：8482元/,均价确定,依照香城壹号楼层价差计算我们的楼层价差：,户型总价计算：,目录：,谢谢聆听!,