1、电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 1 页市场概况电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 2 页南京城市认识要在一个城市生存，无论是人也好还是公司，首先要有很强的适应能力，服水土，才能够在市场竞争中取得先机，这已经是无数具有强大实力的跨国企业都不能避免的现实问题。南京是江苏省省会，位于北纬 31143236、东经1182211914，地处我国东南部的长江下游，东接富饶的长江三角州，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，地理位置十分优越。南京现辖玄武、白下、建邺、鼓楼、秦淮、下关、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江
2、宁 11 个区和江浦、六合、溧水、高淳 4 个县。辖区总面积 6597 平方公里，市区面积 2598.69 平方公里。全市总人口 623.8 万，其中乡村居住人口 180.3 万，城镇居住人口 443.5 万。南京四周低山盘曲，山环水绕，自然风貌独特。气势磅礴的长江自西向东横穿市区，辖内有秦淮河、滁河、玄武湖、莫愁湖、石臼湖、固城湖等流域水网纵横交织，水面占全市面积 11.4，水资源极为丰富。岗峦起伏的宁镇山地由东向西形成三个分支切近城市边缘楔入城区，溧水县境内有茅山山脉，江浦县境内有老山山脉。低山电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 3 页丘陵占全市
3、面积 64.5%，是华东低山丘陵集中的主要区域之一。 南京属亚热带湿润气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛。年平均气温 15.4,年均降水量 1106 毫米。这一良好的自然条件加之历代的绿化努力，使南京享有“绿城”之誉。南京属北亚热带季风气候区，四季分明，年度最佳气节为秋季 (911 月 )。绝对最高温度 43绝对最低温度 -14年平均温度 15.7最热月平均温度 28.1最冷月平均温度 -1.5年平均降雨量 1005.9mm年均相对湿度 76%最大风速 25m/s土壤最大冻结深度 -0.09m电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 4 页夏季主导风向 东
4、南、东风冬季主导风向 东北、东风地震烈度 7 度无霜期 232 天孙中山先生在其建国方略中评价南京的地理环境时说：“其位置乃在一美善之地区。其地有高山、有深水、有平原，此三种天工，钟毓一处，在世界之大都市中，诚难觅此佳境也。而又恰居长江下游两岸之最丰富区域之中心，南京将来之发达，未可限量也。 ”公元世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。经过建国以来特别是改革开放以来的建设，南京已经形成四个比较突出的优势：
5、 一、区位优势南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 5 页宁杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。 二、交通通讯优势南京是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。三、教育科技优势南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校48 所，研究机构 500 余家，科技
6、人员 32 万人，在宁两院院士 61 人，科技综合实力居全国城市前列。四、产业优势南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位 居全国城市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。进入二十世纪九十年代，南京以其工业、电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 6 页科技、区位的优势和快速发展的经济，被评为中国城市投资硬环境“四十优”城市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。本世纪末
7、、下世纪初，将是南京发展史上十分重要的时期。 南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010 年远景目标纲要明确提出要把南京建设成为功能齐全、服务一流的省会城市；成为长江三角洲地区和长江下游的经济、金融、商贸区域性中心城市；成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代化文明于一体的现代化江滨城市。2002 年的房地产市场市场竞争越来越激烈，经营城市理念引领楼市新潮，一系列规划利好更带来了强劲的活力；河西新城区、亚东大学城、拆违加大力度等等大的举措，从政策和外部环境上给开发商重要的机遇；审视楼市细部的竞争，开发商将会更加注重品质、注重服务，从而也更加注重品牌，品牌将更加成为开发商关注的焦点。2002
8、 年楼市竞争格局将会向何处发展？一、城市经营利好多 2001 年下半年以来，一系列城市规划建设的利好给电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 7 页南京开发商注入了新的活力，尤其河西新城区、亚东大学城的建设给开发商带来了更高的预期。2002 年南京的楼市将会呈现一个多亮点的格局，购房者将把注意力放在一个更广阔的视野里。 以人为本，创造环境、优化环境，集中力量开发新城区，使现代新城区成为现代化的一流市区，这是市委、市政府对新城区建设提出的要求。河西的奥体中心是一大利好，已引起众多购房者的关注，10 年以后，河西将是 30 万人的城市，这对开发商来说是一个极
9、好的机遇，但开发商们能否把握好这个机遇呢？仙西将建成全国最大的大学城，在不到 10 年时间建成大学城，公共设施共享，建成一流的学生街。同时，南京旧城实行 7721 工程，在 7 条主干道、70 多条主要道路上进行改造。我们这个城市在一种经营的理念中会产生质的飞跃，城市一些新的功能会更加凸显出来。与此同时，不同板块的开发商也必将运用好自身的利好出好牌，一场更高层次的竞争将不可避免。 二、品牌成为关注焦点品牌是一个企业的立足之本。这也是升级产品的基础，开发商首先应该建立品牌意识，以过硬的产品质量来赢得客户，以完善的服务和优美的居住环境来升级产电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin10
10、0.COM 欢迎交流第 8 页品。随着楼市竞争的加剧，品牌意识已深入人心，无论是购房者还是开发商都非常看重品牌。业内一致认为：2002 年是南京开发商全面树立品牌的一年，也是品牌竞争渐趋激烈的一年。2001 年秋天，栖霞建设董事长陈兴汉当选为“中国地产 10 大风云人物” ，栖霞建设股份有限公司（星叶牌住宅）当选为“中国地产 20 大企业品牌”，给南京房地产市场的品牌竞争树立了一个榜样。事实上，从 2002 年上半年的市场情况来看，开发商确实意识到品牌的重要性，从五一期间的房展会来看，开发商越来越会做秀，展会的布置和内容也体现出开发商品牌发展的认识。一些购房者认为，品牌的意义是相当重大的。如今
11、，买品牌房住着放心，已经成了许多购房者的口头禅。虽说他们还不太明白品牌概念的全部含义，在购房中，完全讲究品牌还显得有些不现实，但大多数人认为品牌意味着高附加值，不光是有形的质量和功能方面，在除此之外的其他方面也是有其价值的。 买房的时候，很多消费者表示他们愿意为品牌房多付钱，人们对于“品牌楼”还是认可的。品牌对于开发商来说是可以成为开发商带来有价值的重要资产。房地产是一个个性化十分突出的产品，个人消费频率是很低的，电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 9 页它不像别的日用品，也许有的人一生中只有一次购房行为。开发商会不会越来越重视品牌？尽管目前房地产市
12、场还没有形成强烈的品牌意识，但是可以肯定今后品牌是一种发展的趋势，购房者会讲究品牌，开发商也会为竞争而树立自己的品牌。 开发商应该有品牌的危机意识，不少开发商也在努力地追求品牌，树立自己的品牌。尽管现在国内也出现了一些具有品牌意识的开发商，通过塑造住宅产业品牌取得了较好的经济效益，但较之国外经验丰富、实力强劲的老牌开发商还是显现出对品牌意识的理解不够全面、不够深刻，应尽早树立品牌意识，通过长期不懈努力，实施有效战略开发。三、房价更趋理性2002 年，南京楼市的开发重点已向城郊进一步延伸，不同地区的房价也会因各种因素，呈现出不同的走势。城市总体规划使河西净地陡然增加 31 平方公里。这一大块净地
13、随着河西新城区的强力启动，具备了很大的升值潜力。目前河西北部地区的住宅供应量较大，而且先前奥体中心建设的消息传出之后，一些住宅的价格已经有所上浮，如果南部的住宅开发再大规模展开，在竞电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 10 页争的压力下，短期内新城北部地区的房价上升的空间相对南部来说就小一点。 在启动河西新城区建设的同时，将开发建设 3 大普通居住区，主要面向刚进城的新市民及低收入群体。它们是：城东的仙林地区、江北新市区、城南江宁东山新市区。3 个居住区能纳入人口均在 30 万左右。这三个居住区房价定位不会很高，所以对整个楼市的房价影响不会很大。目前
14、，南京写字楼市场供应状况相对于南京的企业发展的规模、市场的供需状况（各写字楼、商住楼的租售现状）来看，供应量稳定，整体市场价格浮动不大，个案由于产品差异性，特别是新产品相对前些年上市的产品来看，在硬件配置上已经超出一截，价格的相应上涨是合理的。四、竞争促使产品升级 2002 年南京的房地产市场已经进入一个群雄争霸的时期。开发商应做好以下几点，来应对市场的挑战，升级产品。第一、也是最主要的，是产品本身的质量，这是企业品牌的基础。质量的提高，包括内涵和外延的双重提高。电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 11 页内涵就是楼盘的建筑质量，外延就是要做好楼盘的
15、服务和宣传等。第二、要加强对楼盘销售人员的培训，完善销售服务系统。随着新型材料、新技术的运用，销售人员没有一点知识是不能促进销售的。第三、要提高产品的配套服务，加强外在环境的建设。 2002 年的房地产市场，对于开发商来说，竞争意识要转化，要由地方转到全国。面对外地开发商的挑战，2002 年南京的楼市有许多关键性的利好。在这种利好的楼市中，不仅刺激了当地开发商的兴趣，同时也吸引了国内外房地产“大鳄”的注意力，万科、万达已经抢滩南京的房地产市场。这样本地开发商的竞争某种意义上已经由当地走向了全国，竞争意识的转变，这样便对楼盘的建设提出了更高的要求。面对日益严峻的市场竞争，开发商应在开发楼盘中逐步
16、升级自己的产品，来满足消费者的需求，在市场中占得先机，保持自己在竞争中立于不败之地。 虽然外地的开发商已经涌入了南京，但是本地的开发商仍然占有一定的优势，如对本地环境的了解，对当地消费者的需求有更深的认识等。本地开发商应该抓住电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 12 页这些条件，开发出质量更高的楼盘，要跟他们比品质、比服务，通过这些来升级产品。租赁/购买办公房计划分析一、租赁/购买计划多数中小企业在未来 1-2 年内有更换办公房的计划。在更换办公房的方式上，中小企业在采取购买、租赁两种方式方面均有一定数量，打算租赁者与购买者相差不大，有很多企业需要“
17、到时候视实际情况而定” 。但是，通过对打算租房者的调查分析可以看出，在同样面积、租金与按揭房款也一样的情况下，消费者更倾向于购买。中小企业购卖/租赁办公房的区域选择主要集中在新街口地区和鼓楼地区。图 1.1 未 来 1-2年 内 更 新 办 公 房 比 例 分 布无34.69%有65.31%图 1.2 更 换 办 公 用 房 方 式 选 择 比 例 分 布购 买28.12%租 赁34.38%到 时 视 实 际情 况 而 定37.50%电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 13 页图 1.3 打 算 租 房 者 由 租 转 购 情 况 分 析比 较 有
18、可 能21.74%非 常 有 可 能17.39%非 常 不 可 能17.39%不 太 可 能13.04%说 不 准30.43%图 1.4 办 公 用 房 区 域 选 择 比 例 分 布53.1343.756.25 6.25 3.13 9.380102030405060新 街口 地区鼓 楼地 区山 西路 地区暂 时未 定 无 所 谓其 它地 区比 例二、对办公房的内在要求 1、面积需求中小企业以后需要的办公房面积呈多样化与扩大化，对不同面积的办公房都有不同程度的需求，并且相对于现在办公面积都有不同程度的增加。需求办公面积多在80-100m2 及 101-150 m2。图 1.5 办 公 用 房
19、面 积 需 求 比 例 分 布81-100M225.00%51-80M212.50%50M2以 下15.63%151M2以 上21.87%101-150M225.00%电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 14 页表 1.1 各类中小企业下一步的办公面积需求需求面积现在面积 50 M2以下51-80 M281-100 M2101-150 M2151 M2 以上无更换办公房意向合计50 M2 以下 31.25 12.50 18.75 6.25 6.25 25.00 100.0051-80 M2 0 15.38 15.38 15.38 0 53.86 10
20、0.0081-100 M2 0 0 30.00 30.00 10.00 30.00 100.00101-150 M2 0 0 0 40.00 40.00 20.00 100.00151 M2 以上 0 0 0 0 60.00 40.00 100.002、装修与车位需求中小企业多数需要对办公房进行简单装修，对车位的需求是 1-2 个/公司，但限于规模与实力，也有 21.88%的公司对车位无需求。图 1.6 装 修 需 求 分 布毛 坯 房28.13%简 单 装 修40.62%按 某 一 标 准 装 修31.25%电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 15
21、 页图 1.7 车 位 需 求 分 布不 需 要21.88%两 个34.37%三 个 以 上3.13%一 个40.62%3、办公房类型需求中小企业对有卫生间无厨房的办公房最青睐，以后需求办公面积在 50M2 以下的中小企业所需求的全为有卫生间无厨房的办公房。所有企业均对厨房和卫生间均具备的办公房需求最小。表 1.2 中小企业对办公房套型的选择比例分布套型 比例卫生间和厨房都没有的纯开间办公房 21.88有卫生间无厨房的办公房 43.75卫生间和厨房都没有的办公房 12.50无所谓,随便哪种均可 21.87合计 100.00表 1.3 办公房面积需求不同对套型选择的影响分析 单位：M 2需求面积
22、套型 50 以下 51-80 81-100 101-150150 以上卫生间和厨房都没有的纯开间办公房 0 50.00 0 37.50 28.57有卫生间无厨房的办公房 100.00 25.00 25.00 37.50 42.85电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 16 页卫生间和厨房都有的办公房 0 25.00 12.50 12.50 14.29无所谓,随便哪种均可 0 0 62.50 12.50 14.29合计 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00三、消费者对于 50M2 办公房的价格承受能力对于 50 平方米的办
23、公房，15-20 万元、21-25 万元、26 万元以上的总房价各有 1/3 的中小企业能够承受。但根据在前面调研中提到的现在购房者的总房价多在 30 万元以上及根据博智智业的调研经验，能够承受 26 万元以上的中小企业当高于 1/3，因为在调查中，被访者对“价格承受能力”的回答一般会略低于其真实的价格承受能力，这一点在后面的很少消费者对时代广场定价提出异议同样得到验证。绝大多数打算租赁办公房的中小企业能够承受的年租金超过 2 万元，其中以 2-3 万元和 5 万元以上居多。表 1.4 中小企业对于 50M2 办公房的房价承受能力打算租赁者（年租金） 比例 打算购买者（总房价） 比例1.52
24、万元 17.39 1520 万元 33.3323 万元 34.78 2125 万元 33.3334 万元 8.70 2630 万元 19.05电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 17 页45 万元 13.04 30 万元以上 14.295 万元以上 26.09 合计 100.00 合计 100.00写字楼市场解码为了准确、实际了解目前写字楼在南京市场的发展现状、市场供求以及发展前景，上海荒岛房产工作室南京公司根据进入南京市场后对南京写字楼发展情况的动态掌握得出的结论如下：首先，多数中小企业的总经理认为对现有的办公环境不满意。而时下已建成高尚公寓的配置
25、标准也越来越高，宽带网络、小区物管、智能化安保等设施、设备的配备，并且出售产权、价格适中，这些都导致许多中小企业的经理人选择商住两用楼。他们普遍认为适合的写字楼的较少，没有为中小型公司作到完善的服务。而通过对公司白领的调研分析得知，虽然消费者认可单身公寓的定位，对单身公寓有一定需求，毕竟 SOHO 概念的流行具有特定的市场氛围，而南京还无大量的自由职业者，购买欲望与购买力明显不足。电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 18 页其次，中小企业对办公面积、套内房型、公共配套设施与服务等的需求有自己的认识，特别是在公共配套和服务这两块对现有的写字楼颇有微词。
26、电梯少、网速慢、空调不好、餐饮条件差等是目前客户不满率较高的几个方面。再次，多数中小企业在今后 1-2 年内有更换现有办公房的打算。前面已经分析过中小企业对目前写字楼的看法，由于对众多写字楼的现有条件的不满，随着企业发展的脚步，提高对外的形象，他们需要更换现有的办公房。他们的资讯优势明显，对新的产品动态了如指掌，目前市场中没有他们满意的产品，因此他们期待着理想的办公楼。其后,新街口、鼓楼是人们心目中的传统商业经济中心，无论是人流量、信息流量、资金流量都大于其他区域。但近年来新街口的交通情况不畅，周边新兴的区域大有后来居上的趋势。广州路-上海路 -山西路一带形成新的办公区，潜力很大。最后，根据对
27、近两年高档次配置的写字楼项目楼盘销售经理的调研访谈和实际调查表明，办公环境好、硬件配置高、性价比合适的写字楼的租售状况都还不错，例如：苏宁环球大厦、益来国际广场、金鹰国际等，并电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 19 页且还具有酒店式公寓的雏形，是办公与公寓结合的典型。通过我们对市场的实际成交情况，调查所得的客户心理价位是偏低。因为，他们相当一部分人的价格出发点是以目前拥有的写字楼物业为评判标准的，不排除市场供应产品档次提高，其相应的心理价位有所提升的可能。事实上，市场上推出的一些真正优秀的物业价格肯定高于 30 万的心理底线，销路仍然不错。微观市场
28、个案分析目前南京市场中的可以称得上较高档的物业是商贸世纪广场、汇杰广场、隆盛大厦、福鑫广场、苏宁环球、金鹰国际广场等。商贸世纪广场号称南京第一高楼；汇杰广场以生态式“纯”写字楼的领先形象；隆盛大厦 27层设有 10 部电梯，而南京通常 30 层以下写字楼基本电梯配置在 5-6 部；福鑫大厦地处洪武路，有两个地铁出口，300 余个车位，完全脱离新街口一带的交通困境；金鹰国际中型面积的高档办公区。电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 20 页表 1.4 南京主要写字楼硬件配置分析指标 投资大厦 福鑫大厦 隆盛大厦 汇杰大厦 华泰证券大厦电梯 6 部三菱 1
29、2 部瑞士 10 部 8 部 7 部富士达物管 金鹰 未定 隆盛物业 知名品牌 长江物业车位数 111 300 以上 200 300 以上 100 以上地铁站 1 个 2 个 / 2 个 /公交线 33、26、30 26、30、40 1、5、9、25特色 100m2 观光大堂酒店级行政服务无群楼、立体绿化生态办公欧式外立面电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 21 页配套 会所（会议厅行政餐厅职工俱乐部会议厅屋顶花园保铃球馆会议厅美国霍里威尔楼宇自控系统等层数 28 层 40 层 27 层 28 层 28 层我们从目前的市场中选择了部分有代表性的写字楼
30、项目，对他的产品进行综合性的评述和分析。案 名 福鑫国际大厦 总占地面积约 9000 m2地 址 南京市洪武路 359 号 总建筑面积88000 m2电 话45736224573623 外立面的处理钢筋混凝土结构，高级节能环保玻璃幕墙，银白色覆碳喷涂，顶端金属环行装饰开 发 南京市房产经营总公司 顶部的处理圆弧型尖顶，后现代主义风格电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 22 页销 售 南京市房产经营总公司销售分公司窗台的处理大玻璃落地窗策 划 江苏华闻广告发展有限公司建筑设计 加 拿 大 B+H 设 计 公 司江 苏 省 建 筑 设 计 研 究 所承
31、建 南京市三建（集团）公司车位的处理地下车层物 管 待定，现确定档次较高 施工的进度封顶属 性 商务办公楼 管理费 68 元 / m2 总户数 写字间约 364间，商务套间95 间，酒店式公寓 95 间报 价 均 价 7500 元 开盘日2001 年 9月 底交房日 2003 年 6 月容积率9.6 绿化率 门前 2500 m2专属广场物 业类 型高层商务办公楼得房率83% 销售率 15%层 高 写字间 4.5 米酒店式公寓 2.9 米入住率无 优惠折扣一次性付款95%结 构 框架结构 付 款方 式一次性付款、按揭主购者 银行、证券、保险、国际贸易等公司面 积 标准写字间 62.52156.1
32、8 m2，商务套间 130.79219.89 m2，国际酒店公寓 123.75219.92 m2电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 23 页综 合分 析1、开发商背景南京市房产经营总公司原是有二级开发资质的国营房地产公司，资金实力较雄厚，企业现已完成了改制，市场竞争力进一步加强。2、项目开发情况该项目开发已有 89 年时间，由于原是国营房地产公司，企业内部管理较差，一度造成资金短缺，项目搁置。现向中行和工行贷款，继续该项目开发。3、推广理念“自由、开放、简约、人性”4、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。该项目位于洪武路与白下路交界处。洪武路是南京银
33、行、证券、保险、国际贸易集中的地方。该项目与金穗大厦联体，东临汇鸿国际大厦，南对江苏外经贸大厦，北面相继为中行、建行、太平洋保险、隆盛金融广场、华泰证券大厦，是南京金融街的南端门户，主力商务区。（2）市场定位。南京市又一高品质、多元化、配套设施完善的高档商务办公精品楼盘。5、项目劣势（1）该项目开发周期太长，对开发商的可信度大打折扣；（2）由于开发周期太长，导致成本增加，必然使售价过高；（3）南京市近期推出的同类产品较多，市场竞争激烈，销售难度很大。电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 24 页案 名 苏宁环球大厦 总占地面积约 8000 m2地 址
34、南京市广州路 188 号 总建筑面积70000 m2电 话 33220883322388 外立面的处理开 发 苏宁集团 顶部的处理销 售 窗台的处理策 划 建筑设计承 建 车位的处理地下车位物 管 南京苏宁物业管理公司 施工的进度属 性 商务办公楼 管理费 7 5 元 / m2 总户数 233 户报 价 均 价 8780 元 开盘日2001 年 9月 底交房日 2001 年 8 月容积率875 绿化率物 业类 型高层商务办公楼得房率销售率层 高 入住率60%以上 优惠折扣结 构 框架结构 付 款方 式一次性付款、按揭主购者 各种贸易公司、服务性公司面 积 238 m2电话营销专家王家荣 整理
35、电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 25 页综 合分 析1、开发商背景苏宁集团，中国著名民营企业。2、推广理念“距金陵龙脉，袭帝王血统”3、项目卖点（1）人文环境佳，周边学校、医院林立，还有体育场；（2）处于上海路和广州路交界处，离地铁 700 米；（3）5000 平方米豪华会所，多功能会议厅、金融广场、信息中心、医疗保健中心、室内高尔夫、游泳池、咖啡厅、酒吧。4、项目劣势（1）介绍的中与各商圈都在咫尺，实际都不算近；（2）面积过大；电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 26 页案 名 苏铁隆盛大厦 总占地面积地 址 南京市洪武路 3
36、59 号 总建筑面积电 话 44590754502658 外立面的处理 高级铝板外饰，钢化玻璃幕墙开 发 江苏省铁路实业有限公司顶部的处理销 售 窗台的处理策 划 建筑设计承 建 车位的处理地面、地下物 管 隆盛物业 施工的进度属 性 商务办公楼 管理费 8 元 / m2 总户数报 价 6300 元 起 开盘日交房日 2001 年 11 月容积率绿化率物 业类 型高层商务办公楼得房率715% 销售率层 高 入住率60%以上 优惠折扣结 构 框架结构 付 款方 式主购者 金融证券面 积 8834-15683 m 2电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 2
37、7 页综 合分 析1、推广理念主流物业倾向，尽享繁华地利2、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。位于新街口，有两个地铁出口（2）硬件配置高3、项目劣势（1）新街口交通紧张；（2）面积偏大；（3）推广概念不新。电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 28 页案 名 苏铁隆盛大厦 总占地面积地 址 新街口中山南路 49 号 总建筑面积160 万平方米电 话689399768939986893999外立面的处理高级铝板外饰，呼吸式钢化玻璃幕墙开 发 顶部的处理正反逆转双层旋宫空中花园销 售 窗台的处理策 划 建筑设计承 建 车位的处理地面、地下物 管 威格斯中
38、国公司 施工的进度属 性 商务办公楼 管理费 6 元 / m2 总户数报 价 7230 元 起 开盘日交房日 2002 6容积率绿化率物 业类 型高层商务办公楼得房率销售率层 高 入住率60%以上 优惠折扣结 构 框架结构 付 款方 式主购者 各类中小企业面 积 灵活可自由分割 42 到整层电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 29 页综 合分 析1、推广理念主流物业倾向，尽享繁华地利2、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。位于新街口，预留地铁出口（2）硬件配置高3、项目劣势（1） 新街口交通紧张；（2） 价格不菲电话营销专家王家荣 整理 电话营销培训 XinXin100.COM 欢迎交流第 30 页外地市场借
